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가업재산의 세법상 평가(3)
김근수, 2022.06.01
목 차
부동산의 보충적 평가(시가)
평가의 개요
부동산도 원칙적으로 시가로 평가한다. 그러나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 「상속세 및 증여세법」 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다(상증법 §60 ③). 이를 보충적 평가라 하는데 여기서는 부동산의 보충적 평가에 대하여 설명한다.
오피스텔 및 상업용 건물의 평가
국세청장 고시 가격
국세청장이 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물 및 부수 토지에 대해서는 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 한다(상증법 §61 ① 3호, 상증령 §50 ③).
그러나 이렇게 지정되지 않은 오피스텔이나 상업용 건물은 토지는 원칙적으로 개별공시지가, 건물은 일반건물 평가방식에 의한다 (상속세 및 증여세법 집행기준 61－50－6).
그러나 이렇게 지정되지 않은 오피스텔이나 상업용 건물은 토지는 원칙적으로 개별공시지가, 건물은 일반건물 평가방식에 의한다 (상속세 및 증여세법 집행기준 61－50－6).
고시 가격에 대한 이의신청 등
국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의 2를 준용한다(상증법 §61 ⑥).
주택의 평가
공시가격 또는 고시 가격
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격 또는 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 평가금액으로 한다(상증법 §61 ① 4호). 이는 국세청 사이트에서 열람할 수 있다. 공동주택에 부속 또는 부착된 시설물 및 구축물은 토지 또는 건물과 일괄하여 평가한 것으로 본다 (상증령 §51 ⑤).
주택의 고시 가격보다 부수토지의 개별공시지가가 더 큰 경우에도 주택은 고시 가격으로 평가한다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－50－8).
주택의 고시 가격보다 부수토지의 개별공시지가가 더 큰 경우에도 주택은 고시 가격으로 평가한다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－50－8).
관할세무서장의 평가가액
개별주택 가격 및 공동주택 가격이 없는 주택 또는 주택 가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시 주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 납세지 관할 세무서장이 인근 유사 주택의 개별주택 가격 및 공동 주택가격을 고려하여 평가한 금액으로 한다(상증법 §61 ① 4호). 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택 가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근 주택을 표준 주택으로 보고 주택가격 비준 표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액으로 한다(상증령 §50 ④ 1호 가목).
둘째, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택 가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액으로 한다(상증령 §50 ④ 1호 나목).
셋째, 「지방세법」은 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 주택가격 비준 표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 하도록 정하고 있다(지방법 §4). 이에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 할 수 있다(상증령 §50 ④ 2호).
첫째, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택 가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근 주택을 표준 주택으로 보고 주택가격 비준 표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액으로 한다(상증령 §50 ④ 1호 가목).
둘째, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택 가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액으로 한다(상증령 §50 ④ 1호 나목).
셋째, 「지방세법」은 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 주택가격 비준 표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 하도록 정하고 있다(지방법 §4). 이에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 할 수 있다(상증령 §50 ④ 2호).
토지의 평가
개별 공시지가
시가가 없는 토지의 평가는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 평가한다(상증법 §61 ① 1호). 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다(상증령 §50 ⑥).
이 경우 환지 및 택지개발 등에 따라 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 아래의 개별 공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가한다(상속세 및 증여세법 기본통칙 61－50…1 ①). 분할 또는 합병된 토지의 개별공시지가도 마찬가지이다(상속세 및 증여세법 기본통칙 61－50…1 ②). 그러나 분할 또는 합병 전후 그 토지의 지목 변경 및 이용 상태 등으로 보아 종전의 개별 공시지가를 적용하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 분할된 토지는 분할 전 토지에 대한 개별 공시지가에 의하고, 합병된 토지는 합병 전 토지에 대한 각 개별 공시지가의 합계액을 총면적으로 나눈 금액으로 한다(상속세 및 증여세법 기본통칙 61－50…1 ② 후단).
이 경우 환지 및 택지개발 등에 따라 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 아래의 개별 공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가한다(상속세 및 증여세법 기본통칙 61－50…1 ①). 분할 또는 합병된 토지의 개별공시지가도 마찬가지이다(상속세 및 증여세법 기본통칙 61－50…1 ②). 그러나 분할 또는 합병 전후 그 토지의 지목 변경 및 이용 상태 등으로 보아 종전의 개별 공시지가를 적용하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 분할된 토지는 분할 전 토지에 대한 개별 공시지가에 의하고, 합병된 토지는 합병 전 토지에 대한 각 개별 공시지가의 합계액을 총면적으로 나눈 금액으로 한다(상속세 및 증여세법 기본통칙 61－50…1 ② 후단).
개별 공시지가가 없는 토지
개별 공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사 토지의 개별 공시지가를 고려하여 평가한 금액으로 한다(상증법 §61 ① 1호 단서).
즉 개별공시지가가 없는 경우 즉 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의한 신규 등록 토지, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지, 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함) 등은 해당 토지와 지목ㆍ이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조 제8항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액 또는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 해당 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다(상증령 §50 ①).
즉 개별공시지가가 없는 경우 즉 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의한 신규 등록 토지, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지, 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함) 등은 해당 토지와 지목ㆍ이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조 제8항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액 또는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 해당 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다(상증령 §50 ①).
지정지역의 토지
각종 개발 사업 등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한다(상증법 §61 ① 1호 단서, 상증령 §50 ②). 배율방법이란 국세청장이 평가 기준일 현재의 개별 공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격 사정이 유사한 토지의 매매 실례가액을 감안하여 고시하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다(상증법 §61 ②, 상증령 §50 ⑤). 그러나 현재까지 국세청장이 지정지역으로 고시한 지역은 없다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－50－3).
기타 특수한 경우의 토지 평가
환지예정지의 평가
환지예정지의 가액은 환지권리면적에 따라 계산한 가액에 따른다(상속세 및 증여세법 기본통칙 61－50…3).
도로 등의 평가
불특정 다수인이 공용하는 사실상 도로 및 하천ㆍ제방ㆍ구거 등은 상속재산 또는 증여재산에 포함되나, 평가기준일 현재 도로 등 외의 용도로 사용할 수 없는 경우로서 보상가격이 없는 등 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 그 평가액을 ‘영’으로 한다(상속세 및 증여세법 기본통칙 61－50…4).
조성 중인 토지의 평가
조성 중인 토지의 가액은 그 지목에 대한 개별 공시지가로 평가한 가액에 그 조성과 관련된 비용(차입금에 대한 이자비용 포함)을 가산한 가액에 의하여 평가한다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－50－2 ⑤).
환지예정지의 가액은 환지권리면적에 따라 계산한 가액에 따른다(상속세 및 증여세법 기본통칙 61－50…3).
도로 등의 평가
불특정 다수인이 공용하는 사실상 도로 및 하천ㆍ제방ㆍ구거 등은 상속재산 또는 증여재산에 포함되나, 평가기준일 현재 도로 등 외의 용도로 사용할 수 없는 경우로서 보상가격이 없는 등 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 그 평가액을 ‘영’으로 한다(상속세 및 증여세법 기본통칙 61－50…4).
조성 중인 토지의 평가
조성 중인 토지의 가액은 그 지목에 대한 개별 공시지가로 평가한 가액에 그 조성과 관련된 비용(차입금에 대한 이자비용 포함)을 가산한 가액에 의하여 평가한다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－50－2 ⑤).
기타 건물의 평가
위의 오피스텔 및 상업용 건물과 주택을 제외한 건물은 그 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액으로 한다(상증법 §61 ① 2호).
평가기준일 현재 다른 법령에 따라 철거 대상에 해당하는 건물의 평가액은 그 재산의 이용도, 철거의 시기 및 철거에 따른 보상의 유무 등 제반 상황을 감안한 적정 가액에 따라 평가한다(상속세 및 증여세법 기본통칙 61－50…2).
평가기준일 현재 다른 법령에 따라 철거 대상에 해당하는 건물의 평가액은 그 재산의 이용도, 철거의 시기 및 철거에 따른 보상의 유무 등 제반 상황을 감안한 적정 가액에 따라 평가한다(상속세 및 증여세법 기본통칙 61－50…2).
부동산에 관한 권리의 평가
지상권의 평가
타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 지상권이라 한다(민법 §279).
시가가 확인되지 않는 지상권의 가액은 지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 연간 2%를 곱하여 계산한 금액을 해당 지상권의 잔존연수를 감안하여 환산한 가액으로 한다(상증령 §51 ①, 상증칙 §16 ①ㆍ②, 상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－2).
지상권의 존속기간은 계약으로 정한다. 그러나 최소기간을 정하고 있다. 즉 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 기타건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년이다. 이보다 단축한 기간을 정한 때에는 이 최소한의 기간까지 연장한다(민법 §280, 상증령 §51 ①). 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 이 최단 존속기간을 존속기간으로 한다. 한편 지상권 설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 석조 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다(민법 §281, 상증령 §51 ①).
시가가 확인되지 않는 지상권의 가액은 지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 연간 2%를 곱하여 계산한 금액을 해당 지상권의 잔존연수를 감안하여 환산한 가액으로 한다(상증령 §51 ①, 상증칙 §16 ①ㆍ②, 상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－2).
지상권의 평가 계산식
지상권의 존속기간은 계약으로 정한다. 그러나 최소기간을 정하고 있다. 즉 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 기타건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년이다. 이보다 단축한 기간을 정한 때에는 이 최소한의 기간까지 연장한다(민법 §280, 상증령 §51 ①). 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 이 최단 존속기간을 존속기간으로 한다. 한편 지상권 설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 석조 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다(민법 §281, 상증령 §51 ①).
부동산을 취득할 수 있는 권리의 평가
부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물 이용권의 범위
부동산을 취득할 수 있는 권리는 취득시기가 도래하기 전에 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 예를 들어 부동산 매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 경우나 아파트당첨권 등이 이에 속한다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－3).
‘특정 시설물을 이용할 수 있는 권리’라 함은 특정 시설물 이용권ㆍ회원권 기타 명칭여하에 불문하고 당해 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반 이용자에 비하여 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 일원이 된 자에게 부여되는 권리를 말한다(상증령 §51 ③, 상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－4).
평가의 방법
부동산을 취득할 수 있는 권리 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다(상증령 §51 ②, 상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－5). 다만, 해당 권리에 대하여 시가표준액이 있는 경우에는 그 가액으로 한다(상증령 §51 ② 단서). 여기서 프리미엄은 그 당시 불특정 다수인 간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말한다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－6 ①).
시가표준액은 주식을 제외한 시설물이용권(소득법 §94 ① 4호 나목)은 즉 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권에 대하여 「지방세법 시행령」 제80조 제1항 제9호에 따라 고시한 것을 말한다(소득령 §165 ⑧ 3호). 이러한 고시는 각 시ㆍ군ㆍ구별로 각각 하고 있다. 다만, 취득 또는 양도 당시의 시가표준액을 확인할 수 없는 경우에는 환산한 가액으로 한다(소득령 §165 ⑧ 3호 단서). 환산은 다음과 같이 한다. 여기서 생산자물가지수란 「한국은행법」에 따라 한국은행이 조사한 매월의 생산자물가지수를 말한다(소득칙 §81 ③). 생산자물가지수는 한국은행 사이트에 들어가면 ‘한국은행경제통계시스템’에서 볼 수 있다.
특수한 사례
구 주택을 현물 출자하여 신주택을 신축할 경우에 신축 중에 공동주택의 부수 토지를 증여한 경우 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여한 것으로 증여재산가액은 출자한 토지 및 건물의 평가금액과 증여일까지 불입한 부담금과 증여일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액이 된다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－6 ②).
재건축입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 평가기준일까지 불입한 금액은 재건축조합이 산정한 조합원의 권리가액과 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이며 동 금액에 프리미엄 상당액을 합하여 평가한다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－6 ④).
재개발조합원으로서 평가기준일 현재 상환하지 않은 시유지 불하대금 및 평가기준일까지 발생한 이자 중 미지급 금액을 합한 금액을 수증자가 인수하는 경우 당해 금액은 채무로서 공제된다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－6 ⑤).
부동산을 취득할 수 있는 권리는 취득시기가 도래하기 전에 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 예를 들어 부동산 매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 경우나 아파트당첨권 등이 이에 속한다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－3).
‘특정 시설물을 이용할 수 있는 권리’라 함은 특정 시설물 이용권ㆍ회원권 기타 명칭여하에 불문하고 당해 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반 이용자에 비하여 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 일원이 된 자에게 부여되는 권리를 말한다(상증령 §51 ③, 상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－4).
평가의 방법
부동산을 취득할 수 있는 권리 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다(상증령 §51 ②, 상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－5). 다만, 해당 권리에 대하여 시가표준액이 있는 경우에는 그 가액으로 한다(상증령 §51 ② 단서). 여기서 프리미엄은 그 당시 불특정 다수인 간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말한다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－6 ①).
시가표준액은 주식을 제외한 시설물이용권(소득법 §94 ① 4호 나목)은 즉 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권에 대하여 「지방세법 시행령」 제80조 제1항 제9호에 따라 고시한 것을 말한다(소득령 §165 ⑧ 3호). 이러한 고시는 각 시ㆍ군ㆍ구별로 각각 하고 있다. 다만, 취득 또는 양도 당시의 시가표준액을 확인할 수 없는 경우에는 환산한 가액으로 한다(소득령 §165 ⑧ 3호 단서). 환산은 다음과 같이 한다. 여기서 생산자물가지수란 「한국은행법」에 따라 한국은행이 조사한 매월의 생산자물가지수를 말한다(소득칙 §81 ③). 생산자물가지수는 한국은행 사이트에 들어가면 ‘한국은행경제통계시스템’에서 볼 수 있다.
시설물이용권의 시가표준액 환산산식
| 구분 | 산식 |
|---|---|
| 양도 당시의 기준시가는 정하여져 있으나 취득 당시의 기준시가를 정할 수 없는 경우에 취득 당시의 기준시가로 하는 가액 | 최초로 고시한 시가표준액 × ( 취득일이 속하는 달의 생산자물가지수 / 시가표준액을 최초로 고시한 날이 속하는 달의 생산자물가지수) |
| 취득 당시의 기준시가와 양도 당시의 기준시가를 모두 정할 수 없는 경우에 취득 또는 양도 당시의 기준시가로 하는 가액 | 분양가 × ( 취득일(양도일)이 속하는 달의 생산자물가지수 / 분양일이 속하는 달의 생산자물가지수 ) |
특수한 사례
구 주택을 현물 출자하여 신주택을 신축할 경우에 신축 중에 공동주택의 부수 토지를 증여한 경우 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여한 것으로 증여재산가액은 출자한 토지 및 건물의 평가금액과 증여일까지 불입한 부담금과 증여일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액이 된다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－6 ②).
재건축입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 평가기준일까지 불입한 금액은 재건축조합이 산정한 조합원의 권리가액과 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이며 동 금액에 프리미엄 상당액을 합하여 평가한다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－6 ④).
재개발조합원으로서 평가기준일 현재 상환하지 않은 시유지 불하대금 및 평가기준일까지 발생한 이자 중 미지급 금액을 합한 금액을 수증자가 인수하는 경우 당해 금액은 채무로서 공제된다(상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－6 ⑤).
구축물의 평가
그 밖에 시설물과 구축물은 재취득가액으로 평가한다. 재취득가액이란 해당 구축물을 다시 건축하거나 다시 취득할 경우에 소요되는 재취득가액에서 그것의 설치일부터 평가기준일까지의 감가상각비상당액을 뺀 것을 말한다(상증법 §61 ④, 상증령 §51 ④, 상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－7, 상속세 및 증여세법 집행기준 61－51－8).
차감되는 감가상각비는 상각한도 내에서 계산한 금액을 말한다. 이 경우 감가상각자산의 내용연수는 기준내용연수를 적용한다(상증칙 §16 ④).
재취득가액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액(지방령 §4 ①에 따른 가액)을 해당 시설물 및 구축물의 가액으로 할 수 있다(상증법 §61 ④, 상증령 §51 ④ 후단). 승강기(엘리베이터, 에스컬레이터, 그 밖의 승강시설), 시간당 20킬로와트 이상의 발전시설, 난방용ㆍ욕탕용 보일러, 시간당 7,560킬로칼로리급 이상의 에어컨(중앙조절식만 해당), 부착된 금고, 교환시설, 건물의 냉난방, 급수ㆍ배수, 방화, 방범 등의 자동관리를 위하여 설치하는 인텔리전트 빌딩시스템 시설, 구내의 변전ㆍ배전시설(지방령 §6 각 호에 규정된 특수부대설비)에 대하여 시설물 및 구축물과 별도로 평가한 가액이 있는 경우에는 이를 가산한다(상증법 §61 ④, 상증령 §51 ④ 후단 괄호).
차감되는 감가상각비는 상각한도 내에서 계산한 금액을 말한다. 이 경우 감가상각자산의 내용연수는 기준내용연수를 적용한다(상증칙 §16 ④).
재취득가액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액(지방령 §4 ①에 따른 가액)을 해당 시설물 및 구축물의 가액으로 할 수 있다(상증법 §61 ④, 상증령 §51 ④ 후단). 승강기(엘리베이터, 에스컬레이터, 그 밖의 승강시설), 시간당 20킬로와트 이상의 발전시설, 난방용ㆍ욕탕용 보일러, 시간당 7,560킬로칼로리급 이상의 에어컨(중앙조절식만 해당), 부착된 금고, 교환시설, 건물의 냉난방, 급수ㆍ배수, 방화, 방범 등의 자동관리를 위하여 설치하는 인텔리전트 빌딩시스템 시설, 구내의 변전ㆍ배전시설(지방령 §6 각 호에 규정된 특수부대설비)에 대하여 시설물 및 구축물과 별도로 평가한 가액이 있는 경우에는 이를 가산한다(상증법 §61 ④, 상증령 §51 ④ 후단 괄호).
임대부동산의 평가
사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 평가한 가액과 앞에서 평가한 가액 중 큰 금액으로 한다(상증법 §61 ⑤).
임대료 등을 기준으로 평가한 가액이란 1년간 임대료를 12%로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다(상증령 §50 ⑦, 상증칙 §15의 2).
이 경우 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우에는 토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 위 산식에 의하여 평가한 후 토지와 건물의 기준시가를 기준으로 안분하여 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다(상증령 §50 ⑧ 1호).
토지와 건물의 소유자가 다른 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다(상증령 §50 ⑧ 2호 가목). 그러나 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다(상증령 §50 ⑧ 2호 나목).
임대료 등을 기준으로 평가한 가액이란 1년간 임대료를 12%로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다(상증령 §50 ⑦, 상증칙 §15의 2).
임대부동산의 임대료기준 평가액
| 1년간 임대료 | ＋ 임대보증금 |
| 0.12 |
이 경우 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우에는 토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 위 산식에 의하여 평가한 후 토지와 건물의 기준시가를 기준으로 안분하여 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다(상증령 §50 ⑧ 1호).
토지와 건물의 소유자가 다른 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다(상증령 §50 ⑧ 2호 가목). 그러나 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다(상증령 §50 ⑧ 2호 나목).
선박ㆍ항공기ㆍ차량ㆍ기계장비ㆍ입목의 평가
선박, 항공기, 차량, 기계장비 및 「입목에 관한 법률」의 적용을 받는 입목의 경우에는 이를 처분할 경우 다시 취득할 수 있다고 예상되는 가액으로 한다(상증법 §62 ①, 상증령 §52 ①). 그 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 뺀 가액) 및 「지방세법 시행령」 제4조 제1항의 시가표준액에 따른 가액을 순차로 적용한 가액을 말한다(상증령 §52 ① 후단). 장부가액은 기업회계기준 등에 의해 작성된 대차대조표상 가액을 말하며 취득가액에서 차감하는 감가상각비는 법인이 납세지 관할세무서장에게 신고한 상각방법에 의하여 기준내용연수를 적용하여 계산한 취득일부터 평가기준일까지의 감가상각비를 말한다(상속세 및 증여세법 집행기준 62－52－2).
