개정 양도소득세법 D-DAY, ‘21.1.1, ’21.6.1을 기억하라(분양권, 장기보유특별공제 및 세율에 대하여)

BY 김형래   2020-10-05
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1. ‘21.1.1부터는 양도소득세(분양권)와 관련 어떤 사건이 벌어질까?

(1) 분양권이 주택수 계산에 포함

<현행> 양도소득세 계산시 분양권은 주택수 계산에 포함되지 않았다.

<개정> ‘21.1.1 이후 취득하는 분양권에 대해서는 양도소득세 주택 수 계산시 분양권이 포함된다.
* 이 말을 반대해석하면 ‘20.12.31 이전 취득 분양권에 대해서는 양도소득세 주택수 계산시 분양권이 포함되지 않는다.
사례를 통해 살펴보면 다음과 같다.

김씨는 A주택을 2015년에 취득하여 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있다.

1) 김씨가 분양권을 ‘20.12.31 까지 취득하는 경우에 양도소득세제상 김씨의 주택수는? 1주택이다.
2) 김씨가 분양권을 ‘21.1.1 이후 취득하는 경우에 양도소득세제상 김씨의 주택수는? 2주택이다.

(2) 1세대 1주택자가 분양권 취득시 일시적 1세대 2주택와 유사한 특례 적용 예정

1세대 1주택자가 이사 목적 등으로 분양권을 취득하는 경우는 그 실질이 주택을 취득하는 것과 같다고 볼 수 있다. 따라서 1세대 1주택자가 이사 목적 등으로 주택을 취득하는 경우 일시적 1세대 2주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하는 것과 마찬가지로 분양권에 대해서도 일시적 1세대 2주택 특례를 적용할 예정에 있다.
사례를 통해 살펴보면 다음과 같다.

김씨는 A주택을 2015년에 취득하여 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있다.

1) 김씨가 이사 목적 등으로 분양권을 ‘21.1.1 이후 취득하는 경우에 양도소득세제상 김씨의 주택수는? 2주택이다.
2) 김씨는 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있는가?
--> 분양권도 주택에 준하여 일시적 1세대 2주택 특례를 적용할 예정에 있다.
* 소득세법 시행령제155 조【1세대1주택의 특례 】-2020.08.26-
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. ‘21.1.1부터는 양도소득세(장기보유특별공제)와 관련 어떤 사건이 벌어질까?

(1) 1세대 1주택(고가주택) 양도에 대한 장기보유특별공제율 적용시 거주기간 요건이 추가

* ‘21.1.1부터 적용되기 때문에 ’20.12.31까지 1세대 1주택(고가주택)을 양도하는 경우 거주기간 요건 배제(=보유기간 요건만 적용)
장기보유특별공제란 말 그대로 장기보유(3년 이상)하는 것에 대하여 특별한 공제 혜택을 부여하는 것을 말한다.
장기보유특별공제 관련 개정 내용은 다음과 같다.

<현행>
기간(년) 3년~ 4년~ 5년~ 6년~ 7년~ 8년~ 9년~ 10년이상
보유 24 32 40 48 56 64 72 80

<개정>
기간(년) 3년~ 4년~ 5년~ 6년~ 7년~ 8년~ 9년~ 10년이상
보유 12 16 20 24 28 32 36 40
거주 12(8*) 16 20 24 28 32 36 40
합계 24(20*) 32 40 48 56 64 72 80
*다주택자의 경우

기간(년) 3년~ 4년~ 5년~ 6년~ 7년~ 8년~ 9년~ 10년이상
다주택자 6 8 10 12 14 16 18 20~30

보유기간과 거주기간을 구분하여 보유기간 연4% + 거주기간 연4%로 각각 구분하여 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. ‘21.1.1이후 양도분부터 말이다. 즉, 10년 이상 보유한 1세대 1주택(고가주택)에 대하여 ‘20.12.31까지 양도하는 경우 80% 장기보유특별공제를 적용받을 수 있었다면 ’21.1.1부터는 거주기간 요건을 고려하여 전혀 거주하지 않았다면 혜택이 그 절반인 40%로 축소된다고 볼 수 있다.
사례를 통해 살펴보면 다음과 같다.

A씨가 1세대 1주택(고가주택)을 10년 보유했다고 하더라도(양도가액 20억원, 양도차익 10억원 가정) ‘21.1.1 이후부터는 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 고려되기 때문에 세부담이 확연히 달라진다.

1) 10년 거주한 경우 : 세부담: 2,273만원으로 ‘20.12.31까지 양도하는 경우와 차이 없음
2) 2년 거주한 경우 : 세부담: 8,833만원 → 2,273만원으로 6,560만원 증가

3. ‘21.6.1부터는 양도소득세(세율)와 관련 어떤 사건이 벌어질까?

(1) 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 대폭 인상

단기 보유하고 있는 자산에 대한 세율이 가파르게 인상된다. 세율을 구분하기 위해서 확인해야 할 것첫째, 기간이다. 2년 미만은 1년 미만과 2년 미만을 나눠서 봐야 하고 2년 미만이 있다면 2년 이상인 경우 세율이 어떻게 되는지 봐야 한다. 둘째, 자산을 1그룹을 주택과 조합원입주권 2그룹을 분양권으로 보고 각 그룹에서 기간마다 세율이 어떻게 적용되는지 살펴야 한다.

<현행>
구분 현행
주택 외 부동산 주택/입주권 분양권
조정 非조정
보유기간 1년미만 50% 40% 50% 50%
2년미만 40% 기본세율 40%
2년이상 기본세율 기본세율 기본세율

<개정>
구분 개정
주택/입주권 분양권
보유기간 1년미만 70% 70%
2년미만 60% 60%
2년이상 기본세율

2년 미만 단기보유 자산에 대한 세율을 60%~70%로 규정하였다. 단기간 투기수요를 억제하고자 하는 정부의 강력한 정책 의지를 보여준다고 할 수 있다. 주택과 조합원입주권의 경우 2년이 지나면 기본세율이지만 분양권 양도의 경우 ‘21.6.1부터는 2년이 지나도 세율이 60%다.

* 분양권은 앞으로는 2년 이상을 보유한다고 할지라도 조정지역이냐 비조정지역이냐에 상관없이 기본세율을 적용받을 수 없다.

사례를 통해 살펴보면 다음과 같다.

<사례 1> A씨가 ‘21.6.1 이후 주택 또는 조합원입주권을 양도하는 경우(양도차익 5억원, 기본공제 2,500,000원만 적용받는 다고 가정)

1) 1년 미만 보유시
<개정전> 세율 40% 적용, 세부담: 199,000,000원
<개정후> 세율 70% 적용, 세부담: 348,250,000원(149,250,000원 증가)

2) 2년 미만 보유시
<개정전> 기본세율 적용, 세부담: 173,600,000원
<개정후> 세율 60% 적용, 세부담: 298,500,000원(124,900,000원 증가)

3) 2년 이상 보유시
<개정전> 기본세율 적용, 세부담: 173,600,000원
<개정후> 기본세율 적용, 세부담: 173,600,000원(변동 없음)


<사례 2> A씨가 ‘21.6.1 이후 분양권(비조정지역)을 양도하는 경우 (양도차익 5억원, 기본공제 2,500,000원만 적용받는 다고 가정)

1) 1년 미만 보유시
<개정전> 세율 50% 적용, 세부담: 248,750,000원
<개정후> 세율 70% 적용, 세부담: 348,250,000원(99,500,000원 증가)

2) 2년 미만 보유시
<개정전> 세율 40% 적용, 세부담: 199,000,000원
<개정후> 세율 60% 적용, 세부담: 298,500,000원(99,500,000원 증가)

3) 2년 이상 보유시
<개정전> 기본세율 적용, 세부담: 173,600,000원
<개정후> 세율 60% 적용, 세부담: 298,500,000원(124,900,000원 증가)

(2) 조정대상지역 내 주택을 가지고 있는 다주택자에 대한 양도소득세율 인상

제목에서 알 수 있듯이 조정대상지역 내 주택이어야 한다. 비조정대상지역 내에 있는 주택 양도시에는 중과세율을 적용받지 않는다. ‘21.6.1 이후 양도분부터 적용되므로 다주택자인 경우 ’21.5.31까지 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 개정 전 중과세율(10%, 20%)를 적용받는다.

<현행> 다주택자 & 조정대상지역 내 주택 거래 중과세율
- 2주택자: 기본세율 + 10%
- 3주택자 이상: 기본세율 + 20%

<개정> 다주택자& 조정대상지역 내 주택 거래 중과세율
- 2주택자: 기본세율 + 20%
- 3주택자 이상: 기본세율 + 30%

사례를 통해 살펴보면 다음과 같다.

<사례 1> 1세대 2주택자인 A씨가 조정대상지역에 있는 주택을 ‘21.6.1 이후 양도하는 경우 (양도차익 5억원, 기본공제 2,500,000원만 적용받는 다고 가정, 과세표준 497,500,000원)

<개정전>(21‘5.31까지 양도) 세율 50%(40%+10%), 세부담: 223,350,000원
<개정후> 세율 60%(40%+20%) 적용, 세부담: 273,100,000원(49,750,000원 증가)

<사례 2> 1세대 3주택자인 A씨가 조정대상지역에 있는 주택을 ‘21.6.1 이후 양도하는 경우 (양도차익 5억원, 기본공제 2,500,000원만 적용받는 다고 가정)

<개정전>(21‘5.31까지 양도) 세율 60%(40%+20%) 적용, 세부담: 273,100,000원
<개정후> 세율 70% 적용(40%+30%) , 세부담: 322,850,000원(49,750,000원 증가)