조정대상지역 해제에 따른 절세전략

BY 이환주 2022-07-07

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지난 6.30일 국토교통부에서는 대구 등 일부지역에 대한 투기과열지구 및 조정대상지역 해제발표를 하였습니다. 투기과열지구에서 해제되면 그동안 묶여있던 대출규제라던지, 전매제한, 청약 등에 대한 규제가 일부 완화됩니다.

그리고 세금에 있어서는 조정대상지역 여부에 따라 많은 부분이 바뀌게 되는데, 이번에 대구 수성구를 제외한 대구지역은 조정대상지역에서 모두 해제가 되었습니다.

이번 시간은 조정대상지역 해제에 따른 세금이 어떻게 바뀌는지, 그리고 이로 인하여 우리가 활용할 수 있는 것이 어떤 것이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

취득시 종전주택이 조정지역이라도, 신규취득하는 주택이 비조정이면 일반취득세율이 적용됩니다. (1~3%)

일반적인 주택의 취득시 취득하는 주택의 가액과 면적에 따라 1.3%~3.5%의 취득세율이 적용됩니다. 다만, 조정대상지역에 주택이 있는 사람이 추가적으로 조정대상지역의 주택을 구입하거나, 보유 주택수가 3주택 이상이 되는 시점부터는 취득세 중과세율을 적용받게 됩니다.

구 분			취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
주택 (유상)	일반 2주택 이하	6억 이하	1%	0.2%	0.1%	1.3%
		6억 초과 9억 이하	1.01%~3%	0.2%	0.101%~0.3%	1.111%~3.5%
		9억 초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
	조정 2주택 일반 3주택		8%	0.6%	0.4%	9.0%
	조정 3주택 일반 4주택 법인		12%	1.0%	0.4%	13.4%

*농어촌특별세는 전용면적 85㎡초과만 해당

취득시 비조정대상지역의 주택을 증여할 경우 3.5%(sur-tax포함4%)의 증여취득세율이 적용됩니다.

조정대상지역의 공시지가 3억 원 이상의 주택을 증여할 경우 12%의 증여취득세율이 적용되어, 증여의사를 결정할 때 이 부분에 대한 자금출처마련도 상당히 중요한 고려대상이 되어왔습니다. 다만, 이번 국토부의 일부 조정대상지역 해제로 인하여 해제된 지역의 주택을 7월 5일 이후 증여한다면, 이제는 12%가 아닌 3.5%의 증여취득세율이 적용됩니다.

구 분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
증여	비조정지역 주택	3.5%	0.2%	0.3%	4.0%
증여	조정지역 + 공시지가 3억 이상 주택	12%	1.0%	0.4%	13.4%

취득시 비조정대상지역의 주택을 신규취득할 경우, 취득세 일시적 2주택의 기한이
연장됩니다. (2년 -> 3년)

이젠 취득세와 양도세의 일시적 2주택 기간이 동일해 졌습니다.
신규주택 취득 당시 둘 다 조정대상지역이었다면 2년, 한 곳이라도 비조정대상지역이었다면 3년의 일시적 2주택 기간을 적용받게 됩니다.

따라서, 이번 조정대상지역 해제로 조정대상지역에 종전주택을 소유한 자가 조정대상지역에서 해제된 지역의 신규주택을 취득할 경우에는 비조정대상지역의 두 번째 주택을 취득하는 것이므로 취득세가 중과되지 않습니다.

취득세 중과 규정은 조정대상지역의 두 번째 주택을 취득하거나 비조정대상지역의 세 번째 이상의 주택을 취득하는 경우 적용되므로, 조정대상지역 1주택 소유자가 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 취득하면 취득세가 중과되지 않습니다.

이 때, 일시적 2주택 기간은 신규주택 취득일을 기준으로 판단하므로, 기존 신규주택 취득 당시 둘 다 조정대상지역이었다면 이후 둘 중 한 곳이 조정대상지역에서 해제되더라도 2년 내 종전주택을 매도해야 일시적 2주택에 따른 취득세 중과세율 적용을 피해갈 수 있습니다.

종전주택	신규주택	(양도세) 일시적 2주택	(취득세) 일시적 2주택
조정	조정	2년	2년
조정	비조정	3년	3년
비조정	조정	3년	3년
비조정	비조정	3년	3년

취득시 조정대상지역 해제된 지역의 주택을 취득할 경우 자금조달계획서 작성이
면제될 수 있습니다.

다음 지역에 소재한 주택을 취득할 경우 자금조달계획서를 계약서 작성 후 30일 이내에 제출해야 합니다.

1) 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 전 주택
2) 법인이 취득하는 주택
3) 비규제지역의 경우 취득가액이 6억 원 이상인 주택

수성구를 제외한 대구와 같이 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 취득하는 경우, 취득가액이 6억 원 미만이라면 7월 5일 이후부터는 자금조달계획서를 제출하지 않아도 됩니다.

보유시 종부세율이 완화됩니다. (중과세율 → 일반세율)

재산세는 물건에 대한 과세로 변함이 없지만, 종부세는 인별로 과세되는 국세로 조정대상지역 내 2주택이거나 전체 3주택 이상 보유자의 경우 2021년부터 일반세율(0.6%~3.0)이 아닌 종부세 중과세율(1.2%~6.0%)을 적용받고 있습니다.

하나는 서울에, 그리고 하나는 이번에 조정대상지역에서 제외된 대구(수성구 제외)의 주택이라면 종부세 일반세율을 적용받을 수 있게 됩니다. 다만, 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 해당 지역이 조정대상지역에서 해제되는 시점이 7월 5일이므로, 지난 6월 1일 현재 두 곳 모두 조정대상지역이라면 올해까지는 종부세 중과세율이 적용됩니다.

과세표준	2주택 이하			3주택 이상, 조정대상지역 2주택
	종 전	개 정		종 전	개 정
	종 전	개인	법인	종 전	개인	법인
3억 원 이하	0.5%	0.6%	3%	0.6%	1.2%	6%
3~6억원	0.7%	0.8%		0.9%	1.6%
6~12억원	1.0%	1.2%		1.3%	2.2%
12~50억원	1.4%	1.6%		1.8%	3.6%
50~94억원	2.0%	2.2%		2.5%	5.0%
94억원 초과	2.7%	3.0%		3.2%	6.0%

양도시 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 거주요건을 적용받지 않게 됩니다.
(취득당시 조정여부 판단)

양도세는 기본적으로 양도시점을 기준으로 판단하지만, 1세대 1주택 비과세를 적용하기 위한 기준은 취득당시 조정대상지역인지 여부가 상당히 중요합니다.
취득당시 조정대상지역의 주택이라면 추후 조정대상지역 여부에 상관없이 2년 보유 & 2년 거주 요건을 충족해야 12억 비과세를 적용받을 수 있습니다.

다만, 취득당시 비조정대상지역의 주택이라면 추후 조정대상지역 여부에 상관없이 2년 보유만 하면 12억 비과세를 적용받을 수 있습니다.

양도시 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위한 기간이 연장됩니다. (2년 → 3년)

이 또한, 1세대 1주택 비과세와 동일하게 양도시점이 아닌 취득시점에 종전주택과 신규취득주택(대체주택)이 조정대상지역인지 여부가 상당히 중요합니다.
신규주택 취득당시 둘 다 조정일 경우에는 2년 내 매도해야 비과세됩니다.

둘 중 하나라도 비조정대상지역이라면 3년 내 매도하면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이는 앞서 말씀드린 취득세와 동일하게 적용이 됩니다.

종전주택	신규주택	(양도세) 일시적 2주택	(취득세) 일시적 2주택
조정	조정	2년	2년
조정	비조정	3년	3년
비조정	조정	3년	3년
비조정	비조정	3년	3년

양도시 다주택자 중과세율 적용이 해제됩니다. (일반세율 적용 및 장기보유특별공제 적용 가능)

다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 양도하면 양도세가 중과되고 장특공제가 적용되지 않습니다.

따라서, 다주택자가 조정대상지역에서 해제된 주택을 매도한다면 중과세율도 적용되지 않으며, 만약 양도하는 주택을 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다.

다만, 2022. 5. 10. ~ 2023. 5. 9. 까지 양도하는 주택은 한시적으로 다주택자 양도세 중과규정이 적용되지 않으므로 당장 조정대상지역에서 해제되더라도 중과에는 영향이 없습니다.

장기임대주택 비조정대상지역 주택의 경우, 장기임대주택에 따른 세제혜택을 적용받을 수 있게 됩니다.

2018. 9. 14. 이후 조정대상지역의 주택을 취득한 경우 장기임대주택의 요건을 갖춰 임대사업자등록을 하더라도 종부세 합산배제 혜택이 부여되지 않습니다. (아파트는 등록 불가).

다만, 여전히 비조정지역의 주택은 장기임대주택의 요건(①임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하, 수도권 밖은 3억 원 이하이면서 ②10년 이상 장기임대, ③세무서와 구청에 각각 사업자등록)을 갖춰 주택임대사업자로 등록한 경우 종부세 합산배제 등의 혜택을 받을 수 있습니다.

다주택 보유자 중 이번 조정대상지역 해제로 인하여 일부 해제된 지역의 주택을 보유하고 있다면,
위 내용을 바탕으로 증여 등을 활용한 절세전략을 활용해 볼 수 있습니다.

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