주택 임대소득에 대한 사업장현황신고 및 종합소득세 신고 납부 시 주의할 점

BY 변종화 2021-01-28

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1. 사업장현황신고

■ 신고대상 및 시기

주택임대 개인사업자는 매년 2월 10일까지 사업장현황신고를 해야 한다. 주택임대수입이 연간 2,000만원 이하라 할지도 소득세법 78조에 따라 원칙적으로 사업장현황신고를 하여야 하지만, 미신고하는 경우에도 사업장현황신고에 대한 가산세 대상은 아니다.
주택임대사업자 수입금액 검토표를 불성실하게 작성하거나 제출하지 않는 경우에는 현장확인 대상자로 선정될 수 있으므로 신고를 하는 것을 권한다.

■ 사업장현황신고 서류

1) 사업장현황신고서
2) 매출, 매입처별 계산서 합계표
3) 매입처별 세금계산서 합계표
4) 주택임대사업자용 수입금액검토표

2. 주택임대소득 신고

전월세에 대한주택임대소득은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 신고하고 납부하여야 한다.

주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고하여야 한다.

3. 주택임대소득 과세대상 판단

■ 보유 주택수 별 과세대상 판단

① 1주택인 경우
1주택만 보유하고 있는 경우 임대소득은 비과세한다. 하지만 예외적으로 국내 소재 주택 중 기준시가 9억 원을 초과하는 주택 또는 국외에 소재한 주택의 월세수입은 1주택일지라도 소득세 과세대상이 된다. 보증금에 대해서는 과세하지 않는다.
② 2주택인 경우
2주택 보유자의 월세 수입은 모두 과세대상이다. 그러나 보증금에 대해서는 여전히 비과세이다.
③ 3주택 이상인 경우
3주택 이상 보유자의 월세 수입은 과세 대상이다. 그리고 보증금에 대해서는 합계가 3억 원을 넘는 경우는 과세대상이다. 보증금 합계가 3억 원이 넘지 않는다면 보증금에 대해서는 과세하지 않는다.

■ 임대 유형별 과세대상 판단

① 월세의 경우
기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자는 과세 대상이다.
② 보증금의 경우
보증금 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자는 과세 대상이다.

주택 수¹⁾	월세	보증금
1주택	비과세²⁾	비과세
2주택	과세	비과세
3주택 이상	과세	간주임대료 과세³⁾

1) 주택 수는 부부합산하고 수입금액은 소유자별로 각각(부부합산하지 않음) 계산

2) 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세

3) 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외되며 보증금과세여부 판단시 주택 수에서도 제외한다.

[표] 과세대상 판단

주택수 (부부합산 소유주택 수 기준)	과세대상 O	과세대상 X
1주택 소유	－국외주택의 월세 수입 －기준시가 9억 원 초과 주택의 월세 수입	－국내 기준시가 9억 원 이하 주택의 월세 수입 －모든 보증금·전세금
2주택 소유	－모든 월세 수입	－모든 보증금·전세금
3주택 이상 소유	－모든 월세 수입 －비소형 주택 3채이상 소유 & 해당 보증금·전세금 합계가 3억 원 초과	－소형주택의 보증금·전세금 －비소형 주택 3채 미만 보유한 경우 보증금·전세금 －비소형 주택의 보증금·전세금 합계 3억 원 이하

③ 주택임대 수입금액 =월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료
주택의 보증금 등에 대한 간주임대료=(전세금 등 － 3억 원) x 60% x 연 1.8%

4. 과세미달 사례

소유주택 수 등이 과세대상에 해당되더라도 주택임대 연간 수입금액에서 필요경비와 공제금액 등을 차감하면 납부할 세액이 없는 경우가 있다.

■ 납부세액이 없는 경우

다음 모두를 충족하는 경우 과세대상일지라도 납부할 세액이 없다.

① 주택임대 연간 수입금액이 400만원(임대등록한 경우에는 1,000만원)이하인 경우
② 주택임대 외의 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우

5. 주택임대사업의 세무서 사업자등록 의무화

2019년부터 주택임대사업자는 소득세법에 의한 사업자등록을 해야 한다. 미등록의 경우 미등록한 기간의 주택임대수입금액의 1천분의 2에 해당하는 가산세가 적용된다. 주택임대수입금액이 2천만 원이라면 4만 원의 미등록 가산세가 부과된다. 가산세가 아직은 크다고 볼 수는 없다.

6. 임대사업자등록에 따른 세금혜택

지자체와 세무서에 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율과 기본공제에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있다.

1) 필요경비율이 미등록인 경우 50%인데 임대등록한 경우는 60%이다. 2) 기본공제는 미등록인 경우 2백만 원인데 임대등록한 경우는 4백만 원이다. 3) 소득세세액감면율은 임대등록한 경우 감면대상 소득세의 30%이며 장기일반민간임대주택은 75%의 감면이 되는 혜택이 있다.
다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액 등은 추징한다.

■ 임대등록 자진·자동말소일까지 세제혜택 유지

○자진·자동등록 말소하는 경우 추징 면제
- 의무임대기간 경과하기 전에 자진·자동등록말소하는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않는다.

*예) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우, 장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우

■ 사업자등록을 한 경우와 하지 않은 경우 분리과세 세액 비교

구 분	① 세무서와 지방자치단체 모두 등록		② 임대등록 하지 않은 경우
구 분	장기(8년 이상)	단기(4년 이상)	② 임대등록 하지 않은 경우
총수입금액 필 요 경 비　(－) 기 본 공 제　(－)	2,000만 원 1,200만 원(60%) 400만 원	2,000만 원 1,200만 원(60%) 400만 원	2,000만 원 1,000만 원(50%) 200만 원
과 세 표 준　(＝) 세　　　율　(×)	400만 원 14%	400만 원 14%	800만 원 14%
산 출 세 액　(＝) 세 액 감 면　(－)	56만 원 42만 원(75%)	56만 원 16.8만 원(30%)	112만 원 0원
결 정 세 액　(＝)	14만 원	39.2만 원	112만 원

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