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건설임대주택 관련 세무리스크 예방법

신방수, 2020.11.01
주택을 신축해 판매하는 회사가 신축한 주택이 분양되지 않은 경우에는 보유세 등의 부담이 있을 수 있다. 이 경우 임대업으로 전환하면 보유세 부담 등을 줄일 수 있다. 이하에서 이와 관련된 사례를 통해 건설임대주택과 관련된 세무리스크를 예방하는 방법을 알아보자.
건설임대주택 관련 세무리스크 발생 사례
K법인은 현재 10세대의 다세대주택을 신축하고 있다. 다음 자료를 보고 물음에 답하면?
[자료]
• 신축장소 : 경기도
• 세대상 면적 : 60㎥ 이하
• 기준시가 : 6억원에 미달
  • 물음1 : 위 주택이 분양되지 않은 경우 종합부동산세를 내야 하는가?
  • 물음2 : 위 주택을 임대할 경우 종합부동산세를 면제받을 수 있는가?
  • 물음3 : 위 주택을 사용승인이 난 후에 임대등록할 때 주의해야 할 사항은?
  • 물음4 : 사용승인 전에 임대등록한 경우 어떤 혜택을 추가로 받을 수 있는가?
위 물음에 대해 순차적으로 답을 찾아보자.

첫째, (물음1) 현위 주택이 분양되지 않은 경우 종합부동산세를 내야 하는가?
건설사가 보유한 미분양주택에 대해서는 5년간 종합부동산세를 과세하지 않는다. 다만, 여기서 미분양주택은 다음 요건을 갖추어야 한다. 따라서 이러한 요건에 해당하지 않는 미분양주택에 대해서는 종합부동산세를 내야 함에 유의해야 한다.
1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택 2. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.
가. 「주택법」 제54조에 따라 공급하지 아니한 주택
나. 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택
둘째, (물음2) 위 주택을 임대할 경우 종합부동산세를 면제받을 수 있는가?
분양이 되지 않은 주택을 임대로 전환하는 경우에는 종합부동산세를 내는 것이 원칙이다. 다만, 「민간임대주택법」상 2호 이상 임대등록을 하고 의무임대기간 등의 요건을 갖춘 경우에는 종합부동산세를 내지 않아도 된다(다음 요건 참조). 이처럼 건설임대주택에 대해서는 현재에도 세제상의 우대가 계속 적용되고 있다. 다만, 종합부동산세를 내지 않기 위해서는 합산배제 신청(9.16.~30.)을 해야 한다.
<종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제7호> 7. 건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택(2018.7.16. 개정) 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것(2020.2.11. 개정) 나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다(2018.7.16. 개정). 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다(2020.2.11. 개정).
셋째, (물음3) 위 주택을 사용승인이 난 후에 임대등록할 때 주의해야 할 사항은?
건설임대주택은 일반적으로 사용승인이 나기 전에 임대등록한 주택을 말한다. 따라서 사용승인이 난 이후에 임대등록을 하면 세제지원이 박탈될 가능성이 높다. 2020년 6월 18일 이후에 법인이 조정대상지역 내에서 취득한 주택을 임대등록한 경우에는 종합부동산세 합산배제를 적용하지 않도록 법이 개정되었기 때문이다. 물론 이 개정규정은 건설임대주택에 대해서는 적용되지 않는다. 따라서 건설임대주택으로 세제혜택을 받기 위해서는 사용승인이 나기 전에 임대등록을 하는 것이 필요하다.
넷째, (물음4) 사용승인 전에 임대등록한 경우 어떤 혜택을 추가로 받을 수 있는가?
사용승인 전에 건설임대주택으로 등록한 경우에는 아래와 같은 혜택을 더 누릴 수 있다.
  • 전용면적 60㎡ 이하인 신축 공동주택에 대해서는 취득세 감면을 받을 수 있다. 이때 감면율은 취득세액이 200만원을 초과하면 85%가 적용된다.
  • 등록한 주택 수가 2주택 이상이면 면적에 따라 재산세 감면을 받을 수 있다.
  • 향후 의무임대기간 종료 후 이를 양도하면 법인세 추가과세(개인은 양도소득세 중과세)를 적용받지 않는다.
건설임대주택 관련 세무리스크 예방법
주택신축판매사업자가 사용승인 전까지 미분양난 주택을 임대로 돌리면 건설임대주택이 된다.
이와 관련된 세무리스크 예방법을 알아보자.

첫째, 신규임대등록 시에는 10년 이상 장기로만 등록해야 한다.
2020년 8월 18일(시행일) 이후부터 단기임대제도는 폐지되었다. 다만, 장기임대제도는 존속되고 있지만 의무임대기간이 8년에서 10년으로 늘어났다. 따라서 신규등록 시에는 10년 이상 임대를 생각해야 한다. 참고로 다세대주택이나 다가구주택를 신축해 등록한 경우 아파트처럼 중도에 자진말소를 할 수 없다. 따라서 임의로 말소하면 과태료 문제가 발생할 수 있으므로 등록 여부를 신중하게 결정할 필요가 있다.
둘째, 건설임대주택으로 인정받기 위해서는 사용승인 전에 등록을 해야 한다.
사용승인 전에 관할 지자체에 임대등록을 한다. 그리고 관할 세무서에 하는 사업자등록의 경우 주택임대업 업종을 표기하도록 한다. 만일 사용승인 후에 등록해야 하는 상황이라면 관할 지자체에 건설임대주택으로 등록 신청할 수 있는지 별도로 확인하기 바란다. 참고로 「민간임대주택법」 제2조 제2호에서는 아래의 주택을 민간건설임대주택으로 정의하고 있다.
  • 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
  • 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
셋째, 임대가 개시된 이후에는 민간임대주택법상 각종 의무를 이행해야 한다.
이에는 임대차계약신고, 임대료 증액 5%룰 준수의무 등이 있다. 이러한 의무를 불이행하면 각종 과태료가 부과되며, 세제지원이 박탈될 수 있다.
Tip. 건설임대주택에 대한 세제혜택들 개인과 법인이 건설임대주택으로 등록할 경우 적용받을 수 있는 세제혜택을 비교해보자.
구분 개인 법인
취득세 ㅇ 감면
- 전용면적 60∼85㎡ 이하 : 50%
- 전용면적 60㎡ 이하 : 100%
좌동
재산세 ㅇ 감면(전용면적 85㎡ 이하)
- (단기) 60∼85㎡ 이하 25%, 60㎡ 이하 50%
- (장기) 60∼85㎡ 이하 50%, 40∼60㎡ 75%, 40㎡ 이하 100%
좌동
종합부동산세 ㅇ 종부세 합산배제
- 종부세 과세표준 주택 합산대상에서 제외
좌동
임대소득세/ 법인세 ㅇ 경감 : (단기) 30%, (장기) 75% 좌동
양도소득세/ 법인세 ㅇ 장기보유특별공제율 특례적용
- (8년 이상) 50%, (10년 이상) 70%
ㅇ 양도세율 중과배제
- 조정대상지역 내 주택 양도 시 적용되는 중과세율 대상에서 제외[기본세율+10%p(2주택), 20%p(3주택 이상), 2021.6.1. 20%p, 30%p 가산]
ㅇ 사업자 본인 거주주택 양도세 비 과세
ㅇ 법인세 추가세율 적용배제
- 법인이 주택 양도 시 법인 추가세율 대상에서 제외(양도차익의 10%, 2021.1.1. 20%)
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