다가구주택과 옥탑방세(1)

BY 이한우   2022-02-10
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들어가며

우리 헌법 제59조는 “조세의 종목과 세율은 법률로 정한다”고 규정함으로써 조세법률주의를 선언하고 있다. 세율은 조세의 크기를 결정하는 것으로써 세금을 부담하는 납세자에게 매우 큰 영향을 미친다. 주택은 취득과 동시에 취득세를 부담하고 보유하는 동안은 종합부동산세가 부과된다. 또한, 주택을 양도하면 최종적으로 양도소득세가 과세 된다. 이러한 주택 관련 세금인 취득세와 종합부동산세 및 양도소득세는 주택 수에 따라 적용되는 세율이 달라지는데, 1세대의 주택 수가 2주택 이상이면 중과세율이 적용된다.

다가구주택은 단독주택으로 보는지 또는 공동주택으로 보는지에 따라 주택 수가 달라지는데, 세목에 따라 다가구주택에 대한 규정을 달리 정하고 있다. 세목별로 다가구주택을 어떻게 규정하고 있는지에 따라 1주택 또는 다주택으로 분류되는데, 이하에서는 세목별로 세법에서 규정하고 있는 다가구주택에 대한 개념과 다가구주택에 설치된 옥탑방이 양도소득세와 종합부동산세에 어떠한 영향을 미치는지에 대해 살펴보고자 한다.

세목별 다가구주택의 개념

취득 단계 : 취득세

주택에 대한 취득세율은 지방세법 제11조와 제13조의2에서 규정하고 있다. 지방세법 제11조와 제13조의2는 주택에 대한 기본세율과 중과세율을 각각 규정하고 있는데, 기본세율은 1%~3%이지만 중과세율은 1세대가 2주택 이상(이하 “다주택자”라 한다)을 취득하는 경우로서 8%~12%이다. 중과세율은 취득하고자 하는 주택이 조정대상지역에 소재하는지 또는 그 이외의 지역에 소재하는지에 따라 달라진다. 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하는 경우에는 다주택자가 1개의 주택을 보유한 상태에서 2번째 주택을 취득할 때 적용된다. 그러나 조정대상지역 이외의 지역에 소재한 주택을 취득하는 경우에는 다주택자가 2개의 주택을 소유한 상태에서 3번째 주택을 취득할 때 적용된다. 그렇다면 다주택자가 다가구주택 1개를 보유한 상태에서 조정대상지역 이외에 소재한 주택을 취득하는 경우에는 취득세 중과세율이 적용되는지 또는 기본세율이 적용되는지에 대한 판단이 필요한데, 이에 대한 판단은 다가구주택이 공동주택인지 또는 단독주택인지에 따라 다르다. 다가구주택이 공동주택에 해당하는 경우에는 중과세율이 적용되지만 단독주택에 해당하면 기본세율이 적용된다.
지방세법 제13조의3에서는 다주택자의 주택 수를 계산할 때 주택의 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 주거용 오피스텔로 규정함으로써 다가구주택에 대해서는 별도로 규정하지 않고 있다. 통상적으로 다가구주택은 단독주택으로 보기 때문에 지방세법에서 별도의 언급이 없는 한 1개의 주택으로 보아야 할 것이다. 이러한 해석은 다음의 대법원 판결을 통해서도 유추해 볼 수 있다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 선정자가 이 사건 건물을 1,435,000,000원에 매수하였고, 이 사건 건물은 단독주택에 해당하는 다가구주택으로서 그 전체가 하나의 주택인 이상 이 사건 건물 전체의 취득가액인 1,435,000,000원을 기준으로 취득세율 1천분의 30을 적용하여 세액을 계산하는 것이 구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호의 문리해석에 부합한다는 취지로 판단하였다. 관련 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 거기에 구 지방세법 제11조 제1항 제8호의 법리를 오해한 잘못이 없다. [(대법원2020두36953, 2020.06.11.) 판결]
결국, 다주택자가 다가구주택 1개를 보유한 상태에서 조정대상지역 이외에 소재한 주택을 취득하는 경우에는 취득세 중과세율이 아닌 기본세율이 적용된다.


보유 단계 : 종합소득세

주택을 임대함으로써 주택임대업에서 창출된 소득은 사업소득으로서 종합소득세가 과세 된다. 다만, 1개의 주택을 보유한 경우로서 해당 주택의 공시가격이 9억원 이하인 경우에는 종합소득세가 비과세된다. 즉, 2개 이상의 주택을 임대하여 발생한 주택임대소득의 총수입금액이 2,000만원을 초과하는 경우에는 종합소득세를 신고·납부하여야 한다.

다가구주택을 1개 보유한 경우로서 해당 다가구주택에서 임대소득이 발생하는 경우에는 다가구주택을 단독주택으로 보는지 또는 공동주택으로 보는지에 따라 종합소득세 과세 여부가 달라진다. 단독주택으로 본다면 1개의 주택을 보유한 경우로서 해당 다가구주택의 공시가격이 9억원을 초과하지 않는다면 종합소득세가 과세되지 않지만 공동주택으로 보는 경우에는 2개 이상의 주택을 보유한 경우로서 해당 다가구주택에서 창출된 임대소득 총수입금액이 2,000만원을 초과하는 경우에는 종합소득세를 신고·납부하여야 한다. 다가구주택에 대한 주택 수 산정에 대해 소득세법시행령은 다음과 같이 규정하고 있다. 소득세법시행령 제8조의2 제3항 제1호
다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
소득세법시행령 제8조의2 제3항 제1호는 다가구주택을 원칙적으로 단독주택으로 보되, 개별 호수별로 각각 구분 등기된 경우에는 공동주택으로 보고 있다. 다가구주택과 다세대주택은 거의 유사하지만 건축법은 다가구주택은 단독주택으로, 다세대주택은 공동주택으로 분류하고 있다. 다가구주택이 단독주택에 해당하는지 또는 공동주택에 해당하는지는 주택 수 산정에 있어 매우 중요한 영향을 미치는데, 이는 주택 수에 따라 과세 및 비과세 여부가 다르고 세율 체계가 다르기 때문이다.

다가구주택은 건물과 토지가 별개로 등기됨으로써 건물과 토지를 별도로 각각 매각할 수 있는데, 이러한 이유로 다가구주택이 건축법을 위반하여 불법적으로 증축하거나 용도변경을 하더라도 통상적으로 다가구주택이 다세대주택으로 변경되지는 않는다. 반면, 다세대주택은 건물과 토지가 별개로 등기되는 것이 아니라 개별 호수별로 건물과 토지가 일체가 되어 등기되는데, 토지를 개별 호수의 면적별로 배분함으로써 개별 호수는 토지에 대한 일정 지분(대지 지분)을 소유한다. 이는 건물과 건물에 대한 대지 지분을 보유한 경우로서 건물과 토지가 분리되지 않고 건물과 토지가 일체로서 대지 지분만을 별도로 매각할 수는 없다. 이러한 차이가 다가구주택과 다세대주택을 구분 짓는 핵심인데, 실무적으로는 “건축물대장”을 통해 확인할 수 있다.

다가구주택을 다세대주택으로 변경하기 위해서는 개별 호수별로 각각 구분등기를 하면 되는데, 구분등기를 한다는 것은 위에서 언급한 바와 같이 토지를 개별 건물의 면적별로 배분하여 건물과 대지 지분을 일체로서 보유하는 것이다. 따라서 다가구주택은 단독주택으로서 1개의 주택에 해당하지만 다가구주택을 개별 호수별로 각각 구분등기를 한 경우에는 공동주택으로서 여러 개의 주택을 보유한 것에 해당한다. 결국, 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경을 하지 않는 한 1개의 주택으로서 공시가격이 9억원 이하에 해당하는 경우에는 해당 다가구주택에서 발생되는 임대소득에 대해서는 종합소득세가 과세되지 않는다.


보유 단계 : 종합부동산세

주택을 보유하고 있는 기간에는 매년 6월 1일을 과세기준일로 해서 종합부동산세가 부과된다. 주택에 대한 종합부동산세율은 종합부동세법 제9조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하고 있는데, 종합부동산세법 제9조 제1항은 기본세율로서 0.6%~3%의 세율이 적용되고 다주택자에 대한 중과세율은 동법 제9조 제2항에 따라 1.2%~6%의 세율이 적용된다. 1개의 다가구주택을 보유한 경우 해당 주택을 단독주택 또는 공동주택으로 보는지에 따라 종합부동산세율이 다르게 적용된다. 단독주택이면 하나의 주택을 소유한 것으로 보아 기본세율이 적용되지만 공동주택에 해당하는 경우에는 여러 개의 주택을 소유한 다주택자에 해당되어 중과세율이 적용된다. 종합부동산세의 중과 대상이 되는 주택 수에 대한 판단기준은 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제2호에서 규정하고 있는데, 관련 규정 내용은 다음과 같다. 종합부동산세법시행령 제4조의2 【주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 계산】
③ 법 제9조 제1항에 따라 주택분 종합부동산세액을 계산할 때 적용해야 하는 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. 2. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 본다.
다가구주택에 대한 주택 수 판단기준은 “건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택”에 해당하는지에 따라 달라지는데, 해당 규정을 충족하면 단독주택으로 보아 1개의 주택으로 보지만 충족하지 못하면 공동주택으로 보아 다수의 주택을 보유한 것으로 본다.


양도 단계 : 양도소득세

주택의 양도에 대해서는 양도소득세가 과세 되는데, 주택 수에 따라 적용되는 세율이 다르다. 주택에 대한 양도소득세율은 기본세율과 중과세율로 구분되는데, 중과세율은 다주택자의 주택 수에 따라 다르게 적용된다. 다주택자가 2개의 주택 중 조정대상지역에 소재한 하나의 주택을 양도하면 기본세율에 20%를 더한 세율이 적용되고 3주택 이상을 보유한 경우로서 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하면 기본세율에 30%를 더한 세율이 적용된다.

1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주)하고 양도하면 양도소득세가 비과세 되는데, 다가구주택을 1개만 보유하고 2년 이상 보유 또는 거주했을 때 다가구주택 전체를 하나의 주택으로 본다면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 그러나 다가구주택의 개별 가구를 각각 별도의 주택으로 본다면 다주택을 보유한 경우로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 배제될 뿐 아니라 해당 주택이 조정대상지역에 소재하였다면 양도소득세 중과세율이 적용된다. 결국, 다가구주택으로서 양도소득세 비과세 및 중과 대상이 되는 주택 수 판정에 대한 기준은 소득 소득세법시행령 제155조 제15항 및 동법 시행령 제167조의3 제2항에서 규정하고 있는데, 해당 규정은 다음과 같다. 소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
소득세법시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다. 1. 다가구 주택 : 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.
다가구주택에 대한 양도소득세 비과세 및 중과세율의 적용은 “건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택”에 해당하는지에 따라 달라지는데, 해당 규정을 충족하면 단독주택으로 보아 1개의 주택으로서 양도소득세가 비과세되지만 그렇지 않다면 다주택자로서 해당 다가구주택이 조정대상지역에 소재하면 양도소득세도 중과세율이 적용된다.


소결론

주택은 취득과 보유 및 양도 단계에서 취득세와 종합부동산세 및 양도소득세를 각각 부담하는데, 다가구주택은 단독주택으로 보는지 또는 공동주택으로 보는지에 따라 중과세 및 비과세 여부가 달라진다. 이상에서 다가구주택이 취득세 등 개별 세목에서 어떻게 규정되어 있는지에 대해 살펴보았는데, 이를 정리하면 <표 1>과 같다.

<표 1> 취득세 등 세목별 다가구주택 정의
개별 세목 다가구주택 정의
취득세 다가구주택
종합소득세 다가구주택
종합부동산세 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택
양도소득세 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택


다가구주택과 옥탑방세

문제의 소재

취득세 등 세목별 세율 적용에 기준이 되는 다가구주택에 대한 정의는 위의 <표 1>과 같은데, 다음의 두 가지로 구분할 수 있다.

첫째, 아무런 단서 없이 다가구주택으로 규정된 것으로서 종합소득세취득세가 있다.
둘째, 건축법시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택(이하 ”건축법에 규정된 다가구주택“이라 한다)으로서 종합부동산세양도소득세가 있다

다가구주택은 통상적으로 건축물대장에 다가구주택으로 등재되어 있고 주택에 대한 건물과 토지 전체가 하나로 등기된 주택으로서 개별 가구가 각각 별개로 등기되지 않은 주택을 의미하는데, 이러한 다가구주택이 건축법에 규정된 다가구주택에 부합(符合)하지 않더라도 취득세 등 개별 세목에서 다가구주택으로 인정 되는지 여부는 매우 중요하다. 왜냐하면 다주택자에 대한 중과세와 양도소득세 비과세의 기준이 되는 주택 수 판단에 영향을 미치기 때문이다.

취득세와 종합소득세는 “다가구주택”으로만 규정되어 있기 때문에 건축법에 규정된 다가구주택에 해당하는지 여부와 관계없이 다가구주택으로 본다. 다가구주택을 취득하는 경우에는 개별 가구 각각이 아닌 다가구주택 전체에 대해 취득세를 부과한다. 또한, 하나의 주택을 보유한 경우로서 공시가격이 9억원 이하이면 해당 주택에서 창출한 주택임대소득에 대해서는 종합소득세가 과세되지 않는다. 마찬가지로 1개의 다가구주택을 보유한 경우로서 공시가격이 9억원 이하이면 1개의 주택을 소유하였기 때문에 해당 다가구주택에서 발생 된 주택임대소득에 대해서는 종합소득세가 과세 되지 않는다.

종합부동산세와 양도소득세는 다가구주택을 “건축법에 규정된 다가구주택”으로 정의하고 있는데, 이에 대해 과세 관청은 건축물대장에 다가구주택으로 기재되어 있는지 여부 또는 주택에 대한 건물과 토지가 일체로서 등기가 이루어졌는지 여부 등과 관계없이 건축법에 규정된 다가구주택에 해당하지 않으면 다가구주택으로 보지 않고 다세대주택으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세 배제 및 중과세를 하였다. 이로 인해 1개의 다가구주택을 보유한 경우에도 건축법에 규정된 다가구주택에 해당하는지 여부에 따라 수억 원의 양도소득세가 부과되는 등 매우 큰 파장을 일으켰다. 특히, 대부분의 다가구주택은 옥탑방이 설치되어 있는데, 이러한 옥탑방으로 인해 건축법에 규정된 다가구주택에 해당하지 않아 양도소득세 비과세의 배제뿐만 아니라 중과세되는 사례가 서울 곳곳에서 발생하였다.1) 이에 대해서는 법원의 판결로 일단락되었는데, 이하에서는 건축법에 규정된 다가구주택과 옥탑방에 대해 살펴보고 해당 사례에 대한 법원 판결을 소개하고자 한다.
1) 서민 주거공간 중 하나인 옥탑방 때문에 양도세 폭탄을 맞는 사례가 속출하고 있다. 3층 이하 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류돼 1주택 기준으로 과세됐다. 그런데 지난해부터 과세당국이 무허가로 지은 옥탑방을 세법상 주택으로 분류하며 옥탑방이 있는 3층 건물을 4층 건물로 취급해 다주택자 기준으로 양도세가 중과된 것이다(매일경제, 2020.01.21자). 이후 2015년 해당 건물을 판 A씨는 2019년 국세청으로부터 양도소득세를 더 내라는 통보를 받았다. 3층 이하 다가구주택은 1주택으로 간주하지만, 해당 건물은 사실상 4층이기 때문에 A씨를 다가구주택이 아닌 다세대주택을 소유한 다주택자로 봐야 한다는 이유에서다. 옥탑방의 면적이 전체 건축면적의 8분의 1을 넘기 때문에 층수 계산에 포함, 3층이 아닌 4층으로 간주해야 한다는 것이다.(중앙일보, 2021.03.13자).


건축법에 규정된 다가구주택과 옥탑방

ㆍ건축법에 규정된 다가구주택

건축법에 규정된 다가구주택은 건축법시행령 별표1 제1호 다목에서 다음과 같이 규정하고 있다. 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것 3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
이상의 내용을 토대로 건축법에 규정된 다가구주택을 정의하면 다음과 같다.

첫째, 주택의 층수가 3개 층 이하여야 한다(이하 “주택 3층 이하 요건”이라 한다).
둘째, 주택의 바닥 면적이 660㎡이하여야 한다(이하 “바닥면적 요건”이라 한다).
셋째, 다가구주택의 가구 수가 19세대 이하여야 한다(이하 “19세대 이하 요건”이라 한다).
넷째, 이상의 요건을 모두 충족한 주택으로서 공동주택에 해당하지 않아야 한다.

양도소득세와 종합부동산세는 건축법에 규정된 다가구주택을 1개의 주택으로 보는데, 다가구주택을 보유한 경우로서 주택 3층 이하 요건이나 바닥면적 요건 또는 19세대 이하 요건 중 하나를 충족하지 못할 때 다가구주택의 주택 수 판단을 어떻게 할 것인지가 문제가 된다. 특히, 다가구주택에 옥탑방이 설치되어 있는 경우에는 이를 주택의 층수에 포함하는지에 따라 주택 3층 이하 요건의 충족 여부가 달라진다. 만약, 다가구주택의 층수가 3층인 경우로서 옥상에 옥탑방을 설치하였는데, 해당 옥탑방이 주택 층수에 포함된다면 주택의 층수는 4층이 되어 주택 3층 이하 요건을 충족하지 못한다. 이와 같은 경우에 해당 다가구주택을 공동주택으로 보아 다주택으로 볼 것인지 또는 다가구주택은 공동주택이 아니기 때문에 주택 3층 이하 요건을 충족하지 못한 경우라 하더라도 단독주택으로서 1주택으로 볼 것인지에 따라 양도소득세 비과세 등의 적용이 달라진다. 결국, 양도소득세의 비과세 여부 및 양도소득세와 종합부동산세의 중과세 문제로 귀결되는데, 이하에서는 옥탑방에 대한 개념과 옥탑방의 주택 층수 여부에 대해 살펴보고자 한다.

ㆍ옥탑방의 층수 산정

옥탑방(玉塔房)은 건물의 옥상에 사람이 거주할 수 있도록 만든 방으로서 기존의 거주공간과 구별된다. 건물의 옥상은 창고 등의 서비스 공간으로 이용할 수 있었는데, 이를 거주공간으로 전용하여 주택으로 활용한 것이다. 특히, 옥탑방은 다가구주택에 많이 설치되어 있는데, 이러한 옥탑방이 주택의 층수에 산입되면 건축법에 규정된 다가구주택의 판단에 영향을 미친다. 다가구주택의 옥탑방에 대한 층수 산정에 대해서는 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호에 규정되어 있는데, 관련 규정은 다음과 같다. 건축법시행령 제119조 【면적 등의 산정방법】
① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. 9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.
옥탑방은 면적에 따라 주택의 층수에 산입되는지 여부가 달라지는데, 건축면적의 8분의1 이내인 경우에는 층수에 산입하지 않지만 그렇지 않은 경우에는 층수에 산입한다. 다가구주택의 주택 층수가 3층인 경우로서 옥탑방의 면적이 건축면적의 8분의1 이상에 해당하면 해당 다가구주택의 주택 층수는 4층(3층+옥탑방 1층)이다. 그렇다면 건축법에 규정된 다가구주택으로서 주택 3층 이하 요건에 해당되지 않는데, 건축법에 규정된 다가구주택과 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호와의 관계를 어떻게 보느냐에 따라 다가구주택에 해당하는지 여부가 달라진다. 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호는 옥탑방이 건축면적의 일정 범위를 초과하면 주택의 층수에 산입한다는 의미인데, 이는 용적률 및 주차대수 등 건축법의 여러 가지 규정에 충족되었는지에 대한 판단기준이라 할 수 있다. 즉, 다가구주택은 이미 최대한의 용적률로 건축이 되었는데, 그 다가구주택에 옥탑방을 설치하면 주택의 증축에 해당되어 불법적으로 건축물을 증축한 것이라 할 수 있다. 따라서 건축법에 규정된 다가구주택과 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호와의 관계를 볼 때 다가구주택에 옥탑방을 설치하는 것은 불법 증축에 해당되어 건축법을 위반한 것인데, 이는 건축법에 따른 이행강제금의 부과 대상이 될지언정 그 자체로서 다가구주택의 본질이 바뀌어서 공동주택으로 변경되는 것은 아니다. 그러나 법원은 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호에 따라 다가구주택에 설치된 옥탑방을 주택 층수에 산입하는 경우에는 건축법에 규정된 다가구주택의 주택 3층 이하 요건에 해당되지 않아 다가구주택이 공동주택으로 변경되었다고 판단하였는데, 다음 시간에는 이에 대한 법원 판결을 살펴보고자 한다.