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2020년 1월, 부동산 세무리스크 예방법

신방수, 2020.01.01
최근 부동산시장이 활황을 보이면서 이에 대한 세제가 매우 복잡하게 변하는 양상을 띠고 있다. 정부가 세제와 대출 등의 수단으로 부동산시장을 규율하다 보니 이러한 현상들이 발생하고 있는 것이다.
이하에서는 2020년 이후에 개인들이 부동산과 관련해 부닥치는 세무리스크의 내용을 살펴보고 이를 타개할 법인의 부동산관리법을 동시에 정리해보자.
개인 부동산과 세무리스크
개인인 실수요자들에 대해서는 가급적 세부담을 낮추어 주는 것이 바람직할 것이다. 이러한 맥락에서 세법도 이들에게 다양한 형태로 양도소득세 비과세 혜택을 준다. 예를 들어 1세대 1주택자들은 2년 이상 보유하면 양도소득세를 비과세한다. 하지만 2017년 8월 3일 이후에 서울이나 과천, 성남, 세종시 등 조정대상지역으로 고시된 지역에서 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건이 적용된다. 따라서 이의 적용여부를 반드시 확인해야 한다. 한편 새로운 주택을 사서 이사를 가고자 하는 실수요자들은 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 내에 종전주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 하지만 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사를 가는 경우에는 3년이 아닌 2년(2019년 12월 17일 이후 취득분은 1년 내 전입 & 1년 내 처분, 2019년 12월 16일 정부대책) 내에 종전주택을 처분해야 비과세를 받을 수 있다는 점에 유의해야 한다. 한편 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 기본적으로 양도일을 기준으로 2년 이상을 보유해야 하는데, 2021년 이후부터는 최종 1주택만 보유한 날로부터 이 기간을 따지는 것으로 변경되었음에 유의해야 한다. 이로 인해 오랫동안 2주택 이상을 보유한 세대들은 2020년 12월 31일까지 비과세가 필요한 1주택만을 남겨두고 다른 주택들을 정리할 필요성이 대두되고 있다. 여기서 정리방법에는 처분, 증여, 임대사업, 법인양도 등이 있다. 아래 그림을 통해 이 부분을 확인해보자.
어떤 1세대가 아래와 같이 3주택을 보유하고 있다고 하자. 이 중 C주택을 양도해서 비과세를 받고 싶다면 A와 B주택을 양도나 증여 등을 통해 먼저 정리만 하면 된다. 현재는 ‘양도일’ 현재 1세대 1주택에 해당하고 C주택 취득일로부터 보유기간이 2년 이상이면 비과세 받는데 전혀 문제가 없기 때문이다.


하지만 2021년 1월 1일 이후에 A와 B주택을 정리한 후에 C주택을 양도하면 바로 비과세를 받을 수 없게 된다. C주택 1채가 남은 날로부터 2년을 다시 보유해야 하기 때문이다. 참고로 다주택자들은 주택임대사업자등록을 통해 세부담을 줄일 수 있다. 하지만 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 신규로 취득해 임대등록한 경우에는 세제혜택이 대부분 소멸되어 이들이 등록할 이유가 없어졌다. 이에 반해 기존임대사업자들은 임대료 5% 상한룰 및 의무임대기간 등을 잘 준수하면 기존의 세제혜택을 누릴 수 있다. 다만, 이들이 거주한 주택에 대한 양도소득세 비과세는 2019년 2월 12일 이후 취득분부터 평생 1회로 제한되었음에 유의해야 한다.
법인의 부동산관리법
위의 내용들만 보더라도 앞으로 개인이 다주택을 보유하는 것은 별로 환영받지 못할 가능성이 높다.
다주택자가 비과세를 받는 것이 훨씬 힘들어지고 주택임대사업자에 대한 혜택도 많이 줄어들었기 때문이다. 이외 종합부동산세의 부담도 해마다 늘어날 가능성이 높아 이래저래 세무리스크가 올라가고 있는 실정이다. 이러한 현상에 따라 최근에는 법인에 대한 관심이 높아지고 있다. 우선 법인을 통해 부동산을 관리하면 앞에서 본 세무리스크들이 상당부분 해소되기 때문이다. 유형별로 법인이 좋은 경우를 대략적으로 살펴보자.

첫째, 이 개인주택에 대해 양도소득세 비과세가 필요한 경우
2021년부터 개인이 보유하고 있는 주택이 여러 채이면 비과세를 받기가 힘들어진다. 하지만 법인소유 주택을 제외한 개인 소유주택이 1세대 1주택(일시적 2주택 포함)에 해당하면 양도소득세 비과세는 무한정 받을 수 있다. 법인의 장점이 도드라져 보이는 대목이다.
둘째, 주택에 대한 중과세를 회피하고 싶은 경우
개인이 중과세 대상 주택을 양도하면 통상 차익의 50~60% 정도 세금이 나오는데, 법인은 20~30% 수준에서 나온다. 법인의 경우 기본세율 10~25% 중 10~20%에 추가법인세 10%을 더하면 되기 때문이다. 물론 법인의 주주가 받은 배당금에 대해 14% 이상의 소득세가 추가되므로 34% 이상 나올 수 있다. 하지만 배당을 적정하게 관리하면 양도소득세 중과세율보다 낮게 부과되도록 하는 세금관리가 가능해진다.
셋째, 사업적으로 주택을 매매하고 싶은 경우
주택 등 부동산을 자주 사고팔면 이는 매매업종으로 분류되어 양도소득세가 아닌 사업소득세가 발생할 수 있다. 이렇게 되면 매매로 얻은 소득에 6~42%가 적용되므로 어떤 경우에는 양도소득세 중과세율보다 적게 나올 수가 있다.
이에 세법은 중과세 대상 주택과 비사업용 토지에 대해서는 ①6~42%로 적용하는 것과 ②양도소득세 중과세율로 적용한 것 중 많은 세액을 납부하도록 하고 있다. 이를 ‘비교과세’라고 한다. 따라서 개인 매매사업자가 조정지역 내의 주택을 양도하면 비교과세가 적용되어 양도소득세 중과세를 적용받는다. 따라서 조정지역의 주택은 법인으로 매매하면 개인사업자보다는 다소 유리한 결과를 얻을 수 있다. 참고로 2019.12.17.~2020.6.30.까지 한시적으로 중과세가 완화되었으므로 이때에는 개인으로 매매사업을 하는 경우에도 실익이 있으므로 이를 참고하도록 하자.
넷째, 신규로 주택임대사업을 하고자 하는 경우
개인들은 9.13조치에 의해 조정지역 내에서 주택을 취득해 임대업을 하더라도 종합부동산세 및 양도소득세 중과세를 적용받는다. 하지만 법인은 9ㆍ13조치가 적용되지 않아 운신의 폭이 넓어진다. 다만, 법인이 이 지역 내에서 기준시가 6억(지방 3억)원 초과 주택을 취득해 임대하는 경우에는 종합부동산세 과세 및 법인세 10% 추가과세를 적용받게 되므로 이러한 상황에서는 법인의 실익이 다소 줄어든다.
이외에도 종합부동산세나 4대보험료를 절감하고자 하는 경우, 전문적으로 부동산업을 영위하고자 하는 경우, 증여 등을 고려하는 경우 법인이 안성맞춤이 된다. 또한 2020년 1월 1일부터 적용되는 1세대 4주택 이상의 취득세율 4% 적용대상에 법인이 제외되므로 이 경우에도 그렇다.

이처럼 앞으로 부동산은 개인보다는 법인으로 관리하는 것이 더 나은 방법이 될 수 있다. 하지만 미리 법인을 설립해야 하고, 운영 중에 각종 거래를 할 때에는 지방세법, 법인세법, 상속ㆍ증여세법 등에서 규정하고 있는 내용들을 모두 준수해야 한다. 따라서 세법을 이해하지 못한 상태에서 법인설립을 시도하다간 뒤늦은 후회를 할 가능성이 높다. 예를 들어 수도권 과밀억제권역에서 부동산을 취득하면 취득세 중과세, 지분율이 증가되는 경우 과점주주의 취득세 등의 문제가 발생한다. 결국 법인으로 새로운 돌파구를 찾고자 한다면 설립 전에 타당성부터 충분히 분석하는 것이 중요하다고 보인다.
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