주택자금 중복공제 Yes or No !

BY 한성욱   2021-02-25
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장기주택저당차입금이자상환액ㆍ주택임차차입금원리금상환액ㆍ청약저축ㆍ월세액을
근로자 1명이 모두 신청할 수 있을까?


인사담당자 뿐만아니라 직장인들이 연말정산시 가장 많이 궁금해하고 자주 질의하는 내용 중 한가지는 주택자금공제와 관련하여 장기주택저당차입금이자상환액ㆍ주택임차차입금원리금상환액ㆍ청약저축ㆍ월세액을 모두 중복공제 할 수 있을까? 입니다.

연말정산시 과세표준을 낮추어 주는 소득공제 항목 중 주택자금공제는 근로소득자의 주거생활 안정 및 주택마련을 돕기 위해 도입된 것으로 첫째, 내집마련의 꿈을 갖고 불입한 주택마련저축공제가 있고 둘째, 전세대출을 받아 원리금과 이자상환액에 대한 주택임차차입금원리금상환액이 있고 셋째, 드디어 내집을 장만하기 위하여 해당 집을 담보대출 받은 것에 대한 장기주택저당차입금이자상환액이 있습니다.

이외에도 주택과 관련한 지출 중 월세가 있는데 이러한 월세액공제는 세금을 매기는 기준금액인 과세표준을 낮추게 하는 소득공제가 아닌 납세자가 부담해야 할 세액 중에서 세금을 아예 빼주는 세액공제로서 좀 더 강력한 공제라 할 수 있습니다.

연말정산시 장기주택저당차입금이자상환액ㆍ주택임차차입금원리금상환액ㆍ청약저축ㆍ월세액에 대한 중복공제 여부를 관련 사례를 통하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.


□ 주택임차차입금원리금상환액 vs 장기주택저당차입금이자상환액 : Yes or No

주택임차자금차입금 원리금상환액공제 소득세법 제52조【특별소득공제】

과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 대통령령으로 정하는 세대(이하 제5항에서 "세대"라 한다)의 세대주(세대주가 이 항, 제5항 및「조세특례제한법」제87조 제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원을 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)로서 근로소득이 있는 거주자가 대통령령으로 정하는 일정 규모 이하의 주택(주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외한다)을 임차하기 위하여 대통령령으로 정하는 주택 임차자금 차입금의 원리금 상환액을 지급하는 경우에는 그 금액의 100분의 40에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과「조세특례제한법」제87조 제2항에 따른 금액의 합계액이 연 300만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액(이하 이 항에서 "한도초과금액"이라 한다)은 없는 것으로 한다.
과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주(세대주가 주택임차차입 금 원리금상환액공제, 장기주택저당차입금 이자상환액공제 및 주택마련저축공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원)로서 근로소득이 있는 거주자가 국민주택규모 이하의 주택을 임차하기 위하여 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액을 지급하는 경우 그 금액의 40%에 해당하는 금액을 연간 300만원을 한도로 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제하는 것입니다.

주택임차자금차입금 원리금상환액공제를 적용함에 있어 차입자가 근로자 본인인가? 근로자가 연말 세대주 혹은 세대원인가? 국민주택규모의 주택을 임차하기 위한 차입인가? 근로자가 연말 현재 무주택자인가? 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월이내 차입금인가?의 요건이 충족되어야 소득공제가 가능하며 이중 최우선 조건은 근로자가 연말 무주택 세대의 세대주 혹은 세대원 요건에 충족해야 할 것입니다.

장기주택저당차입금 이자상환액공제 소득세법 제52조【특별소득공제】

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및「조세특례제한법」제87조 제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)가 취득 당시 제99조 제1항에 따른 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 “장기주택저당차입금”이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및「조세특례제한법」제87조 제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 500만원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며, 이하 이 항 및 제6항에서 “공제한도”라 한다)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.
1. 세대주 여부의 판정은 과세기간 종료일 현재의 상황에 따른다.
2. 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유한 경우에는 적용하지 아니한다.
3. 세대주에 대해서는 실제 거주 여부와 관계없이 적용하고, 세대주가 아닌 거주자에 대해서는 실제 거주하는 경우만 적용한다.
는 근로소득자(일용근로자 제외)로서 무주택자이거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 주택임차차입금 원리금상환액공제, 장기주택저당차입금 이자상환액공제 및 주택마련저축공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로 소득이 있는 자)가 취득 당시 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시 기금으로부터 차입한 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당 차입금을 포함)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제합니다.

장기주택저당차입금 이자상환액공제를 적용함에 있어 주택의 소유자가 근로자 본인(공동명의)인가? 채무자(차입자)가 근로자 본인인가? 근로자가 연말 세대주(세대원)인가? 연말 현재 취득당시 기준시가가 5억원 이하의 주택을 1채 이하 소유하였는가? 상환기간이 15년(10년)이상인 차입금인가? 주택소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내 차입금인가?의 요건이 충족되어야 소득공제가 가능한 것입니다.

근로자가주택을 취득하면서 장기주택저당차입금에 대한 이자를 상환하다가 해당 주택을 매매하고 전세대출을 받아 전셋집에서 살고 있으면서 집을 팔기 전에 납입한 담보대출이자상환액과 전세대출 원리금상환액에 대하여 둘다 중복공제가 가능할까요?

장기주택저당차입금은 말 그대로 "장기"이므로 상환기간이 기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 15년이상에 해당되어야 하는 것으로 상환기간 20년 이상의 장기주택저당차입금이 있는 근로자가 15년 이상 상환하다가 주택 매매로 전액 상환된다면 상환한 당해년도에는 이자상환액공제를 적용할 수 있습니다.

[ 관련예규 ]

상환기간 20년 또는 30년인 장기주택저당차입금 상환 중 일시상환시 소득공제 상환기간 20년 이상의 장기주택저당차입금이 있는 근로자가 그 상환기간 중 차입금의 잔액을 15년 경과 후 그 상환기간 만료 전에 일시에 상환하는 경우 당해연도에 지급한 이자상환액은 당해연도 근로소득금액에서 공제할 수 있는 것임. - 소득, (원천세과-680, 2009.08.11.) -

하지만 장기주택저당차입금의 상환기간 중 주택을 매매하면서 15년 이전에 차입금의 잔액을 일시에 상환한다면 해당 차입금은 "15년 이상 차입할 것"이라는 소득공제 요건을 충족하지 못하는 경우, 해당 연도에 지급한 차입금의 이자상환액은 소득공제 대상에 해당하지 아니하는 것입니다만 그 이전분을 소급하여 추징하지는 않습니다.

[ 관련예규 ]

매매를 원인으로 장기주택저당차입금을 일시 상환하는 경우 소득공제 해당여부 장기주택저당차입금의 상환기간 중 주택을 매매하면서 차입금의 잔액을 일시에 상환하여 동 차입금이 같은 법 시행령 제112조제7항의 요건을 충족하지 못하는 경우, 해당 연도에 지급한 차입금의 이자상환액은 소득공제 대상에 해당하지 아니하는 것임. - 소득, (원천세과-160, 2010.02.23.) -

위 사례에서 장기주택저당차입금의 상환기간 중 15년 이상 이자를 상환하다가 주택을 매매하면서 전세대출을 받은 경우로서 연말 현재 무주택자라면 장기주택저당차입금 이자상환액과 주택임차차입금 원리금상환액 중복 소득공제가 가능합니다.

다만 근로자가 전세대출을 받은 경우로서 주택임차입금 원리금을 상환하다가 연도 중 주택을 새롭게 장만하면서 담보대출을 받은 경우라면 연말 현재 무주택자가 아니므로 연말 무주택 세대의 세대주 혹은 세대원 요건을 따지는 주택임차차입금 원리금상환액은 공제 받을수 없으나 장기주택저당차입금 이자상환액은 공제가능합니다.


□ 장기주택저당차입금 이자상환액 vs 청약저축 : Yes or No

주택청약종합저축 조세특례제한법 제87조【주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 등】

② 근로소득이 있는 거주자(일용근로자는 제외한다)로서 「소득세법」제20조 제2항에 따른 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하이며 해당 과세기간 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주가 2022년 12월 31일까지 해당 과세기간에「주택법」에 따른 주택청약종합저축에 납입한 금액(연 240만원을 납입한도로 하며, 제3항에 따른 소득공제 적용 과세기간 이후에 납입한 금액만 해당한다)의 100분의 40에 상당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 과세기간 중에 주택 당첨 등 대통령령으로 정하는 것 외의 사유로 중도해지한 경우에는 해당 과세기간에 납입한 금액은 공제하지 아니한다.
등에 대한 소득공제는 근로소득이 있는 거주자(일용근로자는 제외한다)로서 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하이며 해당 과세기간 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주가 해당 과세기간에 주택청약종합저축에 납입한 금액의 40%에 상당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제하는 것입니다.

주택마련저축 납입액을 소득공제에 반영하기 위해서는 가입자가 근로자 본인 인가? 근로자가 연말 현재 세대주인가? 연중 무주택자인가? 요건이 충족되어야 합니다.

근로자가 장기주택저당차입금에 대한 이자를 상환하면서 청약저축을 납입하는 경우 장기주택저당차입금 이자상환액과 청약저축 납입액 둘다 중복공제가 가능할까요?

청약저축공제를 적용받기 위해서는 세대를 기준으로 과세기간 중 무주택이어야 합니다. 다만, 2009. 12. 31. 이전 가입한 청약저축의 경우에는 과세기간 중에 무주택이거나 국민주택규모의 주택으로서 해당 저축가입당시의 기준시가가 3억원 이하인 주택을 한 채만 소유한 세대의 경우에도 소득공제를 적용할 수 있는 것입니다.

위 사례의 경우 연중 무주택자를 공제요건으로 하는 청약저축의 경우에도 2009. 12. 31. 이전 가입한 경우에는 1주택을 소유하고 있더라도 소득공제가 되므로 장기주택저당 차입금이자상환액과 청약저축 납입액에 대한 소득공제를 중복공제가 가능합니다.


□ 주택임차차입금 원리금상환액 vs 월세 세액공제 : Yes or No

월세액에 대한 세액공제 조세특례제한법 제95조의 2【월세액에 대한 세액공제】

과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 대통령령으로 정하는 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제87조 제2항 및 「소득세법」제52조 제4항ㆍ제5항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원을 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)로서 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하인 근로소득이 있는 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 6천만원을 초과하는 사람은 제외한다)가 대통령령으로 정하는 월세액을 지급하는 경우 그 금액의 100분의 10[해당 과세기간의 총급여액이 5천500만원 이하인 근로소득이 있는 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 4천500만원을 초과하는 사람은 제외한다)의 경우에는 100분의 12]에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 종합소득산출세액에서 공제한다. 다만, 해당 월세액이 750만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.
과세기간 종료일 무주택 세대의 세대주(세대주가 주택자금공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원)로서 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하인 근로소득이 있는 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 6천만원을 초과하는 사람은 제외)가 국민주택규모의 주택을 임차하기 위하여 월세액을 지급하는 경우 그 금액의 10%[해당 과세기간의 총급여액이 5천 500만원 이하인 근로소득이 있는 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 4천만원을 초과하는 사람은 제외한다)의 경우에는 12%]에 해당하는 금액을 종합소득산출세액에서 공제하는 것입니다.

월세 지급액에 대하여 세액공제를 적용하기 위해서는 근로자가 연말 현재 세대주 혹은 세대원인가? 근로자가 연말 현재 무주택자인가? 국민주택규모의 주택 또는 국민주택을 초과 주택으로서 기준시가 3억원 이하인 주택(오피스텔, 고시원포함)을 임차하기 위한 차입인가? 총급여액이 7천만원 이하인가? 임대차 계약 명의자가 근로자 혹은 근로자의 기본공제대상자인가?의 요건이 충족되어야 세액공제가 가능합니다. 과세기간 종료일 무주택 세대의 세대주 혹은 세대원을 공제요건으로 하는 주택임차차입금 원리금 상환액과 월세 세액공제는 다른 요건충족시 둘다 중복공제 가능합니다.

연도 중 이사 등의 사유로 월세 살았던 주소와 연말 주민등록상 주소지가 다르다 하더라도 임대차계약서상의 주소지와 주민등록상 주소지가 일치하는 임대차계약기간 중 납입한 월세액에 대하여는 공제가 가능합니다. 이 경우 관련증빙은 주민등록표 초본 또는 주소지 변경이력을 포함한 주민등록표 등본을 제출하면 되는 것입니다.

또한 과세기간 종료일 무주택 세대라면 주택임차차입금 원리금상환액도 공제가능합니다.

결국 과세기간 종료일 무주택 세대의 세대주(세대원)을 공제요건으로 하는 주택임차차입금 원리금 상환액과 월세액 공제는 다른 요건충족시 둘다 중복공제 가능합니다. 결론주택자금공제와 관련하여 장기주택저당차입금이자상환액ㆍ주택임차차입금원리금상환액ㆍ청약저축ㆍ월세액을 모두 근로자 1명이 중복공제 할 수 있다는 것입니다.

상환기간 20년 이상의 장기주택저당차입금이 있는 근로자가 15년 이상 상환하다가 주택을 매매하고 전세대출을 일부 받아 월세를 내고 있으며 연말 현재 무주택자라면 장기주택저당차입금 이자상환액과 주택임차차입금 원리금상환액, 월세액 공제를 중복공제가 가능하며 청약저축의 경우에도 2009. 12. 31. 이전 가입한 경우라면 청약저축 납입액에 대해서도 모두 중복하여 소득세액공제를 적용하는 것이 가능합니다.
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