양도세 : 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 및 기산일

BY 변종화   2021-04-05
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양도소득세에서 최대의 절세는 단연 1세대1주택 비과세 일 것이다. 비과세여부에 따라 세액이 크게 차이가 나므로 비과세 요건을 꼼꼼히 검토해야 한다. 상담을 하다보면 간혹 안타까운 사연을 접하게 된다. 1세대1주택 비과세의 기본요건은 2년 보유 2년 거주요건이다. 단 며칠이 모자라서 과세가 되는 경우도 있고, 거주요건이 없는 줄 알고 양도했는데 2년 거주요건을 충족해야 하는 경우라면 난감함을 넘어 경제적으로 큰 손실을 피할 수 없다. 그중에 2년 거주요건에 대해 자세히 알아보겠다. 거주요건이 필요한 주택과 거주하지 않아도 되는 주택을 먼저 명확히 구분해야 한다. 또한 임대사업자등록을 하는 경우에는 거주요건의 예외를 두기도 한다. 거주기간의 기산일도 최근 민감한 문제이다.


1. 2년 거주요건

1세대1주택 비과세는 다른 요건을 충족했다면 원칙적으로 2년 보유하기만 하면 된다. 즉, 거주요건이 없다. 하지만 지난 2017년 8.2부동산대책에서 2년 거주요건이 새롭게 추가되었다.

소득세법 시행령 154조 1항에 따르면 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 2년 거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세 대상이 된다.
취득 당시 조정대상지역내 주택이 아니라면 지금도 여전히 2년 거주하지 않아도 비과세가 가능하다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이거나 계약금 지급일 현재 1세대가 무주택인 경우로서 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것이 입증되는 경우에는 취득 당시 조정대상지역내 주택일지라도 종전 규정대로 거주요건이 없다.
또한, 양도 당시 조정대상지역일지라도 취득 당시 조정대상지역내 취득한 주택이 아니면 2년 거주요건이 없다.

다음은 예외적으로 취득 당시 조정대상지역내 주택일지라도 거주요건이 없는 주택을 정리했다.

■ 원 칙
취득당시 조정대상지역내 주택이라면 2년거주해야 1주택 비과세가 가능하다.

■ 예 외
다음중 어느 하나의 경우에는 조정대상내 취득일지라도 2년 거주하지 않아도 된다. ① 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 ② 무주택1세대가 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 ③ 취득 당시 조정대상지역이 아닌 경우 ④ 무주택세대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약 체결을 체결하고 계약금을 지급한 경우 ⑤ 2019년 12월 16일 이전에 임대사업자(단기, 장기) 등록을 하고 요건을 갖춘 경우
[표] 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 요약
구 분 `17년 8월 2일
이전 취득분1)
`17년 8월 3일 이후 취득분
임대등록 안한 경우 임대등록을 한 경우
`19년 12월 16일
이전 임대등록분
`19년 12월 17일 이후 임대등록분
1. 취득당시
조정대상지역인 경우
거주요건 없음 거주요건 있음 거주요건 없음 거주요건 있음
2. 취득당시
조정대상지역이 아닌 경우2)
거주요건 없음
*1) 계약금 지급일 현재 1세대 무주택인 경우로서 `17.8.2. 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 포함
*2) 무주택세대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부 한 경우 포함


2. 주택임대사업자 등록 시 거주요건 예외

2년 거주해야하는 주택일지라도 주택임대사업자등록을 하고 요건을 갖추는 경우에는 2년 거주하지 않아도 비과세가 가능한 혜택이 있다. 이는 취득한 주택에 기존 세입자가 있어 부득이 건물주가 거주를 못하는 경우에 임대사업자등록을 하여 절세를 하는 방법이다. 그러나 이 규정은 2019년 12월 16일까지 임대등록한 경우에 한한다. 이날 이전에 임대등록한 주택은 앞으로도 거주요건이 없는 혜택이 있다. 요건을 정리하면 다음의 표와 같다.

요건 특례
민간임대주택에관한특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록(단기, 장기) ② 세무서에 사업자등록 ③ 임대료 증가율 5% 이내 준수(2019.2.12.이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 적용한다.) ④ 2019년 12월 16일까지 임대등록한 경우에 한해 적용한다. 민간임대주택에관한특별법 제43조를 위반하여 임대의무기간중에 양도하지 않을 것 2년 거주요건의 제한을 받지 않는다.

□ 자진말소·자동말소의 경우

주택임대사업자 등록을 한 주택은 요건을 갖춘 경우 거주요건의 제한을 받지 않는다. 이 중 임대의무기간의 요건이 있다. 소득세법에서는 민간임대주택에관한특별법 43조를 위반하여 임대의무기간 중에 양도한 주택은 2년 거주요건의 제한을 받는다. 민특법에 따른 자진말소?자동말소를 하는 경우 민특법 43조를 위반한 것이 아니므로 2년 거주요건의 제한을 받지 않는다고 볼 수 있다.

민특법에서는 2020년 8월 18일 이후부터 단기임대주택과 아파트 장기일반민간매입임대주택에 한하여 세입자의 동의하에 자진말소를 할 수 있고, 임대의무기간 종료 후에는 자동말소 된다. 민특법에서는 세법과는 달리 자진말소에서 임대의무기간의 1/2이상 임대하여야 한다는 규정이 없다.


3. 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 아니하는 경우

다음의 경우 1세대1주택 비과세 요건인 2년 보유 2년 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 즉, 2년 보유하지 않고, 거주하지 않더라도 다른 요건이 충족된다면 비과세된다. (1) 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택에 임차일로부터 양도일까지의 기간 동안 전 세대원이 5년 이상 거주한 경우 (2) 법에 따른 수용의 경우 (3) 세대전원이 해외 이주하는 경우(단, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우) (4) 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학이나 근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(단, 출국일 현재 1주택 보유하는 경우로서 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우에 한한다.) (5) 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병의 요양, 그 밖의 사유로 양도하는 경우


4. 거주기간의 기산일

거주기간의 기산일은 취득일부터이다. 그러나 세법개정에 따라 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터는 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 그 보유기간 중 2년 거주요건을 충족해야 한다.

■ 관련 예규·해석사례

□ 조정대상지역 1세대 1주택 비과세 특례 적용시 거주기간 기산일은? 2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 조정지역에 있는 주택만 남은 경우, 그 최종주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위하여 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 새로 기산(기획재정부 재산세제과–35, 2021.01.14.)

다음 사례에서 A주택의 거주기간 기산일은 직전주택양도일인 `21.5.9. 부터이다.


5. Q&A

Q1. 2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 주택을 재건축한 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 주택을 재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우 1세대1주택 비과세 규정[소득령 154조 ①]의 거주요건을 적용하지 않음(사전법령재산-149, 2018.10.16)
Q2. 지분 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건
조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않음(서면법령재산-2863, 2018.10.16)

[사례설명] 2016.1.1. 갑은 조정대상지역 소재 A주택 분양계약 및 계약금 지급
     2017.9.8. 갑은 A주택 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여함.

Q3. 상속받은 농어촌주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득 계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 거주요건(2년) 적용 여부 판정 시 「소득세법 시행령」제155조 제7항에 따른 상속받은 주택을 보유한 경우에는 무주택세대로 보지 않음(서면부동산-1956, 2018.12.06)
Q4. 공동상속주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득 계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 거주요건(2년) 적용 여부 판정 시 공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우 무주택세대로 보지 않음(서면부동산-935, 2018.11.29.)
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