사실 이렇게 쓰고 있다면 재산세는요? - 재산세 현황과세

BY 송영관   2022-05-26
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날이 조금씩 더워지고 있는 요즘 종합소득세 신고를 준비하는 사이 어느덧 재산세 과세기준일(6월 1일)이 다가오고 있습니다. 잊을만하면 다가오는 재산세. 올해도 어김없이 부과를 앞두고 있는데요. 이번 시간에는 재산세의 특징을 통해 ‘현황과세’의 기본 원칙을 알아보고 실제 사례를 통해 재산세를 절감할 수 있는 방안을 논의해 보고자 합니다.

재산세는 과세대상인 재산을 보유하고 있는 자에게 과세하는 보유세로서 보편성, 안정성, 응능적, 응익적 성격을 가진 세금으로 지방자치단체가 직접 걷어 지방재정의 수요에 충당하고 있는 보통세이면서 독립세라고 할 수 있습니다.
이러한 재산세는 기본적으로 개인과 법인에 고지서를 교부(우편송달, 전자고지 등 포함)하여 우편이나 메일 등이 도착한 때부터 서류 송달의 효력이 발생하게 되지요. 6월 1일 기준으로 7월부터 고지서가 날아오고 이때부터 효력이 발생하면서 납세의무는 확정이 됩니다.

여기서 다른 세목과는 다르게 재산세의 특징이 있는데 바로 ‘현황과세’라는 점입니다. 즉 등기나 각종 공적 대장 상의 등재에 불구하고 실제 현황에 가깝게 과세한다는 원칙입니다.

의외로 납세자의 재산과 관련하여 과세관청이 보유한 자료와 실제 사용하고 있는 상황이 일치하지 않는 케이스가 상당수 발생하고는 합니다. 그래서 이번 포스트에서는 재산세에 대한 근거법령과 재산세 고지서 부과 전 주요 질의사항을 살펴보고, 사실상의 현황이 다른 케이스 및 이러한 경우의 대응방안 등을 다양하게 다뤄보고자 합니다. 그럼 먼저 그러한 재산세의 근거법령부터 확인해보도록 하겠습니다.



1. 재산세 현황과세 근거법령

재산세는 여타 세목과 달리 독특하게 현황과세를 문언에 정확히 명시하고 있는데요. 특히 2022년인 올해부터는 이와 관련하여 신설된 조항이 있으므로 눈을 크게 뜨고 살펴야 할 것입니다.
그 내용을 살펴보면, 공부상 현황과 사실상의 현황이 다를 경우 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하는 ‘현황과세 원칙’을 법률로 상향하되, 지방세법시행령 제105조의2에 따라 세부담이 낮아지는 경우 등에는 사실상 현황이 아닌 공부상 현황에 따라 부과하도록 하였습니다.

■ 지방세기본법
제17조(실질과세)
① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다. ② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.
■ 지방세법
제106조(과세대상의 구분 등)
③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. <신설 2021. 12. 28.>
■ 지방세법 시행령
제105조의2(공부상 등재현황에 따른 부과)
법 제106조제3항 단서에서 “재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우 2. 재산세 과세기준일 현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용하는 것으로 인정되는 경우 [본조신설 2021. 12. 31.]
제119조(재산세의 현황부과)
재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다. 삭제 <2021.12.31>


2. 재산세 관련 묻고 답하기

위에서 재산세 현황과세의 근거가 되는 주요 관련법령을 살펴보았는데요. 아래에서는 재산세 현황과세에 대한 집중 논의에 앞서 재산세 고지 시 실제 질문이 많이 들어오는 내용을 묻고 답하기 형식으로 정리해 보았으니 잠시 짬을 내어 별도로 알아보고 가도록 하겠습니다.

Q 빌라를 6월 말에 매매했는데 재산세는 누가 내나요?

A 재산세의 납세자는 과세기준일(6월1일) 현재의 소유자이므로, 과세기준일 이후에 매매를 했을 경우 당해 재산세의 납세자는 매도인이 됩니다.


Q 부동산을 올해 8월에 매도하였습니다. 7월에 재산세를 냈는데 9월에 고지서가 또 나왔습니다. 어떻게 된 일인가요?

A 재산세는 과세기준일(6월1일) 현재의 소유자에게 7월(1기분), 9월(2기분) 2회에 걸쳐 부과됩니다. 7월에는 주택 전체세액의 50%와 건축물에 대한 재산세가 부과되며, 9월에는 주택 전체세액의 나머지 50%와 토지에 대한 재산세가 부과됩니다. 따라서 두 번 부과된 것이 아닙니다.


Q 7월에 주택분 재산세를 냈는데 9월에 또 고지서가 나왔습니다. 이중과세 아닌가요?

A 주택의 경우 과거 주택의 토지와 건물별로 부과해오다가 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 현재는 토지와 건물을 합친 주택가격을 기준으로 부과하고 있습니다. 다만 일시납에 따른 납세자의 세부담 완화를 위하여 연(年)세액을 7월, 9월 2회로 나누어 부과합니다. 따라서 이중과세라고 볼 수는 없습니다.


Q 건축법 위반건축물을 갖고있다 적발당해 이행강제금을 납부하고있는 중에 재산세가 부과되었는데, 이중과세 아닌가요?

A 이행강제금은 위반건축물을 신축, 증축하는 등의 위법행위를 간접적으로 강제하는 성격의 부과금일뿐 조세는 아니며, 재산세는 재산의 보유사실 자체에 담세력을 인정하여 과세하는 조세이기 때문에 이중과세라 볼 수 없습니다.


Q 개발제한구역에 땅을 갖고 있습니다. 공부상 전으로 되어있지만 현재 대지로 사용하고 있습니다. 이번에 과세관청에서 이 땅을 재산세 종합합산대상으로 보아 고율의 세율을 적용하여 세금이 많이 나왔습니다. 맞게 부과가 된 것인가요?

A 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과합니다. ( 「지방세법시행령」 제119조) 따라서 맞게 부과가 된 것입니다.


Q 상가를 분양받았는데 장기간 공실입니다. 이 경우에도 재산세를 납부해야 하나요?

A 재산세는 일정한 재산의 소유라는 사실에 담세력을 인정하여 부과하는 것이고, 과세대상 재산으로부터 생기는 소득에 대하여 과세하는 것이 아니므로 사용수익이 불가능한 공실 상가에도 재산세가 부과됩니다. 공실여부와는 무관합니다. 현황과세와는 다른 측면이니 주의해야 합니다.


Q 아파트를 분양받고 취득세를 5월에 납부했습니다. 아직 등기가 되지 않았는데 재산세를 내야하나요?

A 재산세는 사실현황에 따라 과세하기 때문에 공부에 등재가 되어있지 않아도 재산세가 부과됩니다. 이 때 재산세 납세자는 과세기준일(6월 1일) 현재의 소유자이므로, 취득의 시기인 잔금지급일, 등기접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 납세자가 결정됩니다.


Q 주택을 2인이상 공동소유하면 재산세 관련 혜택이 있나요?

A 주택분 재산세는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산하여 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분하기 때문에 단독소유일 때와 세액은 동일합니다.


Q 주택이 포함된 상가건물을 가지고 있는데, 재산세 고지서 종류가 여러장 나오네요?

A 재산세는 주택과 일반건축물(상가 등)의 과세방식이 다르기 때문에 한 건물에 주택과 상가가 공존하는 경우 7월에는 주택1기분(주택 전체세액의 50%)과 상가의 건축물분이, 9월에는 주택2기분(주택 전체세액의 나머지 50%)과 상가의 토지분이 부과됩니다. 따라서 7월에는 고지서 2장(주택1기분, 상가 건축물분)이, 9월에도 고지서 2장(주택2기분, 상가 토지분)이 발급됩니다.


3. 사례로 보는 재산세 현황과세 쟁점해설

○ 건축물 대장상 다가구주택이나 실제 기숙사 사용시 재산세 과세 [사례]
- 매입 부동산은 ○○특구에 있으며 용도변경은 일체 불가
- 건축물 대장상 다가구주택으로 등재되어 있으나 실제 현황 상 공용주방, 공용 세탁실이 있는 기숙사 형태의 건축물
- 현재는 공실인 상황

[질의]
- 재산세 부과는 어떤식으로 이루어 질 수 있는지?

[해설]
- 지방세법 제106조제3항에 따라 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과합니다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있습니다.
- 따라서 다가구주택을 기숙사용으로 사용하는 경우 재산세 부담이 낮아지지 않는다라면 현황과세를 적용하여 일반건축물로 재산세를 부과할 수 있다고 사료됩니다.

○ 재산세 부담이 낮아지는 경우의 의미 [사례]
- ○○시의 도시지역(개발행위허가를 받은 지역)에 위치. 지목이 대지이나 실제 현황은 경작 중
- 재산세 부과 결과 재산세가 낮아짐

[질의]
- 사실관계가 위와 같다면 재산세의 과세대상물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우인지?

[해설]
- 지방세법 제105조의2에 따라 동법 제106조제3항 단서에서 “재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다고 하면서 제1호에서 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우를 말하고 있습니다. 그러므로 공부상 지목이 대지이나 사실상은 농지로 이용중이라고 하더라도 농지에 대한 재산세가 낮으므로 이런 경우에는 공부상 지목인 대지로 보아 재산세를 부과해야 할 것입니다.


※ 사실 많은 다툼이 예상됩니다. 실제 현황과세를 원칙으로 하되 공부상 등재 현황이 달라 위 사례와 같이 세금이 더 부과되는 경우 공부상 등재 현황을 바꿔달라 요청이 있을 것으로 생각됩니다. 따라서 과세기준일 전(6월 1일) 15일 이내에 적극적인 신고를 해야 할 필요가 있어 보입니다.



4. 개정된 법령에 따른 절세 Tip

공부상 현황과 사실상의 현황이 다를 경우 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 하는 ‘현황과세 원칙’을 법률로 상향하는 것까진 좋으나, 지방세법시행령 제105조의2에 따라 세부담까지 낮아지는 경우 등에는 사실상 현황이 아닌 공부상 현황에 따라 부과하도록 하는 부분을 눈여겨봐야 합니다.
따라서 공부상 등재현황이 납세자에게 유리하게 정비되어 있지 않은 경우에는 미리 소명하시는 것도 한 방법이라 생각됩니다. ■ 지방세법

제120조(신고의무)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 과세기준일부터 15일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 한다. <개정 2021. 12. 28.>
1. 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생하였으나 과세기준일까지 그 등기ㆍ등록이 되지 아니한 재산의 공부상 소유자 2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 되지 아니한 경우에는 제107조제2항제2호에 따른 주된 상속자 3. 사실상 종중재산으로서 공부상에는 개인 명의로 등재되어 있는 재산의 공부상 소유자 4. 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 수탁자 5. 1세대가 둘 이상의 주택을 소유하고 있음에도 불구하고 제111조의2제1항에 따른 세율을 적용받으려는 경우에는 그 세대원 6. 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다르거나 사실상의 현황이 변경된 경우에는 해당 재산의 사실상 소유자


※ 과세기준일부터 15일 이내에 증거자료를 가지고 과세관청에 재산세에 대한 실질을 소명할 수 있으므로 이를 활용하시면 좋을 듯 합니다.


5. 최근 유권해석과 심판례 견해

지금까지 재산세 현황과세의 사례별 쟁점사항과 발생할 수 있는 다툼을 사전에 소명할 수 있는 절세 Tip을 살펴 보았는데요. 과세관청의 자료와 실제 쓰임이 다를 때 어떤 기준을 통해 부과되는지 고민해 볼 필요가 있습니다. 이제는 추가적으로 최근 행정안전부 유권해석이나 심판례 등을 통해 해석과 판례가 어떤 태도를 보이는지 알아보도록 하겠습니다.

경사가 30도 이상인 사면용지를 분리과세대상 토지로 볼 수 있는지 여부
(행정안전부 부동산세제과-3232, 2021.12.08)
공장용지 조성과성에 발생한 사면용지가 분리과세대상 토지인지 여부 회신


<질의요지>
○ 공업지역 내 공장용지 조성과정에서 발생한 절개지, 법면, 옹벽‧석축 등의 사면용지(이하 “쟁점토지”라 함)를 「지방세법시행령」 제102조 제1항 제1호에서의 공장용 건축물의부속토지로 보아 분리과세대상 토지로 볼 수 있는지 여부
<회신내용>
○ 「지방세법시행령」 제102조 제1항 제1호에서는 읍‧면지역, 산업단지, 공업지역 내의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장입지기준면적 범위 내의 토지를 분리과세대상 토지로 규정하고 있고,
- 「지방세법 시행규칙」 별표6에서는 공장입지기준면적은 공장의 연면적에 업종별 기준공장면적률 적용하여 산정하도록 하면서, 추가 인정기준으로 경사도가 30도 이상인 사면용지도 공장입지기준면적에 포함하도록 규정하고 있습니다.

○ 지상정착물의 부속토지란 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하며 부속토지인가 여부는 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용현황에 따라 객관적으로 결정하여야 합니다.[(대법원95누3312, 1995.11.21.) 판결 참조]
○ 따라서, 쟁점토지의 경우 과세기준일 현재 공장등록증 상 미등록되었고 사실상 현황이 자연림에 가까운 상태라 하더라도,
- 법면, 절개지, 옹벽 및 석축 등은 임야를 공장용지를 개발하기 위해 필수불가결한 부분이고, 재해예방 등을 위해 인공적으로 식물을 식재한 결과 자연림과 유사하나 주변 임야와는 그 경계가 명확하며,
- 공장용으로 사용하는 것이 적합하지 않은 경사도가 30도 이상인 사면용지도 공장입지기준면적 내의 토지로 보아 분리과세로 과세구분하는 현행 규정(지방세법 시행규칙 별표 6 제3호다목) 등을 종합적으로 고려할 때,
- 쟁점토지는 「지방세법시행령」 제102조 제1항 제1호에서의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장입지기준면적 범위 토지와 추가로 경사가 30도 이상인 사면용지를 분리과세대상 토지로 봄이 타당하나, 과세권자가 그 구체적 사실관계에 따라 판단할 사안입니다.

[해설] 토지의 이용현황에 따라 객관적으로 결정하여야 한다[(대법원95누3312, 1995.11.21.) 판결 참조]는 대법 판례를 인용하며 사실상의 현황이 자연림이라 하여도 공장용지 개발의 필수적 수반 토지로 판단하였고, 이에 따라 공장입지기준면적 내의 경사가 30도 이상인 사면용지를 분리과세대상 토지로 보아 납세자에게 유리하게 해석해 준 것으로 판단됩니다. 항상 납세자에게 불리하게만 해석하지는 않다는 것을 확인할 수 있겠네요.


건축물 시가표준액 산정시 연면적을 건축물 대장에만 따라야 하는지 여부
(부동산세제과-2189, 2021.08.12)
건축물 시가표준액 산정시 연면적 관련 질의 회신


<질의요지>
○「건축법」상 연면적에서 제외되는 "기계실", "물탱크실" 등(이하 쟁점부분)이 「20년 건축물 시가표준액 조정기준」 가감산특례* 상 건축물의 "연면적"에 포함되는지

※ 1동의 연면적이 60,000㎡ 이상이고, 지상층수 16층 이상인 건물(이하 대형건축물)에 대한 5/100 가산율 적용을 규정(이하 가산율 규정)

<회신내용>
○ 「20년 건축물 시가표준액 조정기준」에서는 연면적 60,000㎡ 이상이면서 지상층수 16층 이상인 건물에 대한 가산율(5/100) 적용을 규정하고, 연면적 산정방법에 대한 별도의 규정은 없습니다.
- 「건축법시행령」 제119조에서는 건축물의 면적 산정 시 특정 부분의 면적은 제외토록 규정하는데, 이는 건축물의 안전·기능·환경 및 미관의 향상을 위하여 기준의 적용을 완화하는 것이고,
- 대형건축물을 건축시 견고한 기초설계, 특수재료 사용 등으로 인한 신축단가가 상승함에 따라 그 상승분을 반영함으로써 물건의 적정 시가표준액을 산정하기 위한 가산율 규정과는 그 목적을 달리하고 있습니다.

○ 건축관계법령에서 건축물의 연면적 산정에 관한 규정을 두고 있다고 하더라도, 지방세법령에서 그 적용에 관한 명문을 두고 있지아니하는 이상 지방세법령에 의하여 독자적인 기준에 따라 판단하여야 합니다[(대법원94다28901, 1995.5.12.) 판결 참고].

※ 지방세법령에 의한 판단을 결정하는데 있어서는 건축물대장 상 기재현황에 구속되는 것은 아님(서울고등법원 2003누21833 참고)

「지방세법」제6조제4호에 따른 ‘건축물’이란 " 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)”로서,
- 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것으로 규정하고, 건축물대장 상 연면적 포함 여부 또는 등기 여부와는 무관합니다.
- 사사례로, 취득세 중과대상인 고급주택 판정(건축물의 연면적 331㎡ 초과)에 있어서「건축법」상 연면적에서 제외되는 다락의 면적이 포함1)되고,
- 캐노피, 옥탑, 계단실, 기계실 등 지붕과 기둥, 벽이 있는 공작물도 건축물대장의 연면적 포함 여부와 관계없이 재산세 과세대상2)이 됩니다.
2) (행정자치부 세정과-1421, 2006.4.10.)

○ 쟁점부분을 건축하기 위하여 재료의 구입, 공사인력·장비의 투입 등에 따른 제반비용이 소요되고, 건축물대장 상 기재현황에 관계없이 지방세법령에 따라 이미 과세대상에 포함되는 상황을 고려할 때,
- 이에 해당하는 면적을 건축물의 연면적에 포함하여 가산율 적용 여부를 판단함이 타당합니다.

○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 확인 등 변동이 있을 시 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종결정할 사안입니다.
[해설] “지방세법령에 의한 판단을 결정하는데 있어서는 건축물대장 상 기재현황에 구속되는 것은 아니다(서울고등법원 2003누21833 참고)”라는 고등법원 판례를 인용하며, 공부상의 기재 현황에 매몰되지 않고 지방세법령에 따라 독자적으로 판단할 것을 주문한 것으로 보입니다. 다시 말해 공부상 기재는 법령이 아니므로 반드시 따라야 할 것은 아니라는 것입니다.


학교법인 소유 토지를 모두 감면대상인 교육용으로 보아야 하는지 여부
(조심2021지5600, 2022.04.18)
학교법인이 소유하는 토지가 학교교지와 연접(1.5㎞)한 임야인 경우 전공대학에 직접 사용하는 토지인 것으로 보아 재산세 감면대상에 해당하는지 여부


청구법인이 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지 전부를 교육용으로 사용하였다고 보기는 어렵다 할 것이므로, 쟁점토지 중 위 학교수업에 사용되는 토지를 제외한 나머지 부분의 토지에 대하여는 당초 처분을 유지하는 것이 타당하다고 판단됨.

[해설] 학교법인이 소유하는 모든 토지가 재산세 감면대상에 해당한다고 보기는 어렵고 실제 교육용에 직접 사용되는 부분만이 그 대상인 것으로 판시했습니다. 따라서 재산세 감면을 받기 위해서는 직접사용 여부를 미리 정리해 놓을 필요가 있다 할 것입니다.




6. 마치면서

이번 포스트에서는 재산세가 공부상 과세대상의 등재 현황과 실제 사용 현황이 다를 경우에 어떻게 부과될 수 있는지를 집중적으로 살펴 보았습니다.
특히 올해부터는 현황과세가 법으로 상향되어 올라왔지만 재산세 부담이 낮아지는 경우는 다시 공부상 등재 현황으로 판단하게끔 개정되었으므로, 반드시 납세의무자가 직접 유리한 방향을 사전에 검토하고 준비해야 할 것입니다.

날씨도 점점 더워지면서 여름을 향해 치닫고 있으나 코로나는 아직 존재하고 있습니다. 여러 가지 안팎으로 힘든 시기가 계속되고 있지만 이번 재산세 포스트가 독자분들에게 조금이나마 도움이 되셨길 기대하면서 이번 포스트도 마치겠습니다.
다음번에도 더욱 알찬 내용으로 찾아오겠습니다. 모두 건강 관리 잘 하십시오. 감사합니다.