[업무무관부동산 VS 비사업용토지] 지급이자 손금불산입과 토지등 양도소득에 대한 법인세 중과!

BY 한성욱   2022-03-18
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"업무무관자산"이란 업무와 관련없는 자산으로서 기업이 현재 영위하는 사업과 직접적인 관련이 없는 자산을 말합니다. 세법에서는 업무무관자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용·유지비·수선비와 이에 관련되는 손비는 "업무무관비용"로서 손금으로 인정하지 않습니다. 또한 당해 법인의 차입금에 대한 지급이자 중 업무무관자산이 총차입금에서 차지하는 비율에 상당하는 지급이자에 대하여 손금불산입합니다.

법인세법은 법인이 실수요 목적에 따라 생산적인 용도로 사용하지 않고 업무와 관련 없이 취득하여 재산증식을 위한 투기목적으로 보유하다가 양도하는 투기행위를 억제하고 기업의 건전한 경제활동을 유도하기 위하여 손금의 측면 법인세법 제27조【업무와 관련 없는 비용의 손금불산입】

내국법인이 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.

1. 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액
에서는 업무무관 부동산 관련 지급이자를 손금불산입 대상으로 규정하고, 익금의 측면 법인세법 제55조의 2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서「소득세법」제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의 2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
에서는 비사업용 토지를 양도한 경우 양도차익에 대해 법인세를 중과하는 규정을 두고 있습니다.

업무무관부동산과 비사업용토지의 차이는,
대상자산범위는 업무무관부동산은 토지 및 건물을 대상으로 하는 것이나, 비사업용 토지는 농지, 임야, 목장용지, 건물을 제외한 기타토지를 대상으로 하는 것입니다.

지급이자손금불산입규정의 적용은 업무무관부동산은 당연히 적용대상인 것이나, 비사업용토지는 해당 토지가 업무무관부동산에 해당하는 경우에만 적용대상으로 업무무관부동산은 취득일로부터 양도일까지 매년 지급이자손금불산입규정을 적용하는 것이나, 비사업용토지는 보유기간 중 일정기간 법인세법 시행령 제92조의 3【비사업용토지의 기간기준】

법 제55조의 2 제2항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
이상 업무에 사용한 경우는 제외합니다.

토지등 양도소득에 대한 과세여부는 업무무관부동산이 비사업용토지에 해당되는 경우 과세되는 것이나, 비사업용토지는 당연히 토지등 양도소득에 대하여 과세됩니다. 즉, 업무무관부동산과 비사업용토지는 다른 것이므로 업무무관부동산이 아니더라도 비사업용 토지에 해당한다면 토지등 양도소득에 대한 법인세를 납부해야 합니다.

법인세법에서는 비사업용 토지에 해당하는 토지를 열거하고 있으나 사업용 토지에 대해서는 어떤 토지가 사업용 토지에 해당하는지 전혀 언급하지 않고 있으며, 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 일정한 토지를 비사업용 토지에서 제외하고 있으므로 법령상 열거된 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당하지 않는다면 과세과청 입장에서는 해당 토지가 법인의 업무에 직접 사용되었다고 하더라도 사업용 토지가 아닌 비사업용 토지로 볼수 있다는 것입니다.

비사업용 토지의 판단은 먼저 지목을 판단하고, 다음으로는 무조건 비사업용 토지에서 제외하는 토지인지 검토한 뒤, 마지막으로 해당 토지가 농지, 임야, 목장용지, 주택 부수토지, 별장 부수토지, 기타 토지 6가지 항목별로 사업용 사용 기간(일수 계산)을 산정하여 기간기준을 적용하여 사업용인지 비사업용인 판단해야 합니다.

이처럼 실무에서는 업무무관자산과 비사업용토지를 판단하는 것이 어려움이 있으므로 실제 기업들에서 발생하는 사례와 과세관청의 해석사례를 통해 알아보겠습니다.

□ 제조 및 부동산임대사업자가 임대용 부동산의 일부가 공실로 남아있다면 그 임대용 부동산의 임대되지 않은 부분 업무무관부동산에 해당하는지?

업무무관부동산이란 법인등기부상의 목적사업에 직접 사용하지 아니하는 부동산과 유예기간 중에 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산을 말하는 것이며, 법인이 보유한 임대용 부동산의 일부가 임차인이 없어 임대수입이 발생하지 아니한 때에는 임대용 부동산 전부를 하나의 부동산으로 보아 법인의 업무에 직접 사용하는 부동산인지 여부를 판단하는 것으로서 임대되지 않은 부분이 업무 외 다른 용도로 사용되는 않는 경우라면 업무무관부동산으로는 보지 않는 것입니다.

[ 관련예규 ]

업무무관부동산 해당 여부 법인등기부상에 부동산임대업을 목적사업으로 정하고 있는 법인이 보유한 임대용 부동산의 일부가 임차인이 없어 수입금액이 발생하지 아니한 때에는 임대용 부동산 전부를 하나의 부동산으로 보아 「법인세법시행령」 제49조 제1항의 규정에 의한 법인의 업무에 직접 사용하는 부동산인지 여부를 판단하는 것이나, 당해 임대용 부동산 중 임대되지 않은 부분이 같은법 시행규칙 제26조 제2항의 규정에 의한 업무 외 다른 용도로 사용되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. -법인, (서이46012-11262, 2003.07.04.)-


□ 제조업을 영위하는 법인이 나대지를 취득하여 유예기간이 지난 후 건물을 건축하는 경우 업무무관부동산에 해당하는지?

법인이 취득하여 업무에 직접 사용하지 않는 부동산은 비사업용 토지로 보아 양도차익의 10%를 법인세액에 추가하여 납부하여야 하나, 법인세법시행령 제49조에서 유예기간을 두고 있으며, 같은법 시행규칙 제26조에서 건축물 또는 시설물 신축용토지는 취득일부터 5년, 부동산매매업 및 건물건설업을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산은 취득일부터 5년, 그 이외의 부동산은 취득일부터 2년의 유예기간을 두어 유예기간경과하기 전까지의 기간중에 있는 부동산을 제외하고 있습니다.

유예기간이 경과한 이후에 법인등기부상의 목적사업으로 정하여진 업무에 직접 사용한 경우에는 유예기간이 종료한 다음날부터 업무에 직접 사용하기 전까지의 기간동안만 업무와 관련이 없는 기간 법인세법 시행규칙 제26조【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

⑨ 영 제49조 제1항 제1호 각목의 1에 해당하는 부동산에 대하여 업무와 관련이 없는 것으로 보는 기간은 다음 각호에 의한다.

1. 영 제49조 제1항 제1호 가목에 해당하는 부동산: 당해 부동산을 업무에 직접 사용하지 아니한 기간중 유예기간과 겹치는 기간을 제외한 기간. 다만, 당해 부동산을 취득한 후 계속하여 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우에는 취득일(유예기간이 경과되기 전에 제5항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 제8항 제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 양도일까지의 기간
에 해당하지만, 유예기간이 지난 뒤에도 계속해서 부동산을 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도한 경우에는 그 취득일로부터 양도일까지의 기간 전부가 업무와 관련이 없는 기간에 해당하는 것입니다.

[ 관련예규 ]

부동산매매업을 겸영하는 법인이 매매용 부동산 취득 후 2년 이내 양도 시, 업무무관부동산 해당 여부 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 내국법인이 「법인세법시행령」 제49조 제1항 제1호 나목 단서 및 「법인세법시행규칙」 제26조 제7항에 따른 「부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인」에 해당하지 않는 경우로서 부동산을 취득한 후 해당 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 그 취득일부터 2년 이내에 양도하는 경우 해당 부동산은 「법인세법시행령」 제49조 제1항 제1호 나목 및 「법인세법시행규칙」 제26조 제9항 제2호에 따라 취득일부터 양도일까지의 기간을 업무와 관련이 없는 기간으로 보는 것입니다. -법인, (사전법령법인-1432, 2021.11.03.)-
해당 나대지 구입시 취득일로부터 2년간은 유예기간 법인세법 시행규칙 제26조 【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

① 영 제49조 제1항 제1호 가목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)을 말한다.

3. 제1호 및 제2호 외의 부동산: 취득일부터 2년
에 해당하여 업무무관부동산 법인세법 시행령 제49조 【업무와 관련이 없는 자산의 범위 등】

① 법 제27조 제1호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각호의 자산을 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.

가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간중에 있는 부동산을 제외한다.
으로 보지 아니하고, 2년이 경과한 후부터 법인등기부상 목적사업에 임대업을 추가하고 타 법인에게 임대를 개시하여 그 임차인이 당해 법인의 동의를 얻어 건설에 착공한 경우 법인세법 시행규칙 제26조 【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

④ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 건축물이 없는 토지를 임대하는 경우(공장·건축물의 부속토지 등 법인의 업무에 직접 사용하던 토지를 임대하는 경우를 제외한다) 당해 토지는 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산으로 본다. 다만, 당해 토지를 임대하던중 당해 법인이 건설에 착공하거나 그 임차인이 당해 법인의 동의를 얻어 건설에 착공한 경우 당해 토지는 그 착공일(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 말한다)부터 업무에 직접 사용하는 부동산으로 본다.
당해 토지는 그 착공일(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일)부터 업무에 직접 사용하는 부동산으로 보는 것으로 취득후 2년이 경과한 시점부터 임차인이 해당 법인의 동의를 업어 건설에 착공한 날의 전날까지 업무무관부동산에 해당하여 관련 유지비용 및 지급이자의 손금불산입 대상에 해당하는 것입니다.


□ 부동산매매업이 주업인 법인이 유예기간이 지난 후 매매용부동산을 양도한 경우 그 취득일부터 양도일까지의 기간 전부를 업무와 관련이 없는 기간으로 보는지?

부동산매매업이 주업인 법인의 경우 일반 법인과 달리 부동산을 매매하는 것 자체가 법인의 업무에 해당한다는 특성을 고려하여 여러 특례규정을 두고 있습니다. 법인세법 시행령 제49조 제1항 제1호 나목 법인세법 시행령 제49조【업무와 관련이 없는 자산의 범위 등】

① 법 제27조 제1호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각호의 자산을 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.

나. 유예기간중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다.
에서 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산을 업무무관자산으로 규정하고 있음에도 불구하고 그 단서에서 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인을 제외하고 있습니다. 이를 그대로 이어받은 법인세법 시행규칙 제26조 제3항 제2호 법인세법 시행규칙 제26조【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

③ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다.

2. 제1항 제2호의 규정에 의한 매매용부동산을 유예기간 내에 양도하는 경우
는 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산을 유예기간 내에 양도하는 경우 그 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다고 정하고 있습니다.

법인세법 시행규칙 제26조 제1항 제2호 법인세법 시행규칙 제26조【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

① 영 제49조 제1항 제1호 가목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)을 말한다.

2. 부동산매매업[한국표준산업분류에 따른 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산: 취득일부터 5년
동법 제7항 법인세법 시행규칙 제26조【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

⑦ 영 제49조 제1항 제1호 나목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인"이란 제1항 제2호의 법인을 말한다. 이 경우 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 해당 사업연도와 그 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액의 합계액(해당 법인이 토목건설업을 겸영하는 경우에는 토목건설업 매출액을 합한 금액을 말한다)이 이들 3사업연도의 총수입금액의 합계액의 100분의 50을 초과하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로 본다.
에서는 한국표준산업분류에 따른 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다)을 위 부동산매매업으로 정하고 있으며, 이를 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산에 대하여는 5년의 유예기간이 적용됩니다. 한국표준산업분류에 따르면 위 부동산 개발 및 공급업의 범위에는 매매용부동산을 재판매하는 것도 포함됩니다.

결국 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 부동산매매용 토지를 양도하는 것 자체를 법인의 업무에 직접 사용한 것으로 보아야 하고, 부동산매매업이 주업인 법인이 매매용부동산을 취득한 다음 유예기간이 지난 다음 양도한 경우는, 법인세법 시행규칙 제26조 제9항 제1호 법인세법 시행규칙 제26조【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

⑨ 영 제49조 제1항 제1호 각목의 1에 해당하는 부동산에 대하여 업무와 관련이 없는 것으로 보는 기간은 다음 각호에 의한다.

1. 영 제49조 제1항 제1호 가목에 해당하는 부동산: 당해 부동산을 업무에 직접 사용하지 아니한 기간중 유예기간과 겹치는 기간을 제외한 기간. 다만, 당해 부동산을 취득한 후 계속하여 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우에는 취득일(유예기간이 경과되기 전에 제5항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 제8항 제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 양도일까지의 기간
단서에서 말하는 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우에 해당하지 않는 것입니다. 따라서 그 단서에 의해 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간 전부가 아니라 본문에 따라 유예기간이 지난 다음날부터 양도를 통하여 직접 사용하기 전까지의 기간만이 업무와 관련이 없는 기간에 해당하는 것입니다.

[ 관련예규 ]

업무무관 부동산 해당 기간 부동산매매업을 주업으로 하는 내국법인이 취득한 매매용 부동산을 유예기간이 경과한 후양도하는 경우(당해 부동산을 취득한 후 계속하여 업무에 사용하지 아니한 경우 제외)에는 유예기간 종료일 이후 법인의 업무에 직접 사용하지 아니한 기간만 업무무관 부동산에 해당하는 것임. -법인, (법인세과-203, 2012.03.20.)-


□ 공장을 타 지역으로 이전시 가동이 중단되어 미 사용중인 기존공장을 양도하는 경우 기존 토지와 건물은 비사업용 토지에 해당하는지?

법인이 실질적으로 공장용으로 사용한 토지와 건물을 공장 이전에 따라 양도하는 경우에는 양도하는 기존 토지와 건물에 대하여는 비사업용 토지로 보지 않는 것입니다.

[ 관련예규 ]

업무와 관련 없는 부동산 해당 여부 「법인세법시행령」 제49조 제1항 제1호 각목 외의 부분 단서 및 같은 법 시행규칙 제26조 제5항 제30호의 규정을 적용함에 있어서 법인이 공장용 부지를 취득한 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 업무에 사용하지 아니하는 부동산은 업무와 관련 없는 부동산으로 보지 않는 것임. -법인, (서면법인-21445 , 2015.06.12.)-


□ 건설업을 영위하는 법인이 채권변제를 위해 부득이하게 취득한 부동산을 유예기간내에 업무에 사용하지 않고 매각시 업무와 관련이 없는 부동산에 해당하는지?

건설업을 영위하는 법인이 채권을 변제받기 위하여 대물변제로 취득한 부동산은 법인세법 시행규칙 제26조 제5항 제11호 법인세법 시행규칙 제26조【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

⑤ 영 제49조 제1항 제1호 각 목 외의 부분 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말한다.

11. 저당권의 실행 기타 채권을 변제받기 위하여 취득한 부동산 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 부동산으로서 취득일부터 5년이 경과되지 아니한 부동산
의 규정에 의하여 취득일로부터 5년간은 업무와 관련 없는 부동산으로 보지 아니하는 것으로서 해당 부동산 취득일로부터 5년 이내에 매각하는 경우에 관련 비용 및 지급이자는 손금불산입되지 아니하는 것입니다.

[ 관련예규 ]

비업무용부동산 해당여부 등 법인이 채권회수를 위해 대물변제로 취득한 부동산은 소유권이전등기 접수일을 취득시기로 하는 것입니다. 법인이 대물변제로 취득한 부동산이 같은 법 시행규칙 제26조 제5항 제11호의 기간이 경과되기 전에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 업무에 사용하지 않는 경우에는 같은 규칙 제26조 제5항 제29호 규정에 의해 업무와 관련없는 자산으로 보지 않는 것임. -법인, (서면2팀-2275 , 2004.11.09.)-

□ 직원의 복리후생 목적으로 취득한 휴양시설이 업무무관자산에 해당되는지 여부는?

법인이 종업원 사기진작 및 복지후생측면에서 콘도를 취득한 후 종업원의 복지후생목적으로 사용하는 부동산은 법인의 업무에 직접 사용한 부동산에 해당되는 것입니다.

[ 관련예규 ]

직원 복리후생을 위한 부동산의 업무무관자산 해당 여부 내국법인이 종업원의 복리후생을 위해 설치한 휴식·체육시설용 부동산「법인세법시행령」제49조 제1항 각 호에 규정한 업무와 관련이 없는 부동산의 범위에 해당하지 아니하는 것입니다. 다만, 당해 부동산이 종업원의 휴식·체육시설로 이용되는 지는 실질내용에 따라 사실판단 할 사항입니다. -법인, (서면법인-3764, 2021.06.29.)[법인세과-1271]-


□ 부동산개발 및 매매업을 영위하는 법인이 토지에 용도변경, 토목 공사 등을 하여 공장부지 등으로 토지를 양도하는경우 비사업용토지로 보아 법인세가 중과되는지?

부동산매매업 및 개발업을 영위하는 법인이 양도하는 토지의 경우에도 당연 사업용 토지로 보는 것은 아니므로 양도하는 토지가 법인세법 제55조의2 제2항에 따라 비사업용토지에 해당하는 경우에는 양도소득을 각사업연도 소득금액에 포함하여 각 사업연도 소득금액에 대한 법인세액(세율 10~25%)을 계산하고, 추가로 양도소득의 10%(미등기 40%)를 토지등 양도소득에 대한 법인세로 신고·납부하여야 할 것입니다.

타인에게 공급할 목적으로 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하거나 건축물을 건축하여 부동산을 타인에게 판매하는 부동산개발업 및 매매업을 영위하는 법인이 양도하는 토지의 경우에 당연히 사업용토지로 보는 것은 아닙니다.

[ 관련예규 ]

비사업용 토지 해당여부에 대한 회신 법인세법 제55조의 2 「토지 등의 양도소득에 대한 과세특례」 등 관련조항은 과세대상 부동산을 양도하는 법인에 대하여 양도시점의 과세요건을 규정한 것이며, 같은 법 시행규칙 제46조의 2 규정은 토지를 양도하는 법인의 비사업용 토지 해당여부를 판정하는 경우에 적용하는 것입니다. 따라서 토지를 나대지 상태에서 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 대한 법인세가 과세되는 것임-법인, (법인세과-3748, 2008.12.02.)-
법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항 제5호 법인세법 시행규칙 제46조의 2【부득이한 사유가 있어 비사업용토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제92조의11제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년착공일 이후 건설이 진행중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다
에서 "지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지"는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간동안 비사업용 토지로 보지 않는 것입니만, 해당 규정은 건축물 등의 건설을 목적으로 건설에 착공한 경우에 적용되는 것으로서, 분양할 목적의 토지의 형질변경이나 토지조성 목적의 택지개발 공사는 법인세법시행규칙 제46조의2 제1항 제5호 적용대상이 아닌 것입니다.

따라서 부동산개발 및 매매업을 영위하는 법인이 임야 및 토지를 취득하여 공장부지 등 업무용 용지로 개발 후 분양할 목적으로 토지형질변경을 위한 토목공사에 착수한 경우에는 당해 토지 취득일부터 2년 및 착공일 이후의 건설기간을 토지등 양도소득 과세특례가 적용되는 비사업용 토지 해당 기간에서 제외하는 부득이한 사유에 해당하지 않아 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부해야 할 것입니다.

[ 관련예규 ]

토목공사 착공 시 비사업용토지로 보지 않는 부득이한 사유 법인이 농지, 임야를 취득하여 업무용지로 개발 후 필지 분할하여 타인에게 분양할 목적으로, 동 법률에 의한 개발행위허가를 얻어 형질변경을 위한 토목공사에 착수한 경우에는 「법인세법시행규칙」제46조의 2 제1항 제5호 의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다. -법인, (서면2팀-939,2007.05.15.)-


□ 직원용 사택으로 사용하는 아파트를 양도하는 경우 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부해야 하는지?

법인이 소액주주인 임원과 직원에게 업무와 관련하여 제공하는 법인 소유주택으로, 사택제공기간 및 무상제공기간이 10년이상 법인세법 시행령 제92조의 2【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】

② 법 제55조의 2 제1항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 다만, 제1호, 제1호의 2, 제1호의 4 및 제1호의 12에 해당하는 임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서「민간임대주택에 관한 특별법」제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 제1호, 제1호의 2, 제1호의 4 및 제1호의 12에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

2. 주주 등이나 출연자가 아닌 임원 및 직원에게 제공하는 사택 및 그밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년 이상인 주택
인 경우에는 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세가 이루어지지 아니할 것이나 사택제공기간 등이 10년을 경과하지 아니하고 양도하는 주택에 대하여는 토지 등 양도소득에 대한 법인세가 적용되는 것입니다.

다만, 2009. 3. 16.부터 2012. 12. 31.까지 취득한 주택과 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 토지 등 양도소득에 대한 과세특례를 적용하지 않는 것입니다.

[ 관련예규 ]

토지 등 양도소득에 대한 과세특례 적용 여부 내국법인이 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 주택(이에 부수되는 토지 포함)과 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 법인세법 제55조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용하지 아니하는 것입니다. -법인, (서면법인-3827, 2020.11.19.)[법인세과-4118]-


□ 토지·건물을 취득하여 임대부동산으로 사용하다가 건축물을 철거하고 건물 신축중에 토지를 양도한 경우 해당 토지의 비사업용토지에 해당하는지?

임대사업자가 도시지역 안의 건물(상가 및 주택) 및 그 부속토지를 취득하여 임대하다가 건물신축 목적으로 기존 건물을 철거하고 철거일로부터 2년 이내에 토지를 양도한 경우, 당해 토지는 건물 철거 전까지 기간 동안은 상가부속토지의 경우 지방세법 제106조 제1항 제2호 지방세법 제106조【과세대상의 구분 등】

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
에 따른 재산세 별도합산 및 분리과세대상 토지에 해당하고, 주택부속토지의 경우 그 면적이 주택이 정착한 면적의 5배 이하에 해당한다면 법인세법 제55조의2 제2항 제4호 나목 법인세법 제55조의 2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

② 제1항 제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

나.「지방세법」제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항 9호 법인세법 시행규칙 제46조의 2【부득이한 사유가 있어 비사업용토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제92조의11제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

9. 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지: 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년
에 따라 건축물이 철거된 날부터 2년 동안은 비사업용 토지로 보지 않으며, 법인세법 시행령 제92조의3 제3호 법인세법 시행령 제92조의 3【비사업용토지의 기간기준】

법 제55조의 2 제2항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다
에 따라 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 것입니다.