부모님의 주택을 저가에 매입하면 어떻게 될까요?

BY 김동우   2022-03-31
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요즘 서울의 아파트시세를 조회해보면 10억을 넘지 않는 곳이 별로 없습니다. 그만큼 부동산가격이 많이 상승했고 내 집 마련의 꿈을 실현하는 것은 어려워졌습니다. 상황이 상황인지라 부모로부터 주택을 증여받는 경우가 상당히 많습니다. 이번에는 ‘고·저가양수에 따른 이익의 증여’제도를 통해 주택을 마련하는 방법을 소개해보겠습니다.


저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여

재산을 시가보다 낮은 가액 혹은 높은 가액으로 양도하게 되는 경우 시가와 대가의 차액에 해당하는 이익이 무상으로 이전되는 효과가 발생합니다. 저가양도의 경우에는 양도인이 양수인에게 시가와 대가의 차액에 해당하는 이익을 무상으로 이전하게 되며, 고가양도의 경우에는 양수인이 양도인에게 이익을 무상으로 이전하게 됩니다. 따라서 저가양도의 경우에는 양수인이 수증자가 되며, 고가양도의 경우 양도인이 수증자가 됩니다.

구분 양도인 양수인
저가양수 증여자 수증자(증여세 납세의무자)
고가양도 수증자(증여세 납세의무자) 증여자


저가양수 또는 고가양도시 증여재산가액의 계산방법

시세에서 벗어난 거래를 한다고 하여 무조건 증여세 과세대상이 되는 것은 아닙니다.
양도인과 양수인 간의 특수관계 여부에 따라 증여재산가액의 계산방법에 차이가 있지만, 기본적으로 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상 차이나는 경우 증여세 과세대상이 됩니다. 구체적인 요건을 살펴보겠습니다.

│특수관계인간 고·저가 양수도│
구분 과세요건 증여재산가액
저가양수 (시가-대가) ≥ 시가의 30% 혹은 3억 (시가-대가) - Min[시가의 30% , 3억]
고가양도 (대가-시가) ≥ 시가의 30% 혹은 3억 (대가-시가) - Min[시가의 30% , 3억]

│비특수관계인간 고·저가 양수도│
구분 과세요건 증여재산가액
저가양수 (시가-대가) ≥ 시가의 30% (시가-대가) - 3억
고가양도 (대가-시가) ≥ 시가의 30% (대가-시가) - 3억

예를 들어, 시가 20억원의 재산을 15억원에 양도하는 경우 양도인과 양수인 사이에 특수관계가 있는 경우에는 시가와 대가의 차이(5억)가 시가의 30%(6억)에는 미달하지만 3억을 초과하므로 과세요건이 성립합니다. 따라서 양수인은 2억원에 대한 증여세를 신고·납부해야 합니다. 하지만 양도인과 양수인 사이에 특수관계가 없는 경우에는 시가와 대가의 차이가 시가의 30%에 미달하여 과세요건이 성립하지 않으므로 양수인이 부담할 증여세는 없게 됩니다.


양도소득세 과세문제(개인간 거래)

고·저가양수도의 경우 양도인은 재산을 유상으로 이전하기 때문에 양도소득세 과세문제가 발생합니다. 이 경우 양도가액은 당사자간 특수관계 여부에 따라 달라집니다. 특수관계가 없는 경우 해당 거래가액을 양도가액으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 하지만 특수관계가 있는 경우에는 부당행위계산부인 규정을 적용하여 저가양도하는 경우에는 양도가액을 시가로 하고, 고가양수하는 경우에는 추후 양도시 취득가액을 시가로 합니다.

│양도소득세 과세문제│
구분 양도가액 혹은 취득가액 부당행위계산부인
저가양수 양도가액이 시가 (시가-대가) ≥ 시가의 5% 혹은 3억
고가양도 취득가액이 시가 (대가-시가) ≥ 시가의 5% 혹은 3억

예를 들어 특수관계인에게 시가 10억원의 주택을 8억에 양도하는 경우, 양도인은 실제거래가액에도 불구하고 10억원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부 해야 합니다. 반대로 특수관계인으로부터 시가 10억원의 주택을 12억에 양수한 경우 양수인이 추후 양도할 때에는 10억원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부 해야합니다.


고·저가 양수도와 부담부증여와의 차이

주택을 증여하는 경우 주택에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여가 발생하는 경우가 상당히 많습니다. 부담부증여의 경우 시가와 채무인수액과의 차이에 대해서는 수증자의 증여재산으로 보아 증여세 과세대상이 되고, 채무인수액에 대해서는 증여자의 양도가액으로 보아 양도세 과세대상이 됩니다. 예를 들어 시가 10억원의 아파트를 증여받으면서 6억원의 담보대출을 인수하는 경우, 4억원에 대해서는 수증자의 증여재산으로 보아 증여세 과세대상이 되고, 6억원은 증여자의 양도가액으로 보아 양도차익에 대해 양도소득세 과세대상이 됩니다. 부담부증여를 통해 소유권을 이전하는 경우 거래대금을 준비할 필요가 없어서 절차가 간편하다는 장점은 있으나, 증여세와 양도세가 양쪽으로 과세되기 때문에 요즘 같은 시기에는 자칫 잘못하면 과도한 세부담이 발생할 수 있습니다.

부담부증여의 경우 거래형태가 증여이고 그 과정에서 채무를 인수하는 것이지만, 저가양수는 거래형태가 매매이고 시세보다 낮은 가격으로 거래를 한다는 차이가 있습니다.


부담부증여보다 저가양수가 유리한 경우

부담부증여를 할 때에는 증여자에게 양도세가 과세되고, 수증자는 증여세를 신고·납부해야 합니다. 저가양수하는 경우에는 증여세 과세대상이 되지 않는 경우 양도인은 양도소득세만 신고·납부하면 됩니다. 따라서 저가양수하는 경우 발생하는 양도소득세와 수증자의 증여세의 합계액이 부담부증여시 발생하는 양도세와 증여세 합계액보다 적다면 저가거래를 하는 것이 유리합니다. 저가양도하는 주택이 1세대 1주택 비과세 대상인 경우와 양도차익이 적은 경우에 부담부증여보다 유리하다고 볼 수 있습니다.

예를 들어, 극단적인 경우이지만 전세보증금이 7억이 있는 시가 10억의 주택이고 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 대상인 경우를 살펴보겠습니다. 이 주택을 증여받는 경우에는 3억원에 대해 증여세를 신고·납부해야 하지만 실제 매매를 하여 저가거래를 하는 경우에는 취득세 외의 납부하는 세금이 하나도 없게 됩니다. 따라서 이전하고자 하는 주택의 양도세 과세요건을 면밀히 검토한 후 세부담이 적은 상황이라면, 부담부증여보다는 저가매매가 유리할 수 있으니 좋은 참고가 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.