개인인 실수요자들에 대해서는 가급적 세부담을 낮추어 주는 것이 바람직할 것이다. 이러한 맥락에서 세법도 이들에게 다양한 형태로 양도소득세 비과세 혜택을 준다. 예를 들어 1세대 1주택자들은 2년 이상 보유하면 양도소득세를 비과세한다. 하지만 2017년 8월 3일 이후에 서울이나 과천, 성남, 세종시 등 조정대상지역으로 고시된 지역에서 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건이 적용된다. 따라서 이의 적용여부를 반드시 확인해야 한다. 한편 새로운 주택을 사서 이사를 가고자 하는 실수요자들은 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 내에 종전주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 하지만 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사를 가는 경우에는 3년이 아닌 2년(2019년 12월 17일 이후 취득분은 1년 내 전입 & 1년 내 처분, 2019년 12월 16일 정부대책) 내에 종전주택을 처분해야 비과세를 받을 수 있다는 점에 유의해야 한다. 한편 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 기본적으로 양도일을 기준으로 2년 이상을 보유해야 하는데, 2021년 이후부터는 최종 1주택만 보유한 날로부터 이 기간을 따지는 것으로 변경되었음에 유의해야 한다. 이로 인해 오랫동안 2주택 이상을 보유한 세대들은 2020년 12월 31일까지 비과세가 필요한 1주택만을 남겨두고 다른 주택들을 정리할 필요성이 대두되고 있다. 여기서 정리방법에는 처분, 증여, 임대사업, 법인양도 등이 있다. 아래 그림을 통해 이 부분을 확인해보자.
어떤 1세대가 아래와 같이 3주택을 보유하고 있다고 하자. 이 중 C주택을 양도해서 비과세를 받고 싶다면 A와 B주택을 양도나 증여 등을 통해 먼저 정리만 하면 된다. 현재는 ‘양도일’ 현재 1세대 1주택에 해당하고 C주택 취득일로부터 보유기간이 2년 이상이면 비과세 받는데 전혀 문제가 없기 때문이다.


하지만 2021년 1월 1일 이후에 A와 B주택을 정리한 후에 C주택을 양도하면 바로 비과세를 받을 수 없게 된다. C주택 1채가 남은 날로부터 2년을 다시 보유해야 하기 때문이다. 참고로 다주택자들은 주택임대사업자등록을 통해 세부담을 줄일 수 있다. 하지만 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 신규로 취득해 임대등록한 경우에는 세제혜택이 대부분 소멸되어 이들이 등록할 이유가 없어졌다. 이에 반해 기존임대사업자들은 임대료 5% 상한룰 및 의무임대기간 등을 잘 준수하면 기존의 세제혜택을 누릴 수 있다. 다만, 이들이 거주한 주택에 대한 양도소득세 비과세는 2019년 2월 12일 이후 취득분부터 평생 1회로 제한되었음에 유의해야 한다.

위의 내용들만 보더라도 앞으로 개인이 다주택을 보유하는 것은 별로 환영받지 못할 가능성이 높다.
다주택자가 비과세를 받는 것이 훨씬 힘들어지고 주택임대사업자에 대한 혜택도 많이 줄어들었기 때문이다. 이외 종합부동산세의 부담도 해마다 늘어날 가능성이 높아 이래저래 세무리스크가 올라가고 있는 실정이다. 이러한 현상에 따라 최근에는 법인에 대한 관심이 높아지고 있다. 우선 법인을 통해 부동산을 관리하면 앞에서 본 세무리스크들이 상당부분 해소되기 때문이다. 유형별로 법인이 좋은 경우를 대략적으로 살펴보자.