주택건설용 부지에 대해 「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제7호에서는 등록 주택건설사업자가 국가 등으로부터 사업계획의 승인을 받은 토지에 대해 분리과세를 적용하고 있다.

[참고 법령]

참고로 「주택법」상 사업계획승인 대상이 아닌 토지*는 그것이 주택건설사업에 공여되고 있는 토지라고 하더라도 분리과세대상 토지에 포함되지 아니한다(대법원 2015.4.16. 선고 2011두5551 판결). 따라서 이러한 토지는 종합합산과세로 재산세가 부과될 것으로 보인다.
* 「주택법」 제15조 제1항에서는 대통령령으로 정하는 호수(30세대) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적(1만제곱미터) 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국가 등으로부터 사업계획승인을 받도록 하고 있다.

주택건설용 부지에 대한 종부세는 아래와 같이 과세 여부를 판단한다.
• 재산세가 분리과세되는 토지 : 종부세 합산배제 적용
• 위 외 : 아래 특례가 적용됨(즉 취득 후 5년 내 사업계획의 승인을 받으면 종부세 합산배제를 함).

[참고 법령]
☞ 취득일로부터 5년 내에 사업계획 승인을 받지 못하면 종부세가 추징된다.

주택건설용 부지를 양도할 때 「소득세법」상의 비사업용 토지에서 제외되기 위해서는 아래 「소득세법 시행규칙」 제83조의 5의 제1항 제5호 등에 해당되어야 한다. 이러한 원리는 「법인세법」에서도 동일하게 적용된다. 참고로 비사업용 토지에 대한 양도소득세율은 기본세율+10%p, 법인세 추가세율은 10%(주택은 20%)이다. 물론 향후 세법 개정이 있을 수 있다.

[참고 법령]

이 내용을 좀 더 자세히 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 건축물이 없는 상태에서 토지를 취득하여 건설에 착공한 경우에는 ‘토지취득일부터 2년’과 ‘건설 중의 기간’을 사업용으로 사용한 것으로 본다. 예를 들어 토지취득일이 2015.1.1.이고 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간이 ‘2021.1.1.~2021.12.31.’이라면 다음과 같은 요건 미충족으로 최종 비사업용 토지로 판정한다.
• 5년 중 3년 기간 기준 → 미충족(2021.12.31. 기준 소급 5년 중 사업용 기간은 1년에 불과)
• 3년 중 2년 기간 기준 → 미충족(2021.12.31. 기준 소급 3년 중 사업용 기간은 1년에 불과)
• 60% 기간 기준 → 미충족(총 보유기간 7년 중 사업용 기간은 3년임)

참고로 사회통념상 특정 토지에 건물을 신축하기 위한 공사에 착공하였다고 인정하기 위해서는 실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로서 최소한 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착공사나 터파기공사에 착수하는 경우 비로소 공사에 착공하였다고 볼 수 있다(대법원 2018두38468, 2018.5.31., 판결 참조).

둘째, 건축물이 있는 상태에서 멸실한 경우에는 이 규정을 적용하지 않고 다른 규정(철거일로부터 2년은 사업용 기간으로 인정)을 적용한다.

셋째, 위의 건축물은 일반건물은 물론이고 주택을 포함한다. 따라서 사업계획 승인을 받지 못한 소규모 주택건설용 부지를 취득해 바로 착공한 상태에서 이를 양도하는 경우 위 규정을 적용받을 수 있을 것으로 판단된다.

☞ 「소득세법」상 건설부지는 건설대상이 주택이든 아니든, 그리고 사업계획승인을 받았든 받지 않았든 이를 묻지 않고 위와 같은 판단 기준에 따라 비사업용 토지 여부를 판단하는 것으로 보인다. 이에 대한 재산세 분리과세는 주택용지로 사업계획승인을 받은 것을, 종부세 합산배제는 주택용지 취득 후 5년 내에 사업계획승인을 받은 것에 한해 적용하는 것과 차이가 있다(실무적용 시 다시 한 번 점검하기 바란다).