시가인정액 제도 도입에 따른 부담부증여와 취득세 절세전략

BY 송영관   2022-07-25
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한여름 더위가 맹위를 떨치고 있는 요즘입니다. 어느덧 2022년도 하반기에 접어들었습니다. 내년도 개정세법에 대비하며 다양한 세무 시뮬레이션을 통해 절세전략을 세우려는 분들의 문의가 많아지는 시기이기도 합니다. 따라서 이번 시간에는 최근 개정된 사항을 반영한 절세전략 중 하나인 부담부증여와 취득세를 종합하여 설명해 보고자 합니다.

부담부증여(負擔附贈與)*는 증여와 양도가 동시에 일어나는 것으로, 두가지 세금 이슈가 한꺼번에 발생하게 됩니다. 또한 취득세도 각각 적용하여야 합니다. 즉 세가지 세목을 모두 고려해야 하므로 절세전략 중 고난도 전략이라 할 것입니다. * 부담부증여 (負擔附贈與; conditional donation)

"증여를 받는 자에게 일정한 급부를 할 의무를 부담시키는 증여계약을 민법은 상대부담 있는 증여라고 한다. 상호의 급부(給付)는 대가관계 (對價關係)에 있는 것이 아니므로 역시 증여이지만, 부담의 한도에서 유상계약(有償契約)에 준하여 증여자는 담보책임을 지고 또한 쌍무계약에 관한 규정이 적용된다. 소득세법에서는 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상 당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세를 과세하도록 규정하고 있다. 반면 상속세및증여세법에서는 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우(객관적으로 인정되는 국가·지방자치단체 및 금융회 사 등의 채무 또는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 경우는 제외)에도 그 채무액을 증여로 추정하여 증여세를 과세하도록 규정하고 있다.

- 용어사전 -

특히나 내년에는 취득세 과세표준 적용과 관련하여 지방세법에서 가장 중요한 이슈 중 하나인 ‘시가인정액’ 제도가 시행되는 만큼 이를 고려하여 다양한 사안을 살펴보겠습니다.


지방세법상 ‘시가인정액’ 제도 신설

2023년부터는 취득세 과세대상의 실질가치를 최대한 제대로 반영할 수 있도록 취득세 과세표준 제도를 대대적으로 개선하였는데, 그 중 하나가 바로 ‘시가인정액’ 제도를 도입하는 것입니다. 이러한 시가인정액 제도 도입은 국세에서 적용하던 ‘시가’와 유사하기 때문에 부담부증여와 같은 증여세 발생시 중요한 이슈가 예상되니 반드시 확인해야 할 것입니다.

시가인정액 제도란 증여와 같은 무상취득의 경우 적용되던 시가표준액을 ‘시가인정액’이라는 시장가치를 반영한 금액으로 바꾸는 것입니다. 아래의 개정안 내용을 표로 살펴보겠습니다.

[표1] 지방세법개정안 내용
현행 개정안 (시행 2023. 1. 1.)
■ 지방세기본법
제10조(과세표준)
① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
■ 지방세기본법
제10조(과세표준의 기준)
취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우 취득세의 과세표준은 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 장에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. <삭 제>
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. 제10조의6(취득으로 보는 경우의 과세표준)
① 다음 각 호의 경우 취득 당시가액은 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격으로 한다.
1. 토지의 지목을 사실상 변경한 경우
2. 선박, 차량 또는 기계장비의 용도 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경한 경우
② 제1항에도 불구하고 법인이 아닌 자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우 취득당시가액은 제4조에 따른 시가표준액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 건축물을 개수하는 경우 취득당시가액은 제10조의4에 따른다.
④ 제7조제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다. ④ 제7조제5항 전단에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등의 취득당시가액은 해당 법인의 결산서와 그 밖의 장부 등에 따른 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 취득당시가액과 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
<삭 제>
⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다. <삭 제>
⑦ 제5항제5호에 따른 취득의 경우에는 그 사실상의 취득가격이 제103조의59에 따라 세무서장이나 지방국세청장으로부터 통보받은 자료 또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조에 따른 조사 결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우에는 제5항에도 불구하고 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다. <삭 제>
⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제10조의7(취득의 시기) 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정을 적용하는 경우 취득물건의 취득유형별 취득시기 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.


부담부증여 관련 묻고 답하기

위에서 부담부증여의 개념 및 최근 취득세 개정사항을 살펴보았는데요. 아래에서는 자주 거론되는 부담부증여 내용을 묻고 답하기 형식으로 정리해 보았으니 잠시 짬을 내어 별도로 알아보고 가도록 하겠습니다. 많은 도움이 되시길 바랍니다.

Q 부담부증여로 주택 취득시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 가능한가요?

A 네. 가능합니다.

단, 증여등기일로부터 3개월내 해당 주택에 저당권을 설정하고 상환기간 10년이상인 장기주택저당차입금을 대출받아 증여재산에 담보된 채무를 상환하는 경우 해당 채무액의 범위내에서 이자상환액 소득공제 가능합니다(원천세과-538, 2011.8.30).

Q 부담부증여를 한 경우 양도소득세 예정신고납부기한은 언제까지인가요?

A 일반적으로 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리(조합원입주권, 분양권 등), 기타자산(특정주식 등)을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 해야 합니다.

※ 단, 부담부증여를 한 경우에는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 양도소득세 예정신고 및 납부를 해야 합니다.
※ 개인지방소득세(양도소득분) 예정신고의 납부기한은 신고기한에 2개월을 더한 날. 즉 5개월에 내(內)

Q 수증자가 인수하는 채무액이 12억원 이하인 경우 고가주택에 해당하지 않나요?

A 주택을 부담부증여하는 경우 수증자가 인수하는 채무액이 12억원 미만에 해당되더라도 전체의 주택가액이 12억원을 초과하면 고가주택으로 봅니다.(양도소득세집행기준 89-156-4), (서면4팀-1692, 2007.5.16)

Q 담보된 채무가 있는 부동산을 증여받는 경우 증여세 과세할 때 담보된 채무는 공제되나요?

A 증여부동산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 금액은 증여재산가액에서 차감되며, 증여세는 과세되지 않습니다. 그러나 수증자가 인수한 채무액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다.

Q 증여계약서에 채무인수내용을 안 적은 경우에는 부담부증여로 인정 못 받나요?

A 증여계약서에 채무인수내용을 기재하지 아니하였더라도 사실상 수증자가 증여자의 채무를 인수한 때에는 부담부증여로 인정되며, 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감됩니다.(서면4팀-1131, 2005.07.05)

Q 증여자가 증여재산에 담보된 전세보증금을 수증자에게 현금으로 인계한 경우 부담부증여에 해당하나요?

A 아닙니다.

수증자가 증여자의 전세보증금 채무를 증여자로부터 현금으로 인계받는 경우 수증자가 인수하여 부담한 채무가 없기 때문에 부담부증여에 해당하지 않습니다(재산세과-563, 2011.11.28).

Q 채무자 명의를 수증자로 변경하지 않으면 부담부증여로 인정 못 받나요?

A 채무자 명의를 수증자로 변경하지 않았더라도 증여일 후 해당 채무를 실질적으로 수증자가 부담하고 있는 것이 확인되면 부담부증여로 인정되며, 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감됩니다(서면4팀-811, 2007.03.08).



사례로 보는 부담부증여와 쟁점해설

- 증여대상 부동산의 평가금액(시가, 시가인정액) : 9억
- 취득가액(취득세 등 부대비용 포함) : 3억
- 보유기간 : 20년
- 대출금액 : 3억
- 시가표준액 : 4억
- 조정대상지역, 다주택자

○ 올해(2022년) 부담부증여 사례(가정)

구분 일반 증여세 부담부증여
증여세 양도소득세
증여재산가액 900,000,000 900,000,000 양도가액 300,000,000
채무부담액 0 300,000,000 취득가액 100,000,000
증여재산공제 50,000,000 50,000,000 인적공제 2,500,000
과세표준 850,000,000 550,000,000 과세표준 197,500,000
산출세액 195,000,000 105,000,000 양도소득세 55,650,000
신고 세액공제액 5,850,000 3,150,000 지방소득분 5,565,000
총납부세액 189,150,000 101,850,000 총납부세액 61,215,000
차액 189,150,000-(101,850,000+61,215,000)=26,085,000

구분 취득세(무상) 취득세(유상) 비고
시가표준액 100,000,000 300,000,000 증여(무상)/유상 취득
취득세율 12% 12% 조정지역 중과
지방교육세율 0.4% 0.4%
총취득세율 12.4% 12.4% 취득세율+지방교육세율
납부세액 12,400,000 37,200,000
합계 49,600,000

○ 내년(2023년) 부담부증여 사례(가정)

구분 일반 증여세 부담부증여
증여세 양도소득세
총납부세액 189,150,000 101,850,000 총납부세액 36,547,500
차액 189,150,000-(101,850,000+36,547,500)=50,752,500

※ 2022년과 동일

구분 취득세(무상) 취득세(유상) 비고
시가표준액 600,000,000 300,000,000 시가인정액 적용
취득세율 12% 12% 조정지역 중과
지방교육세율 0.4% 0.4%
총취득세율 12.4% 12.4% 취득세율+지방교육세율
납부세액 74,400,000 37,200,000
합계 111,600,000 2022년과 차이 발생

※ 본 사례는 다양한 사례를 단순화(가정)한 것으로 실제 부담부증여 시 결과값이 다를 수 있으므로 반드시 세무전문가와 충분한 검토가 이루어져야 할 것입니다.


개정된 법령에 따른 절세 Tip

지금까지의 내용을 종합해보면 결국 시가인정액 제도가 도입되는 2023년 이전에 미리 부담부증여 등의 방법으로 절세 전략을 선택하는 것이 도움이 되리라 봅니다. 충분히 세무전문가와 상의하여 올해 안에 증여에 대해 다각적으로 논의하는 것이 좋은 방안이라 생각됩니다.
올해 내년(1.1. 이후)
○ 증여세
○ 양도소득세
○ 취득세
○ 증여세(동일)
○ 양도소득세(동일)
○ 취득세(시가인정액 제도 도입에 따른 취득세액 큰폭의 증가 예상)


최근 유권해석과 심판례 견해

지금까지 지방세 개정내용과 사례를 통해 언제 부담부증여를 하는 것이 유리할지에 대해서도 예상해 보았습니다. 이와 더불어 부담부증여 관련 과세관청의 다양한 유권해석과 심판례 등을 통해 어떠한 경향이 있는지도 짚어 보고자 합니다.
■ 부담부증여 하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도 시, 그 전체를 하나의 주택으로 볼 수 있는지 → 가능
부담부증여 하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도 시, 그 전체를 하나의 주택으로 볼 수 있는지 (기획재정부 조세법령운용과-340, 2022.4.1)

[요지] 부담부증여 하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도 시, 그 전체를 하나의 주택으로 보아 소득령§154①을 적용하는 것임

[회신] 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 단서에 따라 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택(이하 ‘다가구주택‘)을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것이며, 이것은 다가구주택을 「소득세법」 제88조 제1호 후단에 따라 부담부증여하여 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보는 경우에도 동일하게 적용됩니다.


해설 단독주택이 아닌 다가구주택을 통으로 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 보아야 함으로 부담부증여 계산시 채무액 계산에도 주의를 요합니다.
■ 부담부증여 받은 자산의 취득가액 산정 방법
기획재정부 재산세제과-710 [법령해석과-2813], 2019.10.22

[요지] 기준시가로 평가한 부동산을 부담부증여 받고 양도하는 경우 인수한 채무액에 대한 양도차익 산정 시 적용되는 취득가액은 채무가액임

[질의] 기준시가로 평가한 부동산을 부담부증여 받은 후 양도 시 취득가액 산정 방법
(제1안) 취득가액은 채무가액임
(제2안) 취득가액은 환산가액임

[회신] 제1안이 타당함


해설 기준시가로 평가한 부동산을 부당부증여 받은 후 양도하였다면 이때의 취득가액은 환산가액이 아닌 채무가액 그 자체라는 질의회신입니다. 따라서 환산가액으로 취득가액을 산정할 것이 아니라 채무가액 전체를 취득가액으로 보아 양도소득세를 계산하여야 추후 소명으로부터 자유로워질 것입니다.
■ 주택의 건축물을 부담부증여시 전세보증금의 과세표준 적용 질의 회신
부동산세제과-1693, 2021.6.25

[질의] 주택 취득세 중과 적용 관련, 직계존비속 간 주택의 건축물을 증여하면서, 전세보증금을 승계하는 부담부 증여의 경우 과세표준 적용 범위

[회신] ○ 「지방세법」 제10조제1항 및 제2항에서 취득세 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로 하고, 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있습니다.- 같은 법 제7조 제12항에서 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여로 부동산을 취득하는 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 유상으로 취득하는것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이 경우 취득세 과세표준은 유상과 무상의 각 부분으로 구분하여 산정해야 할 것입니다.
○ 취득세는 과세물건의 이전 시점(취득행위)에 납세의무가 성립하는바, 이 때 과세대상 물건을 포함한 납세의무자, 거래유형, 과세표준 등 과세요건이 확정되는데,- 부담부 증여에 따른 그 채무액에 상당하는 부분은 과세대상 물건인 해당 부동산의 취득행위를 전제로 하므로, 채무액에 상당하는 부분은 해당 부동산과 관련된 가액이라야 하고, 이와 무관한 가액이 포함되어 있다면 이를 제외하고 산정해야 할 것입니다.
○ 질의와 같이 주택의 건축물(부속 토지 제외)을 증여로 취득하면서 전세보증금을 인수하는 경우 해당 전세보증금이 임차인과의 임대차계약에 따라 토지와 건축물 전체를 대상으로 한 것이라면 토지와 관련된 전세보증금을 제외하는 것이 타당하다 할 것입니다.
- 이 경우 전세보증금 중 건축물에 해당하는 부분은 「지방세법 시행령」 제19조에 따라 건축물과 부속 토지의 시가표준액 비율로 안분하여 산정한 가액을 적용해야 합니다.

○ 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종 결정할 사안입니다. 끝.


해설 전세보증금 중 건축물에 해당하는 부분은 「지방세법 시행령」 제19조에 따라 건축물과 부속 토지의 시가표준액 비율로 안분하여 산정한 가액을 적용하여야 한다는 것으로 반드시 토지에 대한 부분도 고려해야 할 것입니다.
■ 오피스텔을 부담부증여로 취득한 경우 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 “건축주로부터 최초 분양받은 경우”에 포함된다고 보아 취득세 감면대상에 해당하는지 여부
조심2019지2513, 2020.6.15

[요지] 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 입법 취지는 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활의 안정을 도모하고자 하는 것인 반면 쟁점오피스텔은 이미 건축주가 장기간 임대를 하고 있던 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 취득한 후 임대하는 것을 주거안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하기 위한 것으로 보기 어려운 점(조심2018지1074, 2019.6.28. 같은 뜻임) 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠음


해설 부담부증여로 취득하였다 하더라도 최초 분양받은 경우에 포함된다 할 것으로 감면조항의 취지에 비추어 감면대상에 해당하지 않는다는 것입니다. 감면 적용 시 유의해야 할 것입니다.


마치면서

이번 포스트에서는 부담부증여 및 내년부터 도입되는 지방세법상 시가인정액 제도에 따른 이슈를 집중 분석해 보았습니다. 사례를 통해 보았듯이 충분한 실익이 있고 앞으로 다수의 다툼이 예상되는 만큼 다양한 검토가 필요할 것으로 보입니다.

코로나가 다시 급속도로 확산되고 있다고 합니다. 건강보다 더한 행복은 없습니다. 독자분들의 건강을 기원하면서 이번 포스트도 줄이겠습니다.
다음번에도 알찬 내용으로 뵙겠습니다. 감사합니다.