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주택임대소득

택스넷, 2019.11.06
그 동안 비과세되어 왔던 수입금액 2,000만원 이하 2주택 이상자는 2019년 귀속 주택임대소득에 대한 소득세를 신고해야 한다. 주택임대소득자가 「소득세법」에 따라 사업자등록을 하지 않을 경우 2020년부터 주택임대 수입금액의 0.2%를 미등록가산세로 부과받기 때문에 사업개시일로부터 20일 이내 사업자등록을 신청하여야 하며, 2019.12.31. 이전 주택임대사업 개시자는 2020.1.21.까지 신청하여야 한다.

2019년 귀속 주택임대소득의 과세요건 및 과세방법 등에 대해 알아본다.
1. 주택임대소득의 과세요건
1) 주택의 범위
  • 주택 및 주택부수토지
    “주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물을 말하고, “주택부수토지”란 주택에 딸린 토지로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다(소령 §8의 2 ②).
    • 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)
    • 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
  • 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 겸용주택의 경우
    주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다(소령 §8의 2 ④).
    구 분계 산 방 법
    주택 면적 > 사업용 건물 면적전부를 주택으로 봄
    주택 면적 ≤ 사업용 건물 면적주택 부분만 주택으로 봄
2) 주택 수의 계산
비과세 여부를 판단할 때 주택 수는 다음에 따라 계산한다(소령 §8의 2 ③).
구 분계 산 방 법
다가구주택1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유
  • 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산
  • 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산
  • 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
전대ㆍ전전세임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부소유본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

  • 사 례
  • 구분등기되지 않은 다가구 주택 1채와 별도의 아파트 1채를 소유하고 있는 경우 주택 수는 2주택으로 보아야 함(소득세과-195, 2014.04.11.).
  • 상속받은 다세대주택의 소수지분을 소유한 거주자가 그 외에 국내에 1개의 다가구주택을 소유한 경우 당해 거주자가 소유하는 주택수는 동 다세대주택과 관계없이 다가구주택 1개로 보는 것이고, 다만 그 다가구주택이 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산하여 주택임대소득의 비과세 여부를 판단하는 것임(소득세과-1286, 2009.08.21.).
3) 고가주택의 범위
1채만 소유한 경우에도 임대소득에 대한 소득세가 과세되는 “고가주택”이란 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 「소득세법」에 따른 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택을 말한다(소령 §8의 2 ⑤). 해당 과세기간 중 양도하지 않은 고가주택의 판단은 과세기간 종료일을 기준으로 하므로 과세기간 중 기준시가가 새로이 고시되어 고가주택이 된 경우에도 고가주택이 된 이후부터 과세되는 것이 아니라 해당 과세기간이 모두 과세대상이 된다.
* 주택 기준시가「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다(소법 §99 ① 1호 라목).
 
  • 사 례
고급주택의 임대료에 대하여 소득세를 신고함에 있어서 소득세법 시행령 제156조의 규정에 의한 고급주택의 해당 여부는 같은 법 시행령 제8조의 2 제3항의 규정에 의하여 과세기간종료일 현재를 기준으로 하는 것이므로 과세기간 중에 고급주택에 해당되는 경우에도 그 과세기간 중에 발생한 임대료는 소득세과세대상에 해당되는 것임(서일46011-10156, 2002.02.04.).
2. 주택임대소득의 수입금액
수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 3주택 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 계산하여야 한다(소법 §25 ① 단서). 다만, 3주택 이상 여부를 계산함에 있어서 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40㎡(2018.12.31. 이전은 60㎡) 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원(2018.12.31. 이전은 3억 원) 이하인 주택은 2021년 귀속분까지 한시적으로 주택 수에 포함하지 아니한다.
 
※ 주택임대소득의 수입금액=월세+보증금 등에 대한 간주임대료*
  • 사 례
  • 간주임대료 계산 대상 임대주택이 2주택 이상으로서 임대기간 중 임대보증금 등이 변동하는 경우 해당 과세기간의 보증금 등에서 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억 원을 차감하는 계산방법을 적용할 때 보증금 등이 변동하는 임차기간별로 구분하여 적용하는 것임(서면법령소득-2990, 2017.04.18.).
  • 배우자와 합산하여 주택 2채를 소유한 자의 경우, 월 임대료는 사업소득으로 과세되며, 3주택 이상이고 보증금등의 합계액이 3억을 초과하는 경우에 해당되면 간주임대료가 사업소득 총수입금액에 산입되는 것임(소득세과-174, 2014.04.01.).
3. 주택임대소득 수입금액의 귀속연도
각 과세기간 수입금액의 귀속연도는 수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간이다(소령 §48 10호의 4)
  • 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것 : 그 정해진 날
  • 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것 : 그 지급을 받은 날
4. 주택임대소득에 대한 세액계산의 특례
2019년 귀속부터 주택임대소득 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하는 방법과 주택임대소득에 대해 14%의 세율을 적용하여 분리과세 신고하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있다.
  • 수입금액 2천만원 초과 : 종합과세
  • 수입금액 2천만원 이하 : 종합과세와 분리과세 중 선택
1) 종합소득 결정세액 계산특례
분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 다음의 세액 중 하나를 선택하여 적용한다(소법 §64의 2 ①).
  • 종합과세방식
    분리과세대상 주택임대소득에 대하여 분리과세를 적용하기 전의 종합소득 결정세액
  • 분리과세방식:다음의 세액을 더한 금액[㉠+㉡]
    • 분리과세 대상 주택임대소득 산출세액의 계산분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 14%를 곱하여 산출한 금액.다만, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면(조특법 §96 ①)을 적용받는 거주자가 임대주택을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 14%를 곱하여 산출한 금액에서 감면받는 세액을 차감한 금액으로 한다(소법 §64의 2 ① 단서).
    • 위 ‘㉠)’ 외의 종합소득 결정세액
2) 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액의 계산
  • 일반임대주택인 경우
    분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 50%)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에는 추가로 200만원을 차감한 금액으로 한다(소법 §64의 2 ②).
    • 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우
      • 주택임대 사업소득금액=주택임대총수입금액-(주택임대총수입금액×50%)-200만원=주택임대 총수입금액×(1-0.5)-200만원
      • 분리과세산출세액=주택임대 사업소득금액×14%
    • 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 초과인 경우
      • 주택임대 사업소득금액=주택임대총수입금액-(주택임대총수입금액×50%)=주택임대 총수입금액×(1-0.5)
      • 분리과세산출세액=주택임대 사업소득금액×14%
  • 등록임대주택인 경우
    다음의 요건을 모두 충족하는 임대주택(“등록임대주택”)을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 60%)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에는 추가로 400만원을 차감한 금액으로 한다(소법 §64의 2 ① 단서, 소령 §122의 2 ①).
    • 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것
    • 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 한 임대사업자의 임대주택일 것
    • 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것
    • 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우
      • 주택임대 사업소득금액=주택임대총수입금액-(주택임대총수입금액×60%)-400만원=주택임대 총수입금액×(1-0.6)-400만원
      • 분리과세산출세액=주택임대 사업소득금액×14%
    • 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 초과인 경우
      • 주택임대 사업소득금액=주택임대총수입금액-(주택임대총수입금액×60%) =주택임대 총수입금액×(1-0.6)
      • 분리과세산출세액=주택임대 사업소득금액×14%
3) 임대주택 유형에 따른 주택임대 사업소득금액의 계산(소법 §64의 2 ⑤, 소령 §122의 2 ③)
  • 과세기간 중 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산한다. 이 경우 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 본다.
  • 해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우 주택임대소득금액은 다음의 계산식에 따라 계산한다.
    [등록한 기간에 발생한 수입금액 × (1-0.6)] + [등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액 × (1-0.5)]
  • 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에 추가로 차감하는 금액은 다음의 계산식에 따라 계산한다.
4) 사후관리
다음에 해당하는 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 다음의 구분에 따른 금액을 소득세로 납부하여야 한다(소법 §64의 2 ③).
  • 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면(조특법 §96 ①)을 적용받는 사업자가 해당 임대주택을 4년(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택의 경우에는 8년) 이상 임대하지 아니하는 경우:소형주택 임대사업자에 대한 감면세액
  • ‘등록임대주택’에 해당되어 세액을 계산한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우:‘등록임대주택’의 규정을 적용하지 아니하고 계산한 세액과 당초 신고한 세액과의 차액
5) 증명서류 제출
소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용받거나 ‘등록임대주택’의 사업소득금액을 계산하려는 자는 해당 과세표준신고를 할 때 다음에 해당하는 증명서류를 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다(소령 §122의 2 ④, 소칙 §63의 3).
  • 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제5항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 지정을 증명하는 자료
  • 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제36조 제4항에 따른 임대 조건 신고증명서
  • 「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조 또는 「공공주택 특별법」 제49조의 2에 따른 표준임대차계약서 사본
  • 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제19조 제7항에 따른 임대차계약 신고이력 확인서
  • 그 밖에 국세청장이 필요하다고 인정하는 서류
│주택임대소득 종합과세와 분리과세 세액계산 비교│
구 분종합과세 선택 분리과세 선택
종합과세대상 소득분리과세 주택임대소득
주택임대
수입금액
월세 (+) 간주임대료해당사항 없음월세 (+) 간주임대료
주택임대
필요경비
구 분필요경비
장부신고 실제 지출한 경비
추계신고 기준ㆍ단순경비율에
의한 경비
구 분필요경비율
등록* 수입금액의 60%
미등록 수입금액의 50%
* 지자체와 세무서에 모두 등록하고
임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
주택임대
소득금액
수입금액 (-) 필요경비수입금액 (-) 필요경비
종합소득금액주택임대 소득금액 (+)
종합과세 대상 다른 소득금액
분리과세 주택임대소득 외의
종합과세 대상 소득금액
해당사항 없음
소득공제인적공제 등 각종 소득공제인적공제 등 각종 소득공제
구 분기본공제*
등록 4백만원
미등록 2백만원
* 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이
2천만원 이하인 경우 공제
과세표준종합소득금액 (-) 소득공제종합소득금액 (-) 소득공제주택임대소득금액 (-) 기본공제
세율6~42%6~42% 14%(단일세율)
산출세액과세표준 (×) 세율과세표준 (×) 세율 과세표준 (×) 세율
공제감면세액소득세법 및 조세특례제한법 상의
각종 공제ㆍ감면
* 소형주택 임대사업자 감면 포함
소득세법 및 조세특례제한법 상의
각종 공제ㆍ감면
* 소형주택 임대사업자 감면 제외
소형주택 임대사업자 감면
구 분감면율
단기임대 30%
장기임대 75%
* 국민주택규모 주택으로
「조세특례제한법」 제96조의 요건을 충족하여야 함
결정세액산출세액 (-) 공제감면세액산출세액 (-) 공제감면세액산출세액 (-) 감면세액
종합과세대상 결정세액과 분리과세대상 결정세액 합산하여 신고납부
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