2021년 달라지는 주택 양도세

BY 변종화   2021-02-16
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1. 토지등 양도소득에 대한 법인세 추가세율 인상

법인이 보유한 주택(조합원입주권, 분양권 포함)을 양도시 2021년1월 1일 이후 양도하는 분부터 추가세율이 종전 10%에서 20%로 인상된다.( 법인세법 제55조의 2 ①)

현 행 개 정
법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외) 1. 법인이 주택 및 조합원입주권, 주택분양권 양도시 추가세율을 20%로 인상한다.
(적용시기) 추가세율 20%인상과 조합원입주권, 주택분양권 20%추가 과세는 2021.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용


2. 양도세율 인상

(1) 단기보유 주택 및 분양권 양도세율 인상

2년 미만 단기보유 주택(입주권 포함)에 대한 양도소득세율이 인상된다. 2021년 6월 1일 이후 양도하는 주택부터 보유기간 1년 미만 단기양도는 40%에서 70%로, 1년 이상 2년 미만 단기양도는 기본세율에서 60%로 인상된다. 분양권 양도는 1년 미만 단기양도시 70%, 보유기간 1년 이상인 경우 60%로 인상된다.

양도소득세 세율 인상
구분 현행 12.16.대책 개정
주택 외
부동산
주택·
입주권
분양권 주택·
입주권
주택·
입주권
분양권



1년 미만 50% 40% (조정대상지역) 50%
(기타지역)
기본세율
50% 70% 70%
2년 미만 40% 기본세율 40% 60% 60%
2년 이상 기본세율 기본세율 기본세율 기본세율

(2) 다주택자 중과세율 인상

2021년 6월 1일 이후 양도하는 주택 분부터 다음과 같이 중과세율이 인상된다.

조정대상지역내 다주택자 양도소득세율 인상
구분 2021년 5월31일 이전 양도하는 주택 2021년 6월1일 이후 양도하는 주택
2주택자 기본세율 + 10%p 기본세율 + 20%p
3주택자 이상 기본세율 + 20%p 기본세율 + 30%p


3. 1주택 비과세 및 중과세 주택 수 산정 시 분양권 포함

표] 분양권의 주택 수 포함여부
2020.12.31. 양도 분까지 2021.1.1. 이후 양도 분부터
비과세 판단 : 주택수 불포함
중과세 판단 : 주택수 불포함
2020.12.31. 이전
취득한 분양권
2021.1.1. 이후
취득한 분양권
비과세 판단 : 주택수 불포함
중과세 판단 : 주택수 불포함
비과세 판단 : 주택수 포함
중과세 판단 : 주택수 포함

(1) 분양권의 개념 명확화

주택 수에 포함되는 분양권의 범위를 다음과 같이 명확히 규정하였다.( 소득세법시행령 제152조의 4 신설)

① 「건축물의 분양에 관한 법률」
② 「공공주택 특별법」
③ 「도시개발법」
④ 「도시 및 주거환경정비법」
⑤ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」
⑥ 「산업입지 및 개발에 관한 법률」
⑦ 「주택법」
⑧ 「택지개발촉진법」
* 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제2호에서 정하는 법률과 동일

(2) 1세대 1주택 비과세 판단시 분양권 포함 여부

2021년 1월 1일 이후 양도 분부터 2021년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권은 1주택 비과세 판단 시 주택 수에 포함한다.
1주택ㆍ1분양권 중 예외적인 경우의 구체적인 요건은 다음과 같이 시행령에 규정하고 있다.

1) 1주택자가 분양권을 취득한 경우
1세대 1주택 비과세 특례규정에서 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 ①·② 중 어느 하나에 해당하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례규정이 적용된다. 2021년 부터는 기존 주택과 입주권에 더해서 분양권도 추가되었다.
① 1주택자가 분양권 취득후 3년이내 종전주택 양도하는 경우- 종전주택 취득후 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하였을 것 ② 1주택자가 분양권 취득후 3년이내 종전주택 양도하지 못한 경우로서 다음 요건(㉠+㉡) 모두 충족하는 경우
㉠ 신규주택 완성 후 2년 내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주
㉡ 신규주택 완공전 또는 완공후 2년 이내 종전주택 양도

2) 상속ㆍ혼인ㆍ동거봉양 합가 등으로 1주택 1분양권 등을 보유한 1세대에 대한 양도소득세 비과세 특례
2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 기존 주택과 입주권과 형평을 맞추어 다음과 같이 비과세 특례가 적용된다.

① 상속으로 1주택 1분양권 등을 소유한 1세대에 대한 비과세 특례
㉠ 일반주택 + 상속(분양권)
㉡ 「일반주택+입주권」+ 상속(주택 또는 입주권) → 일반주택에 대해 1세대 1주택 비과세
*㉡의 일반주택은 일시적 「1주택+1분양권」에 따라 비과세 적용을 받는 경우에 한정
② 혼인ㆍ동거봉양 합가로 1주택 1분양권 등을 소유한 1세대에 대한 비과세 특례
다음중 하나를 소유한 사람간 혼인 또는 세대간 동거봉양을 위해 합가한 경우 혼인일부터 5년 또는 합가일부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서 1세대 1주택 비과세를 적용한다.
㉠ 1주택, ㉡ 1분양권, ㉢ 1주택 1분양권
* ㉢의 주택은 동거봉양 합가ㆍ혼인 전 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 경우에 한정한다.

(3) 조정대상지역 다주택자 양도세 중과시 주택 수에 분양권도 포함

2021년 1월 1일 이후 양도 분부터 2021년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권은 다주택자 양도세 중과세 대상 판정시 주택 수에 포함한다.

추가로 2021년 2월 후속 시행령에 분양권에 대해 다음과 같은 중과세 제외 규정이 추가 되었다.

1) 일시적 1주택 1분양권에 대한 2주택자 중과 제외
주택ㆍ분양권을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과에서 제외되는 주택은 다음과 같다. ① 1주택 1분양권에 대한 1세대 1주택 특례 적용 주택양도시 중과세 제외한다. ② 취학ㆍ근무상 형편 등의 사유로 다른 시ㆍ군 또는 수도권밖의 주택을 취득하여 1주택 1분양권이 된 경우 해당 주택은 중과세 제외한다. ③ 혼인 합가, 부모봉양 합가로 인해 1주택 1분양권을 소유하게 된 경우 해당 주택은 중과세 제외한다. 이 경우에는 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 적용한다.
2) 3주택 이상자에 대한 중과 제외
① 혼인으로 주택ㆍ입주권 또는 분양권의 수의 합이 3이상이 된 경우
* 분양권의 경우 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분부터 적용
다주택 중과세 주택 수 판단 시 혼인으로 주택ㆍ입주권 또는 분양권 의 수의 합이 3이상이 된 경우 혼인일부터 5년 내 해당 주택 양도시 배우자의 주택ㆍ입주권ㆍ분양권의 수를 차감하여 주택 수를 계산한다.

② 조정대상지역 3주택자 중과세율 적용제외 주택 추가( 소득세법시행령 제167조의 3)

이 영 시행일(2021년 2월) 이후 양도분 부터 3주택 이상 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과에서 제외되는 주택에 1세대 1주택 비과세 특례 대상 주택(등록임대사업자의 거주주택 등)이 대체주택 취득으로 일시적으로 3주택 이상이 된 경우도 포함한다.

예를들면 거주주택 + 임대주택 + 신규주택 인 경우 종전에 거주주택은 비과세가 될지라도 고가주택인 경우 양도세율은 중과세 적용이 되고 장기보유특별공제가 배제되는 불합리한 점이 있었다. 이러한 점을 개선한 개정이라고 볼 수있다. 이 경우에도 중과적용제외 주택으로 명시하였다.

 

4. 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가

1세대1주택자의 장기보유특별공제 요건에 거주기간 요건이 추가된다.

ㅇ (대상) 1세대 1주택자
ㅇ (공제액) 양도차익 × (보유기간별 공제율 + 거주기간별 공제율)

표 2]
보유기간 공제율 거주기간 공제율
3년 이상 4년 미만 100분의 12 2년 이상 3년 미만
(보유기간 3년 이상에 한정함)
100분의 8
3년 이상 4년 미만 100분의 12
4년 이상 5년 미만 100분의 16 4년 이상 5년 미만 100분의 16
5년 이상 6년 미만 100분의 20 5년 이상 6년 미만 100분의 20
6년 이상 7년 미만 100분의 24 6년 이상 7년 미만 100분의 24
7년 이상 8년 미만 100분의 28 7년 이상 8년 미만 100분의 28
8년 이상 9년 미만 100분의 32 8년 이상 9년 미만 100분의 32
9년 이상 10년 미만 100분의 36 9년 이상 10년 미만 100분의 36
10년 이상 100분의 40 10년 이상 100분의 40
※ 적용시기) 2021년 1월 1일 이후 양도 분부터 적용한다.


5. 1세대1주택 보유기간 기산일 변경 개정사항

2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 1세대 1주택 비과세 보유기간의 계산은 소득세법 제95조 제4항(취득일 등으로 기산)에 따른다. 다만, 2주택 이상(일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.(소득령 154조 ⑤)

□ 1세대 1주택 비과세 적용시 보유기간 계산의 예외사유 추가(소득세법시행령 제154조 ⑤)

증여, 용도변경*을 통해 다른 주택을 처분한 경우를 추가한다. 즉, 예외의 예외 규정인 ‘2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다.’는 규정에서 양도의 범위에 이 영 시행(2021년 2월) 이후 증여와 용도변경한 경우도 포함한다.
* 오피스텔을 주거용으로 사용하다가 사업용으로 변경한 경우 등
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