사례별 재산세 쟁점해설 및 최근 유권해석 동향

BY 송영관   2021-05-31
조회 8015 6
음성으로 듣기
이번 달은 취득세 외에 가장 중요한 지방재원 중의 하나이면서도 요즘 가장 핫한 세목 중 하나인 재산세에 대해 알아보고자 합니다. 재산세(property tax, 財産稅)는 과세대상인 재산(토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박)을 보유하고 있는 자의 소유사실에 대해 과세하는 보유세로서 보편·안정성을 가진 대중적인 세금이며, 기초자치단체의 독립세로 그 수입을 일반재정수요에 충당하는 보통세입니다. 특히 요즘엔 재산세의 과세표준을 구성하는 시가표준액이 시가 현실화 반영에 따라 크게 치솟았고, 특히 종합부동산세의 경우 공정시장가액비율1) 이 2018년도 이후 매해 5%씩 증가하게 되면서 2021년 올해의 경우 95%에 해당하게 되어 재산세 납세의무자는 큰 부담을 느끼고 있는 것이 사실입니다.
1) 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율

재산세 시즌에는 다양한 쟁점들에 대한 문의를 많이 받게 됩니다. 이번 시간에는 이러한 쟁점들을 점검해 보고 최근의 유권해석 동향도 알아보면서 미리 재산세를 대비해 보고자 합니다.


사례별로 점검해보는 재산세 쟁점해설

○ 사실상의 소유자를 알 수 없는 때의 납세의무자

[관련법령]

지방세법 제107조(납세의무자)

재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

(생 략)
제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자 (생 략)
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.


■ 지방세법 운영예규107-6(사실상의 소유자를 알 수 없는 때)

지방세법 제107조3항의 “소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우”라 함은 소유권의 귀속 자체에 분쟁이 생겨 소송 중에 있거나 공부상의 소유자가 행방불명 또는 생사불명으로 장기간 그 소유자가 관리하고 있지 않은 경우 등을 의미한다.
[사례]

- 과거 10년 전 건물주인 법인이 청산종결
- 입주자가 세입자로 들어왔으며 그 후 계속해서 지금까지 살고 있음.

[질의]

- 사례와 같은 경우 재산세 납세의무자는 누가 되는 것인지?

[해설]

- 재산세 납세의무자는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 납세 의무를 부여하는 것이 원칙이지만 사례처럼 소유자가 사라지고 존재가 불분명한 경우는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있는 것입니다.

- 또한 지방세운영예규에서는 “소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우”라 함은 소유권의 귀속 자체에 분쟁이 생겨 소송 중에 있거나 공부상의 소유자가 행방불명 또는 생사불명으로 장기간 그 소유자가 관리하고 있지 않은 경우 등을 의미한다고 하고 있으므로

- 개인인 경우 소유자가 행방불명 또는 생사불멸으로 소유자가 불분명하거나 법인같은 경우는 청산 등의 절차로 소유자가 사라져 없어진 상태라면

- 그 재산의 사용자가 재산세를 납부해야 하는 것입니다.

○ 판결에 의한 재산세 대상 변경 시 환급 유무

[관련법령]

지방세기본법 제17조 (실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다. ② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

지방세법 제10조 (과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. ② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득 2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득 3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 4. 공매방법에 의한 취득 5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

지방세법시행령 제18조 (취득가격의 범위 등)

③ 법 제10조제5항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다. 1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

지방세법시행령 제119조 (재산세의 현황부과)

재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
[사례]

- 건축물A가 91년 철거되고, 을이 건축물B를 신축
- 건축물A는 건축물대장 있으나 미등기이며, 말소되지 않음(오류).
- 건축물A에 대해 지금까지 계속해서 재산세가 갑에게 부과됨.
- 민사재판의 소유주 분쟁을 통해 을의 건축물B에 대한 소유권 확정(건축물B의 납세의무자는 을이 맞음.)


[질의]

- 사례와 같은 경우 5년치 재산세를 갑에게서 환급하고 을에게 재산세를 부과할 수 있는지?


[해설]

- 지방세기본법 제17조에 의한 실질과세원칙과 민사소송 및 행정소송은 소송진행상 취득가액에 대한 심리가 이루어지기 때문에 개인 간의 거래라고 하더라도 판결문에서 입증되는 취득가액은 사실상의 취득가액에 해당된다고 보는 심판례(행심2006-335, 2006.7.31.)에 따라 민사재판의 확정판결문에 의해 취득가격이 인정될 수 있다 할 것이고, - 지방세법 제119조에 의하면 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하는 것이므로 · 추가적인 조사 등을 통하여 건축물 A가 존재하지 않았던 것이 확인된다면, 기존 5년간의 재산세를 갑에게서 환급하고, 을에게 건축물 B에 대한 5년간의 재산세를 다시 부과할 수 있다고 보입니다.

○ 유흥주점 재산세 중과 시 영업장면적과 객실면적 적용 문의

[관련법령]

지방세법시행령 제28조(별장 등의 범위와 적용기준)

⑤ 법 제13조 제5항 제4호 본문에서 “대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도에 사용되는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이 경우 고급오락장이 건축물의 일부에 시설되었을 때에는 해당 건축물에 부속된 토지 중 그 건축물의 연면적에 대한 고급오락장용 건축물의 연면적 비율에 해당하는 토지를 고급오락장의 부속토지로 본다. 4. 「식품위생법」 제37조에 따른 허가 대상인 유흥주점영업으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 영업장소(공용면적을 포함한 영업장의 면적이 100제곱미터를 초과하는 것만 해당한다) 가. 손님이 춤을 출 수 있도록 객석과 구분된 무도장을 설치한 영업장소(카바레ㆍ나이트클럽ㆍ디스코클럽 등을 말한다) 나. 유흥접객원(남녀를 불문하며, 임시로 고용된 사람을 포함한다)을 두는 경우로, 별도로 반영구적으로 구획된 객실의 면적이 영업장 전용면적의 100분의 50 이상이거나 객실 수가 5개 이상인 영업장소(룸살롱, 요정 등을 말한다)

지방세법시행령 제119조(재산세의 현황부과)

재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
[사례]

- 기존 중과대상 유흥주점에서 객실 일부를 폐쇄하여 영업장으로 사용하지 않음.
- 유흥주점 전용면적 : 160㎡
- 폐쇄하는 객실면적 : 50㎡
- 잔존하는 객실면적 : 70㎡

[질의]

- 폐쇄하는 객실면적의 전용면적 산입 여부에 따른 재산세 적용
- 폐쇄객실 포함 : 잔존 객실면적 70㎡<전용면적 160㎡/2 → 재산세 중과세
- 폐쇄객실 제외 : 잔존 객실면적 70㎡>(160㎡-50㎡)/2 → 재산세 일반과세

[해설]

- 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하는 것으로, 그 사실상의 현황에 따른 재산 가치를 산정하여 재산세를 과세함으로써 실질과세의 원칙과 과세형평을 도모하겠다는 취지가 강한 세목이기에
- 일부 객실을 반영구적으로 폐쇄하였다 하더라도 언제라도 영업을 할 수 있는 상태라면 중과대상에 해당한다 할 것이고,
- 식품위생법에 의한 영업허가(신고)증의 영업장 면적이 변경하는 등 영업장으로 사용하지 아니할 것이 객관적으로 증명(세무서 신고 등)되고 과세기준일 현재 사치성 용도에 사용하지 아니한다면 중과대상이 아닌 것으로 판단하여야 할 것으로 보입니다.
- 따라서 이러한 중과세 대상 판단이 모호하다면 관련 증명자료를 적극적으로 수집하여 과세관청에 대응할 필요가 있다 하겠습니다.


최근 유권해석 동향

지금까지 사례별 재산세의 쟁점사항을 살펴보았는데요. 이에 더해 최근 행정안전부 유권해석을 통해 재산세에 대한 동향을 추가적으로 파악해 보도록 하겠습니다.

최근 재산세 동향은 조세법률주의에 따라 특히 엄격하고 좁게 해석하고 있으므로 재산세 검토에 있어 유의해야 할 것으로 보입니다.

지방자치단체가 학교법인과 공동소유하는 건축물의 재산세 비과세 여부 → 비과세X
(부동산세제과-3426, 2020.12.08)
지방자치단체가 학교법인과 공동소유하는 건축물의 재산세 비과세 해당 여부 질의 회신


학교법인이 전시관을 운영·유지관리하고 있으며 입장료·임대료 등 모든 수익도 학교법인에게 귀속되고 있으므로, 이 건 전시관을 지방자치단체가 공공용으로 사용하는 재산으로 보아 재산세를 비과세할 수 없음.

[해설] 「지방세법」제109조 제2항에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함한다)하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있는데, 여기서 말하는 재산은 직접 사용 주체가 반드시 국가 등이어야 하는 것이며 기타 제3자가 공동 소유하는 경우에는 해당하지 않는다고 보아야 합니다.

국공립 전환 어린이집의 재산세 비과세 적용 → 비과세X
(부동산세제과-3363, 2020.12.02)
국공립 전환 어린이집에 대한 재산세 비과세 적용 여부 질의 회신


보증금을 지급하고 전세권을 설정하는 것은 부동산 사용에 대한 대가로서의 의미를 가진다고 보는 것이 합리적이므로 ‘유료로 사용한 경우’에 해당된다고 판단되며, 쟁점 부동산이 국공립어린이집으로 제공되고 있더라도, 지방자치단체와 쟁점 부동산 소유자가 위탁계약을 체결하고 계약서 상 기존 운영자의 운영권을 보장하고 있는 점에서 지방자치단체를 직접 사용주체로 보기는 어려우므로 재산세 비과세 대상에 해당하지 않음.

[해설] 재산세 비과세의 직접 사용주체가 법령상의 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 해당하지 않는다면 재산세 비과세 대상으로 보기는 어렵다고 판단됩니다.

연구기관 소유 토지의 재산세 감면 여부 → 감면X
(지방세특례제도과-764, 2021.03.21)
원형지로 지정된 연구기관 소유 토지를 연구 환경을 유지하기 위한 것으로보아 연구기관 고유업무에 직접 사용하는 부동산으로 볼 수 있는지 여부


연구개발특구 내 연구기관의 감면대상은 과학기술 분야의 연구를 위해 직접 사용되는 부동산에 한정된다 할 것이므로, 연구기관 뿐만 아니라 교육 및 사업화 시설구역 주변의 미개발 토지인 “원형지”는 연구기관의 고유업무에 직접 사용되는 부동산으로 보기 어렵다 판단됨.

[해설] 대법원에서 “고유업무에 직접 사용하기 위한 준비를 위하여 사용되었음에 불과하거나 장차 고유업무에 사용될 경우를 대비하여 비워 둔 채로 보유하고 있는 경우는 여기에 포함될 수 없다(대법원2009두18820, 2010.01.28)”고 판시한바, 연구기관 뿐만 아니라 교육 및 사업화 시설구역 주변의 미개발 토지인 “원형지”는 연구기관의 고유업무에 직접 사용되는 부동산으로 보기 어렵다고 판단됩니다.


마치면서

지금까지 재산세에 대해 일어날 수 있는 사례를 구성하여 살펴보고 최근 유권해석 동향을 엿보았습니다.

재산세의 핵심은 현황과세로서 재산세 과세기준일 현재 재산세가 누구의 소유인 것인지와 사용자에 의해 어떻게 사용되고 지는지를 가장 먼저 파악하여야 할 것입니다.

따라서 부당한 재산세 과세고지서는 과감하고도 적극적으로 검토하여 그 현황에 따른 과세를 요구할 수 있어야 할 것입니다. 이번 달은 재산세 과세기준일을 맞이하여 재산세를 사례별로 각색하여 알아보았는데요. 재산세 고지서에 당황하지 않고 당당히 검토하는 그날을 기대하며 저의 포스트가 조금이나마 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.