For 세입자의 임차보증금 보호, 국세채권 관련 개선 이슈 3가지

BY 김형래   2022-11-10
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조세 채권은 압류가 걸려있지 않는 한 대외적으로 공시가 되지 않는 채권이다. 따라서 임대인에게 체납 국세가 있다고 하더라도 집을 계약하려는 임차인은 등기부등본을 통해서 이러한 내용을 확인할 수 없다는 위험성이 존재해 왔다.

다음의 시나리오를 생각해보자. 임차인 A가 등기부등본이 깨끗한 것만 믿고 거의 90%~100%의 육박하는 높은 전세가율에 해당하는 보증금으로 전세계약을 체결했다고 치자. 그러나 임대인에게 체납 국세가 있는 상황이었고, 국가에서 이 집을 경매에 부쳐 체납처분을 진행한다고 치자. 임대인의 체납 국세의 법정기일이 임차 보증금의 권리 설정일보다 앞선다고 했을 때, 경매로 매각된 집의 배당금이 국세에 먼저 충당되기 때문에 임차인은 보증금 전액을 회수하기는 어려워진다.(보통 경매를 진행하는 경우, 감정가액 미만으로 낙찰되는 경우가 많기 때문에 회수할 수 있는 돈은 더 적어질 것이다.)

그렇다면 임차인은 체납 국세가 있다는 것을 미리 열람할 수는 없었을까? 정답은 ‘열람할 수 있기는 하다’이다. 국세징수법에 의하면 임차인은 집주인과 임대차계약을 체결하기 전에 집주인의 미납 국세를 열람할 수 있기는 하지만 ‘집주인의 동의’ 하에 해당 행위가 가능하다. 집주인의 세금은 개인 정보이기 때문에 ‘집주인의 동의’ 없이는 열람이 불가하다는 것인데, 따라서 해당 제도는 임차인이 계약 체결 시 거의 사용할 수 없었다. 2017~2022년 6월까지 국세 및 지방세 열람 신청 건수는 802건에 불과한데(그 802건 중 한 건이 필자의 신청 건이다.) 이는 같은 기간 동안 확정일자 부여 건수인 1천 159만 5천여건의 0.007%에 불과한 수치다. 임차인이 제도를 거의 활용하고 있지 못하다는 뜻이다.

필자는 이걸 개인적으로 경험하였는데, 과거 중개사에게 실제로 미납 국세 열람을 부탁하였지만 중개사는 임대인의 입장을 먼저 이야기하면서 열람 요구를 전달하려고 하지 않았다. 그 당시 중개사와 다투면서 겨우 겨우 임대인의 ‘국세완납증명서’를 받았는데, 필자가 빌라를 계약했을 때 전세가율은 무려 100%였다. 어찌 보면 당연한 것인데 임차인이 자신의 당연한 권리를 행사하기가 이렇게도 어려웠다. 필자가 다음 전세 계약을 체결할 때도 거의 전세가율 100%에 육박하는 빌라를 또다시 계약했는데 그 당시 필자는 미납 국세 열람을 요청하지 않았다. 그 이전 전세 계약시 미납 국세 열람 요구가 너무도 힘든 경험으로 남아 있었기 때문이다.

따라서 현 상황에서는 제도는 존재하지만 그 제도를 활용할 수 없어 사실상 임대인의 체납 국세로 인해 임차인은 거의 무방비 상태로 리스크에 노출된 것이 현실이다. 실제로 임대인의 집이 경매로 넘어가고 나서야 임차인들은 자신이 임대인의 체납 국세로 인해 불측의 손해를 입었음을 깨닫게 된다.

한편, 전세 사기로 인한 피해액 규모는 해마다 커지고 있다. 이에 정부에서 ‘전세사기 피해 방지방안’ 후속 조치(국세분야)를 통해 미납 국세 열람제도 실효성 강화 등 그 밖의 여러 제도에 대한 입법 추진을 약속하였다.

정부가 국세분야에서 임차인 보호를 위해 추진하려고 하는 3가지 개선 방안에 대해 알아보자.


계약 단계 임차인이 미납국세를 손쉽게 열람할 수 있도록 제도 개선

1) 변경된 안에서는 임차인이 임대차 계약일부터 임차개시일까지의 기간 동안 ‘임대인의 동의 없이’ 미납조세 열람이 가능하다.

2) 임차인이 임대차계약서를 가지고 세무서에 가서 미납조세 열람을 요청하면 열람이 가능하며, 세무서에서는 열람 사실을 임대인에 통보한다.

3) 기존에서는 소재지 관할 세무서에서만 미납조세를 열람할 수 있었는데 앞으로는 전국에 있는 모든 세무서에서 열람이 가능하다.

4) 주택임대차보호법에 따라 소액임차인은 보증금의 일정금액을 최우선 변제 받기에(주택임대차보호법 시행령 제10조) 일정금액을 초과하는 임차인에 한해 미납 국세 열람이 가능하다.
현행안(국세징수법 제109조) 개선안
1. 계약 전 ‘임대인 동의’를 받은 경우에 한해 미납조세 열람 신청 가능
2. 부동산 소재지 관할 세무서장(국세) 및 지자체장(지방세)에게 미납조세 열람 신청 가능
1. 임대차 계약일 ~ 임차개시일까지의 기간 동안 미납조세 열람 가능
2. 전국 세무서장에게 미납 조세 열람 신청 가능
* 보증금이 일정 금액을 초과하는 경우에만 열람 신청 가능

국세징수법 제109조(미납국세 등의 열람) 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전에 건물 소유자의 동의를 받아 그 자가 납부하지 아니한 다음 각 호의 국세 또는 체납액의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다. 이 경우 관할 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다.
1. 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세
2. 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세
3. 체납액
② 제1항에 따른 열람신청에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 서울특별시: 5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원
4. 그 밖의 지역: 2천만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다. ③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다. ④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.


임차 단계 임대인 변경시 국세 우선 한도를 명확화

ㆍ변경된 안에서는 새로운 임대인에게 세입자의 임차보증금보다 앞서는 미납국세가 존재하는 경우, 종전 임대인의 미납국세 한도 내에서 국세 우선 원칙을 적용한다. (임차인의 예측가능성 확보)
현행안 개선안
1. 주택 임차 중 임대인 변경되는 경우,국세와 임차보증금 간 어느 권리가 우선하는지 명시적 규정이 없어 대법원 판례에 따라 집행하고 있음 2. 주택 임차 중 임대인 변경되는 경우, 종전 임대인의 미납국세 한도 내에서 새로운 임대인의 미납국세가 임차인의 임차보증금보다 우선



경매·공매 단계 주택임차보증금에 당해세 우선 원칙 배제

1) 변경된 안에서는 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세는 세입자의 주택임차보증금에 배분한다.(임차권이 저당권보다 권리가 늦는다고 할지라도 당해세 배분액 만큼 임차권에 배분)
2) 당해세 우선 원칙 배제는 저당권 등 다른 권리에는 영향을 미치지 않는다.

3) 당해세의 우선변제권만 주택임차보증금에 귀속시키는 것으로 임대인의 미납국세가 소멸하는 것은 아니다.

현행안 개선안
1. 당해세(상속세, 증여세, 종합부동산세 등)는 법정기일임차권의 확정일자보다 늦어도 경매·공매 시 임차보증금보다 우선 변제
* 경매 및 공매시 국세 vs 임차권 등 다른 권리 변제 순서
[원칙] 국세 법정기일과 임차권 등 권리설정일 비교하여 빠른 것부터 변제 [예외] 당해세의 경우 법정기일과 무관하게 우선 변제
1. 법정기일이 성립한 당해세는 세입자의 주택임차보증금에 배분(임차권이 저당권보다 권리가 늦는다고 할지라도 당해세 배분액 만큼 임차권에 배분)

ㆍ국세 법정기일
1) 신고·납부 세목: 신고일
2) 부과·납부 세목: 고지서 발송일

ㆍ주택임차보증금의 권리설정일
: 제3자 대항력이 발생하는 확정일자
국세기본법 제35조(국세의 우선)
① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.
1. 지방세나 공과금의 체납처분 또는 강제징수를 할 때 그 체납처분 또는 강제징수 금액 중에서 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우의 그 지방세나 공과금의 체납처분비 또는 강제징수비 2. 강제집행ㆍ경매 또는 파산 절차에 따라 재산을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우의 그 강제집행, 경매 또는 파산 절차에 든 비용 3. 제2항에 따른 법정기일 전에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리가 설정된 재산을 매각하여 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 이 경우 다음 각 목에 해당하는 권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명한다.
가. 전세권, 질권 또는 저당권
나. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권 다. 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제(代物辨濟)의 예약에 따라 채권 담보의 목적으로 가등기(가등록을 포함한다. 이하 같다)를 마친 가등기 담보권
4. 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세를 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정 금액으로서 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조에 따라 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권 5. 사용자의 재산을 매각하거나 추심(推尋)할 때 그 매각금액 또는 추심금액 중에서 국세를 징수하는 경우에 「근로기준법」 제38조 또는 「근로자퇴직급여 보장법」 제12조에 따라 국세에 우선하여 변제되는 임금, 퇴직금, 재해보상금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권
② 이 조에서 “법정기일”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기일을 말한다. 1. 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세[중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세 및 소득세(「소득세법」 제105조에 따라 신고하는 경우로 한정한다)를 포함한다]의 경우 신고한 해당 세액: 그 신고일 2. 과세표준과 세액을 정부가 결정ㆍ경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액(제47조의4에 따른 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 납부지연가산세와 제47조의5에 따른 원천징수 등 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 원천징수 등 납부지연가산세를 포함한다): 그 납부고지서의 발송일 3. 인지세와 원천징수의무자나 납세조합으로부터 징수하는 소득세ㆍ법인세 및 농어촌특별세: 그 납세의무의 확정일
4. 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 징수하는 국세: 「국세징수법」 제7조에 따른 납부고지서의 발송일
5. 제42조에 따른 양도담보재산에서 징수하는 국세: 「국세징수법」 제7조에 따른 납부고지서의 발송일
6. 「국세징수법」 제31조제2항에 따라 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 국세: 그 압류등기일 또는 등록일
7. 「부가가치세법」 제3조의2에 따라 신탁재산에서 징수하는 부가가치세등: 같은 법 제52조의2제1항에 따른 납부고지서의 발송일
8. 「종합부동산세법」 제7조의2 및 제12조의2에 따라 신탁재산에서 징수하는 종합부동산세등: 같은 법 제16조의2제1항에 따른 납부고지서의 발송일
③ 제1항에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 법정기일 전에 설정된 제1항 각 호의 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선한다.