종부세가 무서워요... 증여가 나을까요? 양도가 나을까요?

BY 이진옥   2022-01-27
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1. 서설

한 언론의 분석에 의하면 종부세를 내는 유주택가구는 전국에서 8.1%에 이른다. 서울로 한정하면 유주택가구 4가구중 1가구나 종부세를 부담하는 것이다.
이번에 종부세 고지서를 보고 생각보다 더 나왔다고 생각하시는 분들이 많으실 것이다. 종부세율이 올라감에 따른 부작용은 전세·월세가격의 상승에 큰 영향을 줄 것으로 보인다. 이렇게 비싸진 종부세 고지서를 받은 납세자들은 당연히 세금을 충당하기 위해서 월세를 대폭 상향하는 등 임차인에게 부담을 지울 수밖에 없는 것이다.
임대사업자는 장기로 묶이게 되었고 증여받은 물건의 경우 5년 이내 처분시 원래 증여자에게 양도세가 부과될 수 있기 때문에 5년 이내에는 팔지 못하게 된다. 이렇듯 5년은 기본 10년, 20년까지 들고 갈 수밖에 없기 때문에 물건이 나오기 더욱 어려워지게 될 것이다.
다주택자들을 옥죄다 보니 임대사업자등록이 엄청나게 늘게 되었고 전월세 가격이 치솟고 물량이 없다보니 증여나 양도를 하게 되는 것이다.


2. 주택(아파트) 증여추이

지난해 아파트 증여 건수는 전국적으로 9만 1천 866건, 서울은 2만 3천 675건으로 관련 집계가 시작된 2006년 이후 가장 많았다.
21년 들어서도 아파트 증여가 늘면서 8월까지 6만 8천 298건을 기록하며 지난해 같은 기간의 5만 8천 275건을 웃돌았다.
이같은 전국적인 아파트 증여 열풍은 다주택자를 겨냥한 정부의 고강도 부동산 세금인상대책이 시행되면서 더욱 가속화된 것으로 보인다.


3. 사례연구

부모는 2주택자이고 서울시 도봉구에 시가 30억짜리 한 채와 불광동 시가 16억짜리 한 채 총 2주택을 보유중인데 이번에 종부세 부담이 너무 커서 1채를 딸에게 양도나 증여 둘 중 하나를 선택하여 넘겨주려 할 계획이다.


3-1. 불광동 시가 16억 아파트를 딸에게 증여하는 경우

(1) 증여세

① (증여세 과세가액 16억 - 증여재산공제 5천) = 증여세과세표준 15억 5천
② 증여세율 40% 적용(누진공제액 1억 6천) = 증여세 4억 6천 4백
* 성년이 직계존속으로부터 증여받는 경우 및 기증여액이 없을 경우

(2) 취득세

1세대2주택 이상인 자로부터 조정대상지역내 기준시가 3억원 이상 주택을 수증받는 경우

85m이하 12.4%적용시 취득세 1억2천4백
85m이상 13.4%적용시 취득세 1억3천4백


3-2. 불광동 시가 16억 아파트를 딸에게 양도

(1) 양도세

{(양도가 16억 - 취득가액) - 장기보유특별공제 - 기본공제} × 세율 × 중과세율 120%

(2) 취득세

16억 × 1~3% (딸이 무주택자일 때)


3-3. 불광동 시가 16억 아파트를 딸과 12억의 전세계약을 체결한 후 양도대금은 4억만 받고 양도하는 경우

(1) 양도세

국세청은 취득자의 양수대금이 부족할 것으로 보아 양도거래를 부인하고 전체 16억에 대해 증여받은 것으로 추정하는 판례가 있다. 양도로 인정받으려면 부모님이 전세권설정등기를 해야 하고 딸이 전세보증금을 부모에게 반환해야 한다는 문제가 있다.

{(양도가 16억 - 취득가액) - 장기보유특별공제 - 기본공제} × 세율 × 중과세율 120%

(2) 취득세

양도로 볼 경우

16억 × 1~3% (딸이 무주택자일 때)


3-4. 불광동 시가 16억 아파트를 딸과 12억의 전세계약을 체결한 후 부담부증여하는 경우

(1) 양도세(전세보증금부분)

{(양도가 12억 - 취득가액(환산가)) - 장기보유특별공제 - 기본공제} × 세율 × 중과세율 120%

(2) 취득세

12억 × 1~3% (딸이 무주택자일 때) + 4억 × (12.4% or 13.4%)

(3) 증여세

① (증여세과세가액 4억 - 증여재산공제 5천) = 증여세과세표준 3억 5천
② 증여세율 20% 적용(누진공제액 1천) = 증여세 6천
* 성년이 직계존속으로부터 증여받는 경우 및 기증여액이 없을 경우


4. 결론

① 증여받은 경우 나중에 상속자가 유류분청구 가능할까?

부모님이 사망하는 경우 민법 제1113조 유류분은 피상속인의 상속개시시에 있어서 가진 재산의 가액에 증여재산의 가액을 가산하고 채무의 전액을 공제하여 이를 산정하기 때문에 상속인은 민법상 법정상속분까지 청구할 수 있는 제도가 있다. 사전증여를 받은 경우 피상속인의 사망개시 이후 10년 이내 유류분청구가 가능하기 때문에 양도시와 큰 차이가 있다.


② 사전증여가 유리할까?

사전증여가 반드시 유리한 것이 아니다. 상속세계산시 배우자공제 외 기본공제가 있기 때문에 상속재산이 10억 이하고 배우자가 생존해있으면 상속세가 없어 굳이 사전증여할 필요가 없다.


③ 다른 상속인이 있을 경우

증여의 경우 유류분청구가 가능하기 때문에 법정상속분 이상의 증여의 경우 상속시 복잡해지는 문제가 있다. 또한 양도의 경우 자금출처가 소명되지 않으면 전부 증여로 추정하게 되므로 자금출처 소명이 쉽지 않은 경우 양도 또한 좋은 방법이 아닐 것이다. 종합부동산세 부담이 가중되는 점 때문에 자식에게 양도나 증여를 고려하는 경우 더 큰 낭패를 볼 수 있음을 인지하고 전문가와 상의 후 합리적인 방식으로 진행해야 할 것으로 판단된다.