종합부동산세 합산배제되는 주택은

BY 변종화   2020-12-17
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종합부동산세 합산배제되는 주택의 종류

1. 종합부동산세란?

과세기준일인 6월 1일 현재 주택 및 주거용 오피스텔로서 주택분 재산세의 납세의무자이며 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 사람은 종합부동산세 납세의무가 있다. 1가구 1주택자인 경우 9억 원을 초과하는 사람이 납세의무가 있다.


2. 종합부동산세율 인상

2021년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 종합부동산세 세율이 다음과 같이 인상된다. 2주택이하인 경우 0.6%에서 3%로 인상된 세율이 적용 된다. 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0%의 세율이 적용 된다. 법인의 경우 2주택 이하인 경우 3%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택인 경우 6%의 단일세율이 적용된다.

[표] 종부세 세율
과세표준 2주택 이하 3주택 이사, 조정대상지역 2주택
현행
(`20년귀속)
개 정(`21년 부터 적용) 현행
(`20년귀속)
개 정(`21년 부터 적용)
개인 법인 개인 법인
3억 원 이하 0.5% 0.6% 3% 0.6% 1.2% 6%
3∼6억 원 0.7% 0.8% 0.9% 1.6%
6∼12억 원 1.0% 1.2% 1.3% 2.2%
12∼50억 원 1.4% 1.6% 1.8% 3.6%
50∼94억 원 2.0% 2.2% 2.5% 5.0%
94억 원 초과 2.7% 3.0% 3.2% 6.0%


3. 종합부동산세 합산배제

■ 합산배제 신고
합산배제 대상 임대주택 등 보유자는 종부세 합산배제 사항을 9월 16일부터 9월 30일까지 납세지 관할세무서에 신고해야한다.
합산배제 신고대상은 일정요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등이다.
납세자가 합산배제 신고서를 제출하는 경우 11월 국세청에서 정기고지 할 때(12.1.∼12.15. 납부) 해당 부동산을 과세대상에서 제외하고 종합부동산세를 부과한다.
기존에 합산배제 신고서를 제출하였던 납세자는 물건 변동사항(소유권·면적)이 있는 경우 그 내용을 신고하여야 하며, 변동사항이 없는 경우에는 신고하지 않아도 된다.
과세기준일인 6월1일현재 시·군·구청 과 세무서에 임대 사업자등록 등을 한 주택으로서 다음의 요건을 충족한 임대주택은 합산배제 대상이 된다.
합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록을 한 경우도 포함한다.


4. 합산배제되는 주택

1) 4년 단기 매입임대주택
4년 단기 매입임대주택의 경우 2018년 3월31일 이전에 임대사업자 등록한 주택은 합산배제 되고, 2018년 4월 1일 이후에 임대 등록한 주택은 합산 배제되지 않는다. 요건을 자세히 살펴보면 다음과 같다.
① 민간매입임대주택으로 지자체와 세무서에 사업자등록을 해야 한다.
② 임대개시 또는 최초 합산배제 과세기준일의 공시가격이 6억 원 이하
③ 5년 이상 계속하여 임대
④ 임대료 등 5%이내 인상
⑤ 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 임대사업자등록을 한 것에 한한다.
■ Q&A

Q. 의무임대기간 5년 전 자진말소하거나 자동등록말소 되는 경우 의무임대기간 5년을 못 채우게 되는데 추징이 되는지?

A. 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형인 4년 단기임대주택은에 대하여 의무임대기간 경과하기 전에 자진·자동등록말소되는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않는다. 과거에 합산배제한것을 추징하지 않는것이므로 앞으로는 합산배제 혜택을 받을 수 없다.

2) 4년 단기 민간건설임대주택
4년 단기 건설임대주택의 경우 2018년 3월31일 이전에 임대사업자 등록한 주택은 합산배제 되고, 2018년 4월 1일 이후에 임대 등록한 주택은 합산 배제되지 않는다. 요건을 자세히 살펴보면 다음과 같다. 단, 아래 요건을 모두 갖춘 2호 이상의 주택이 대상이다.
① 전용면적이 149제곱미터 이하
② 2호 이상 임대
③ 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일인 6월1일 현재의 공시가격이 6억 원 이하
④ 사용승인을 받은 날 또는 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것
의무임대기간 경과하기 전에 자진·자동등록말소되는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못 하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않는다.

3) 장기일반 민간건설 임대주택
장기 민간건설임대주택으로 지자체와 세무서에 임대사업자 등록한 주택은 합산배제 된다. 이 경우 언제 임대사업자등록을 했는지에 대한 기한의 제한을 받지 않는다. 그러므로 지금 임대등록해도 종합부동산세 합산배제 혜택이 주어진다. 요건을 자세히 살펴보면 다음과 같다. ① 장기일반민간건설임대주택으로 지자체와 세무서에 임대사업자 등록
② 2호 이상 임대
③ 전용면적이 149제곱미터 이하
④ 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 과세기준일인 6월1일의 공시가격이 6억 원 이하
⑤ 10년 이상 계속하여 임대
⑥ 임대료 등 5%이내 인상
장기건설임대주택의 경우 민특법상 임대등록 자동등록말소 대상에 해당하지 않으므로 계속 종합부동산세 합산배제 대상이 된다.

4) 장기일반 민간매입 임대주택
장기 민간매입임대주택으로 지자체와 세무서에 임대사업자 등록한 주택은 종합부동산세 합산배제 대상이 된다. 그러나 2018년 9월 14일 이후에 1세대 1주택 이상자가 새로 취득하는 조정대상지역 내 주택은 장기일반민간임대주택으로 임대사업자 등록을 하더라도 더이상 종합부동산세 합산배제 적용대상이 되지 않는다.

반면 취득한 주택이 비조정대상지역 내 소재한 주택인 경우에는 장기일반민간매입임대사업자 등록을 하면 지금도 종합부동산세 합산배제가 가능하다. 즉, 조정대상지역내에서 취득하는 주택은 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택만 임대 등록하는 경우 합산배제 가능하고 비조정대상지역내 주택은 기한의 제한 없이 지금도 임대사업자등록을 하는 경우 합산배제가 가능하다. 하지만 아파트의 경우는 2020년 7월 11일 이후에는 폐지된 유형으로 더이상 지자체에서 임대사업자등록이 불가능하므로 사실상 종합부동산세 합산배제대상에서도 제외된다. 요건을 자세히 살펴보면 다음과 같다.
① 장기일반민간매입임대주택으로 지자체와 세무서에 임대사업자 등록
② 임대개시일 또는 최초 합산배제 신고한 연도의 과세기준일인 6월 1일 현재 공시가격 6억 원 이하(수도권 밖은 3억 원 이하)
③ 전용면적이 149제곱미터 이하
④ 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 과세기준일인 6월1일의 공시가격이 6억 원 이하
⑤ 10(8)년 이상 계속하여 임대
⑥ 임대료 등 5%이내 인상
⑦ 2018년 9월 14일 이후 1세대1주택 이상자가 새로 취득하는 조정대상지역의 주택은 장기일반민간임대주택으로 임대등록하여도 종합부동산세 합산배제 적용 제외한다.
⑧ 법인의 경우 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 경우 2020년 6월 17일)이 지난 후 사업자등록 신청(추가 등록을 위한 변경신고 포함)한 조정대상지역 내 장기일반민간임대주택은 제외한다.
⑨ 2020년 7월 11일 이후 등록한 장기일반민간임대주택 중 아파트는 제외한다.
⑩ 종전 단기임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외한다.

■ 2018년 9월 13일 기준으로 달라지는 종합부동산세 합산배제
2018년 9월 14일 이후 1세대1주택 이상자가 새로 취득하는 조정대상지역의 주택은 장기일반민간임대주택 종부세 합산배제 적용 제외한다. 8년 장기매입 임대주택 중 취득하는 주택이 비조정대상지역 내에 소재한 경우에는 지금도 종합부동산세 합산배제가 가능하다. 반면 조정대상지역내에서 취득하는 주택은 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택만 임대 등록하는 경우 합산배제 가능하다. 단, 아파트 장기매입임대주택인 경우 2020년 7월 10일 이전에 등록한경에만 합산배제 가능하다.

합산배제 가능한 주택은 다음과 같다.
① 2018년 9월 13일 이전 취득한 주택(2018.9.13이전 매매계약+계약금 지급한 경우 포함)
② 조정대상지역공고일 이전 매매계약을 하고 계약금을 지급한 주택(단, 아파트 장기매입임대주택의 경우 2020년 9월 10일 이전에 임대 등록한 우만 가능)
③ 비조정대상지역내에서 취득한 주택

합산배제 안 되는 주택은 다음과 같다.
① 2018년 9월 14일 이후 취득한 주택으로서 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 주택인 경우는 합산배제 대상이 아니다.

[표] 개인의 장기매입임대주택의 합산배제 요약
구분 2018.9.13. 이전 취득한 주택(2018.9.13이전 매매계약+계약금 지급한 경우 포함) 2018.9.14.이후 취득한 주택
1) 우측 이외의 경우, 2) 조정대상지역공고일 이전 매매계약+계약금 지급한 주택 (아파트인 경우 2020년7월11일부터 장기임대주택 사업자등록불가) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 주택인 경우 (아파트인 경우 2020년7월11일부터 장기임대주택 사업자등록불가)
장기매입임대주택등록시 합산배제여부 합산배제 O 합산배제 O 합산배제 X


[표] 합산배제대상 임대주택 요약표
임대주택 유형 면적 주택 수 공시가격 임대기간 임대료
매입임대주택1) - 전국 1호 이상 6억 원 이하
(비수도권 3억 원 이하)
5년 이상 증가율 5% 이하4)
매입임대주택 중
장기일반민간임대 주택 등2)
- 전국 1호 이상 6억 원 이하
(비수도권 3억 원 이하)
8년 이상 증가율 5% 이하4)
건설임대주택1) 149㎡ 이하 전국 2호 이상 6억 원 이하 5년 이상 증가율 5% 이하4)
건설임대주택 중
장기일반민간임대 주택 등
149㎡ 이하 전국 2호 이상 6억 원 이하 8년 이상 증가율 5% 이하4)
기존임대주택3) 국민주택규모 이하 전국 2호 이상 3억 원 이하 5년 이상 -
미임대 민간
건설임대주택
149㎡ 이하 - 6억 원 이하 - -
매입임대주택1) 149㎡ 이하 비수도권 5호 이상 6억 원 이하 10년 이상 -
매입임대주택1) 149㎡ 이하 비수도권 5호 이상 4억 원 이하 5년 이상 -

1) ’18.3.31.까지 지자체 및 세무서 임대사업자 등록을 한 주택
2) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 ’18.9.14.이후 조정대상지역 내에서 새롭게 취득한 장기일반민간임대주택은 합산배제 대상 제외
3) ’05.1.5. 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우
4) ’19.2.12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용


5. 법인의 종합부동산세 합산배제

법인 또는 법인으로 보는 단체가 2020년 6월 17일 이전에 임대사업자등록 신청한 주택은 종합부동산세 합산배제 대상이 된다. 그러나 법인이 조정대상지역내 주택을 2020년 6월 18일 이후 임대사업자등록 신청한 경우에는 종부세 합산배제 대상에서 제외된다.

[표] 법인의 장기매입임대주택의 합산배제 요약
구분 법인이 2020.6.17.이전 임대사업자등록 신청
(조정 공고된 날 이전 신청포함)
법인이 2020.6.18.이후 임대사업자등록 신청
(아파트인 경우 2020년7월11일부터 장기임대주택 사업자등록불가)
비조정대상지역주택 조정대상지역내 주택
8년장기매입임대주택 종부세 합산배제(법인의 경우) 합산배제 O 합산배제 O 합산배제 X