종전에는 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 ‘종전의 주택’이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 ‘신규주택’이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 일시적인 2주택이므로 1세대1주택으로 보았다. 실수요 목적의 주택 구입을 유도하기 위하여 2018년 10월 23일 이후 양도분부터 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에 1세대1주택으로 보도록 하였다. 다만, 신뢰의 이익을 보호하기 위하여 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따라 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대1주택으로 본다(2018.10.23. 소령 개정부칙 제2조 제2항).

• ① 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월13일이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)을 취득한 경우
• ② 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월13일이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

▣ 조정대상지역(국토교통부공고 제2017－1544호, 제2018－1088호, 제2018－1089호, 제2018－1766호, 제2018－1767호) 조정대상지역은 국토교통부에서 고시하고 있는데, 주택가격등락에 따라 추가지정하거나 해제한다. 조정대상지역은 다음과 같다.

종전에는 실지거래가액이 9억원을 초과하는 1세대1주택 보유자는 거주기간에 관계없이 주택 보유기간에 따라 소득세법 [표 2]의 장기보유특별공제율(양도차익의 24% ~ 80% 공제)을 적용받을 수 있었다.


1주택 보유자에 대한 특례를 실수요자 중심으로 개편하기 위하여 1세대1주택인 경우에도 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에만 [표 2]의 장기보유특별공제율을 적용하도록 하였다. 따라서 1세대 1주택인 경우에도 거주기간이 2년 미만인 경우에는 [표 1]의 장기보유특별공제율(양도차익의 6% ~ 30% 공제)을 적용하여야 한다. 다만, 개정규정의 적용을 1년 유예하여 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하도록 하였다.

종전에는 주택임대사업자가 보유한 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 기준시가가 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하이면서 8년 이상 임대하는 주택은 다음의 양도소득세 중과 대상에서 제외하였다.

① 「소득세법」 제167조의3 【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
② 「소득세법」 제167조의4 【1세대3주택ㆍ입주권 이상에서 제외되는 주택의 범위】
③ 「소득세법」 제167조의10 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】
④ 「소득세법」 제167조의11 【1세대2주택ㆍ조합원입주권에서 제외되는 주택의 범위】

과열된 주택시장을 정상화하고 서민 주거안정을 높이기 위하여 2018년 10월 23일 이후 양도분부터 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 취득한 경우에는 기준시가가 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하이라도, 8년 이상 임대하더라도 양도소득세 중과 대상에 포함하였다. 다만, 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 중과대상에서 제외한다(소령 167의3 ① 11호, 167의4 ③ 5호, 167의10 ① 11호 및 167의11 ① 10호).

종전에는 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 임대보증금 또는 임대료 증액제한 요건을 준수하면서 8년 이상 계속 임대한 후 양도하면 주택가격에 관계없이 조세특례제한법 제97조의 3에 따라 50%(10년 이상 계속 임대한 경우 70%)의 장기보유특별공제율을 적용하였다. 주택시장을 정상화하여 서민 주거안정을 강화하기 위하여 2018년 10월 23일 이후 양도분부터 공공지원민간임대주택 및 장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세의 장기보유특별공제율의 적용 요건에 주택 및 이에 부수하는 토지의 기준시가 합계액이 임대개시일 당시 수도권은 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원)을 초과하지 않아야 한다는 요건을 추가하였다(조특령 97의3 ①). 다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다(2018.10.23. 조특령 개정 부칙 제2조 제2항).

① 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득한 경우 ② 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

1채의 주택을 보유한 남편 강모씨와 6채의 주택을 보유한 아내 김모씨가 2008년 1월 11일 협의이혼신고를 한 다음 강모씨가 보유하는 1채의 주택을 양도하고 양도소득세를 비과세로 처리하였다. 이혼 후 약 3개월 정도가 지나서 그들은 다시 혼인신고를 하였다.

국세청은 그 부부가 이혼한 후에도 사실상 혼인관계를 유지한 점을 밝혀내고 그 이혼은 양도소득세를 회피하기 위한 위장이혼이라고 보아 주택의 양도소득에 대한 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세하였다. 강모씨는 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하였으나, 2심까지 패소하여 대법원에 상고하였다. 대법원은 양도소득세의 비과세요건인 ‘1세대1주택’에 해당하는지를 판단할 때 거주자와 함께 1세대를 구성하는 배우자는 법률상 배우자만을 의미한다고 해석되므로, 거주자가 주택의 양도 당시 이미 이혼하여 법률상 배우자가 없다면, 그 이혼을 무효로 볼 수 있는 사정이 없는 한 종전 배우자와는 분리되어 따로 1세대를 구성하는 것으로 보아야 한다고 전제한 다음, 원고가 양도소득세를 회피할 목적으로 이혼하였다거나 이혼 후에도 사실상 혼인관계를 유지하였다는 사정만으로 그 이혼을 무효로 볼 수 없고, 이 사건 아파트의 양도 당시 이미 이혼한 배우자는 분리되어 따로 1세대를 구성하므로 이 사건 아파트는 비과세 대상인 1세대1주택에 해당한다고 판결하였다(대법원 2016두35083, 2017.9.7.).

대법원 판결에 따라 이혼 후 재결합하는 방법으로 양도소득세를 회피하는 것이 가능해 짐에 따라 2018년 말에 소득세법을 개정할 때 「소득세법」 제88조에 “법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 배우자에 포함한다”는 규정을 신설하였다.

여러 채의 주택을 보유하고 있는 사람이 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1채의 주택만 남은 경우 그 주택의 취득일부터 보유기간을 기산하여 2년 이상 보유한 경우(취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우)에는 1세대1주택으로 본다. 그러나 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 다주택자가 1주택자로 된 후의 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산하도록 1세대1주택의 비과세 보유기간의 요건을 강화하였다.

<개정 전> 2020.12.31. 이전 양도분 다주택자가 주택을 매각하고 최종적으로 1주택만 보유한 후 그 1주택을 매각시 그 주택의 취득시기부터 보유기간 2년을 기산하여 1세대1주택 비과세 <개정 후> 2021.1.1. 이후 양도분 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산하여 1세대1주택 비과세

정부는 전국토의 재조사측량을 통해 100년 전 일제가 만든 종이지적을 디지털지적으로 변환하기 위하여 2012년부터 2030년까지 지적재조사사업을 하고 있다. 지적재조사시 경계 확정으로 지적공부상의 면적이 증감된 경우에는 지적소관청은 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정하여 징수하거나 지급한다(「지적재조사에 관한 특별법」 제20조 제1항). 이 경우의 조정금은 지적공부상의 면적의 증감으로 인한 것일 뿐 소유 토지의 실제 면적이 변동되는 것은 아니다. 이에따라 지적공부상 면적이 감소되어 받는 조정금은 지적재조사를 실시한 2012년 3월 17일부터 양도소득세를 과세하지 아니하고, 지적공부상 면적이 증가하는 납부하는 조정금은 2019일 1월 1일 이후 양도하는 분부터 취득가액으로 보지 아니하도록 하였다.

종전에는 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권 제외)를 양도한 경우 기본세율로 과세하였다. 그러나 2017년 8월 2일 부동산대책에 따라 2018년 1월 1일 이후 양도분부터 50%의 세율로 중과하도록 하였다. 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 다음 요건을 모두 충족하는 경우는 50% 세율 적용대상에서 제외하도록 하였다(소령 167의6).

① 양도 당시에 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 아니할 것 ② 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있을 것(양도자가 미성년자인 경우는 제외하며, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우를 포함한다)
그런데, 조정대상지역 지정 전에 분양권을 양도하기로 계약을 체결한 경우에도 50% 세율이 적용되는 것은 신뢰성에 문제가 있으므로 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 50% 세율 대상에서 제외하도록 하여 2018년 8월 28일 이후 양도하는 분부터 적용하도록 하였다.

배우자 또는 직계존비속에게 증여재산공제 이내에서 증여를 하면 증여세가 과세되지 아니하고 수증자가 그 재산을 단기간 내에 양도하면 양도차익이 발생하지 않으므로 양도소득세의 부담도 회피할 수 있다. 이와 같이 배우자 또는 직계존비속 간의 증여를 이용한 조세회피를 방지하기 위하여 「소득세법」 제97조의2에 이월과세규정을 두고 있다. 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 경우에는 증여자의 취득시기를 기준으로 양도소득세의 취득가액, 장기보유특별공제, 세율을 적용한다. 종전에는 토지, 건물, 특정시설물이용권만을 이월과세대상으로 하였다.
그런데, 몇 년 전부터 조정대상지역의 아파트 가격이 급등함에 따라 그 지역의 아파트당첨권의 가격도 급등한 경우가 많았다. 조정대상지역의 아파트당첨권에 대한 투기를 막기 위하여 조정대상지역에서 아파트당첨권을 양도하는 경우 2018년 1월 1일부터 보유기간에 관계없이 50%의 양도소득세율을 적용하도록 하였다.

2018년에 시가가 6억원 이하인 아파트당첨권을 배우자에게 증여한 후 배우자가 단기간 내에 양도하면 배우자에 대한 증여재산공제로 6억원을 공제하므로 증여세가 과세되지 않고 아파트 당첨권은 취득세 과세대상도 아니고, 증여받은 후 단기간 내 양도하면 취득가액과 양도가액이 동일하여 양도소득세도 없다. 이월과세가 적용되지 않는 점을 이용하여 합법적으로 아파트당첨권에 대한 양도소득세를 회피할 방법이 있었다. 분양권 등에 대해서 양도소득세 이월과세를 적용하여 증여 후 양도를 통한 조세회피를 방지하기 위하여 2019년 2월 12일 이후 양도하는 분부터 “부동산을 취득할 수 있는 권리”도 이월과세대상에 추가하였다.

법인의 자산총액 중 부동산 등의 일정한 자산가액^１) 다음의 자산의 합계액을 말한다(소법 94 ① 4호 다목). 1) 다음의 자산의 합계액을 말한다(소법 94 ① 4호 다목).
① 토지ㆍ건물 및 부동산에 관한 권리(이하 “부동산 등”이라 한다)의 가액
② 해당 법인이 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액
① 토지ㆍ건물 및 부동산에 관한 권리(이하 “부동산 등”이라 한다)의 가액 ② 해당 법인이 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액
이 차지하는 비율이 50% 이상인 법인의 과점주주가 그 법인의 주식(출자지분을 포함하며, 이하 같다)의 50% 이상을 해당 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우 해당 주식(이를 “특정주식”이라 한다)은 누진세율을 적용한다. 양도소득 과세표준이 큰 경우 일반적인 주식을 양도한 경우에 비하여 특정주식에 해당하면 양도소득세 부담이 크게 늘어날 수 있다.

종전에는 과점주주가 과점주주에게 주식을 양도한 경우에는 일반적인 주식의 양도로 보았다. 과점주주 간 양도에는 일반적인 주식 양도에 대한 세율이 적용되는 점을 이용하여 과점주주와 과점주주 외의 자 간의 거래시 중간에 기타주주를 끼워 넣는 방법을 통해 누진세율을 적용을 회피할 수 있었다.


위의 [사례 1]의 경우에는 100억원의 양도소득이 누진세율대상이다. 그러나 [사례 2]와 같이 거래 중간에 과점주주를 끼워넣으면 1차거래의 양도소득 100억원은 과점주주 간의 거래이므로 일반적인 주식 양도시의 세율이 적용되고, [2차거래]에서는 취득가액으로 양도하였으므로 양도소득은 없어서 누진세율이 적용되지 아니한다.

이와 같이 과점주주를 중간에 끼워 넣는 방법으로 누진세율의 적용을 회피하는 문제가 있어서 과점주주가 다른 과점주주에게 양도한 후 양수한 과점주주가 과점주주 외의 자에게 다시 양도하는 경우로서 과점주주가 법인의 주식의 50% 이상을 과점주주 외의 자에게 양도한 날(여러 번에 걸쳐 양도하는 경우에는 그 양도로 양도한 주식이 전체 주식의 50% 이상이 된 날을 말한다)부터 소급해 3년 내에 해당 법인의 과점주주 간에 해당 법인의 주식을 양도한 경우에는 과점주주 간에 양도한 주식도 누진세율 적용대상으로 보도록 하여 2019년 1월 1일 이후 과점주주 간에 양도하는 분부터 적용하도록 하였다.

만일, 위의 [사례 2]가 2018년 12월 31일 이전 양도분이라면 일반세율이 적용되지만, 2019년 1월 1일 이후 양도분이라면 1차 거래에서 발생한 양도소득에 누진세율이 적용된다.

종전에는 대주주가 일반주식을 양도한 경우 20%(1년 미만 보유한 중소기업 외의 법인의 주식은 30%)의 세율로 양도소득세를 과세하였다. 다른 자산을 양도한 경우와의 과세형평성을 제고하기 위하여 2017년 말에 다음과 같이 2단계의 누진세율로 개정하였다.
2017년말 소득세법 개정시 개정규정은 2018년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하되, 중소기업의 주식은 1년 유예하여 2019년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하도록 하였다. 그러나 중소기업의 사업재편 및 구조조정을 지원하기 위하여 중소기업의 대주주에 대한 양도소득세율 인상규정의 적용시한을 다시 연장하여 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하도록 하였다(2017.12.19. 소득세법 개정부칙 제1조 제4호).

파생상품의 양도소득에는 10%의 세율로 양도소득세를 과세한다(소령 167조의9). 양도소득세 과세대상 파생상품은 종전에는 장내파생상품 중 코스피200선물, 코스피200옵션, 미니코스피200선물, 미니코스피200옵션, 코스피200주식워런트증권(ELW)과 해외 장내파생상품이었다. 파생상품간 과세형평성을 제고하고 자본이득에 대한 과세를 강화하기 위하여 2019년 4월 1일 이후 양도분부터 모든 주가지수 관련 장내파생상품과 장외파생상품에 대해서도 양도소득세를 과세하도록 하였다.

거주자가 같은 과세기간에 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 양도한 경우에는 양도소득세 계산시 기본세율을 적용하는 것을 원칙으로 하되, 부동산투기로 얻은 소득에 중과하기 위하여 미등기자산, 단기 보유(2년 미만) 보유자산, 비사업용 토지, 다주택자가 조정대상지역 내에서 양도한 주택, 조정대상지역에서 양도한 분양권 등은 기본세율보다 높은 세율을 적용한다. 거주자가 같은 과세기간 중에 여러 개의 자산을 양도한 경우 중과세율을 적용하면 과세표준이 분산되어 그 과세표준을 합하여 기본세율을 적용하는 경우에 비하여 세액이 작아지는 경우도 있다. 이는 투기로 얻은 소득에 중과하겠다는 중과세율의 입법취지와 맞지 않으므로 2017년 말에 자산별로 계산한 양도소득 산출세액과 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산의 과세표준을 합하여 기본세율로 계산한 산출세액 중 큰 것을 산출세액으로 하는 비교과세 규정을 신설하였다(소법 104 ⑤ 2호).


신설된 규정은 자산별 산출세액을 어떻게 계산해야 하는지에 관한 규정이 명확하지 않았다. 이에 대하여 기획재정부는 소득세법 제104조 제5항 제2호에서 규정하고 있는“자산별”에서 “자산”의 의미는 동법 제104조 각 호별로 합산한 자산을 의미한다는 예규를 발표하였고(기획재정부 재산세제과-536, 2018.6.19.), 2018년말 소득세법 개정시 그 예규를 소득세법에 규정하였다.

임대주택 양도소득세 특례의 취지에 맞게 임대료 연 5% 이하 증액제한 요건 추가하여 2019년 2월 12일 이후 주택 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용하도록 하였다.

종전에는 장기임대주택을 보유한 경우에도 거주주택의 거주기간을 충족하면 횟수 제한 없이 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하였으나, 2019년 2월 12일 이후 취득하는 분부터 주택임대사업자의 최초 거주주택만 비과세하도록 하는 등 임대사업자에 대한 세제혜택를 축소하였는데, 그 구체적인 내용은 다음과 같다. <적용시기>  (비과세 횟수 제한 및 과세 전환) 2019.2.12. 이후 취득하는 분부터 적용
※ 경과조치：2019.2.12. 현재 거주하고 있는 주택과 2019.2.12. 이전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택은 종전 규정 적용

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 1세대1주택 규정을 적용한다. 종전에는 직계존속의 나이가 60세 이상인 경우에 이 규정을 적용하였으나, 중증질환이 발생한 부모 동거봉양 등 불가피한 경우 지원을 강화하기 위하여 2019년 2월 12일 이후 양도하는 분부터는 다음과 같이 중증환자인 직계존속을 동거봉양하는 경우에도 이 규정을 적용하도록 하였다.