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2021년 분양권을 보유할 때 주택세금에 미치는 영향

변종화, 2021.04.01
소득세법에서 분양권이란?
소득세법에서는 “분양권”에 대해 명확하게 규정하고 있다. 다음의 법령에 따라 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

① 「건축물의 분양에 관한 법률」
② 「공공주택 특별법」
③ 「도시개발법」
④ 「도시 및 주거환경정비법」
⑤ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」
⑥ 「산업입지 및 개발에 관한 법률」
⑦ 「주택법」
⑧ 「택지개발촉진법」
분양권이 있는 경우 1세대 1주택 비과세 판단
1세대가 주택(주택부수토지를 포함)과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택이 아니므로 비과세 규정이 적용되지 않는다. 분양권의 경우 종전에는 1세대 1주택 비과세 판단에서 주택 수에 포함시키지 않았다. 그러나 개정된 세법에 따라 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권은 2021.1.1. 이후 양도하는 주택분부터 보유하고 있는 분양권을 주택 수에 포함하여 계산한다.

I 1세대1주택 비과세 판단 시 분양권의 주택 수 포함 여부 I
2020.12.31. 이전 취득한 분양권 2021.1.1. 이후 취득한 분양권
주택 수 불포함 주택 수 포함
상속받은 분양권
법소정 상속받은 1주택(조합원 입주권을 상속받아 사업시행완료 후 취득한 주택포함)과 상속개시 당시부터 보유하고 있던 일반주택이 있을 때 일반주택을 양도하는 경우 비과세 요건을 갖추었다면 1세대 1주택으로 비과세가 가능하다. 물론 상속주택으로 인정받아야 하는 까다로운 요건이 있다. 그리고 상속주택외 일반주택도 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다.
세법개정으로 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 상속주택에 포함한다. 그리고 일반주택의 요건을 살펴보면 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권으로서 상속개시 당시 보유한 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 일반주택으로 본다.
단, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권 및 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다.

I 2021년 1월 1일 이후 양도하는 일반주택의 비과세 판단 시 I
구분 상속주택 일반주택
요건 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우
1. 상속받은 주택
2. 조합원 입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 3. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 4. 피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권
다음 중 어느 하나에 해당하는 경우
1. 상속개시 당시 보유한 주택
2. 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 3. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권으로서 상속개시 당시 보유한 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 단, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권 및 2021년 1월1일 이후에 취득한 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다.
* 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 것에 한한다.
분양권 양도세율 인상
2021년 5월 31일 이전에 양도하는 분양권의 양도세율은 비조정대상지역인 경우 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상은 기본세율(6~45%)이다. 조정대상지역 내에서 양도하는 분양권은 보유기간에 관계없이 무조건 50%의 양도세율이 적용된다. 세법이 개정되어 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분양권부터 양도세율이 인상된다. 지역 관계없이 1년 미만인은 70%, 1년 이상은 60%이다.

I 분양권 양도소득세율 I
구분 2021.5.31. 이전 양도분 2021.6.1. 이후 양도분
비조정 조정지역
보유 기간 1년 미만 50% 50% 70%
2년 미만 40% 60%
2년 이상 기본세율
조정대상지역 내 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제
조정대상지역 내 주택 양도 시 2주택인 상태에서 양도하면 2021년 5월 31일까지 ‘기본세율 + 10%’, 3주택 이상인 상태에서 양도하면 세율이 ‘기본세율 + 20%’이다. 2021년 6월 1일 이후 양도 시에는 추가로 10%가 더 가산된다. 더불어 장기보유특별공제도 배제된다. 주택 수 계산 시 종전에는 분양권이 포함되지 않았으나, 세법개정에 따라 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되므로 주의해야 한다.

I 중과세 판단 시 분양권의 주택 수 포함 여부 I
2020.12.31. 이전 취득한 분양권 2021.1.1. 이후 취득한 분양권
주택 수 불포함 주택 수 포함
취득세 주택 수 계산
취득세율
2020년 세법개정으로 취득세율이 대폭 상승되었다. 조정대상지역 여부와 주택 수에 따라 취득세율이 다음과 같이 달라진다. 취득세에서도 주택 수 계산이 중요해졌다.

I 개인의 일반 매매인 경우 취득세율 I
구분 1주택 2주택 3주택 4주택 이상
조정대상지역 1~3% 8%
(일시적 2주택 제외)
12% 12%
비조정대상지역 1~3% 1~3% 8% 12%
세대별로 주택 수 계산
주택 수 산정 시 전국의 모든 주택의 주택 수를 의미한다.
취득세는 세대별로 주택 수에 따라 부과된다. 1세대란 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(부모, 배우자, 자녀, 형제자매 등)으로 구성된 세대를 말하며, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 주택을 취득하는 자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 세대로 본다. 다만, 30세 미만의 자녀라 하더라도 일정 소득이 있고 따로 사는 경우에는 별도의 세대로 볼 수 있도록 예외규정을 두었다. 그러나 미성년자(만 18세 이하)인 경우에는 소득요건*을 충족하더라도 부모의 세대원에 포함한다.
* 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득(2020년 1인 가구 월 1,827,831원)의 100분의 40 이상(월 731,132원)
분양권의 주택 수 계산
주택분양권 및 조합원입주권도 취득세 계산 시 주택 수에 포함된다.

I 취득세 계산 시 분양권의 주택 수 포함 여부 I
구분 2020.8.11. 이전 취득한 분양권 2020.8.12. 이후 취득한 분양권
취득세 계산 시 주택 수 포함 여부 주택 수 불포함 주택 수 포함
상속주택의 주택 수 계산
상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것은 주택 수를 계산할 때 제외한다.
이 규정은 2020년 8월 12일 신설된 규정으로 만일 2020년 8월 11일 이전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 위의 내용에도 불구하고 2020년 8월 12일 이후부터 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외한다.
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