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6·17 대책, 1인 부동산법인의 세무리스크 예방법

신방수, 2020.07.01

목 차

부동산 거래단계별 세무리스크 예방법
추가 법인세율 관련 세무리스크 예방법
적용 사례

법인이 특수관계인인 주주 등과 무상(증여 등) 또는 저가 등의 거래를 통해 해당 법인의 주주에게 부가 이전되는 경우 해당 주주에게 증여세가 과세될 수 있다. 이는 증여세율(10~50%)보다 낮은 법인세율(10~25%)을 적용받기 위해 법인에 증여 등을 하는 행위를 차단하기 위한 것으로 최근에 도입된 규정이다(상증법 제45조의 5). 이하에서는 이와 관련된 세무리스크 예방법을 알아보자.

부동산 거래단계별 세무리스크 예방법

취득 시

기존 부동산법인에 대해서는 취득세와 법인세 조사 등이 있을 가능성이 높다. 특히 수도권 과밀억제권역 밖에서 설립한 법인이 이 지역 내의 부동산을 집중 매입한 경우에는 취득세 중과세 조사를 받을 가능성이 크다. 만일 이 과정에서 문제가 된다면 중과세율에 의한 본세 추징 및 신고불성실가산세(20~40%)와 납부지연가산세가 부과될 수 있다. 한편 1세대 3주택자가 추가로 취득한 주택에 대해서는 4%의 취득세율을 적용하는데, 법인의 경우에도 이와 균형을 맞출 가능성이 크다(이번 발표에서는 제외되었지만 2020년 세법개정안에 포함될 가능성이 크다). 한편 법인이 부동산을 취득하면 모든 거래에 대해 자금조달계획서 등을 제출하는 방안도 발표되었다(2020년 9월 시행 예정). 따라서 법인이 부동산을 취득할 때에는 자금출처에 대해 명확한 관리가 필요하다.

보유 시

보유 중의 이슈는 주로 종합부동산세와 관련이 있다. 법인의 경우 주택에 대한 종합부동산세는 개인과 큰 차이가 없으나 법인 주택임대업에 대해서는 차이가 있다. 즉, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내의 주택을 취득해 주택임대사업자등록을 한 경우 개인은 종합부동산세를 내고 있지만, 법인은 그렇지 않다. 이번 발표문에서는 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역 내에서 주택을 취득해 임대등록한 경우 무조건 종합부동산세를 내도록 하였다. 한편 2021년 과세분부터 법인이 보유한 주택에 대한 종합부동산세 과세표준 계산 시 차감하는 기본공제 6억원을 폐지하기로 하였다. 이에 따라 법인이 보유한 주택에 대한 종합부동산세 부담이 급격이 늘어날 것으로 보인다. 따라서 사전에 종합부동산세 크기 등을 예측해보고 처분 등에 나서야 할 것으로 보인다.

양도 시

양도차익이 발생한 경우 법인세 신고내용을 집중 조사할 가능성이 크다. 특히 추가법인세를 제대로 신고 및 납부했는지, 기타 항목에 대해서는 일반법인들에 적용되는 것과 같은 강도로 조사가 진행될 수 있다. 따라서 이러한 리스크를 예방하기 위해서는 추가법인세 제도를 잘 이해하고 평소 지출 등에 대한 세무리스크 관리를 해야 한다.

추가 법인세율 관련 세무리스크 예방법

1인 부동산법인의 이점은 개인에 비해 저렴한 세금 부담에 있다. 예를 들어 개인이 부동산을 양도하면 50~60%의 중과세율이 적용될 수 있으나, 법인은 20~30%만 부담하면 된다. 법인은 일반법인세율이 10~20%가 되고 이에 추가법인세가 10% 더해지기 때문이다. 이에 정부는 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 추가법인세율을 10%에서 20% 수준으로 인상하는 안을 발표했다. 한편 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득하여 임대업을 하는 경우에도 추가법인세를 과세하기로 하였다. 그렇다면 앞으로 어떤 방식으로 이에 대비해야 할까?

현재의 법인세율

법인이 주택(신축판매용 제외)이나 비사업용 토지를 양도하면 일반법인세와 추가법인세가 동시에 적용된다. 이때 총 세율은 20~30% 정도가 된다.

① 일반법인세율 → 10~20%(25% 등은 의미 없음)
② 추가법인세율 → 10%(미등기는 40%)

추가법인세율이 인상되는 경우

만일 추가법인세율이 20%가 되면 총 세율은 30~40%가 된다. 그런데 법인은 세후이익에 대해 배당소득세가 14% 이상 부과되어 이를 더하면 최고 54%가 적용될 수 있다. 따라서 이렇게 되면 법인에 대한 운영상의 이점이 줄어들게 되므로 2020년 말까지 처분 등을 하면서 청산 등을 준비해야 할 것으로 보인다.

적용 사례

사례를 통해 이러한 내용을 정리해보자.

<자료>	• 양도차익 1억원	• 양도소득세율 6~42%
	• 법인세율 10%, 추가법인세율 20%	• 기타 요소는 무시하기로 함.

Q. 개인이 양도하면 세금은 얼마인가? A. 위의 양도차익에 대해 6~42%를 적용하면 양도소득세는 2,010만원이 나온다.
1억원 × 35% - 1,490만원(누진공제) = 2,010만원

Q. 법인이 양도하면 세금은 얼마인가? A. 법인의 경우에는 일반과세와 추가과세가 동시에 적용된다. 사례의 경우 양도차익에 대해 30%를 적용하면 대략적으로 3천만원 정도의 법인세가 예상된다.

Q. 위의 내용을 보고 어떤 결론을 내릴 수 있는가? A. 법인세 추가법인세율이 인상되면 법인으로서의 운영상 이점이 크게 줄어들게 된다.
따라서 추가법인세율이 인상되기 전에 처분 등의 의사결정을 내려야 한다.

Q. 만일 개인에게 양도소득세 중과세가 적용되는 경우 위의 결과가 달라지는가? A. 양도소득세 세율은 최고 62%가 적용되고 법인의 경우 법인세가 최대 40%가 적용될 수 있다. 법인의 경우 배당소득세 그리고 청산법인세 등을 감안하면 이 경우에도 법인에 대한 이점이 대폭 줄어들 가능성이 크다.

TIP 추가법인세율 세율변천사

구 분	2013.1.1.~12.31.	2014.1.1. 이후	2021.1.1. 이후(6ㆍ17 대책안)
등 기	30%	10%	20%
미등기	40%	40%	40%
비 고	2009.3.16. ~ 2012.12.31. 취득분은 추가법인세를 과세하지 않음.

참고로 세율은 법 개정사항으로 국회를 통과해야 한다. 통상 7~8월 중 정부에서 입법을 하면 12월 중에 국회에서 통과된다.

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