다가구주택과 옥탑방세(2)

BY 이한우 2022-02-17

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지난 시간에 다가구주택에 대한 세목별 개념과 옥탑방 보유시 다가구주택 해당 여부에 대하여 알아보았다. 이번 시간에는 이에 대한 법원 판결을 소개하고 해당 판결에 대한 비판적 견해를 제시하고자 한다. 또한, 옥탑방세에 대한 사례를 통해 다가구주택의 옥탑방 유무로 인해 양도소득세와 종합부동산세가 얼마나 달라지는지에 대해 살펴보고자 한다.

건축법에 규정된 다가구주택에 대한 법원 판결

ㆍ사실관계

A는 1998. 3. 30. 서울 소재 토지에 건물(지상 4층, 지층 및 옥탑, 이하 “이 사건 건물”이라 한다)을 신축하여 사용승인을 받고 같은 해 4. 6. 해당 건물에 대해 소유권보존등기를 하였다. A는 2007. 10. 29. 이 사건 건물의 옥탑방을 증축하였는데, 그 옥탑방의 면적은 15㎡이다.

A는 2015. 7. 3. 이 사건 건물을 양도하면서 1세대 1주택 고가주택 비과세 규정을 적용하여 2015년 귀속분 양도소득세 13,945,077원을 甲세무서에 신고·납부하였다. 서울지방국세청은 甲세무서에 대한 기획 감사를 2018. 2. 28.부터 2018. 4. 6.까지 실시하였는데, 이 사건 건물에 옥탑방이 설치되어 주택으로 사용된 사실과 옥탑방의 면적이 15㎡로 건축면적 88.15㎡의 8분의 1인 11.02㎡를 초과하여 주택으로 사용한 사실을 확인하였다. 이에 따라 해당 주택의 층수가 4개 층으로서 건축법 시행령 별표1 제1호의 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건을 충족하지 못하고 제2호의 공동주택에 해당하는 것으로 보아야 한다는 취지의 과세자료를 甲세무서에게 통보하였다.

이에 따라 甲세무서는 2018. 10. 1. 이 사건 건물의 양도가 1세대 1주택 고가주택 비과세요건을 충족하지 못한다는 이유로 A에게 2015년 귀속 양도소득세 228,532,426원(가산세 포함)을 경정·고지하였다. A는 이에 불복하여 2018. 11. 8. 심판청구를 하였으나 조세심판원이 2019. 4. 1. 심판청구를 기각함에 따라 법원에 조세 소송을 제기하였다.

ㆍ쟁점

이 사건 건물의 옥탑방 면적은 건축면적의 8분의 1을 초과하였는데, 해당 옥탑방을 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호에 따라 주택의 층수에 산입함으로써 주택의 층수가 4층이 된 것이다. 이는 건축법에 규정된 다가구주택의 요건 중 주택 3층 이하 요건에 해당하지 않음은 명백하다. 그러나 주택 3층 이하 요건에 충족되지 않는 경우라 하더라도 건축법에 규정된 다가구주택에 해당되지 않기 위해서는 해당 주택이 공동주택에 해당하지 않아야 한다. 즉, 건축법에 규정된 다가구주택에 대한 주택 3층 이하 요건은 공동주택이 아님을 전제로 하고 있다. 따라서, 이 사건 건물이 공동주택에 해당하는지 여부가 쟁점이다.

ㆍ1심 판결 : (서울행법2019구단6782, 2020.02.05.) 판결

1심 판결은 다음과 같은 이유로 이 사건 건물을 공동주택으로 보아 A의 청구를 기각하였다.

구 소득세법 제89조 제1항 제3호가 정하는 양도소득세 비과세대상으로서 ‘1세대 1주택의 양도’ 중 ‘주택’은 세법 고유의 개념으로서 반드시 건축법령의 규정에 구속될 것은 아니고 어디까지나 세법의 독자적인 입장에서 그 입법 취지에 비추어 개념을 정하여야 할 것인데, 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다[(대법원92누15994, 1993.8.24.) 전원합의체 판결 참조].

이 사건 건물은 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 소득세법상 공동주택에 해당하는 경우이므로, 구 소득세법 제89조 제1항 제3호, 구 소득세법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아야 한다. 결국 이 사건 건물 전체를 하나의 주택으로 보아 이 사건 양도에 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수는 없다.

ㆍ2심 판결 : (서울고법2020누37125, 2020.11.19.) 판결

2심 판결은 제1심 판결을 인용하면서 이 사건 건물의 옥탑방에 관하여 구분등기를 하지 않았음은 물론 그 부분을 구분소유권의 객체로 하려는 의사, 즉 구분행위가 없었으므로, 이 사건 건물의 옥탑방에 대하여는 구분소유가 성립될 수 없고, 이 사건 건물은 여전히 다가구주택이라는 A의 주장에 대해 다음과 같은 이유로 항소를 기각하였다.

구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목, 구 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제15항, 구 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의 규정 내용 및 구 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의한 1세대 1주택 비과세 규정의 입법취지 등에 비추어 보면, 이 사건 건물이 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회 관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 이상, 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목 소정의 다가구주택 요건에 해당하지 아니할 경우 그 실질에 부합하게 공동주택에 해당하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정의 적용 여부를 결정하여야 할 것이다.

앞서 본 바와 같이 이 사건 건물의 옥탑이 주택 용도로 공사가 이루어진 점, 이 사건 건물의 옥탑을 임차한 임차인이 이 사건 건물을 주소지로 하여 전입 신고한 점, 원고는 이 사건 건물의 옥탑을 포함할 경우 이 사건 양도 당시 4개 층을 주택으로 사용하고 있었던 점 등에 비추어 보면, 이 사건 건물은 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어서 소득세법상 공동주택에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

ㆍ대법원 판결 : (대법원2020두58175, 2021.04.15.) 판결

대법원은 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에 관한 특례법 제4조 제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정하여 상고를 기각하였다.

ㆍ법원 판결에 대한 비판적 견해

건축법에 규정된 다가구주택은 주택 3층 이하 요건, 바닥면적 요건, 19세대 이하 요건을 충족하면서 공동주택에 해당되지 않아야 한다. 그렇다면 건축법에 규정된 다가구주택의 판단은 ① 주택 3층 이하 요건, ② 바닥면적 요건, ③ 19세대 이하 요건, ④ 공동주택에 해당하지 않는 요건 4가지를 충족하여야 한다. 법원 판결은 4가지 요건 중 ①, ②, ③은 건축법 시행령에 따라 판단하였음에도 불구하고 ④는 건축법 시행령이 아닌 별도의 해석기준을 제시함으로써 스스로 논리적·해석적 모순을 야기하였는데, 이에 대한 비판적 견해는 다음과 같다.

공동주택의 개념이 과연 세법의 독자적 해석 영역일까?

법원 판결은 양도소득세 비과세대상으로서 “1세대 1주택의 양도” 중 “주택”은 세법 고유의 개념으로서 반드시 건축법령의 규정에 구속될 것은 아니고 어디까지나 세법의 독자적인 입장에서 그 입법 취지에 비추어 개념을 정하여야 한다고 하면서 대지 및 건물의 벽 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회 관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 된 경우에는 공동주택에 해당한다고 판단하였다. 그렇다면 주택을 세법 고유의 개념으로 인식하면서 소득세법에서 규정된 “주택”의 개념을 과연 “공동주택”까지 확장하여 적용할 수 있는지와 옥탑방으로 인해 다가구주택의 주택 층수가 4층이 되었다고 하여 개별 가구를 독립적인 거래의 객체로 인식할 수 있는지에 대한 검토가 필요하다. 우선, 공동주택을 세법 고유의 개념으로 인식할 수 있는지는 소득세법의 규정을 살펴보아야 하는데, 소득세법에서 규정하고 있는 주택의 정의는 다음과 같다.

소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
소득세법 제88조 제7호는 주택을 공부와 관련 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 규정하고 있는데, 이러한 규정만으로 공동주택을 세법상의 고유개념으로 인식할 수 있는지는 의문이다. 통상 세법을 해석할 때 세법에 규정되어 있는 경우에는 세법의 규정대로 해석하는 것이 타당하지만 세법에 별도의 규정이 없는 경우에는 강학상의 개념 또는 다른 법령 등에서 규정하고 있는 개념으로 해석하여야 할 것이다. 그렇다면 소득세법에 공동주택에 대한 명시적인 규정이 없는 한, 건축법에 규정된 다가구주택의 전제조건으로서 공동주택에 대한 해석은 건축법시행령에 따라야 할 것이다. 이렇게 해석하는 것이 해석의 동일성을 유지할 수 있기 때문이다. 즉, 건축법에 규정된 다가구주택의 판단은 ① 주택 3층 이하 요건, ② 바닥면적 요건, ③ 19세대 이하 요건, ④ 공동주택에 해당하지 않는 요건 4가지를 충족하여야 하는데, 이러한 4가지 요건은 모두 건축법시행령에 규정된 것으로서 모두를 건축법시행령으로 해석하여야 논리적 일관성을 확보할 수 있다. 그러나 법원의 판결과 같이 ①에서 ③까지의 규정은 건축법시행령에 따라 해석하고 ④에 대해서만 건축법시행령이 아니라 세법의 고유개념이란 궤변을 토대로 법원이 독자적으로 해석하는 것은 논리적 일관성과 타당성에 위배 된다. 따라서 공동주택에 대한 해석은 세법의 고유개념이 아니라 건축법 시행령에 규정된 내용을 따라야 할 것이다.

공동주택과 단독주택은 주택법 제2조에서 규정하고 있고 그 종류와 범위에 대해서는 동법 시행령으로 정하고 있는데, 동법 시행령에서는 단독주택 및 공동주택의 종류와 범위를 건축법시행령 별표1로 규정하고 있다. 이들 규정은 다음과 같다.

주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 주택법시행령 제2조(단독주택의 종류와 범위) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다. 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택 2. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택 3. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택 주택법시행령 제3조(공동주택의 종류와 범위) ① 법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다. 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목에 따른 아파트(이하 “아파트”라 한다) 2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 나목에 따른 연립주택(이하 “연립주택”이라 한다) 3. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 다목에 따른 다세대주택(이하 “다세대주택”이라 한다)
건축법에 규정된 다가구주택은 공동주택을 전제조건으로 하는데, 공동주택은 건축법시행령 별표1에 따라 아파트, 연립주택, 다세대주택을 의미하는 것이고 단독주택, 다중주택, 다가구주택은 단독주택에 해당한다. 이는 다가구주택에 옥탑방을 설치함으로써 해당 다가구주택의 주택 층수가 4층이 되었다고 하더라도 단독주택이라는 본질이 변경되어 공동주택으로 되는 것은 아니다. 다만, 옥탑방이라는 불법 건축물이 존재하고 있는 것으로 볼 수 있는데, 이는 건축법을 위반한 것으로서 이행강제금의 부과 대상이 될 뿐이다.

또한, 다가구주택에 옥탑방을 설치함으로써 해당 다가구주택의 주택 층수가 4층이 되었다고 하더라도 해당 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경을 하기 전까지는 다세대주택으로 변경되는 것은 아니다. 그렇다면 다세대주택을 전제로 하여 개별 가구를 독립적인 거래의 객체로 인식할 수 있다는 법원의 판결은 타당하지 않다. 통상적으로 다가구주택은 주택에 대한 건물 또는 토지에 대해 각각 거래를 할 수 있지만 개별 호수 각각에 대해서는 거래가 이루어지지 않는다. 이는 다가구주택에 대한 개별 호수에 대한 거래 자체를 법적으로 금지한 것은 아니지만 그 거래에 따른 개별 호수를 매수한 매수인은 개별등기를 할 수 없고, 그렇다면 그 주택에 대한 법적 안정성을 담보할 수 없어 통상적으로는 그러한 거래가 이루어지지 않는다.

대법원 심리불속행 사유에 해당하는지 여부

대법원은 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에 관한 특례법 제4조 제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 않거나 이유가 없다는 이유로 심리를 하지 않고 상고를 기각하였는데, 이를 “심리불속행”이라 한다. 심리불속행에 대한 규정은 상고심절차법에 관한 특례법(이하 “상고심법”이라 한다)에서 규정하고 있는데, 해당 규정은 다음과 같다.
상고심 절차에 관한 특례법 4조 (심리의 불속행) ① 대법원은 상고이유에 관한 주장이 다음 각 호의 어느 하나의 사유를 포함하지 아니한다고 인정하면 더 나아가 심리(審理)를 하지 아니하고 판결로 상고를 기각(棄却)한다. 1. 원심판결(原審判決)이 헌법에 위반되거나, 헌법을 부당하게 해석한 경우 2. 원심판결이 명령ㆍ규칙 또는 처분의 법률위반 여부에 대하여 부당하게 판단한 경우 3. 원심판결이 법률ㆍ명령ㆍ규칙 또는 처분에 대하여 대법원 판례와 상반되게 해석한 경우 4. 법률ㆍ명령ㆍ규칙 또는 처분에 대한 해석에 관하여 대법원 판례가 없거나 대법원 판례를 변경할 필요가 있는 경우 5. 제1호부터 제4호까지의 규정 외에 중대한 법령위반에 관한 사항이 있는 경우 6. 「민사소송법」 제424조제1항제1호부터 제5호까지에 규정된 사유가 있는 경우
대법원[(대법원97누11171, 1997.10.10.) 판결]은 “종전의 주택을 철거하고 그 대지 위에 새로이 신축한 주택이 다가구주택으로서 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조를 이루고 있어 그 실질에 있어서 공동주택에 해당함에도 이를 가구별로 분양하지 아니하고 그 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도한 경우에, 비록 1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정된 소득세법시행령 제155조 제15항과 같은 특별한 규정이 없었다고 할지라도 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 자목 소정의 1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어서 그 다가구용 주택이 각 세대별로 1주택으로 분리되어 전체적으로 복수의 주택을 양도하는 것처럼 취급되는 것은 아니며”라고 판단함으로써 다가구주택이 그 전체로서 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 때 공동주택이 아닌 단독주택으로 보고 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하도록 하였다. 이러한 대법원 판결이 있음에도 불구하고 법원 판결은 이에 배치되는 해석을 하였는데, 이는 상고심법 제4조 제1항 제3호에 해당함에도 불구하고 심리를 하지 않음으로써 법원 판결 이후 유사한 내용으로 진행된 조세 소송에서 모두 기각 결정을 하고 있다.

공동주택에 대한 판결 근거로서 (대법원92누15994, 1993.8.24.) 전원합의체 판결의 타당성 여부

제1심 법원은 대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결을 근거로 공동주택에 대한 해석을 세법 고유의 개념으로서 “대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다”고 하였다. 그러나 대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결은 고급주택에 대한 취득세 중과에 대한 것으로서 양도소득세와 입법목적 및 과세체계 등이 서로 달라 이를 근거로 다가구주택을 공동주택으로 해석한 것은 타당하지 않다. 또한, 해당 판례에서 3명의 대법관은 다음과 같은 반대의견을 표명하였는데, 이는 다가구주택에 대한 세법 적용에 있어서 명확한 해석기준을 제시해 준 것으로 평가할 수 있다.

건축법과 주택건설촉진법상 주택이란 주거용으로 공용되는 건축물로서 이에 부속되는 일단의 토지를 포함하는 개념인 바, 이는 크게 단독주택과 공동주택으로 분류되고, 공동주택은 그 규모에 따라 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 소분류되며, 단독주택은 다시 단독주택 공관, 다중주택으로 분류되고, 다가구용 단독주택은 원래 한 사람이 한 덩어리(이 한 덩어리라는 용어는 주택의 수량의 단위를 표현하는 의미로 사용하는 것이며, 뒤에서 보는 바에 의하여 이는 결국 소득세법시행령 제84조의3 제1항 제 2호에서 사용하는 "1구라는 말과 같은 의미가 된다)의 주택을 소유하면서 그 일부를 임대하기에 적합하도록 건축된 것이라고 말할 수 있는 바,
하나의 건축물이 수개의 주거부분으로 구획되어 각 세대가 독립된 주거생활을 영위할 수 있게 된 점에 있어서는 공동주택 그 중에서도 다세대주택과 같다고 할 수 있으나, 다세대주택은 처음부터 하나의 건축물의 구분된 일부를 독립된 물건 즉 하나의 주택으로 하여 다수인이 이를 각자 소유하고, 거기에서 각 세대가 독립된 주거생활을 영위하는 데 적합하도록 건축법이 정한 기준에 따라 허가된 것으로서 처음부터 하나의 건축물 안에 여러 덩어리의 주택을 두어 이를 다수인에게 분양함을 전제로 하여 건축된 것이고,
다가구용 단독주택은 하나의 건축물 그 자체를 하나의 물건 즉 한 덩어리의 주택단위로 하여 한 사람이 이를 소유하고 이 한 사람의 주인이 여러 가구에 나누어 임대하여 입주 사용하게 함을 목적으로 하여 단독주택에 해당하는 기준에 따라 허가되고 건축된 것으로서, 그 허가기준이나 조건이 다른 것이고, 따라서 법률상 주택의 수량도 다른 것이다. 다수의견도 이러한 다가구용 단독주택은 건축법이나 주택건설촉진법의 시각에서 볼 때에는 한 덩어리의 주택임을 부인하지 않는 것으로 이해한다.

나. 공동주택이라는 용어의 정의가 주택건설촉진법에 처음 규정된 것은 1978. 12. 5. 법률 제3137호로 제3조 제3호가 신설된 때로 보이는 바, 거기에는 "공동주택이라 함은 대통령령이 정하는 규모 이상의 연립주택과 아파트를 말한다고 되어 있고, 그 후 1981. 4. 7. 법률 제 3420호로 "공동주택이라 함은 대통령령으로 정하는 연립주택과 아파트를 말한다고 개정되었다가 1987. 12. 4. 법률 제 3998호로 현재와 같은 내용으로 개정된 것인 바 그 어느 것이나 실질적인 공동주택 모두를 공동주택으로 정의한 것이 아니고 그 중 대통령령으로 정한 것에 한하여 공동주택이 됨을 규정한 것이다.

다시 말하면 여러 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택이 공동주택이 될 수 있는 요건일 수는 있어도 이러한 주택이 모두 공동주택이 되는 것은 아니고, 그 중 대통령령으로 정한 것에 한하여 공동주택이 되는 것이다.

옥탑방세

대법원의 심리불속행으로 인해 다가구주택이 주택 3층 이하 요건, 바닥면적 요건, 19세대 이하 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 공동주택으로 간주 되어 다주택에 대한 양도소득세 중과 및 종합부동산세가 중과된다. 다가구주택의 옥탑방으로 인해 주택 3층 이하 요건을 충족하지 못한 경우에는 공동주택이 되어 양도소득세 비과세배제뿐만 아니라 조정대상지역에 소재한 주택의 양도소득세 중과세까지 적용받는다. 또한, 매년 6월 1일을 과세기준일로 부과되는 종합부동산세도 마찬가지로 중과세율 적용이 적용된다. 이렇듯 다가구주택의 옥탑방으로 인해 엄청난 세금이 부과되는데, 이를 “옥탑방세”라고 명명하고자 한다. 다가구주택에 옥탑방이 있는 경우로서 옥탑방세로 부과되는 양도소득세 및 종합부동산세의 예시를 나타내면 <표 2> 및 <표 3>과 같은데, 이에 대한 가정은 다음과 같다.

첫째, 조정대상지역에 소재한 다가구주택으로서 보유기간 및 거주기간은 20년이다.
둘째, 취득가액은 5억원이고 해당 다가구주택 이외에 다른 주택은 없다.
셋째, 건축법에 규정된 다가구주택 요건으로서 옥탑방을 제외한 나머지 요건은 모두 충족한다.

<표 2> 옥탑방세(양도소득세) (단위 : 원)

양도가액	옥탑방 있음		옥탑방 없음		옥탑방세 (A-B)
양도가액	과세표준	양도소득세(A)	과세표준	양도소득세(B)	옥탑방세 (A-B)
1,000,000,000	497,500,000	322,850,000	1세대 1주택 비과세		322,850,000
1,500,000,000	997,500,000	682,800,000	37,500,000	4,545,000	678,255,000
2,000,000,000	1,497,500,000	1,057,725,000	117,500,000	26,225,000	1,031,500,000
2,500,000,000	1,997,500,000	1,432,725,000	205,500,000	58,690,000	1,374,035,000
3,000,000,000	2,497,500,000	1,807,725,000	297,500,000	93,650,000	1.714.075,000

<표 3> 옥탑방세(종합부동산세) (단위 : 원)

공시가격	옥탑방 있음		옥탑방 없음		옥탑방세 (A-B)
공시가격	과세표준	종합부동산세(A)	과세표준	종합부동산세(B)	옥탑방세 (A-B)
1,000,000,000	400,000,000	5,200,000	1세대 1주택 11억원 이하		5,200,000
1,500,000,000	900,000,000	15,000,000	400,000,000	2,600,000	12,400,000
2,000,000,000	1,400,000,000	28,800,000	900,000,000	7,800,000	21,000,000
2,500,000,000	1,900,000,000	46,800,000	1,400,000,000	14,600,000	32,200,000
3,000,000,000	2,400,000,000	64,800,000	1,900,000,000	22,600,000	42,200,000

마치며

다가구주택은 단독주택에서 분류되었는데, 단독주택 → 겸용주택(상가주택) → 다가구주택 순으로 변경되었다. 다가구주택의 옥탑방으로 인해 주택의 층수가 4층이 되었다고 하더라도 다세대주택으로 용도변경을 하지 않는 한 단독주택의 본질은 변하지 않는다. 그러나 법원 판결에 따르면 양도소득세와 종합부동산세의 중과로 인해 <표 2>와 <표 3>과 같은 옥탑방세를 부담하여야 한다. <표 2>에서 보는 바와 같이 적게는 3억원, 많게는 17억원의 양도소득세를 옥탑방세로 부담하여야 한다. 또한, <표 3>에서 보는 바와 같이 종합부동산세의 경우에도 매년 적게는 520만원, 많게는 4,200만의 옥탑방세가 부과된다. 이러한 옥탑방세는 다가구주택의 옥탑방을 철거하여 없애는 계기를 만들었는데, 이로써 주로 서민이나 취업 준비생들의 주거공간으로 활용되던 공간이 사라지게 된 것이다.

법원 판결의 사례에서 옥탑방의 면적은 15㎡로서 건축면적 88.15㎡의 8분의 1인 11.02㎡를 초과하였는데, 해당 옥탑방이 주택 층수에 해당함으로써 주택 3층 이하 요건을 충족하지 못해 2억원이 넘는 양도소득세가 추가로 부과되었다. 옥탑방의 면적은 4.5평으로서 건축법에 규정된 면적 대비 겨우 3.98㎡를 초과하였는데, 이를 가지고 양도소득세를 16배(228,532,426원/13,945,077원)나 되는 금액을 더 많이 내라는 것이 과연 조세 정의에 부합한 것인지에 대해서는 생각해 보아야 할 것이다. 어쩌면 불법으로 건축된 옥탑방을 건축법의 규정으로도 없애지 못했는데, 옥탑방세가 이를 단숨에 해결해 주었기 때문에 이를 고맙게 여겨야 할 것이라고 생각 해 볼 수도 있다. 그러나 서민들의 저렴한 주거공간으로 활용되던 옥탑방이 사라짐으로써 그들의 주거공간을 빼앗는 행위가 그렇게 바람직 한 것이라고는 할 수 없다. 따라서 종합부동산세법 시행령 제4조의2 및 소득세법 시행령 제155조 제15항에서 규정하고 있는 다가구주택의 정의에서 “건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는”을 삭제함으로써 취득세 및 종합소득세와 통일성을 기하고 서민들이 저렴한 가격으로 안정적인 주거생활을 영위할 수 있는 옥탑방에 대한 멸실행위를 막을 수 있을 것이다.

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