2022.07.21. 주택분 종합부동산세 개정? 다주택자 버티기 가능해졌다.

BY 김형래   2022-07-28
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2022.07.21. 종합부동산세 개정안이 발표되었다. 개정안이기에 아직 법으로 확정된 것은 아니지만 그대로 시행된다면 부동산 시장에 큰 지각변동을 초래할 것은 분명하다. 결론적으로 세부담 효과를 보자면 다주택자에게 매우 유리한 상황이 조성될 것임은 분명하다.

정부의 개정방향이 부동산 시장 관리 목적에서 벗어나 부동산 세제를 정상화한다고 했는데 그 골자는 ‘다주택자들 달래기’이다. 가장 핵심적인 부분은 과세 방향을 주택수가 아니라 가액기준으로 전환함으로써 다주택자자들이 투자 포지션 홀딩을 할 수 있게 만들어줬다는 점이다.

구체적으로 들어가면 주택수에 따른 중과세율을 완전 철폐하였고 기본공제 금액도 늘려줬다. 다만, 법인 투자로 투자 방향을 전환하기에는 개인에 비해 메리트가 없다. 법인의 경우 개인과 달리 종부세 기본공제 금액이 전혀 없고 세율도 개정안 최고세율인 2.7%이다.

래킴 세무사와 세알못 양과의 대화를 통해 주택분 종합부동산세가 어떻게 개정됐는지 알아보고 종부세 시뮬레이션을 통해 실제 다주택자 세부담이 어떻게 변동될 예정인지 다양한 케이스를 통해 살펴보자.


Ⅰ. 주택분 종합부동산세 개정사항

세알못 양 : 세무사님, 안녕하세요? 잘 지내셨지요? 2022.7.21. 기획재정부에서 종합부동산세 개정안이 나왔는데요, 개정사항이 어떻게 되나요?

래킴 세무사 : 종합부동산세에는 주택분, 종합합산토지분, 별도합산토지분이 있는데요, 이번 개정사항은 주택분 종합부동산세와 관련한 개정이 주포인트입니다.

주택분 종합부동산세 개정사항은 22년 납세분에 적용되는 것과 23년 납세분부터 적용되는 것으로 구분이 되는데요, 하나씩 살펴보도록 할게요.

1. 22년 납세분 적용

22년 납세분에 적용되는 것은 다음과 같습니다.

첫째, 1세대 1주택자가 ① 일시적 2주택자가 되거나 ② 상속주택이 있는 경우, 혹은 ③ 지방 저가주택을 가지고 있는 경우에 여전히 1세대 1주택자로 보겠다는 것입니다.

구분 적용요건
일시적 2주택 이사 등으로 신규주택 취득 후 2년 내 종전주택 양도하는 경우
상속주택 1. 저가주택 또는 소액 지분 주택 O → 기간 제한 없이 주택 수 제외
1) 저가주택: 공시가격 기준 수도권 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택
2) 소액 지분 주택: 40% 이하 지분 주택
2. 저가주택 또는 소액 지분 주택 X→ 5년간 주택 수 제외
일시적 2주택 1. 가액 요건: 공시가격 3억원 이하
2. 소재지 요건: 수도권·특별자치시(읍·면지역 제외), 광역시(군지역 제외) 외의 지역

해당 특례를 적용받기 위해서는 9.16.~9.30.까지 세무서에 신청해야 합니다.

사후에 요건이 미충족된 것이 발견되면 주택 수에 합산하고 경감세액(1세대 1주택자가 아닌 것으로 보아 계산한 세액-1세대 1주택자로 보아 계산한 세액)과 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.

둘째, 1세대 1주택자 기본공제가 ‘22년도에만 14억으로 한시적으로 인상됩니다. ‘21년 주택분 종합부동산세의 경우 기본공제금액은 11억입니다. ’22년은 공시가격 상승에 따른 1세대 1주택자 세부담 증가를 완화하기 위해 14억으로 인상됩니다. ‘23년부터는 기본공제 금액이 12억(’2022.07.21. 개정안)으로 감소됩니다.
<1세대 1주택자 종부세 기본공제 금액>
구분 ‘09~’20년 ‘21년 ‘22년 ‘23년
1세대 1주택자
기본공제 금액
9억원 11억원 14억원 12억원

셋째, 고령자 또는 주택을 장기보유한 사람에게 종부세 납부유예가 도입됩니다. 납부유예이기 때문에 납부를 하긴 해야 하지만 ‘일정 시점까지는 안내도 괜찮다’는 것입니다.

아래는 납부유예를 적용받기 위한 요건, 특례 관련 구체적 내용, 절차 및 사후관리 내용입니다.

<고령자·장기보유자 종합부동산세 납부유예>
구분 내용
요건 1. 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유
2. 1세대 1주택자
3. 직전 과세기간 총급여 7천만원(종합소득금액 6천만원) 이하
4. 해당연도 주택분 종부세액 100만원 초과
납부특례 주택 상속·증여·양도 시점까지 종부세 납부유예
* 납세담보 제공 필요
절차 종부세 납부기한 종료일(12.15) 3일 전까지 납부유예 신청
사후관리 요건 미충족 사유가 발생한 경우 납부유예를 취소하고 세액 및 이자상당액 추징


세알못 양 : 세무사님, ‘22년 6월 24일에 종합부동산세 시행령 입법예고안이 나온 것으로 알고 있는데요, ’22년도부터 적용될 중요한 내용이 있을까요?

래킴 세무사 : 세알못 양, 지적 감사합니다. 네, 그렇습니다. 아주 중요한 내용이 하나 있는데요, ‘22년도부터는 주택분 공정시장가액비율이 현행 100%에서 60%로 적용됩니다. ’21년도에는 공정시장가액비율이 95%였지요. 주택 공시가격에서 공제금액을 차감한 금액이 거의 그대로 과세표준이 되는 상황이었는데요, 과세표준이 올해부터는 60% 수준으로 조정됩니다.
주택분 종부세 과세표준= [주택분 공시가겨의 합계액-공제금액(6억원, 1세대1주택자 ‘22년 14억원)] × 공정시장가액비율(’22년 60%, ‘21년 95%)

2. 23년 납세분 적용

세알못 양 : 세무사님, ‘23년도부터 적용되는 내용도 설명해 주세요.

래킴 세무사 : 네, 알겠습니다. :) ‘23년도 납세분부터 적용되는 내용에 세율, 세부담상한, 기본공제 금액과 같은 종합부동산세의 굵직굵직한 개정사항은 다 들어가 있다고 보시면 됩니다.

첫째, 세율이 변동되는데요, 아래의 표를 참고하시면 됩니다. 골자는 주택수는 세율에 더 이상 영향을 미치지 않으며 주택가액 베이스로 세율이 변동된다는 점입니다. 세율이 ‘18~’20년도 수준으로 회귀했다고 보시면 됩니다.

법인의 경우도 주택수 상관없이 개인 최고세율인 2.7%로 인하되었습니다.

<주택분 종부세 세율표>
과세표준 개인 법인
‘21년~’22년 ‘23년 이후 ‘21년~’22년 ‘23년 이후
일반 다주택 주택수 상관 X 일반 다주택 주택수 상관 X
3억원 이하 0.6% 1.2% 0.5% 3% 6% 2.7%
3~6억원 0.8% 1.6% 0.7%
6~12억원 1.2% 2.2% 1.0%
12~25억원 1.6% 3.6% 1.3%
25~50억원 1.5%
50~94억원 2.2% 5.0% 2.0%
94억원 초과 3.0% 6.0% 2.7%

둘째, 세부담상한이 조정됩니다. 세부담 상한이란 전년도 주택분 세액 대비 일정 비율 초과분은 과세되지 않도록 하는 것인데요, 세부담 상한은 낮을수록 유리합니다.

예를 들어 세부담 상한이 150%인 경우와 300%인 경우의 차이점을 알아보면 다음과 같습니다. 전년도의 종부세액을 100원을 냈고 올해 500원이 나왔다고 했을 때 세부담 상한이 150%인 경우는 전년도 종부세액이 100원에 150%를 곱한 금액을 초과한 부분은 과세되지 않습니다. 즉, 500원-(100원 × 150%)=350원은 과세분에서 제외되고 150원만큼만 올해 납부하면 됩니다. 반면, 세부담 상한이 300%인 경우 500원-(100원 × 300%)=200원만 과세분에서 제외되고 300원을 올해 납부해야 합니다.

<세부담상한 변동표>
구분 ‘21년~’22년 ‘23년 이후
2주택 이하 150% 150%
조정 2주택, 3주택 이상 300%

셋째, 기본공제 금액도 변동됩니다. 1세대 1주택자는 고가주택 기준인 12억에 맞춰 공제금액을 상향 조정하고 다주택자의 경우도 6억에서 1세대 1주택자의 공제금액 상향 분만큼(9억→ 11억→ 12억에서 변동되어 총 3억) 공제금액이 증가되어 9억이 됩니다.

구분 ‘21년 ‘22년 ‘23년 이후
개인 1세대 1주택 11억원 14억원 12억원
일반 6억원 6억원 9억원
법인 기본공제 없음

세알못 양 : 네, 세무사님, 설명 감사합니다.

래킴 세무사 : 네, 상황별로 종부세 부담액을 계산한 사례들을 살펴보고 오늘 설명을 마치겠습니다. 사례들을 보면서 이번 개정안 내용을 꼭 복습하시기 바랍니다.

세알못 양 : 네, 알겠습니다~

Ⅱ. 종부세 시뮬레이션

1. 조정지역에 2주택을 보유하고 있는 경우(2주택 공시가격 합계: 25억)

[개인]
구분 21년 22년 23년
공시가격 25억 25억 25억
공제금액 6억 6억 9억
공정시장가액비율 95% 60% 60%
종부세 과세표준 18.05억 11.4억 9.6억
세율 3.6% 2.2% 1%
종부세액 43,380,000원 20,280,000원 7,200,000원

[법인]
구분 21년 22년 23년
공시가격 25억 25억 25억
공제금액 0 0 0
공정시장가액비율 95% 60% 60%
종부세 과세표준 23.75억 15억 15억
세율 6% 6% 2.7%
종부세액 142,500,000원 90,000,000원 40,500,000원

2. 조정지역에 부부가 2주택을 보유하고 있는 경우(각각의 주택가격: 12.5억원)

[개인] & [2주택 남편 단독명의]
구분 21년 22년 23년
공시가격 25억 25억 25억
공제금액 6억 6억 9억
공정시장가액비율 95% 60% 60%
종부세 과세표준 0 11.4억 9.6억
세율 3.6% 2.2% 1%
종부세액 43,380,000원 20,280,000원 7,200,000원

[개인] & [2주택 모두 50% 공동명의]
구분 21년 22년 23년
남편 아내 남편 아내 남편 아내
공시가격 12.5억 12.5억 12.5억 12.5억 12.5억 12.5억
공제금액 6억 6억 6억 6억 9억 9억
공정시장
가액비율
95% 95% 60% 60% 60% 60%
종부세
과세표준
6.175억 6.175억 3.9억 3.9억 2.1억 2.1억
세율 2.2% 2.2% 1.6% 1.6% 0.5% 0.5%
종부세액 8,785,000원 8,785,000원 5,040,000원 5,040,000원 1,050,000원 1,050,000원
종부세액
합계
17,570,000원 10,080,000원 2,100,000원

[개인] & [부부가 1주택씩 각각 단독명의]
구분 21년 22년 23년
남편 아내 남편 아내 남편 아내
공시가격 12.5억 12.5억 12.5억 12.5억 12.5억 12.5억
공제금액 6억 6억 6억 6억 9억 9억
공정시장
가액비율
95% 95% 60% 60% 60% 60%
종부세
과세표준
6.175억 6.175억 3.9억 3.9억 2.1억 2.1억
세율 1.2% 1.2% 0.8% 0.8% 0.5% 0.5%
종부세액 4,410,000원 4,410,000원 2,520,000원 2,520,000원 1,050,000원 1,050,000원
종부세액
합계
8,820,000원 5,040,000원 2,100,000원

3. 조정지역에 1주택(A)을 보유하고 있다가 21년도에 조정지역에 있는 1주택(B)을 상속받아 2주택이 된 경우(A 공시가액 10억, B 공시가액: 15억)

[개인]
구분 21년 22년 23년
공시가격 25억 25억 25억
공제금액 6억 14억 12억
공정시장가액비율 95% 60% 60%
종부세 과세표준 18.05억 6.6억 7.8억
세율 3.6% 2.2% 1%
종부세액 43,380,000원 4,920,000원 5,400,000원