2021년 부동산 세법 이렇게 바뀝니다.

BY 황범석   2021-02-04
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2020년 12월 9일 세법개정안이 국회 본회의에서 가결되었고 현재 ‘2020년 세법개정 후속시행령 개정안’이 발표된 상황이다. 말도 많고 탈도 많은 부동산 세법과 관련하여 2021년 새롭게 신설되거나 2021년부터 변경되는 사안에는 어떠한 것들이 있는지 확인해 보자.

1. 소득세 최고세율 조정(소득법 §55①)

소득세율이 인상됨에 따라 2021년 발생하는 소득부터 종합소득세 및 양도소득세 과세표준이 10억을 초과하는 경우 45%(지방소득세 포함 49.5%)의 세율이 적용된다. 그에 따라 아래의 세율표가 적용될 예정이니 참고 바란다.

과세표준 세율(%)
1,200만 원 이하 6
1,200 ~ 4,600만 원 15
4,600 ~ 8,800만 원 24
8,800 ~ 1억 5천만 원 35
1.5 ~ 3억 원 38
3 ~ 5억 원 40
5 ~ 10억 원 42
10억 원 초과 45

2. 종합부동산세

가. 공정시장가액비율 상승(종부세법 §8)

주택에 대한 종합부동산세 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 공제금액을 제한 후 공정시장가액비율을 곱하여 산정하고 있다. 이때 공정시장가액비율은 매년 5%씩 오르고 있는데 2020년에는 100분의 90이 적용되었고 2021년에는 그보다 5% 상승한 100분의 95가 적용된다.


나. 종합부동산세 세율 인상(종부세법 §9)

기존에 조정지역의 2주택 이상 보유자에게는 0.6~3.2%의 종합부동산세율이 적용되었으나 세법의 개정으로 인해 1.2~6%의 세율이 적용된다. 법인의 경우에는 6%의 단일세율이 적용된다.

□ 2주택 이하 (조정대상지역 내 2주택 제외)

과세표준 세율(%)
3억 원 이하 0.6
3 ~ 6억 원 이하 0.8
6 ~ 12억 원 이하 1.2
12 ~ 50억 원 이하 1.6
50 ~ 94억 원 이하 2.2
94억 원 초과 3.0
□ 3주택 이상·조정대상지역 2주택

과세표준 세율(%)
3억 원 이하 1.2
3 ~ 6억 원 이하 1.6
6 ~ 12억 원 이하 2.2
12 ~ 50억 원 이하 3.6
50 ~ 94억 원 이하 5.0
94억 원 초과 6.0

다. 종합부동산세 세액공제(종부세법 §9)

1세대 1주택자에 대하여 주택을 장기간 보유함에 따라 받을 수 있는 장기보유세액공제와 연령에 따라 받을 수 있는 고령자 세액공제(작년에 비해 10% 상승)가 둘을 합산하여 최대 80%(개정 전 70%)까지 적용 가능하게 되었다.

□ 1세대 1주택자의 세액공제
ㅇ 장기보유 공제

보유기간 공제율(%)
5 ~ 10년 미만 20
10 ~ 15년 미만 40
15년 이상 50
ㅇ 고령자 공제율 +10%p 인상

연령 공제율(%)
60 ~ 65세 미만 20
65 ~ 70세 미만 30
만 70세 이상 40


라. 부부 공동명의 주택에 대한 1세대 1주택 특례 확장 적용(종부령 §5의2)

개정 전 세법에 따를 경우 1세대가 1주택을 공동으로 보유한 경우에는 종합부동산세법상 1세대 1주택자에게 주는 장기보유자 및 고령자에 대한 세액공제 혜택을 받을 수 없었다(1주택을 온전히 단독으로 보유한 경우에만 세액공제 혜택을 적용).

그러나 2021년부터는 부부 공동명의 1주택자가 종합부동산세법상의 1주택자로 신고가 가능해지면서 1주택에 대해 9억원의 기본공제 및 장기보유자 및 고령자에 대한 세액공제 혜택을 받을 수 있게 되었다.

결국 1세대 1주택을 부부가 공동으로 보유하고 있는 경우의 종합부동산세 기본공제 및 세액공제는 아래와 같이 적용된다.

구분 기본공제(과세표준 공제) 세액공제
종전 소유자 각 6억원 (합계 12억원) 불가
개정
(둘 중 선택 가능)		 소유자 각 6억원 (합계 12억원) 불가
1주택에 대해 9억원 (합계 9억원) 가능

마. 종합부동산세 세부담 상한 상승(종부세법 §10)

기존에 조정대상지역에 2주택을 보유한 자의 재산세와 종합부동산세의 세부담 상한은 직전연도의 재산세와 종부세 합의 200%였으나 2021년부터는 300%가 적용될 예정이다. 법인의 경우 종합부동산세 중과세율이 적용되는 경우 세부담 상한의 적용 없이 과세 되니 참고하도록 하자.


바. 신탁재산에 대한 종합부동산세 납세의무자 변경(종부세법 §7)

기존에 신탁재산의 종합부동산세 납세의무자는 수탁자였으나 21년 세법개정으로 인해 신탁재산의 종합부동산세 납세의무자는 위탁자로 변경된다. 과거 부동산 신탁 등을 통하여 종합부동산세 등을 회피하는 사례가 속출하여 이를 방지하기 위해 개정된 것이니 참고하도록 하자.


3. 주택 양도소득세

가. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가(소득법 §95)

기존에 1세대1주택자에 대한 장기보유특별공제율은 3년 이상 보유하고 양도하는 주택에 대해서 보유기간에 따라 24%~80%의 공제율을 적용하였다. 그러나 2021년부터는 장기보유특별공제 제도를 해당 주택에 실제 거주하는 실수요자 중심으로 혜택을 부여하기 위해 거주요건을 추가하였다.

아래 표에 따라서 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 합한 공제율을 장기보유특별공제율로 하여 양도차익에서 공제한다. 해당 규정은 2021년 이후 양도하는 주택에 대해서 적용한다.

보유기간 공제율(%) 거주기간 공제율(%)
3년 이상 4년 미만 12 2년 이상 3년 미만
(보유기간 3년 이상에 한정)		 8
3 ~ 4년 12
4 ~ 5년 16 4 ~ 5년 16
5 ~ 6년 20 5 ~ 6년 20
6 ~ 7년 24 6 ~ 7년 24
7 ~ 8년 28 7 ~ 8년 28
8 ~ 9년 32 8 ~ 9년 32
9 ~ 10년 36 9 ~ 10년 36
10년 이상 40 10년 이상 40

나. 주택 수 산정 시 분양권 포함(소득법 §89)

조합원입주권과의 형평을 고려하여 비과세 판정과 다주택자 중과세 판정 시 분양권도 주택 수에 포함하는 것으로 세법이 개정되었다. 그러므로 1주택과 1분양권을 보유한 자가 조정지역의 1주택을 양도하는 경우 2주택을 보유한 것으로 의제되어 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없게 되고 중과세율(일반세율 + 20%)이 적용된다.

분양권을 주택 수에 포함하는 규정은 2021년 1월 1일 이후에 취득하는 분양권부터 적용된다. 이때 주택 수에 포함되는 분양권의 범위를 시행령에 위임하여 그 정의를 다음과 같이 명확화하였다.

주택 수에 포함되는 분양권의 범위(소득령 §152의4 신설)
현 행 개 정 안
〈신 설〉 □ 분양권의 범위(근거 법률) 명확화

1. 「건축물의 분양에 관한 법률」
2. 「공공주택 특별법」
3. 「도시개발법」
4. 「도시 및 주거환경정비법」
4의2. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」
5. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」
6. 「주택법」
7. 「택지개발촉진법」
* 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제2호에서 정하는 법률과 동일

다만 오피스텔 분양권이 주택 수에 포함되는 분양권으로 볼 수 있는지 여부가 문제가 된다. 이에 대해 국세청은 국세청 사이트의 ‘주택세금 100문 100답’ 코너에 “오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않음” 이라고 명시하여 오피스텔 분양권은 주택 수에서 배제하는 것이 옳다고 판단된다.


다. 분양권 관련 비과세 특례 적용(소득령 §156의3)

소득세법 시행령 제156조의 3이 신설됨에 따라 2021년 1월 1일 이후에 취득하는 분양권에 대해서는 조합원입주권과 마찬가지로 대체취득 비과세 특례와 상속ㆍ혼인ㆍ동거봉양 합가 등에 대한 비과세 특례를 적용받을 수 있다.


라. 주택양도에 대한 세율 인상(소득법 §104)

종전에 2주택자가 조정지역의 주택을 양도하는 경우 일반세율에 10%의 중과세율을 추가 적용하고, 3주택자가 조정지역의 주택을 양도하는 경우 일반세율에 20%의 중과세율을 추가 적용하였다. 그러나 2021년 6월 1일 양도하는 주택부터는 2주택자는 20%의 중과세율(일반세율 + 20%)을 3주택자는 30%의 중과세율(일반세율 + 30%)을 추가 적용받는다.

또한 종전까지 주택 및 조합원입주권을 1년 미만 보유하고 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 50%의 단일세율이 적용되었고 1년 이상 보유한 경우에는 일반세율이 적용되었다. 그러나 2021년 6월 1일부터는 주택 및 조합원입주권 그리고 분양권을 1년 미만 보유하고 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 70%, 1~2년 보유하고 양도하는 경우 60%의 단일세율이 적용된다.

참고로 법인이 주택 또는 별장을 양도하는 경우 종전까지 일반세율에 추가세율 10%를 가산하여 법인세를 계산하였으나 2021년부터는 법인세법 제55조의 2 개정에 따라 주택, 별장, 조합원입주권, 분양권을 양도하는 경우 일반세율에 추가세율 20%를 가산하여 법인세가 부과된다.


마. 1세대 1주택 비과세 적용 관련 보유기간 기산일(소득령 §154)

1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위해선 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(조정지역의 경우 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)이상 이어야 한다.

이때 주택의 보유기간의 계산은 취득일부터 양도일까지로 하는 것이나 2021년 1월 1일부터는 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 양도주택의 보유기간을 기산한다.

다만, 2021년 1월 1일 현재 1주택을 보유한 경우로서 해당 1세대 1주택 보유 상태를 유지하다 그 주택을 양도하는 경우 비과세 판정을 위한 주택의 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산하는 것(서면법령재산-3783, 2020.12.29)이니 참고 바란다.
‘복수불반분’이라는 사자성어가 있다. 쏟아진 물은 다시 주워 담을 수 없다는 뜻이다. 일을 처리함에 있어 철저한 사전 준비로 실수 없이 준비하는 것이 업무를 깔끔하게 처리하는 최선의 선택일 것이다.
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