(1) 재산세 과세체계와 공정시장가액비율 재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박을 과세대상으로 하여 과세한다.
먼저 기존 재산세의 전체적인 과세체계를 살펴보면 다음과 같다. 재산세는 시가표준액을 기준으로 계산하는데 주택은 주택공시가격, 토지는 개별공시지가, 건축물은 자치단체장이 고시한 가격, 선박 및 항공기는 자치단체장이 고시한 가격을 시가표준액으로 본다.
여기에 ‘공정시장가액비율’을 곱한 금액이 과세표준이 되는데, 현재 주택의 공정시장가액비율은 60%, 토지와 건축물은 70%이다.
즉, 주택은 공시가격의 60%, 토지와 건축물은 공시가격 등의 70%에 대해서만 재산세가 부과된다는 것이다.
(2) 1세대1주택자 재산세 공정시장가액비율 인하 개정(2022년 한시 적용) 2020년 11월 3일 국토교통부에서 부동산 공시가격 현실화 계획이 발표됨에 따라 주택의 경우 공시가격을 10 ~ 15년, 토지의 경우 8년에 걸쳐 시세의 90%까지 올리는 것으로 진행되고 있어 최근 들어 공시가격이 많이 오르고 있다. 이에 새 정부가 들어서고 부동산 및 조세정책이 일부 완화하는 방향으로 발표가 되면서 2023년부터 공시가격 현실화 계획이 전면 수정되어 반영될 예정이다.
그러나 이미 공시가격이 많이 오른 2022년에는 보유세 세부담이 커질 수밖에 없으므로 이에 대해 2022년은 세부담이 큰 1세대1주택자에 한해 재산세 공정시장가액비율을 낮추어 세부담을 일부 완화하도록 하는 정책이 발표되었다.
공정시장가액비율은 시행령에 규정되어 있어 국회에서 통과되어야 개정이 되는 법과는 다르게 정부의 의지로 개정이 가능하므로 지방세법 시행령을 개정하여 바로 올해 2022년 보유세부터 적용할 수 있다.
이에 6월 30일 지방세법 시행령이 개정됨에 따라 기존 주택의 공정시장가액비율을 60%에서 1세대1주택자에 대해서는 2022년도 한시적으로 45%로 인하되어 재산세가 부과된다.
참고로 주택에 대한 재산세율은 0.1 ~ 0.4%이며, 시가표준액이 9억원 이하인 1세대1주택인 경우는 재산세율 특례가 적용되어 0.05 ~ 0.35%로 과세한다. * 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정

(1) 주택분 종합부동산세 과세체계와 공정시장가액비율 종합부동산세도 재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일을 과세기준일로 하고, 과세기준일 현재 인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액에 대해 과세한다.
주택에 대한 종합부동산세는 인별로 보유한 주택의 공시가격 합계가 6억원을 초과하는 금액에 대해서 과세를 하는데 비해, 토지의 경우 비사업용인 나대지 등 재산세 종합합산과세대상이 아닌 농지 또는 건물이 있는 대지 등 일반적인 토지는 80억원을 초과하는 금액에 대해서만 종합부동산세를 과세하므로 이하 종합부동산세는 주택분 종합부동산세에 대해 설명하고자 한다. 기존 주택분 종합부동산세의 과세체계는 다음과 같다. 앞에서 언급한 대로 주택분 종합부동산세는 인별로 과세하는데, 과세기준일(6.1.) 현재 인별로 보유한 주택의 공시가격의 합계액이 6억원을 초과할 경우 초과분에 대해서만 과세를 한다.
이때도 재산세와 마찬가지로 ‘공정시장가액비율’을 곱한 금액이 과세표준이 되는데, 기존 2022년도에 적용할 주택의 공정시장가액비율은 100%였다.
과거 2018년 이전에는 종합부동산세 공정시장가액비율이 80%로 규정되어 적용되었는데, 2019년 2월 종합부동산세법 시행령의 개정으로 매년 5%씩 인상하여 2022년에는 100%가 되도록 하였다.
즉, 공정시장가액비율이 100%라는 것은 인별 주택 공시가격의 합계액 중 6억원 초과분에 대해서 전부 종합부동산세가 부과된다는 뜻이다.
참고로 종합부동산세는 세금 계산에 있어 부동산 투기를 억제하고자 1세대1주택자에 대한 혜택과 다주택자에 대한 세율 중과를 규정하고 있다.
먼저 1세대1주택자에 대한 혜택은 2가지가 있는데 하나는 기본공제가 6억원이 아닌 11억원이라는 것이고, 나머지 하나는 60세 이상인 고령자공제(20 ~ 40%)와 5년 이상 보유 시 장기보유공제(20 ~ 50%)로 최대 80% 세액공제를 받을 수 있다는 것이다.
그리고 3주택 이상이거나 조정대상지역 내 2주택 보유 시 일반세율의 약 2배인 1.2 ~ 6%의 세율로 중과하고 있다. * 3주택 이상(조정대상지역 내 2주택) 소유
(2) 종합부동산세 주택분 공정시장가액비율 인하 개정 위에서 설명한 재산세와 마찬가지로 종합부동산세도 공시가격을 기준으로 과세되기 때문에 최근 공시가격의 상승으로 세부담이 증가함에 따라 올해부터 주택 종합부동산세 부담을 완화하고자 8월 2일 종합부동산세법 시행령을 개정하여 종합부동산세 주택분 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 인하하였다.
종합부동산세 공정시장가액비율 또한 기본공제 및 세율 등의 법 개정사항과 다르게 국회 통과 없이도 개정이 가능한 시행령에 규정되어 있으므로 바로 개정하여 올해부터 적용하도록 하였다.
여기서 종합부동산세와 재산세 공정시장가액비율 개정과의 차이는 1세대1주택자에게만 2022년 한시적으로 공정시장가액비율을 인하하는 재산세와 달리 종합부동산세는 1세대1주택 및 2022년만 한정하는 것이 아닌 모든 주택분에 대해 기한 없이 올해부터 계속해서 적용한다는 것이다.
즉, 다주택자 또한 공정시장가액비율 인하에 따른 세부담을 올해부터 계속하여 줄일 수 있다는 뜻이다.

6월 30일 1세대1주택자의 재산세 공정시장가액비율이 2022년 한시적으로 60%에서 45%로 개정됨에 따라 올해의 과세표준이 기존에 예상된 과세표준 보다 감소할 것으로 보인다.
예를 들어 공시가격이 14억인 아파트 1채를 보유하는 경우 개정 전 올해의 재산세 과세표준은 8.4억원이었으나, 1세대1주택자의 공정시장가액비율이 45%로 인하됨에 따라 과세표준이 6.3억원으로 줄어 개정 전에 비해 25% 감소하게 되고, 세액도 약 30% 가까이 줄어들 것으로 보인다.
다만, 위 사례에서 공정시장가액비율 인하에 따라 올해의 개정 후 재산세액이 개정 전 재산세 예상세액 보다는 30% 가까이 줄어들겠지만, 작년에 부과된 재산세 대비해서는 약 20% 정도만 세금이 줄어드는 것으로 계산된다. 이는 작년에 비해 올해 공시가격이 12% 올랐기 때문에 일부 상쇄효과가 발생되었기 때문으로 볼 수 있다. 그리고 이는 올해만 한시적으로 공정시장가액비율을 45%로 인하하는 것으로써 내년에는 다시 자연스럽게 60%로 인상되는 효과가 발생되나, 내년부터는 공시가격이 전면 재조정될 예정이므로 재산세는 올해와 비슷하게 유지될 것으로 예상된다.결국 내년부터는 공시가격이 재조정되면서 세부담이 감소될 것이므로 올해 한시적인 공정시장가액비율 45% 인하는 몇 년간 공시가격이 크게 오른 1세대1주택자에 대해 올해 세부담이 크게 증가하는 것을 방지하기 위한 목적이 크다고 볼 수 있다.

8월 2일 종합부동산세법 시행령 개정으로 종합부동산세 주택 공정시장가액비율도 100%에서 60%로 인하되었는데 종합부동산세는 재산세와 달리 1세대1주택자뿐만 아니라 다주택자도 60%의 공정시장가액비율 적용을 받게 된다.
우선 위 재산세 사례와 같은 1세대1주택자의 종합부동산세 부담 완화 효과를 보면 종합부동산세도 공정시장가액비율이 100%에서 60%로 인하되면서 올해의 과세표준 및 세액이 개정 전 예상된 금액보다 40% 감소할 것으로 보인다.
물론 재산세와 종합부동산세의 공정시장가액비율이 모두 인하되면서 종합부동산세 계산 시 공제할 재산세액(종합부동산세 과세표준에 부과된 재산세 상당액)도 그에 상응하는 만큼 줄어들게 되어 사실상 최종 납부할 세액은 개정 전 예상세액보다 30% 정도 감소하게 된다(계산 편의상 60세 미만, 5년 미만 보유로 세액공제는 없는 것으로 함).
그런데 종합부동산세는 재산세와 달리 공시가격에서 6억원의 기본공제를 차감하여 과세표준을 계산하기 때문에 공정시장가액비율을 곱하는 대상금액이 작아지게 된다.
위 사례의 경우 공정시장가액비율을 곱하는 대상금액은 작년 1.5억원에서 올해 3억원으로 작년 대비 올해 인상률은 100%가 되는데, 이는 기본공제 차감 없이 공시가격으로 12% 정도 인상되는 재산세 대상금액보다 훨씬 더 크게 인상되는 효과가 있어 올해 종합부동산세의 공정시장가액비율이 100%에서 60%로 많이 낮아졌음에도 불구하고 작년보다 과세표준이 커지게 되어 재산세와는 다르게 작년보다는 세금이 조금 올라가게 된다. 그렇기 때문에 종합부동산세는 개정 전 예상세액 보다는 세금이 적을 순 있지만 작년에 종합부동산세를 납부했던 납세자의 경우 작년보다는 세금이 더 많기 때문에 실제 세금 인하 체감 정도는 조금 낮을 수 있다.
참고로 7.21. 발표된 세제개편안에 따르면 조세특례제한법 조항 신설로 1세대1주택자에 대한 종합부동산세 기본공제액이 11억원에서 2022년 올해 한시적으로 3억원의 특별공제를 추가하여 14억원의 공제를 받을 수 있도록 발표되었는데, 만약 개정이 된다면 위 사례에서 올해 종합부동산세는 공정시장가액비율 인하와 상관없이 0원이 된다.
다만, 이는 올해 종합부동산세에 적용되는 것으로 9월 중에 합산배제 및 과세특례신고를 받아 10월에 통보, 11월 말까지 종부세 고지의 절차를 이행하기 위해서는 늦어도 8월 20일 정도까지는 국회에서 특별공제 법안이 의결되어야 집행이 가능할 것으로 보인다.
만약 1세대1주택이 아닌 공시가격 10억원과 4억원의 조정대상지역 내 2주택을 보유한 경우는 종합부동산세가 어떻게 달라질까?
1세대1주택자 사례에서 설명한 대로 종합부동산세는 기본공제를 차감하여 과세표준을 계산하기 때문에 공정시장가액비율을 곱하는 대상금액이 작아지게 되는데, 다주택자인 경우는 기본공제 금액이 6억원으로 기본공제 금액이 11억원인 1세대1주택자에 비해서는 상대적으로 대상금액은 커지게 된다.
그러므로 위 다주택자 사례의 경우 공정시장가액비율을 곱하는 대상금액은 작년 6.5억원에서 올해 8억원으로 작년 대비 올해 인상률은 23%가 되는데, 그에 비해 올해 공정시장가액비율이 더 큰 폭으로 인하되었기 때문에 1세대1주택자와 달리 작년보다는 세금이 더 줄어들게 된다.
더욱이 사례에서 다주택자는 세율이 중과가 되어 2배 가까이 더 높은 세율을 적용받게 되는데 과세표준이 감소함에 따라 중과되는 세율구간이 일반세율보다 더 큰 폭으로 낮아져서 개정 전 올해의 예상세액보다 약 50% 정도 줄어들게 되므로 결국 1세대1주택자보다 체감하는 세금 인하의 효과는 다주택자가 더 클 것으로 보인다.