부모님의 소중한 재산, 상속주택은 축복일까?

BY 이환주   2021-11-01
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맞벌이 부부 A씨. 힘들게 종자돈을 모으고, 대출까지 최대한 받아 서울에 집 한 채 마련하여 살고있습니다. 그러던 중 갑작스럽게 부모님의 사망으로 인하여 서울에 있는 부모님 명의 빌라를 상속받게 되었습니다. 조정대상지역 2주택자의 경우 양도세가 20%나 중과된다고 하던데... 내가 의도한 것이 아님에도 불구하고 상속주택이 있다는 이유만으로 높은 세금을 내야만 하는 걸까요?

<양도세 절세전략>

1. 상속주택이 있는 경우 매도순서가 중요하다!

“난 2050년 12월 5일 12시에 죽을꺼야..”
라고 이야기하고 그 날짜에 죽는 사람은 없습니다.
사례처럼 주택 1채를 힘겹게 마련한 상태에서 부모님의 유고로 주택을 상속 받게되어, 양도세가 중과된다면 억울하겠죠?

상속주택은 상속인의 의지와 관계없이 취득한 주택이기 때문에, 세법에서는 상속일 현재 기존에 보유하던 주택(2년 이상 보유요건 필요, 취득당시 조정지역이었다면 거주요건도 필요)을 양도할 경우, 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세(양도가액이 9억 이하일 경우)를 적용받을 수 있는 특례규정을 만들어 놓았습니다.(이하 상속주택 특례규정이라 함) 그러나, 상속받은 주택을 먼저 양도하면 비과세를 받을 수 없기 때문에 기존 주택을 먼저 양도해야만 절세가 가능하겠죠?

양도주택 세법상 상속주택 일반(보유)주택
주택수 1세대 2주택 1세대 1주택


2. 상속개시당시 별도세대인지 vs 동일세대인지 파악하자.

앞서 말씀드린 상속주택 특례규정을 적용받기 위해서는 상속개시 당시 별도세대원이어야만 가능합니다. 피상속인과 상속인이 동일세대인 경우에는 상속주택 특례규정을 적용할 수 없습니다.


3. 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 양도시 이것만은 꼭 기억하자!

① 상속으로 인한 상속주택 특례규정은 동일세대원인 경우 적용되지 않습니다. ② 동일세대원으로부터 상속받은 경우의 1세대 1주택 비과세 판단시 동일세대원의 보유기간과 거주기간은 통산하여 판단합니다. (조심2012서5095,2013.04.24) ③ 다만, 상속주택의 장기보유특별공제는 동일세대원의 보유기간을 통산하지 않고, 상속개시일부터 적용합니다. (서면부동산-71, 2015.03.11)
즉, 동일세대원으로부터 상속받은 상속주택이 9억을 넘는 고가주택이라면, 먼저 9억 비과세 요건을 판단할 때의 보유기간과 9억 초과분에 대한 양도차익에 대한 장기보유특별공제를 적용할 때의 보유기간 적용방법이 다르다는 것을 주의하여야 합니다.


4. 상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축하였을 때, 그 주택도 상속주택으로 인정할까?

기존의 상속주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축할 경우 그 주택의 규모나 크기가 달라졌을텐데, 그럼에도 불구하고 세법에서는 동일한 주택으로 간주하여 상속개시당시 보유하던 일반주택을 양도할 경우 상속주택 특례규정을 적용해줄까요?
세법에서는 이 또한 상속주택의 연장선으로 보아 상속주택 특례규정을 적용하고 있고, 집행기준에도 아래와 같이 명확히 이야기하고 있습니다. 89-155-10 【상속주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우】 상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 신축주택은 상속받은 주택의 연장으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용한다. 조금 더 나아가, 상속받은 단층주택 인접토지를 추가로 취득하여 기존주택을 멸실하고 연접한 토지를 합병하여 주택을 신축한 경우에도 이를 세법상 상속주택으로 인정해준 예규도 존재합니다. (부동산납세과-422, 2014.06.13)


5. 상속주택이 여러채 있다면?

만약 상속주택이 2채 또는 그 이상이 있을 경우, 이때도 동일하게 보유주택 매도시 모든 상속주택을 없는 것으로 보아 비과세를 적용해 줄까요? 그렇지는 않습니다. 세법에서는 상속주택이 여러채라면 세법상 상속주택을 하나만 인정해주고, 나머지는 후순위 상속주택으로 보아 일반주택으로 분류합니다.

그럼 여러채의 주택중 선순위 상속주택은 어떻게 판단할까요?
세법에서는 아래의 순서대로 선순위 상속주택을 정의하고 있습니다.
1순위: 피상속인이 가장 오래 보유한 주택
2순위: 피상속인의 거주가 가장 긴 주택
3순위: 피상속인이 상속개시당시 거주한 주택
5순위: 기준시가가 가장 큰 주택
5순위: 상속인이 선택


6. 상속주택을 단독이 아니라, 공동으로 받을 경우에는 어떻게 될까요?

자녀 3명이서 상속주택을 공동으로 받는다면, 이를 공동상속주택이라 합니다. 이 경우 세법에서는 가장 큰 지분을 받은 상속인이 세법상 상속주택을 취득한 것으로 보고, 그외의 상속인은 소수지분을 취득한 것으로 봅니다. 그럼, 만일 모두 동일한 지분을 받는다면?

이 경우는 다음의 순서에 해당하는 자가 세법상 상속주택을 취득한 것으로 봅니다.
① 당해 주택에 거주하는자 → ② 최연장자


7. 협의분할이 안되어 등기되지 않은 상속주택은 누가 상속주택을 소유한 것일까요?

상속이 개시되면 상속인들간의 협의에 의하여 재산을 분배하게 되어 있습니다. 하지만, 이해관계가 얽히다보면 상속세 신고기한까지 재산분할 협의가 되지 않아 등기이전이 안되는 경우가 있습니다. 이럴 경우에는 상속주택이 협의가 끝날때까지 주택에서 제외해 줄까요?
그렇지는 않습니다. 세법에서는 등기여부와 상관없이 피상속인의 법정상속지분만큼 주택을 상속받은 것으로 보아 주택수에 포함시키고 있습니다. 지금처럼 조정대상지역의 주택이 있는 경우라면 다주택 보유에 따른 세금이슈가 발생할 수 있습니다.


8. 상속주택이 있다면 5년내 의사결정을 통하여 절세방안을 모색하자!

1) 보유주택을 매도할 경우
상속개시당시 보유주택을 5년내 매도한다면, 그리고 그 보유주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족한다면, 9억 비과세 및 고가주택 양도차익을 계산하고, 그 양도차익에 대해서도 10년 보유 및 거주시 최대 80% 장기보유특별공제를 적용받을 수 있어 절세가 가능합니다

2) 조정대상지역의 상속주택을 매도할 경우
상속주택을 5년내 매도할 경우, 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택은 중과배제주택으로 세법에 열거되어 있기 때문에, 상속개시일로부터 5년내 매도시 조정대상지역이라 하더라도 일반세율을 적용받을 수 있습니다.
그러나, 5년 경과 후 매도한다면, 중과제외주택에 열거된 상속주택이 아니기 때문에, 2주택 중과세율을 적용받을 뿐만 아니라 장기보유특별공제도 적용받을 수 없게 됩니다.

이를 정리해보면 아래 표와 같습니다.

양도주택 비과세 적용 중과세율 적용배제
양도시기 5년 이내 5년 경과 5년 이내 5년 경과
상속주택
일반(보유)주택


9. 상속주택 소수지분자의 절세법은?

1) 일반주택 양도시
세법상 상속주택을 받은 경우와 동일하게 이 경우도 일반주택 양도시 상속주택 소수지분은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

2) 상속주택 양도시
세법상 상속주택이라 불리는 최대지분을 받지 못한 상속인의 상속주택 소수지분을 양도할 경우에는 조정대상지역 여부나 기간에 상관없이 다주택자 중과세율을 적용받지 않습니다.

3) 공동상속주택 소수지분을 보유한 상속인이 다른 상속인의 지분을 추가 취득하여 상속주택 최대지분 소유주가 되었다면??
이 경우는 다시 2가지로 나누어 생각해 볼 수 있습니다.

① [Case1] 공동상속주택 소수지분(30%) -> : 최대지분(60%)
상속 개시당시 현재
배우자 40% 배우자 40%
자녀1 30%
 
자녀1 60%
(자녀2로부터 30% 수증)
자녀2 30%

즉, 부친 사망 당시 상속인들 간 분할로 자녀1은 공동상속주택 소수지분(30%)를 상속 받았으나, 그 이후 다른 상속인으로부터 증여 받아 최대지분자(60%)가 된 상태에서 상속개시당시 보유중이던 일반주택을 양도할 경우 세금이슈입니다.

이 경우는 “공동상속주택 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 하고, 그 이후 증여 등으로 지분비율이 변경된다 하더라도 새로 취득하는 주택으로 보지 않는다.”고 말하고 있습니다.

② [Case2] 공동상속주택 소수지분(40%) -> 단독소유(100%)
상속 개시당시 현재
배우자 60%  
자녀1 40%
 
자녀1 100%
(모로부터 60% 수증)

그럼에도 불구하고, 공동으로 주택을 상속받은 이후 소유지분이 가장 큰 상속인이 아닌 상속인이 다른 상속인의 소유 지분을 추가로 취득하여 공동으로 상속받은 주택을 단독으로 소유한 경우 해당 주택은 비과세 특례 규정이 적용되는 공동상속주택으로 보지 않는다고 세법에서는 이야기하고 있습니다.

따라서, 자녀1이 조정대상지역의 일반주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택 비과세가 아닌 1세대 2주택 중과세율을 적용받을 수 있는 것이죠.


10. 사위, 며느리가 받은 상속주택도 양도세 혜택을 받을 수 있을까?

(사례)
아들명의 집이 한 채 있는 상황에서, 아버지의 유증으로 아버지 명의 주택을 아들과 며느리가 50%씩 상속을 받았습니다. 이 때 아들명의 집을 팔면 비과세를 받을 수 있을까요?
앞에서도 말씀드린 것처럼 상속이라는 것을 원인으로 우리가 재산을 받게 될 때 상속되는 시점을 우리가 정할 수 없기 때문에 세법에서도 이 부분을 인정하여 예외규정을 두어, 혜택을 주고 있습니다.
다만, 위 케이스와 같이 상속인이 아닌 자가 유증에 의하여 재산을 취득하는 경우, 이는 당사자의 의사와 무관하게 이루어지는 상속과 달리 상사자간의 의사에 의한 것으로 보아(조심2012중145, 2012.07.18)세법상 상속주택으로 인정하지 않고 있습니다.

상속처럼 예측할 수 없는 것이 아니기 때문에 이런 경우에는 며느리가 받은 상속주택은 세법상 상속주택에 해당하지 않게 됩니다.


<종합부동산세 절세전략>

1. 상속으로 인하여 조정대상지역 2주택자! 양도세처럼 세제혜택이 있을까?

지금처럼 주택가격이 오르는 시점에서, 어떤 원인에 의해서건 조정대상지역 2주택 이상 소유자가 된다면 양도세와 달리 다음 해부터 종합부동산세가 중과되어 부과됩니다.

과세표준
(주택)
일반 3주택 이상 &
조정대상지역 2주택
3억원 이하 0.6% 1.2%
3억원 초과 ~ 6억원 이하 0.8% 1.6%
6억원 초과 ~ 12억원 이하 1.2% 2.2%
12억원 초과 ~ 50억원 이하 1.6% 3.6%
50억원 초과 ~ 94억원 이하 2.2% 5.0%
94억원 초과 3.0% 6.0%


2. 상속으로 종부세 중과대상이 되지 않으려면?

다만, 상속을 통해 공동 소유하게 된 주택의 소유지분이 20%이하이고, 동시에 해당 지분에 대한 공시가격이 3억원 이하라면 주택수에서 제외가 됩니다. 따라서, 서울의 고가주택을 보유하고 있을 경우 조정대상지역의 2주택이 됨에 따라 종합부동산세가 얼마나 되는지 예측해 보고, 지금의 내 재무현황 및 앞으로의 소득을 기준으로 받는 것이 유리한지, 아니면 소수지분만 받는 것이 유리한지 판단해 봐야합니다.


3. 중과대상주택수에서는 제외될 수 있지만 1세대1주택 판단 주택 수에는 포함된다!

이 부분은 주의를 요하는 부분입니다.
공동상속주택의 소수지분(소유 지분율 20%이하&공시가격 3억원 이하)의 주택은 종합부동산세 중과대상 주택 수 판단시 주택수에서 제외하지만, 그 공시가격 상당액은 합산하여 과세를 합니다.
예를 들어 상속인이 서울의 공시가격 10억원의 1주택을 보유하고 있는 상황에서, 상속주택의 지분 15% & 공시가격 2억원의 지분을 상속받았다면, 12억원에 대한 공시가격을 기준으로 종합부동산세를 계산해야 합니다.
다만, 이 경우 중과대상주택 수에서는 제외하지만 그렇다고 하여 양도세처럼 상속주택의 소수지분으로 주택이 없는 것으로 보는 것이 아니기 때문에, 1세대 1주택자에 대한 11억 공제 적용은 불가능합니다.
따라서, 위 사례를 이어서 생각해보면 12억원에 11억을 공제하는 것이 아니라 6억을 공제한 6억원이 종합부동산세 과세표준이 된다는 것이죠.

이제는 상속주택이 발생했을 때 양도세 뿐만 아니라 종합부동산세까지 종합적인 검토를 통해 최선의 절세전략을 찾아보는 노력이 필요합니다.