종합부동산세 쉽게 파헤치기 - 법인 죽이기 시작됐다

BY 김형래   2020-11-12
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2020년 7월 종합부동산세 개정안의 핵심은 법인 죽이기이다. 다주택자에 대한 제재도 물론 반영됐지만 법인에게 가해진 타격이 특히 크다. 과세기준금액 소멸, 세율 인상, 세부담상한 철폐 등 거의 모든 면에서 법인 주택 보유에 대해 세금 폭탄이 예고되어 있다고 봐도 과언은 아니다. 종합부동산세는 직접 계산해서 납부하는 세액이 아니고 정부에서 고지하는 세금이다. 그러나 종합부동산세가 어떤 식의 구조로 부과되는 세금이고 개정된 부분이 무엇인지 미리미리 체크해 둔다면 고지될 세금을 예상해 볼 수 있을 것이다.

예상되는 세금을 통해서 현재 자산 보유 상태를 점검해보고 자산을 유동화할지 아니면 계속 보유할지에 대해서 계획을 세울 수 있다. 이번 글에서는 종합부동산세에 대한 기본적인 개념과 2020년 7월 개정안에 따른 정부의 종합부동산세 관리 방향에 대해 김종부 박사와 세알못 양과의 대화를 통해 알아보도록 하자.


1. 종합부동산세는 누가 낼까?

세알못 양 : 박사님, 날씨도 그렇고 코로나도 그렇고 요즘 잘 지내셨어요? 오늘은 종합부동산세에 관해 궁금한 게 있어 박사님께 여쭤보려 하는데요. 종합부동산세는 누가 내는 건가요?

김종부 박사 : 정부에서는 매년 6.1(납세기준일)을 기준으로 보유한 과세유형별 공시가격의 합산액이 공제금액(과세기준금액)을 초과한 사람에게 종합부동산세를 고지합니다. 6.1은 납세기준일이라고 하는데 말 그대로 종합부동산세를 납세하는 기준일을 뜻합니다.

<그림 1> <예시 1> A씨는 2020.5.31.까지 종합부동산세 납부 대상이 되는 부동산을 소유하고 있었다가 5.31 매도하여(매도일=잔금청산일=소유권이전등기일) 6.1에는 부동산을 소유하지 않았다. A씨에게 종합부동산세가 고지될까?
답 : 고지되지 않는다.(=A씨에게는 납세의무가 없다.)

B씨는 2020.5.31까지 아무런 재산이 없다가 6.1에 종합부동산세 납부 대상이 되는 부동산을 매수하였다.(매수일=잔금청산일=소유권이전등기일) A씨에게 종합부동산세가 고지될까?
답 : 고지된다.(=A씨에게는 납세의무가 있다.)

김종부 박사 : 과세유형별 공시가격 합산액에서 과세유형이란 종합부동산세가 과세가 되는 여러 유형들을 이야기합니다. 크게는 주택과 토지로 좀 더 세분화하면 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 나누어지죠.

<그림 2>
유형별 관세대상 공제금액
주택(주택부속토지 포함) 6억원
(1세대1주택자 9억원)
종합합산토지(나대지·잡종지 등) 5억원
별도합산토지(상가·사무실 부속토지 등) 80억원

유형별 과세대상 옆에 공제금액이란 게 있죠? 각각의 과세대상(주택, 토지)에 대해 공제해주는 금액이 있다는 것입니다. 이 말은 곧 공제금액을 초과하지 않는 이상은 과세되지 않는다는 말로 이해하시면 됩니다. 일종의 문턱이라고 보면 됩니다.

<예시 2> A씨는 6.1, 공시가격 기준으로 주택(부속토지 포함, 2채 있음) 10억원, 나대지 4억원, 상가 100억원(건물분 10억, 토지분 90억)을 소유하고 있다. A씨에게 과세되는 종합부동산세 대상 금액은 얼마인가?

- 주택은 10억원-6억원(공제금액)=4억원이 종합부동산세 대상 금액이 된다.
- 나대지는 종합합산토지로 4억원-5억원(공제금액)=(-)1억원으로 공시가격이 공제금액을 넘지 못하여 과세되지 않는다.
- 상가는 건물분에 대해서는 과세되지 않는다. 토지분의 경우 90억원-80억원=10억원이 종합부동산세 대상 금액이 된다.

[개정안 Check]
20년 7.10 대책이 나오면서 ‘21년도부터 법인은 주택에 대해서 이러한 공제 혜택을 적용받지 못합니다. 즉, 법인은 보유 주택에 대하여 6억원 공제를 적용받지 못하고 이에 따른 세금 폭탄에 대비해야 되는 상황입니다.


2. 종합부동산세는 어떻게 계산할까?

세알못 양 : 박사님, 그러면 종합부동산세는 구체적으로 어떻게 계산하나요?
김종부 박사 : 우선 세액계산흐름도를 한 번 보겠습니다.

<그림 3> 세액계산흐름도에서 보시면 세율을 곱하기 직전 과세대상금액을 과세표준이라고 합니다. 과세표준이라는 용어 자체는 너무 신경 쓰지 마시기 바랍니다. 세율에 곱해지는 금액이라고 생각하시면 편합니다.

아까 전에 설명했지만 우선 주택이나 토지의 공시가격 합계액이 문턱이라고 볼 수 있는 공제금액(6억(9억), 5억, 80억)을 넘어야지 종합부동산세가 과세가 될 수 있습니다. 여기에서 정부에서 정한 공정시장가액비율(‘20년 기준 90%)을 곱하면 세율을 곱하기 직전의 금액이 만들어집니다. 바로 종부세과세표준이지요.
* 공정시장가액비율은 85%(‘19년), 90%(‘20년), 95%(’21년), 100%(‘22년 이후)로 계속해서 상향될 예정
세알못 양 : 그럼, 박사님. 종부세과세표준에 세율을 곱한 금액을 우리가 납부하면 되는 건가요? 아, 잠깐.. 종합부동산세 과세대상에는 주택과 토지가 있고.. 토지는 또 종합합산 토지분이 있고 별도합산 토지분이 있고.. 그럼 과세대상마다 혹시 세율이 다 다른가요?

김종부 박사 : 세알못 양 대답에 맞는 것도 있고 틀린 것도 있습니다. 우선 맞는 건 과세대상(주택분, 종합합산 토지분, 별도합산 토지분)마다 세율이 다 다른 건 맞습니다. 틀린 건 종부세과세표준에 세율을 곱한 금액을 바로 납부하는 건 아니고 몇몇 금액을 공제(뺀다는 의미)해 준 다음 일정 한도까지의 금액만 납부하게 됩니다.

세알못 양 : 박사님, 세율은 그럼 어떻게 다른가요?

김종부 박사 : 세율의 경우 ‘19.12.16 대책, ’20.7.10 대책, 이런 식으로 대책이 연달아 나옴에 따라 매우 헷갈릴 수 있습니다. 하지만 아래와 같이 정리하시면 됩니다. 개인과 법인을 구분하되 개인은 2주택 이하(조정대상지역 2주택 제외)와 3주택 이상(조정대상지역 2주택 포함)으로 나누어 보시면 됩니다.

<종합부동산세 세율>

1) 개인- 2주택 이하(조정대상지역 2주택 제외)
<그림 4>
과세표준 2주택 이하
(조정대상지역 2주택 제외)
현행 21년 귀속분부터
3억원 이하 0.5% 0.6%
3억원 초과 6억원 이하 0.7% 0.8%
6억원 초과 12억원 이하 1.0% 1.2%
12억원 이하 50억원 이하 1.4% 1.6%
50억원 초과 94억원 이하 2.0% 2.2%
94억원 초과 2.7% 3.0%


2) 개인- 3주택 이상(조정대상지역 2주택 포함)
<그림 5>
과세표준 3주택 이하
(조정대상지역 2주택 제외)
현행 21년 귀속분부터
3억원 이하 0.6% 1.2%
3억원 초과 6억원 이하 0.9% 1.6%
6억원 초과 12억원 이하 1.3% 2.2%
12억원 이하 50억원 이하 1.8% 3.6%
50억원 초과 94억원 이하 2.5% 5.0%
94억원 초과 3.2% 6.0%


3) 법인
<그림 6>
과세표준 2주택 이하
(조정대상지역 2주택 제외)
3주택 이상
(조정대상지역 2주택 제외)
현행 21년 귀속분부터 현행 21년 귀속분부터
3억원 이하 0.5% 3.0% 0.6% 6.0%
3억원 초과 6억원 이하 0.7% 0.9%
6억원 초과 12억원 이하 1.0% 1.3%
12억원 이하 50억원 이하 1.4% 1.8%
50억원 초과 94억원 이하 2.0% 2.5%
94억원 초과 2.7% 3.2%


[개정안 Check]
김종부 박사 : 세율을 보시면 아시겠지만 21년도부터 정부에서 다주택자(2주택 이상)와 법인, 과열지역(조정대상지역)에 대한 제재를 더욱 강화한 모습을 볼 수 있습니다. 여기서 특히 주목할 것은 법인의 세율입니다. 법인의 세율은 2주택 이하인 경우 3%, 3주택 이상인 경우 6%로 법인은 주택을 보유하고 있기만 해도 공시지가 합계액(6억원 공제도 적용받지 못함)의 연 3% 또는 6%의 어마어마한 세금을 납부해야 합니다.

세알못 양 : 박사님, 과세표준에 세율을 곱한 종합부동산세액에서 공제해주는 금액들은 뭔가요?

김종부 박사 : 우선은 재산세를 공제해 줍니다. 이중 과세 금지 원칙에 따라서 A라는 재산에 대해서 재산세가 부과된 이후 종합부동산세가 또 부과가 됐다면 이전에 납부한 재산세 상당액만큼 공제해줍니다.

그 다음으로 세액공제라는 것이 있는데 세액공제는 주택에 대해서만 적용합니다. 또한 1세대 1주택인 경우에 해당해야 합니다. 실수요 목적으로 장기 보유(5년(20%), 10년(40%), 15년(50%) 세액공제)하시는 분들, 생활 안정이 필요한 고령자(만 60세(10%), 만 65세(20%), 만 70세(30%)이신 분들을 대상으로 세액공제가 적용됩니다. 장기 보유 세액공제와 고령자 세액공제는 중복으로 받을 수 있습니다.

세알못 양 : 그렇군요, 박사님. 종합부동산세액에서 재산세액도 빼주고, 1세대 1주택인 경우에는 세액공제도 받고.. 그렇게 빼준 금액이 세액흐름도를 보니까 최종적으로 납부할 세액이 아니네요. 세부담 상한이라는 게 있는데 이건 뭔가요?

김종부 박사 : 당해 납부하는 종합부동산세액이 직적년도 총세액상당액(재산세+종부세)의 일정 퍼센트(150%, 200%, 300%)를 넘는 경우 그 이상은 과세하지 않는 것을 말합니다. 즉, 계산구조상 당해 종합부동산세액에서 세부담상한(150%, 200%, 300%)을 초과하는 금액은 빼게 됩니다.

<예시 3> A씨(1주택자, 세부담상한 150%)가 2019년에 납부한 재산세와 종합부동산세액의 총합계는 2천만원이다. A씨가 2020년에 세액공제까지 적용받았을 때 계산한 종합부동산세액은 총 4천만원이다.

A씨의 세부담상한 초과세액은 얼마인가? 그리고 A씨의 최종 납부세액은 얼마인가?
1) A씨의 세부담상한 초과세액: 4천만원-2천만원*150%=1천만원
2) A씨의 최종납부세액: 4천만원-1천만원=3천만원

결론적으로 A씨는 직전년도 납부세액(2천만원)*세부담상한 150%=3천만원 만큼만 올해 납부하게 된다.

세알못 양 : 혹시 세부담상한 쪽에서도 개정된 부분이 있나요?

김종부 박사 : 네, 그렇습니다. 이 역시 ‘20년 7.10 대책이 나오면서 올해와 ’21년도부터는 어떻게 다른지 비교해야 합니다.

[개정안 Check]
<그림 7 : 세부담 상한>
구분 현행 21년 귀속분부터
개인=법인 개인 법인
일반 1·2주택 150% 150% 폐지
조정대상지역 2주택 200% 300%
3주택 이상 300% 300%


보시면 아시겠지만 과열지역(조정대상지역) 2주택자에 대한 제재가 강화됐고 역시나 특히 주목할 것은 법인의 세부담 상한입니다. 법인은 보유 주택에 대해서 21년도부터는 세부담 상한을 아예 적용받지 못합니다. 이에 따른 세부담 증가도 상당할 것이라 생각합니다.

세알못 : 네, 박사님. 이제는 세액 계산이 완전히 끝난 것 같네요. 여태까지 설명 정말 감사드립니다.

김종부 박사 : 네, 감사합니다.
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