조정대상지역 해제에 따른 취득세 중과 가이드

BY 송영관   2022-11-28
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이제 슬슬 크리스마스 트리가 보이고 달력도 한 장밖에 남지 않은 11월입니다. 기분 들뜨는 연말이 다가오고 있으나 세계 안팎으로 코로나가 지속되고 우크라이나-러시아 전쟁이 여전한 가운데 금리인상의 여파로 부동산 시장도 변화가 일고 있음이 느껴지는군요.

지난 3년 간 코로나로 인한 막대한 유동성 공급과 함께 투기수요가 상승하면서 부동산 시장을 비롯한 자산 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 이에 국토교통부에서는 주택법 제64조에 따라 계속해서 조정대상지역을 조정해 왔습니다. 이러한 조정대상지역 지정에 따라 대상 지역은 양도소득세와 취득세 적용 시 중과세되고 있었는데요.

최근 11월 14일에 있었던 국토교통부공고 제2022-1408호에 의해서 조정대상지역이 대거 해제됨에 따라 취득세 중과세에도 변화가 생기게 되었습니다.

이에 따라 이번 포스트에서는 이러한 조정대상지역1)을 중심으로 취득세 중과세를 다시 한번 되짚어 보고 이번 조정대상지역 해제에 따른 적용 방식을 살펴보는 시간을 갖고자 합니다.
1) 서울 전역, 과천시, 성남시(중원구 제외), 하남시, 광명시

주택 취득세 중과 개요

앞서 말씀드린 바와 같이 2020년도는 부동산 투기 세력에 따른 거래가격 안정화 차원에서 대대적으로 취득세 중과세가 재편되는 시기였습니다. 결국 정부에서 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위한 목적으로 지방세법 제13조의2를 신설하면서 법인이 주택을 취득하거나 1세대 2주택 이상을 취득하는 경우에 주택 취득에 따른 취득세 세율을 상향하였습니다.

신설된 조문에 어떤 내용이 담겨 있는지 간략하게 살펴보겠습니다.

1. 다주택자‧법인 주택 취득세 강화

구 분 1주택 2주택 3주택 법인·4주택~
조정대상지역 1~3% 8% 12% 12%
非조정대상지역 1~3% 1~3% 8% 12%

(법인) 이 당시 유행하던 1인법인 설립 등 법인을 이용한 우회취득 방지를 위해 1주택 취득부터 12% 적용
☞ 다만, 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택은 현행과 같이 1〜3% 적용
※ 개인을 제외한 단체(법인 아닌 사단·재단 포함)도 법인으로 봄

(개인) 조정대상지역 내 2주택, 조정대상지역 외 3주택 취득시 8%, 조정대상지역 내 3주택, 조정대상지역 외 4주택 이상시 12%로 인상
☞ 다만, 조정대상지역내 2주택의 경우, 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세(처분기간* 內 종전주택 미처분시 차액 추징) * 3년 이내(신규 주택과 종전주택이 모두 조정대상지역인 경우 2년 이내)

(중과제외주택) 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택
- 공시가격 1억원 미만 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재 주택, 공공지원 민간임대주택, 공공매입임대주택, 주택 시공자의 대물변제(미분양)주택, 사원임대용 주택 등

(사치성재산) 중과대상이 고급주택‧별장 취득시 세율 8% 가산

2. 증여시 취득세 강화

○ 다주택자가 조세회피 목적으로 명의 분산하는 것을 방지하기 위해 조정대상지역 내 일정가액(시행령상 3억원) 이상 주택 증여 시 세율 12%로 인상
※ 단, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우는 제외

3. 1세대의 범위

○ 세대별 주민등록표상 가족을 기준으로 하며, 배우자 및 30세미만 미혼 자녀는 주소를 달리하더라도 동일세대로 봄
- 단, 30세 미만 미혼이지만 소득이 있는 경우에는 세대분리 적용 가능
※ (봉양합가) 65세이상 부모(부모 중 1명 이상이면 해당)를 봉양하기 위해 합가시, 부모와 자녀세대를 각각 별도의 세대로 봄

4. 주택 수 산정

(원칙) 1세대가 취득하는 주택을 포함하여 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함
※ 신탁주택의 경우 신탁을 통한 중과 회피를 방지하기 위해 위탁자의 주택 수에 가산

(상속주택) 상속개시일로부터 5년까지는 주택 수에서 제외, 5년 이후에 지분을 상속받는 경우 주된 상속인 (최고지분 등)의 주택 수에 포함
(산정제외) 투기우려가 없거나 사업용으로 취득하는 주택 등은 주택 수에서 제외 (중과제외주택 중 일부, 주택 신축판매업자의 재고주택 등)

5. 기타 시행 및 경과조치 관련

(적용) 20.8.12 이후 납세의무 성립분부터 적용하되, 20.7.10 이전 계약분은 종전 규정 적용

(주택 수 판단) 조합원입주권, 주택분양권, 주거용오피스텔은 20.8.12 이후 취득분부터 주택수 산정(8월 12일 이전 계약분은 산정 제외)

(조정대상지역 경과조치) 지정고시 이전에 계약을 체결한 경우 지정 전의 주택 취득으로 봄

(상속주택) 20.8.12 전에 상속이 개시된 주택은 5년간 주택 수 제외


취득세 중과 관련 묻고 답하기

이런한 취득세 중과 강화에 대한 그동안 가장 질의가 많을 것으로 예상되는 답변을 묶어 보았습니다.

Q   주거용 오피스텔을 취득하는 경우에도 취득세가 중과되는지?

A   오피스텔의 특성상 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됩니다.

Q   그렇다면 오피스텔의 주택 수 산정은 어떻게 되나요?

A   재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됩니다.

Q   1세대의 범위는 어떻게 판정해야 할까요?

A   「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표*에 함께 기재된 가족으로 봅니다.
- 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주합니다. * 주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표

Q   미혼인 30세 미만인 자녀가 취업하여 소득이 있는 경우라도 부모의 세대원에 포함되는지요?

A   해당 자녀의 소득*이 「국민기초생활 보장법」 에 따른 기준 중위소득**을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우라면 별도 세대로 인정됩니다. * 「소득세법」제4조에 따른 소득 : 종합소득, 퇴직소득, 양도소득 등 ** ’20년 기준 1인가구 중위 소득 : 월 194.5만원
단, 미성년자(만 18세이하)인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함됩니다.

Q   부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산방식은 어떻게 되나요?

A   세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다.
- 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정합니다.

Q   분양권 및 입주권도 취득세가 중과되나요?

A   분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됨에 유의해야 합니다.
☞ 최초 취득시점 : 분양권 및 입주권(과세대상 x)
→ 이후 실제 주택 취득시점 : 과세대상 o
※ 다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과 中
※ 다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함됩니다.

Q   다주택자(4주택 A,B,C,D 보유)가 보유주택 중 A주택(6억)을 같은 1세대를 구성하고 있는 자녀에게 부담부 증여(유상입증 3.5억)하는 경우, 적용되는 취득세율(증여세율, 유상세율)은 어떻게 되나요?
A   A주택이 조정지역 내의 주택인 경우, 유상과 무상 모두 12%의 세율을 적용하고, A주택이 非조정지역의 주택인 경우, 유상 입증 부분은 4주택 이상 세율(12%), 미입증 부분은 일반 무상취득 세율(3.5%)로 각각 나누어 적용합니다.


조정대상지역 해제에 따른 사례별 적용방법

▶ 주택 유상취득

[사례]
- 기존 1주택 보유자
- 2022년 7월 1일 인천광역시 계양구(22. 11. 14. 조정대상지역 해제)에 있는 주택에 대한 매매계약 체결
- 2022년 11월 14일 잔금 지급

[질의]
- 매매계약은 조정대상지역 해제 전에 하였지만 잔금은 해제일에 하였다면 취득세율은 어떻게 적용해야 할까요? 중과세 대상인걸까요?

[해설]
- 지방세법 시행령 제20조 제2항 제1호에 따른 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보게 되어 있으므로 비록 조정대상지역 해제일 전에 매매계약을 하였더라도 지방세법상 취득일은 잔금을 지급(사실상의 잔금지급일)한 시점이라 할 수 있습니다. - 따라서 매매계약 당시 조정대상지역에 포함되어 있었더라도 주택 취득일(22, 11. 14.) 현재 비조정대상지역이므로, 비조정대상지역 주택 취득에 해당하는 취득세율*을 적용하면 됩니다. * (1 또는 2주택) 1~3%, 3주택 8%, 4주택 이상 12%

▶ 일시적 2주택(신규 주택, 조정 → 비조정 변경)

[사례]
- 서울특별시 관악구(조정대상지역, 미해제) 내 1주택(종전 주택) 소유
- 2022년 11월 15일 경기도 고양시(22. 11. 14. 조정대상지역 해제) 소재 주택(신규 주택) 취득

[질의]
- 일시적 2주택 적용 방법은?

[해설]
- 앞선 사례처럼 지방세법 시행령 제20조 제2항 제1호에 따른 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보게 되어 있으므로 비록 조정대상지역 해제일 전에 매매계약을 하였더라도 지방세법상 취득일은 잔금을 지급(사실상의 잔금지급일)한 시점이라 할 수 있습니다. - 따라서 역시 표준세율*을 적용하면 됩니다. * (1 또는 2주택) 1~3%, 2주택 8%, 4주택 이상 12%

▶ 일시적 2주택(종전 주택, 조정 → 비조정 변경)

[사례]
- 경기도 남양주시(22. 11. 14. 조정대상지역 해제)에 1주택(종전 주택)을 소유
- 2022년 6월 1일 서울 송파구(조정대상지역, 미해제) 내 주택에 대한 매매계약을 체결
- 2022년 11월 16일 잔금 지급

[질의]
- 일시적 2주택 처분기한인 종전 주택에 대한 처분기한은 몇 년으로 보아야 하나요?

[해설]
- 지방세법 시행령 제1항에서 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다고 규정하고 있습니다. - 따라서 신규 주택 취득일(22. 11. 16.) 현재 종전 주택이 조정대상지역에서 해제되었으므로, 종전 주택의 처분기한은 2년에서 3년으로 보아야 할 것입니다.
※ 다만, 이때 신규 주택 취득일(잔금지급일)이 조정대상지역 해제 이전인 경우라면 경과규정이 적용되지 않아 종전 주택의 처분기한은 2년으로 적용해야 합니다.


취득세 중과 관련 최근 유권해석과 심판례 태도

지금까지 취득세 중과의 개요와 질의답변 내용, 그리고 최근 조정대상지역 해제에 따른 예상 적용 사례를 구성해 보았는데요. 여기에 더해 추가적으로 최근 행정안전부 유권해석이나 심판례 등이 중과세에 대해 어떤 견해를 보이고 있는지 살펴보겠습니다.

▶ 일시적 2주택(종전 주택, 조정 → 비조정 변경)

(부동산세제과-56, 2019.07.30)
「지방세법」제13조제5항제3호 따른 중과세 대상 고급주택은 ‘주거용건축물 또는 그 부속토지’로서, 「지방세법」제11조제1항제8호에 따른 주택과는 다르게 해석하여야 하고, 공부상 주택 또는 「주택법」상 주택 등으로 한정할 이유가 없으므로 공부상 업무시설(오피스텔)이라 하더라도 주거용 건축물에 해당하는 경우라면 「지방세법」제13조제5항제3호에 따른 고급주택에 포함하는 것이 타당함 「지방세법 시행령」제28조제4항제4호의 공동주택은 「건축법」상 단독주택인 다가구용 주택을 포함하고 있고, 세법에서 사용하는 용어는 각 규정의 취지와 목적에 따라 달리 해석해야 하므로, "제4호"의 공동주택을 「건축법」상의 공동주택(아파트, 연립. 다세대주택)으로 한정할 수는 없음. 따라서 「집합건축물 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 집합건축물 대장에 등재되고 각 세대가 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 건축된 오피스텔의 경우 ‘제4호’의 요건을 적용하는 것이 타당함
해 설 이번 해석을 유심히 보면 문제시되는 오피스텔을 반드시 공부상 명칭에 한정하여 볼 필요가 없고 각 규정의 취지와 목적에 따라 달리 해석될 수 있다(대법원2013두13945, 2013.11.28.)는 대법원 판례를 인용하면서 얼마든지 공부상 업무시설(오피스텔)이라 하더라도 주거용 건축물에 해당하는 경우라면 「지방세법」제13조제5항제3호에 따른 고급주택에 포함된다할 것이고,
이때의 고급주택에 해당될 경우 중과세 요건 역시 제4호에서 사용하는 공동주택의 용어는 「건축법」상의 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)으로 한정할 수는 없다고 보면서 중과세 대상임으로 풀이 하였습니다.이처럼 중과세 대상은 입법적으로 오피스텔을 포함하여 주택으로 사용되어지는 건축물을 그 대상으로 넓게 포함하는 것으로 볼 여지가 많이 보이므로 반드시 오피스텔이라는 명칭과 공부상 대장에만 한정하여 실무상 판단하시면 난처한 문제가 발생할 수 있으므로 이러한 해석례처럼 신중한 적용을 해야 할 것입니다.

▶ 청구인이 쟁점토지를 취득하여 조정대상지역 내에서 1세대 3주택이 되었다고 보아 취득세를 중과세한 처분의 당부 → 중과세O

(조심2022지1056, 2022.09.29)

「지방세법」제13조의2 제1항 괄호에서 주택의 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 점, 청구인은 주택의 부속토지인 쟁점토지와 종전주택을 소유하고 있는 상태에서 이 건 주택을 취득한 점 등에 비추어 청구인은 이 건 주택을 취득하여 조정대상지역에서 1세대 3주택이 되었다고 할 것이고, 1세대 3주택이 된 경우「지방세법」제13조의 2 제1항 제2호에서 규정하고 있는 일시적 2주택에 대한 특례를 적용하지 않는다.

해 설 지방세법에서는 「지방세법」제13조의 2 제1항을 통해 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 보도록 법문에 명확히 규정하고 있습니다. 이 때 주택의 부속토지는 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활 공간으로 인정되는 토지를 뜻하며, 토지의 권리관계 및 소유형태를 불문하고 토지의 이용실태가 주택의 효용과 편익을 위하여 사용되는 경우 그 토지는 주택에 해당되는 것이므로 단순히 일부 토지만 보유하고 있다 하여 임의로 이를 주택에서 제외할 경우 중과세 위험이 있을 수 있으니 검토시 유의하시길 바랍니다.

▶ 청구인들이 자녀(딸)와 사위로부터 이 건 부동산을 취득할 당시 쟁점금액을 대가로 지급한 사실이 입증되지 아니한 것으로 보아 무상거래의 취득세율(12%)을 적용한 것이 부당하다는 청구주장의 당부 → 중과세X

(조심2021지2967, 2022.08.10.)
ㆍ청구인들의 차용증, 근저당권설정등기, 변제사항, 청구인들의 개인사업장(울산 소재 임대건물) 등을 종합하여 보면, 쟁점금액 상당의 거래는 「지방세법」 제7조 제11항 제4호 가목에서 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우” 내지 라목의 “가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우”에 해당한다고 볼 수 있다고 판단됨
해 설 「지방세법」은 사회통념상 직계존비속으로부터 부동산을 취득하는 경우 원칙적으로 증여로 보되, 실제로 대가를 지급한 사실이 명확하게 증명되는 경우에는 유상취득으로 보고 있습니다. 그러나 증명의 입증을 위한 자료가 어떤 것들이 있을지는 명확하지 않았는데요.
이 심판례에서는 그러한 자료가 어떤 것인지를 특정해 주어서 살펴볼 필요가 있겠습니다. 이번에 확인된 유의미한 자료에는 ①차용증, ②근저당권설정등기, ③변제사항, ④청구인들의 개인사업장(임대건물) 등이 해당되었습니다.


마치면서

이번 포스트에서는 2020년부터 강화된 취득세 중과세를 되짚어보고, 이번 고시로 조정대상지역에서 해제된 경우의 적용방법 등을 종합적으로 제시해 보았습니다.

지방세법에서는 국세의 매입세액 불공제나 손금불산입 같은 제도를 통해 조정할 수 없기에 직접적으로 고율의 세율을 적용하여 조세 정책적인 목적으로 활용하고 있는데요. 이런 주택 등에 대한 중과세는 우리 생활과 밀접한 관계가 있는 만큼 유의해서 살펴볼 사항일 것입니다.

2022년도도 얼마 남지 않았습니다. 모두 이번 한해도 마무리 잘 하시길 바라면서 “조정대상지역 해제에 따른 취득세 중과 가이드” 포스트가 독자분들에게 많은 도움이 되셨길 기원하면서 끝맺음하겠습니다. 다음번에도 더욱 좋은 모습으로 찾아오겠습니다. 감사합니다.



[참고] 조정대상지역 지정현황(국토교통부공고 제2022-1408호, 2022년 11월 14일)
시ㆍ도 현 행 조 정(2022.11.14)
서울 서울특별시 전역(25개 區) 죄동
경기 과천시, 성남시, 하남시, 동탄2택지개발지구주1), 광명시, 구리시, 안양시(동안구, 만안구), 광교택지개발지구주2), 수원시(팔달구, 영통구, 권선구, 장안구), 의왕시, 고양시, 남양주시주3), 화성시주4), 군포시, 부천시, 안산시주5), 시흥시, 용인시(수지구, 기흥구, 처인구)주6), 오산시, 광주시주7), 의정부시, 김포시주8) 과천시, 성남시주11), 하남시, 광명시
인천 중구주9), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구 전역 해제
세종 세종특별자치시주10) 해제

주1) 화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함 주2) 수원시 영통구 이의동ㆍ원천동ㆍ하동ㆍ매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한함 주3) 화도읍, 수동면, 조안면 제외 주4) 서신면 제외 주5) 단원구 대부동동ㆍ대부남동ㆍ대부북동ㆍ선감동ㆍ풍도동 제외 주6) 처안구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외 주7) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면 제외 주8) 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외 주9) 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동 제외 주10) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함 주11) 중원구 제외