조심해야 할 지방세법 상 대도시 부동산 취득 중과세 - 본지점, 공장 취득 비교

BY 송영관   2020-11-05
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코로나19의 영향으로 경제 전체적으로 매우 어려운 추세가 이어지고 있는 요즘인데요. 역으로 절세가 참으로 중요한 시기로 대두되는 때라고 할 수 있겠습니다.

현재 부동산에 대한 투기 규제의 목적으로 국세에서는 양도소득세를 비롯 각종 부동산 관련 세제를 강화하기 위하여 중과세 카드를 꺼내 들어 중과세의 사전 검토는 매우 중요해졌다고 보여집니다.

지방세법에서는 기존부터 법인의 부동산 투기 억제 및 국토의 효율적 이용·촉진과 대도시 인구집중의 폐해를 막고자 과밀억제권역 내 본점 또는 주사무소용 부동산의 취득이나 대도시 내에서의 공장 취득에 대해 중과세를 활용해 왔습니다. 따라서 이번 시간에는 등잔 밑이 어두운 곳을 비추기 위해 다주택자 주택취득 중과세가 아닌 대도시 내 부동산의 취득에 따른 중과세에 대해 짚어보고자 합니다.

구 취득세 분 중과세율 적용 기본

먼저 세율 적용 방법을 보고 가려 합니다. 중과세율 적용 방법은 표준세율(구 취득세+구 등록세)을 기본으로 중과기준세율(2%, 구 취득세율)을 더하거나 빼서 계산하게 됩니다. 특히 구 취득세만 중과하는 경우와 구 등록세만 중과하는 경우와는 다르게 모두 중과한다면 표준세율의 3배를 곱하니 주의해야 하겠습니다.

대도시내
법인
①-1. 본점용 부동산 신·증축 위한 부동산의 취득 - 건물신축 : 2.8%+(2%×2배)=6.8%
- 토지취득 : 4%+(2%×2배)=8%
①-2. 공장 신·증설 위한 부동산의 취득 - 공장신축 : 2.8%+(2%×2배)=6.8%
- 토지취득 : 4%+(2%×2배)=8%
②-1. 법인설립, 지점설치, 전입 관련 부동산의 취득 - 건물신축 : 2.8%×3배-(2%×2배)=4.4%
- 토지취득 : 4%×3배-(2%×2배)=8%
②-2. 공장 신·증설하기 위한 부동산의 취득 - 공장신축 : 2.8%×3배-(2%×2배)=4.4%
- 토지취득 : 4%×3배-(2%×2배)=8%
① 및 ②가 동시 적용되는 경우 - 건물신축 : 표준세율(2.8%)×3배=8.4%
(예: 법인설립후 5년내 본점 신축) - 토지취득 : 표준세율(4%)×3배=12%

신고납부 방법

본지점용 부동산이나 공장을 신·증설하는 경우 취득일부터 60일(상속 6월, 외국주소 9월) 이내 과세관청에 신고·납부하면 됩니다.

과밀억제권역 내 본점 또는 주사무소용 신·증축 부동산

중과세 되는 요건과 과밀억제권이라는 지역 요건이 중요하므로 이 부분 꼼꼼한 검토를 하셔야 겠습니다.

1. 과세요건

「수도권정비계획법」 제6조 과밀억제권역 내에서
② 본점이나 주사무소의 사업용으로
③ 신축하거나 증축하는 건축물과 그 부속토지를 취득하는 경우

* 「수도권정비계획법」 제6조(권역의 구분과 지정) ① 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 수도권을 다음과 같이 구분한다.
1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역
2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역
3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역
② 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 대통령령으로 정한다.

* 과밀억제권역
1. 서울특별시
2. 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다]
3. 의정부시
4. 구리시
5. 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다)
6. 하남시
7. 고양시
8. 수원시
9. 성남시
10. 안양시
11. 부천시
12. 광명시
13. 과천시
14. 의왕시
15. 군포시
16. 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]

2. 본점사무소용 부동산

○ 본점사무소용 부동산 취득의 주체는 법인!
반드시 본점이나 주사무소의 취득 주체는 법인이어야 합니다. 이때 법인의 범위는 법인등기를 기준으로 판단하며, 법인격이 없는 단체는 법인에서 제외하니 주의해야 합니다.

○ 본점 또는 주사무소 범위
본점은 영리법인의 주된 사무소 소재지, 주사무소는 비영리법인의 주된 사무소 소재지를 의미하며, 주된 사무소의 범위는 본점등기 여부를 기준으로 판단하는 것이 아니라 법인의 본점으로서의 주된 기능을 수행하는 장소를 의미하는 것입니다.

건물에서 사내이사 및 이들을 보좌하는 조직인 기획조정실에 파견된 직원 3명이 수행하는 업무는 원고의 경영 점검 등의 감사업무, 신규사업개발을 위한 재무현황 파악 보고, M&A 업무 지원, 경영실적 집계 및 계열사 간 업무 조정, 원고의 신입사원 공채 및 교육 등 원고의 경영 전반에 관한 의사결정에서 가장 중추적이고 필수적인 기획ㆍ조정ㆍ총괄ㆍ재무ㆍ인사ㆍ감사 등으로서 본점 업무 중 일부에 해당한다고 보아야 한다[대법원 2018두32385(2018.04.26.)].
○ 주요 중과대상 사례
사례에서 보시면 아시겠지만 실질적으로 사업의 수행 여부를 보고 있습니다. 따라서 단순히 형식적인 본지점의 사용이라든지 물리적인 요건은 해당하지 아니하고 실질과세의 원칙과 법제정 취지에 비추어 해결해야 할 사항들이 있는 만큼 사실관계 판단이 중요하다 하겠습니다.

① 대도시내 본점의 일부기능을 신축한 건물로 이전

② 과밀억제권역 안에 있던 기존의 본점 또는 주사무소에서 이전

③ 임직원이 상주하면서 기획, 재무, 총무 등의 전반적인 사업을 수행하고 있는 곳(조심 2014지2070, 2015.2.5.)

④ 수도권마케팅본부와 수도권생산본부의 사무실 취득(세정 13407-506, 1667.11.1.)

⑤ 대도시내 설치된 지점인 건설부문의 대표이사가 동시에 전사조직인 법인 이사회의 의장인 경우 지점 업무 외 이사회를 위해 사용하는 부분

⑥ 건축물을 증축한 후 기존 건축물에서 사용하던 본점사무실을 다른 층으로 이전한 경우(증축에 따른 면적 증가분)

⑦ 대도시 내에 본점을 가지고 있던 법인이 대도시 내에 건축물을 신·증축하여 기존 본점을 이전하는 경우

○ 주요 중과제외 사례
사례에서 보시면 아시겠지만 주로 실질적으로 사업의 수행 여부를 보고 있습니다. 따라서 단순히 형식적인 본지점의 사용이라든지 물리적인 요건은 해당하지 아니하고 실질과세의 원칙과 법제정 취지에 비추어 해결해야 할 사항들이 있는 만큼 사실관계 판단이 중요하다 하겠습니다.

① 본사의 조직이나 중추적인 관리기능 없이 단순히 방송프로그램 제작 등의 용도로 사용되고 있다면 본사와 같은 건물 내에 위치하고 있더라도 중과대상으로 보기 어렵다.(지방세운영과-167, 2016.1.15.)

② 처분청이 실제 본점으로 사실입증을 못하는 경우로서 형식적인 사실로 중과세 처분(조심2008지812, 2010.2.4.)

③ 병원 병실의 증축에 따른 취득

④ 분양 또는 임대할 목적으로 신축(조심2002-0289, 2002.6.14.)

⑤ 건축물의 일부분을 본점 사무소로 사용하다 동일 건축물 내에서 면적 증가없이 다른 층으로 옮긴 경우

과밀억제권역 및 대도시 안 취득세 중과 관련 주요 문답


과밀억제권 관련 주요 문답사항 정리

Q. 과밀억제권역 외에 본점 또는 주사무소를 두고 있는 법인이 서울시 등의 과밀억제권역 내에서 사업을 하기 위하여 특수목적법인을 설립하는 경우에 그 신설된 법인이 오피스텔, 상가 등의 일반건축물의 분양사업을 위한 부동산을 취득하는 경우가 있는 데, 이 경우에도 위 지방세법의 규제목적(과밀억제권역으로의 인구유입, 교통혼잡 방지)에 해당되어서 취득세 등의 중과세 대상에 해당되는 것인지 여부?
A. 지방세법 제112조 제3항의 규정에 의거 수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역 안에서 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산(본점 또는 주사무소용 건축물을 신축 또는 증축하는 경우와 그 부속토지에 한한다)을 취득하는 경우 일반 취득세율의 3배를 적용하도록 규정하고 있습니다.

Q. 본사의 조직이나 중추관리기능과는 하등의 관계가 없는 사무소용 건물로 사용하고 있는 경우 이 사무소용 건물이 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산을 취득한 것에 해당되는지 여부?
A. 지방세법시행령 제84조의 2 제3항에서 "대통령령이 정하는 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산"이라 함은 법인의 본점 또는 주사무소의 사무소로 사용하는 부동산과 그 부대시설용부동산(기숙사, 합숙소, 사택, 연수시설, 체육시설 등 복지후생시설과 향토예비군 병기고 및 탄약고를 제외한다)을 말한다고 규정되어 있으므로, 이 경우 사무소용건물의 주요업무, 기능 등이 자세히 적시되지 아니 하였으나, 본사의 조직이나 중추관리기능이 없이 단순히 방송프로그램제작 등의 용도로 사용되고 있다면 주사무소에 해당되지 않는다고 할 것입니다.

Q. 본점은 과밀억제권역 밖에 있으나 서울지점에 외국 무역 상담을 위한 중역실을 설치하여 운영하는 경우 취득세 중과세대상인지 여부?
A. 지점용 부동산은 취득세가 중과세 되지 아니하나 지점으로 사업자등록을 필한 지점에 사실상 본점용 부동산(예: 중역실)으로 사용된 경우라면 그 부분에 대하여는 취득세가 중과세 됩니다.

대도시 내 관련 주요 문답사항 정리

Q. 법인설립 후 5년이 경과한 법인으로서 임대사업을 목적으로 건물을 신축하였고, 부가가치세법상의 지점 사업자등록은 하였지만 임대업무는 본점에서 수행하는 경우 취득세 중과대상에 해당하는지 여부?
A. 지방세법 제138조지방세법시행령 제102조 제2항의 규정에 의하여 대도시내 법인의 지점설치 및 그 지점설치 이후 5년 이내에 취득하는 일체의 부동산에 대한 등기에 대하여 등록면서세를 중과세 하는바, 대도시 내에서 법인설립 후 5년이 경과된 법인이 부동산 임대업을 영위하기 위하여 부동산을 취득·등기한 후 당해 임대용 부동산에 별도의 인적·물적 설비를 갖춘 지점을 설치하지 아니하고 본점에서 임대업무를 수행하는 경우에는 등록면허세 중과세대상에 해당하지 않습니다.

Q. 법인설립 후 7년이 경과한 법인이 다른 법인으로부터 계약, 승계 한 당해 개발사업의 부동산계약(계약금만 지급한 상태에서의 승계)과 관련하여 추후 중도금, 잔금을 지급하고 소유권을 취득하게 될 경우 법인의 과밀억제권역 내 부동산 신규취득에 대한 취득세 중과 여부?
A. 지방세법 제112조 제3항 규정에 의거 법인이 과밀억제권역 안에서 부동산을 신축 또는 증축하여 그 신축·증축(취득)일로부터 5년 이내에 본점 또는 주사무소로 사용하는 경우 취득세가 중과세되는 것이므로 부동산을 승계취득하는 경우에는 취득세 중과세 대상이 아니라 하겠으며, 지방세법 제138조 제1항 및 지방세법시행령 제102조의 규정에 의거 대도시 내에서 법인 또는 지점 등을 설립·설치·전입한 이후 5년 이내에 취득하는 부동산의 등기(지방세법시행령 제101조제1항의 업종 제외)에 대하여는 등록면허세가 중과세되는 것이므로 법인설립 후 7년이 경과한 법인이 취득·등기하는 부동산의 경우 등록면허세가 중과세 되지 않는 것입니다.

Q. 이전할 목적으로 건축물을 취득하고 본점을 이전하였으나 부가가치세 환급을 목적으로 해당 건축물에 지점 사업자등록은 하고 법인 등기부등본 상 본점주소를 변경하지 않은 경우 등록면허세 중과 대상에 해당하는지 여부?
A. 등록면허세 중과세요건인 지점의 설치에 따른 부동산등기에 있어서 지점이라 함은 법인세법, 부가가치세법 또는 소득세법의 규정에 의하여 등록된 사업장으로서 그 명칭 여하를 불문하고 인적·물적 설비를 갖추고 계속하여 법인의 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 말하며, 여기에서 말하는 인적설비란 당해 법인의 지휘·감독 하에 인원이 상주하는 것을 뜻할 뿐이고 그 고용형식이 당해 법인에 직속하는 형태를 요구하는 것은 아니라 할 것이며, 이 경우 건축물에 설치된 지점업무를 위탁받은 법인은 건축물 소유법인의 지휘·감독을 받으면서 건축물에 대한 임차 문의 관련사항과 임대차계약 체결 등 지점업무를 수행하고 있다고 볼 수 있으므로, 건축물에 대한 이전등기 및 소유권보존등기를 각각 대도시 내의 지점설치에 따른 일체의 부동산등기로 보아 등록면허세 등을 중과세한 처분은 적법합니다.

마치면서

앞서 살펴본 대로 대도시 내 법인의 취득에 대한 입법 취지와 실질과세의 원칙 상 그 요건에 해당하는지를 취득 전에 확인하시는 자세가 중요하다고 보입니다. 특히 사실관계요건 확인이 필요할 수 있는 만큼 소명하실 근거를 가지고 사전에 대비하는 것이 절세 비법이자 중과세를 막는 길일 것입니다. 감사합니다.