토지와 건물을 일괄양도하는 경우 공급가액 계산 방법

BY 김동우 2021-08-19

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꼬마빌딩을 가지고 상가임대업을 하는 갓물주 사장님은 최근 빌딩 매각을 고민하고 있습니다.
빌딩의 시세가 그동안 많이 오르기도 했고 마침 매력적인 제안을 하는 매수희망자가 나타났기 때문입니다.
갓물주 사장님은 그간 세금 신고를 의뢰했던 김 세무사에게 연락해서 사정을 설명했습니다. 김 세무사는 빌딩 매각대금 중 건물분에 대해서는 부가가치세가 발생하기 때문에 안분계산해야 한다고 설명했습니다.

토지와 건물을 일괄양도하는 경우 공급가액 안분계산의 필요성

위 사례의 갓물주 사장님이 꼬마빌딩을 매각하는 경우 토지 부분은 부가가치세가 면세대상이지만 건물 부분은 과세대상이 됩니다. 하지만 일반적으로 토지와 건물을 통틀어서 매각대금을 산정하므로 건물 부분에 대한 부가가치세 공급가액을 계산해야 합니다. 따라서 세법에서는 토지와 건물 등의 실지거래가액의 구분이 불분명한 경우의 안분계산방법을 규정하고 있습니다.

공급가액은 어떤 방식으로 안분계산하나요?

토지와 건물 등을 일괄하여 공급하면서 그 실지거래가액의 구분이 불분명한 경우에는 아래의 기준을 적용하여 과세표준을 계산합니다.

STEP1. 감정평가가액이 있는 경우

일괄 공급한 토지와 건물 각각에 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액을 건물 등의 공급가액으로 합니다. 예를 들어, 일괄 공급가액이 100억 원이고 토지와 건물의 감정평가가액이 각각 30억인 경우 건물의 공급가액은 50억 원이 됩니다.
다만, 감정평가가액은 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지의 평가한 금액을 적용해야 합니다. 따라서 이 기간 외의 시기에 평가한 금액은 안분 계산 시 적용할 수 없습니다.

STEP2. 감정평가가액이 없고 기준시가가 모두 있는 경우

감정평가가액이 없으나 토지와 건물의 기준시가가 모두 있는 경우에는 그 금액에 비례하여 공급가액을 안분 계산합니다.

STEP3. 감정평가가액과 기준시가가 없는 경우

기준시가가 모두 없거나 일부가 없는 경우에는 먼저 장부가액(장부가액이 없으면 취득가액)을 기준으로 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 합니다. 이 경우에는 각각 자산의 집합을 기준시가가 있는 자산과 없는 자산으로 구분하여 장부가액으로 안분 계산하고 기준시가가 있는 자산을 기준시가로 안분계산하면 됩니다.

STEP4. 위의 STEP1~STEP3를 적용할 수 없는 경우

국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산하여야 합니다.(2018.8.24. 국세청 고시 제2018-36호)

[표1] 일괄공급시 안분계산 기준

구분	안분 계산 방법
① 감정평가가액이 있는 경우	감정평가액을 기준으로 안분계산
② 기준시가가 모두 있는 경우	기준시가를 기준으로 안분계산
③ 기준시가가 모두 혹은 일부 없는 경우	장부가액(혹은 취득가액)으로 안분 계산하고 기준시가 있는 자산은 기준시가 기준으로 2차 안분 계산
④ ①~③의 규정을 적용할 수 없는 경우	국세청 고시(제2018-36호)에 따름

토지 부분과 건물 부분을 계약서 등에 구분기재하면 어떻게 되나요?

원칙적으로 토지와 건물을 일괄공급하면서 계약서 등에 실지거래가액을 구분하여 기재하는 경우에는 그 실지거래가액에 따라 토지, 건물 및 구축물 등의 공급가액을 계산하도록 규정하고 있습니다. 하지만 이를 악용할 소지가 있기에 세법에서는 2019년 1월 1일 이후 공급분부터는 토지, 건물 및 구축물 등의 실지거래가액이 세법에 따라 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있습니다.
따라서 2018년까지의 공급분에 대해서는 매매계약서상 건물의 매매가격을 낮추는 방식으로 부가가치세를 회피하는 방식이 가능했다면 2019년 1월 1일 이후 공급분부터는 해당 방식으로 인한 조세 회피행위가 어느 정도 차단되었다고 볼 수 있습니다.

[표2] 토지 및 건물 등의 실지거래가액이 구분되는 경우

구분	내용
원칙	토지 및 건물 등의 실지거래가액을 적용 (대법원 2013두25450, 2014.3.14.)
30% 이상 차이나는 경우	안분계산한 금액을 공급가액으로 적용

[안분계산사례1] 기준시가 중 일부가 없는 경우

토지, 건물 및 구축물의 일괄 양도가액 10,000,000원(부가가치세 제외)이고 감정가액은 없다. 공급계약일 현재의 각 자산의 장부금액 등은 아래와 같다.

자산 종류	장부금액	기준시가
토지	2,000,000	3,000,000
건물	1,000,000	1,000,000
구축물	1,000,000	-

이 경우 각 자산의 공급가액은 아래와 같이 계산합니다.

1단계. 기준시가가 있는 그룹과 없는 그룹을 장부금액을 기준으로 안분계산 합니다.

구분	장부금액	공급가액(1차)
기준시가 O(토지,건물)	3,000,000	7,500,000
기준시가 X(구축물)	1,000,000	2,500,000
합계	4,000,000	10,000,000

2단계. 기준시가가 있는 그룹의 공급가액 합계액을 기준시가를 기준으로 안분계산 합니다.

구분	기준시가	공급가액(1차)
토지	3,000,000	5,625,000
건물	1,000,000	1,875,000
합계	4,000,000	7,500,000

1단계와 2단계를 거쳐 최종적으로 안분계산한 금액은 아래와 같습니다.

구분	토지	건물	구축물
공급가액	5,625,000	1,875,000	2,500,000
		합계	10,000,000

[안분계산사례2] 매매대금에 부가가치세가 포함된 경우의 공급가액 계산

토지, 건물 및 구축물의 일괄 양도가액 10,000,000원(부가가치세 포함)이고 감정가액은 아래와 같은 경우 건물의 공급가액은?

자산 종류	감정가액
토지	4,000,000
건물	5,000,000

이 경우에는 포함된 자산이 토지, 건물, 부가세로 총 3가지인 것처럼 생각하고 접근하는 것이 편합니다.

구분	감정가액	공급가액(1차)
토지	4,000,000	4,210,526
건물	5,000,000	5,263,158²⁾
부가세	500,000¹⁾	526,316
합계	9,500,000	10,000,000

1) 건물감정가액의 10%

[안분계산사례3] 실지거래가액이 구분되어 있는 경우

토지, 건물 및 구축물의 일괄 양도가액 10,000,000원(부가가치세 제외)이고 감정가액은 아래와 같다.

자산 종류	감정가액	실지거래가액 1	실지거래가액 2
토지	3,000,000	7,000,000	6,000,000
건물	3,000,000	3,000,000	4,000,000
합계	6,000,000	10,000,000	10,000,000

1. 실지거래가액 1을 기준으로 매매계약을 체결한 경우의 안분계산

구분	감정가액	안분금액	실지거래가액 1	차이	비율
토지	3,000,000	5,000,000	7,000,000	2,000,000	+ 40%
건물	3,000,000	5,000,000	3,000,000	(2,000,000)	- 40%
합계	6,000,000	10,000,000	10,000,000	-

2. 실지거래가액 2을 기준으로 매매계약을 체결한 경우의 안분계산

구분	감정가액	안분금액	실지거래가액 2	차이	비율
토지	3,000,000	5,000,000	6,000,000	1,000,000	+ 20%
건물	3,000,000	5,000,000	4,000,000	(1,000,000)	- 20%
합계	6,000,000	10,000,000	10,000,000	-

실지거래가액 2가 세법에 따라 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 있지 않으므로 건물의 공급가액은 실지거래가액인 4,000,000원이다.

지금까지 토지와 건물 등을 일괄공급하는 경우의 부가세 과세문제와 공급가액의 안분계산방법을 살펴봤습니다. 2019년 이후 공급분부터 달라지는 점도 있으니 꼭 확인하셔서 도움이 되시기를 바랍니다.

감사합니다.

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