상속주택과 부동산세제 종합

BY 변종화   2021-05-17
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상속으로 받은 주택, 조합원입주권, 주택 분양권, 오피스텔이 있을 때 세금에 다양한 영향을 미친다. 취득세, 1세대1주택 양도세 비과세, 양도세 중과세 규정에서 상속주택을 어떻게 규정하고 있는지 살펴보고자 한다. 상속받은 주택은 누구에게나 있을 수 있는 사항이다. 상속주택규정이 까다롭기는 하지만 대부분의 사람들에게 영향을 미치므로 알아두면 절세를 할 수 있고 피해를 줄일 수 있다.

1. 상속주택과 취득세

개인이 주택을 매입할 때 2020년 8월 12일 이후부터 주택수에 따라 취득세가 중과세 된다. 이제는 주택 수 계산이 중요해졌다.

■ 일반 매매인 경우 취득세율

구분 1주택 2주택 3주택 4주택 이상
조정대상지역 1~3% 8%
(일시적 2주택 제외)
12% 12%
비조정대상지역 1~3% 8% 12%


■ 상속주택 받은 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 주택수 계산 방법

주택을 취득할 때 보유한 주택 수를 계산해야 한다. 이 때 상속으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것은 주택 수 계산에서 제외한다. 5년이 지나면 다른 주택을 취득할 때 주택 수 계산에 포함시킨다.
2020년 8월 11일 이전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔에 대해서는 2020년 8월 12일 이후부터 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외한다.

■ 공동상속주택의 취득세 주택 수 계산방법

공동으로 상속받은 주택은 경우 다음 순서에 따라 주택을 소유한 것으로 보아 취득세 주택 수를 계산한다.

① 상속지분이 가장 큰상속인의 소유 주택으로 본다.
② 소유지분이 동일한 경우 다음 순서에 따라 소유한 것으로 본다. ⅰ) 당해 주택에 거주하는 사람
ⅱ) 최연장자
* 소수 지분으로 상속받은 주택은 취득세 주택 수 계산 시 포함하지 않는다.

2. 상속주택과 1세대1주택 비과세

■ 상속주택과 일반주택 2주택 보유시 비과세 여부

상속주택(조합원입주권 및 분양권 포함)과 상속개시당시 부터 보유하고 있던 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도할 때 상속주택(조합원입주권 및 분양권 포함)은 주택으로 보지 않는다. 즉, 비과세 판단 시 주택 수에서 제외한다. 양도하는 일반주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족 한다면 양도소득세 비과세가 적용된다.

주택 이외에도 상속개시 당시 조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 상속주택에 해당한다.
상속받은 분양권(피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 조합원입주권을 소유하지 않은 경우의 분양권)·조합원입주권(피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권) 역시 일반주택 양도 시 주택 수에서 제외한다.

분양권은 2021년 새로 개정된 내용으로 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권부터 적용한다.
- 비과세 적용요건
① 일반주택은 상속개시 당시 보유하고 있던 주택이어야 한다.
상속주택과 일반주택을 보유하고 있을 때 상속주택은 없는 것으로 보아서 1세대1주택 비과세가 가능하다. 이때 일반주택은 상속개시일에 보유하고 있던 주택이어야 한다. 그러나 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다.
요건 갖춘 농어촌 주택을 상속받은 경우에는 일반주택은 상속개시 당시 보유하지 않은 주택도 일반주택으로 비과세 가능하다.

② 상속개시일 당시 피상속인과 동일세대원이 아니어야 한다.
만일 상속개시일 당시 피상속인과 동일 세대원이었다면 2주택으로 과세대상이 된다.

③ 피상속인의 주택이 여러 채인 경우 다음 순서의 따른 1채만 상속주택으로 인정된다. ⅰ) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 ⅱ) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 ⅲ) 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 ⅳ) 기준시가가 가장 높은 1주택 ⅴ) 상속인이 선택하는 1주택

■ 공동상속주택과 1세대 1주택 비과세

- 공동상속주택
공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 본다.
즉, 소수지분으로 상속받은 사람은 다른 주택 양도시 소수지분으로 상속받은 주택은 주택으로 보지 아니하므로 소수지분으로 상속받은 주택외 나머지 주택이 1주택이라면 비과세가 가능하다. 하지만 소수지분으로 상속받은 주택이 여러 채인 경우 그 중 순서에 따른 한 채만 주택으로 보지 아니하며 그 외 소수지분 상속주택은 보통의 주택과 동일하게 주택으로 보아 비과세 판단할 때 주택 수에 산입한다.
상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 ⅰ) 당해 주택에 거주하는 자, ⅱ) 최연장자의 순서에 따라 해당하는 사람이 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

- 협의분할이 안되어 등기되지 않은 상속주택
오래전 상속이 이루어졌지만 상속인간에 재산분할 협의가 안되어 아직 등기이전이 안된 주택이 있을 수 있다. 세법에서는 등기여부와 관계없이 법정상속지분에 따라 상속주택을 소유하는 것으로 보므로 주의해야 한다.
예를 들면 20년 전 아버지가 돌아가셨는데 협의분할이 안되어 아직 등기이전이 안된 주택이 있다면 현재 등기여부와 관계없이 피상속인의 법정상속지분만큼 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세와 다주택자 양도세 중과판단의 주택 수에 포함시켜야 한다. 나중에 부과제척기간 내 협의분할이 다르게 이루어진 경우 소유주택의 소유자를 다시 계산한다.

3. 상속주택과 양도세 다주택 중과세

조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 2주택 이상을 소유한 상태이면 양도세 중과세가 되고 장기보유특별공제가 배제된다. 2주택인 경우 기본세율에 10%p 가산(2021년 6월 1일 이후 양도분은 20%p 가산)하고 3주택 이상인 경우에는 기본세율에 20%p(2021년 6월 1일 이후 양도분은 30%p)를 가산한다. 중과세 여부를 판단할 때 주택 수 산정이 중요하다. 그중에서 상속주택의 경우를 알아본다.

■ 공동상속주택의 주택 수 계산

상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 사람이 2인 이상인 경우에는 다음의 순서에 의한 사람이 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. 즉, 소수지분자는 주택 수 계산 시 포함되지 않는다.

① 당해 주택에 거주 하는 자
② 최연장자

주의할 점은 1세대1주택에서 소수지분 상속주택은 법 소정 1 상속주택의 소수지분만 주택수에서 제외된다는 것이다.
예를 들면 A, B, C 세 주택을 모두 소수지분으로 상속 받았다면 그중 소정 1주택(A주택이라 하면)만 상속주택으로 보아 일반주택 양도시 주택으로 안 보고 B, C주택은 상속주택으로 보지 아니하고 보통의 주택으로 보아 주택 수에서 제외하지 않는다. 그러나 다주택자 중과세에서는 세 주택 모두 주택 수에서 제외한다.

■ 법소정 1상속주택으로서 상속일로부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 양도하는 경우 중과세 배제되고 장특공제가 적용되는 혜택도 주어진다.

법소정 1상속주택이란 앞에서 1세대1주택 비과세규정에서 살펴본 상속주택과 동일한 주택을 말한다. 여러 상속주택이 있는 경우 그 중 하나의 상속주택만 다주택자 중과세가 배제되며 나머지 상속주택은 여기서 말하는 상속주택이 아니라 일반주택과 같이 취급한다.