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토지분재산세관련 개정 지방세법 시행령 분석 해설
전동흔, 2020.06.23
1. 개요
토지분재산세중 분리과세구분의 범위와 관련된 지방세법 시행령이 개정(대통령령 제30728호, 2020.6.2., 일부개정)되었는바, 그 주요 내용은 첫째, 비영리사업자가 소유하고 1995년 12월 31일이전에 소유하고 있는 토지중 수익사업용으로 사용하더라도 분리과세 적용대상에 해당되었으나 학교 및 평생교육단체가 소유하는 토지에 대하여는 분리과세 대상에서 제외된다. 따라서 종교 및 제사를 목적으로 하는 단체(사찰, 교회 등), 사회복지법인, 정당소유 토지에 대하여는 분리과세대상에서 제외되는 것이다.
둘째, 농협등이 운영하는 구판사업에 직접 사용하는 토지와 유통자회사 및 한국농수산식품유통공사가 농수산물 유통시설로 직접 사용하는 토지에 대하여는 분리과세 대상이나 대규모점포로 사용하는 토지는 분리과세 적용대상에서 제외된다. 셋째, 공모형 부동산투자회사(공모REITs)외에는 합산과세대상이고, 경영참여형 사모집합투자기구는 분리과세대상이 되지 아니하고 「전문투자형 사모집합투자기구」라도 통상적인 사모펀드는 합산대상이며 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산집합투자기구 등에 해당하는 자로 구성된 경우에 한정하여 분리과세 적용대상으로 분리과세 적용 범위가 축소된다. 넷째 인천국제공항공사가 「인천국제공항공사법」 제10조 제1항의 사업에 사용하거나 사용하기 위한 토지에 대하여 분리과세하는 부분중 국제업무지역내 등에 해당하는 토지에 대하여는 분리과세 적용대상에서 제외된다. 다섯째, 전통사찰보전지와 향교재산부속토지에 대하여 분리과세하더라도 수익사업용재산에 대하여는 합산과세대상으로 명확히 규정하였다.
그리고 개정 지방세법 시행령은 공포한 날(2020.6.2.)부터 시행하며 적용은 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 다만 지방세법 시행령 부칙 제3조의 규정에 의거 제102조 제8항 제1호(비영리사업자), 제2호(농협등 대규모점포), 제3호(부동산투자회사), 제8호(인천국제공항공사) 및 제9호(부동산집합투자기구)의 개정규정에 따라 분리과세대상에서 별도합산과세대상 또는 종합합산과세대상으로 과세대상의 구분이 변경되는 토지(="과세대상 구분 변경 토지")에 대해서는 개정규정에도 불구하고 2025년까지는 과세대상 구분 변경 토지의 필지별로 아래의 <표1>에 따른 과세연도별 비율을 곱하여 계산한 면적은 분리과세대상 토지로 본다. 이 경우 과세대상 구분 변경 토지의 납세의무자가 변경되지 않은 경우로 한정한다.
둘째, 농협등이 운영하는 구판사업에 직접 사용하는 토지와 유통자회사 및 한국농수산식품유통공사가 농수산물 유통시설로 직접 사용하는 토지에 대하여는 분리과세 대상이나 대규모점포로 사용하는 토지는 분리과세 적용대상에서 제외된다. 셋째, 공모형 부동산투자회사(공모REITs)외에는 합산과세대상이고, 경영참여형 사모집합투자기구는 분리과세대상이 되지 아니하고 「전문투자형 사모집합투자기구」라도 통상적인 사모펀드는 합산대상이며 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산집합투자기구 등에 해당하는 자로 구성된 경우에 한정하여 분리과세 적용대상으로 분리과세 적용 범위가 축소된다. 넷째 인천국제공항공사가 「인천국제공항공사법」 제10조 제1항의 사업에 사용하거나 사용하기 위한 토지에 대하여 분리과세하는 부분중 국제업무지역내 등에 해당하는 토지에 대하여는 분리과세 적용대상에서 제외된다. 다섯째, 전통사찰보전지와 향교재산부속토지에 대하여 분리과세하더라도 수익사업용재산에 대하여는 합산과세대상으로 명확히 규정하였다.
그리고 개정 지방세법 시행령은 공포한 날(2020.6.2.)부터 시행하며 적용은 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 다만 지방세법 시행령 부칙 제3조의 규정에 의거 제102조 제8항 제1호(비영리사업자), 제2호(농협등 대규모점포), 제3호(부동산투자회사), 제8호(인천국제공항공사) 및 제9호(부동산집합투자기구)의 개정규정에 따라 분리과세대상에서 별도합산과세대상 또는 종합합산과세대상으로 과세대상의 구분이 변경되는 토지(="과세대상 구분 변경 토지")에 대해서는 개정규정에도 불구하고 2025년까지는 과세대상 구분 변경 토지의 필지별로 아래의 <표1>에 따른 과세연도별 비율을 곱하여 계산한 면적은 분리과세대상 토지로 본다. 이 경우 과세대상 구분 변경 토지의 납세의무자가 변경되지 않은 경우로 한정한다.
<표1> 과세대상 구분변경토지 비율(=분리과세적용비율)]
| 구분 | 2020~2021년 | 2022년 | 2023년 | 2024년 | 2025년 |
|---|---|---|---|---|---|
| 적용비율 | 100% | 80% | 60% | 40% | 20% |
2. 주요개정사항 분석
(1) 수익사업의 적용범위 명확화( 지방세법시행령 제102조 제6항 제11호)
| 종 전 | 개 정 |
|---|---|
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[분석]
- 지방세법(§107)상 수익사업의 범위는 「법인세법」 제4조 제3항에 따른 수익사업을 말한다. 이 경우 재산세 분리과세 대상 토지에 해당되는 경우라도 수익사업용으로 사용하는 경우에는 분리과세대상에서 제외되기 때문에 수익사업의 범위가 구분의 실익이 있는 것이다.
- 법인세법(§4 ③)상 과세소득인 비영리내국법인의 각 사업연도소득중 수익사업의 범위는 다음과 같다.
- 1. 제조업, 건설업, 도매 및 소매업 등 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 작성ㆍ고시하는 한국표준산업분류에 따른 사업으로서 대통령령으로 정하는 것
- 2. 「소득세법」 제16조 제1항에 따른 이자소득
- 3. 「소득세법」 제17조 제1항에 따른 배당소득
- 4. 주식ㆍ신주인수권 또는 출자지분의 양도로 인한 수입
- 5. 유형자산 및 무형자산의 처분으로 인한 수입. 다만, 고유목적사업에 직접 사용하는 자산의 처분으로 인한 대통령령으로 정하는 수입은 제외한다.
- 6. 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 자산의 양도로 인한 수입
- 7. 그 밖에 대가(對價)를 얻는 계속적 행위로 인한 수입으로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 분리과세 적용 비영리사업자의 범위 축소( 지방세법시행령 제102조 제8항 제1호)
| 종 전 | 개 정 |
|---|---|
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[분석]
- 종교단체 등 비영리사업자가 1995년 12월 31일 이전부터 소유하고 있는 토지에 대하여 분리과세 적용되기 때문에 수익사업용으로 사용을 하더라도 분리과세에 해당되는 것이나 개정 지방세법 시행령에서는 학교용 토지와 평생교육단체가 소유하는 토지에 대하여만 1995년 12월 31일 이전에 소유한 토지에 한정하여 분리과세를 적용하도록 개정되었다.
- 따라서 지방세법 시행령 부칙(§3)의 규정에 의거 원칙적으로 분리과세 적용비율이 2022년부터 매년 20%씩 줄어들어 2026년 이후부터는 궁극적으로 분리과세 혜택이 없어지게 된다. 원칙적으로 2022년 이후 종합부동산세 과세대상토지로 전환되는 것이다.
| 분리과세배제 적용대상 비영리법인 범위 | 비고 |
|---|---|
| ① 종교 및 제사를 목적으로 하는 단체 ② 「사회복지사업법」에 따라 설립된 사회복지법인 ③ 「지방세특례제한법」 제22조 제1항에 따른 사회복지법인등 ④ 「정당법」에 따라 설립된 정당 | 지특법(§50 ②)재산세 감면 지특법(§22 ②)재산세 감면 지특법(§22 ②)재산세 감면 지특법(§89 ②)재산세 감면 |
- ①
지특법(§50 ②)의 규정에 의거 종교단체 또는 향교(=종교단체등)가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세, 지역자원시설세를 각각 면제하나, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우에 대해서는 면제하지 아니한다. 그러므로 재산세가 감면되지 아니하고 수익사업용으로 사용하는 부동산에 대하여 과세되는 부분은 2022년 이후부터는 분리과세 적용대상이 아니라 별도ㆍ종합합산 과세적용을 받게 된다. 그러나 종교단체 등이 재산세 등 세부담을 줄이기 위해서는 지방세법(§119의3)의 규정에 의거 2020년부터 개별 종교단체의 토지를 일괄로 종단 명의로 등록한 경우, 종단 명의의 토지가 각 개별 종교단체 재산임을 입증하는 경우 개별 종교단체별로 구분하여 토지분 재산세를 합산 과세할 수 있도록 개정되었다. 따라서 종교단체 소유토지중 수익사업용으로 과세되는 경우 종단별로 합산과세가 되었으나 2020년부터 개별종교단체별로 각각 합산배제 신청하여 이를 합산하지 아니하도록 함으로써 누진세율 체계인 재산세 부담이 줄어들게 됨으로 합산과세배제신청제도를 적극 활용하여야 한다.
[A 소속 종단내 5개 소속 종교단체]
(a) 종교단체 : 과세표준 10억원
(b) 종교단체 : 과세표준 15억원
(c) 종교단체 : 과세표준 20억원
(d) 종교단체 : 과세표준 25억원
(e) 종교단체 : 과세표준 5억원
재산세(종합합산 시 80억원×세율=3,185만원)▷ [A 소속 종단내 5개 소속 종교단체]
(a) 종교단체 : 과세표준 10억원(385만원)
(b) 종교단체 : 과세표준 15억원(585만원)
(c) 종교단체 : 과세표준 20억원(785만원)
(d) 종교단체 : 과세표준 25억원(985만원)
(e) 종교단체 : 과세표준 5억원(185만원)
재산세(합산배제 시) : 2,925만원(260만원 감소)
- ② 지특법(§22 ②)의 규정에 의거 사회복지법인, 노인양로시설, 아동양육시설, 모자가족복지시설ㆍ부자가족복지시설ㆍ미혼모자가족복지시설 또는 한센병요양시설을 직접 설치ㆍ운영하는 법인 또는 단체, (사)한국한센복지협회가 수익사업용으로 과세되는 경우 2022년 이후부터는 별도ㆍ종합합산 과세적용을 받게된다.
- ③ 지특법(§89 ②)의 규정에 의거 정당이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세가 면제된다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우에 대해서는 과세대상이므로 과세 시 2022년 이후부터는 분리과세 적용대상에서 제외된다.
(3) 농협 등 대규모 점포 및 종합유통센터의 분리과세 배제( 지방세법시행령 제102조 제8호 제2호)
| 종 전 | 개 정 |
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[분석]
- 농협등이 운영하는 구판사업에 직접 사용하는 토지와 유통자회사 및 한국농수산식품유통공사가 농수산물 유통시설로 직접 사용하는 토지에 대하여는 분리과세 대상이나 대규모점포로 사용하는 토지는 분리과세 적용대상에서 제외된다.
- 여기서 대규모점포의 요건은 「유통산업발전법」 제2조 제3호의 규정상 요건을 적용하며 「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」 제2조 제12호에 따른 농수산물종합유통센터 중 대규모점포의 요건을 충족하는 것을 포함한다. 즉 대규모점포는 다음의 요건을 모두 갖춘 매장을 보유한 점포의 집단으로서 「대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑물, 그 밖에 대규모점포」를 말한다.
- ① 하나 또는 대통령령으로 정하는 둘 이상의 연접되어 있는 건물 안에 하나 또는 여러 개로 나누어 설치되는 매장일 것
- ② 상시 운영되는 매장일 것
- ③ 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상일 것
(4) 부동산투자회사 소유토지의 분리과세축소( 지방세법시행령 제102조 제8호 제3호)
| 종 전 | 개 정 |
|---|---|
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[분석]
- 부동산투자회사(REITs)의 경우 2022년 이후부터는 공모부동산투자회사(공모REITs)가 소유하는 토지에 한정하여 분리과세를 적용하게 된다. 따라서 2022년 이후 부터는 매년 20%씩 분리과세 적용이 축소되어 2026년부터는 공모형 부동산투자회사(공모REITs)외에는 분리과세 적용대상에 해당되지 아니한다.
- 공모부동산투자회사(공모REITs)의 범위는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 그리고 다음에 해당하는 자가 발행주식 총수의 100%를 소유하고 있는 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사를 포함한다.
- ① 부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사
- ② 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제19항에 따른 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산집합투자기구
- ③ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제14조 제2항에서 정하는 수를 초과하는 위탁자와 각각 신탁계약을 체결한 같은 영 제103조 제1호에 따른 특정금전을 운용하는 신탁업자
- 여기서 "부동산투자회사"는 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 부동산투자회사법의 소정의 요건에 적합하게 설립된 회사로서 다음의 회사를 말한다.
- ① 자기관리 부동산투자회사: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사
- ② 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
- ③ 기업구조조정 부동산투자회사: 제49조의 2 제1항 각 호의 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
- 사모집합투자기구는 집합투자증권을 사모로만 발행하는 집합투자기구로서 대통령령으로 정하는 투자자(개인, 공제사업법인 등)의 총수가 49명 이하인 것을 말하며, 다음과 같이 구분한다.
- ① 경영권 참여, 사업구조 또는 지배구조의 개선 등을 위하여 지분증권 등에 투자ㆍ운용하는 투자합자회사인 사모집합투자기구(“경영참여형 사모집합투자기구”)
- ② 경영참여형 사모집합투자기구를 제외한 사모집합투자기구(“전문투자형 사모집합투자기구”)
(5) 산업단지내 수익사업용토지 분리과세배제 명확화( 지방세법시행령 제102조 제8항 제4호 라목)
| 종 전 | 개 정 |
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[분석]
- 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 산업단지관리기관이 산업단지의 관리, 입주기업체 지원 및 근로자의 후생복지를 위하여 설치하는 건축물의 부속토지에 대하여 분리과세 적용되나 지방세법 시행령(§102 ⑥ 제11호)에 수익사업의 범위를 정함에 따라 제107조에 따른 수익사업에 사용되는 부분은 제외하도록 명확히 하도록 수정한 것이다.
(6) 인천국제공항공사소유토지 분리과세배제( 지방세법시행령 제102조 제8항 제8호)
| 종 전 | 개 정 |
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[분석]
- 인천국제공항공사가 「인천국제공항공사법」 제10조 제1항의 사업에 사용하거나 사용하기 위한 토지에 대하여 분리과세하는 부분중 다음에 해당하는 토지에 대하여는 분리과세 적용대상에서 제외하도록 개정한 것이다.
- ① 「공항시설법」 제4조에 따른 기본계획에 포함된 지역 중 국제업무지역, 공항신도시, 유수지(수익사업에 사용되는 부분), 물류단지(수익사업에 사용되는 부분) 및 유보지[같은 법 시행령 제5조 제1항 제3호 및 제4호에 따른 진입표면, 내부진입표면, 전이(轉移)표면 또는 내부전이표면에 해당하지 않는 토지로 한정]
- ② 「공항시설법 시행령」 제3조 제2호에 따른 지원시설용 토지(수익사업에 사용되는 부분)
(7) 부동산집합투자기구에 대한 분리과세 축소( 지방세법시행령 제102조 제8항 제9호)
| 종 전 | 개 정 |
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[분석]
- 부동산집합투자기구(REF)에는 「경영참여형 사모집합투자기구과 전문투자형 사모집합투자기구」로 구분되는 바, 분리과세대상을 전체 사모집합투자기구 중 「전문투자형 사모집합투자기구」로서 투자자가 다음에 해당하는 자로 이루어진 사모에 해당하는 경우에만 분리과세하도록 그 적용범위를 축소한 것이다.
- ① 부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사
- ② 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제19항에 따른 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산집합투자기구
- ③ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제14조 제2항에서 정하는 수를 초과하는 위탁자와 각각 신탁계약을 체결한 같은 영 제103조 제1호에 따른 특정금전을 운용하는 신탁업자
- 따라서 경영참여형 사모집합투자기구는 분리과세대상이 되지 아니하고 「전문투자형 사모집합투자기구」라도 통상적인 사모펀드는 합산대상이며 상기 열거된 ①, ②, ③에 해당하는 자로 구성된 경우에 한정하여 분리과세 적용대상에 해당한다.
(8) 전통사찰보전지 및 향교재산부속토지 분리과세축소( 지방세법시행령 제102조 제8항 제11호)
| 종 전 | 개 정 |
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| <신 설> |
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[분석]
- 1995년 12월 31일 이전에 종교단체등이 소유하는 토지에 대하여는 사용여하에 불구하고 분리과세대상이었으나 비영리사업자의 범위를 축소함에 따라 종교단체 등이 소유하는 수익사업용 토지에 대하여 분리과세적용대상에서 배제되었다. 그러나 종교단체등이 합산배제신청을 하는 경우에는 합산과세적용대상이라도 개별종교단체별로 합산되기 때문에 세부담이 줄어들게 된다.
- 그런데 전통사찰보존지나 향교재산중 수익사업에 사용되거나 유료로 사용되는 부분은 분리과세적용 대상에서 제외하기 때문에 실익이 없다. 왜냐하면 지특법(§50 ⑤)의 규정에서 전통사찰보전지에 대해서는 재산세( 「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함)를 면제하고 있으나 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우에는 면제를 하지 아니하기 때문에 재산세가 과세되며 과세되는 경우 별도ㆍ종합합산과세되는 것이다.
- 여기서 전통사찰보전지의 범위는 불교의 의식, 승려의 수행 및 생활과 신도의 교화를 위하여 사찰에 속하는 토지로서 다음의 토지를 말한다.
- ① 사찰 소유의 건조물[건물, 입목(立木), 죽(竹), 그 밖의 지상물(地上物)을 포함]이 정착되어 있는 토지 및 이와 연결된 그 부속 토지
- ② 참배로(參拜路)로 사용되는 토지
- ③ 불교의식 행사를 위하여 사용되는 토지[불공용(佛供用)ㆍ수도용(修道用) 토지를 포함]
- ④ 사찰 소유의 정원ㆍ산림ㆍ경작지 및 초지
- ⑤ 사찰의 존엄 또는 풍치(風致)의 보존을 위하여 사용되는 사찰 소유의 토지
- ⑥ 역사나 기록 등에 의하여 해당 사찰과 밀접한 연고가 있다고 인정되는 토지로서 그 사찰의 관리에 속하는 토지
- ⑦ 사찰 소유의 건조물과 가목부터 바목까지의 규정에 따른 토지의 재해방지를 위하여 사용되는 토지
