다주택자에 대한 취득세 중과세분석과 향후과제 Ⅱ

BY 전동흔   2020-09-07
조회 137 5

2. 다주택 취득세 중과세 요건의 쟁점 분석

(2) 법인의 다주택 취득에 따른 중과세 요건

(가) 법인의 범위
지방세법상 법인의 범위에 대하여 국세와는 달리 일반적 규정이 없다. 그러므로 통상 지방세법상 법인이라고 하는 경우에는 법인격이 수반된 법인은 의미하기 때문에 법인설립등기가 된 법인을 의미한다. 따라서 대도시내 신설법인에 대한 중과세를 적용함에 있어서 법인의 범위는 법인설립등기가 된 법인만을 의미하게 된다. 그러나 균등분 주민세(법인분)을 과세할 경우에는 법인격없는 단체에 대하여도 법인으로 보아 과세한다. 그리고 다주택 중과세대상인 취득의 주체와 관련하여 법인의 범위는 국세기본법(지법§13①,②)등을 준용하고 있어서 법인설립등기를 한 법인이외 법인격없는 단체와 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 아니한 외국법인도 포함하는 점이 차이점이다.

(나) 법인의 다주택 중과세 요건
① (유상승계취득하는 경우) 지방세법(§13의2①)상 법인이 주택을 유상승계 취득하는 경우에는 표준세율(4%)로 하여 해당 세율에 중과기준세율(2%)의 4배를 합산한 세율인 12%를 중과세 세율로 하게 된다. 따라서 법인이 주택을 매매, 교환 등 유상거래 원인으로 취득시 적용대상으로 하기 때문에 원칙적으로 신축 등 원시 취득하는 경우 적용대상이 아닌 것이다. 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.
② (조정대상지역내 주택무상취득시 중과세율 특례) ①조정대상지역내 주택일 것+ 주택공시가격(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말함) 3억원이상 일 것 + 무상취득원인(합병, 증여 등)으로 취득하는 경우에는 12%[표준세율(4%)+ 2%×4배(12%)]의 세율을 적용한다.(지령§28의6①) 따라서 모든 주택을 무상으로 취득하는 경우를 의미하지 아니하고 조정대상지역내 주택공시가격 3억원이상인 주택을 무상으로 취득하게 되면 법인이라도 다주택 중과세 대상에 해당하는 것이다.
여기서 조정대상지역의 범위는 조정대상지역 지정[국토교통부공고 제2020-828호, 2020. 6. 19.,시행]에 따른다. 조정대상지역의 범위와 대도시인 수도권 과밀억제권역과는 그 범위가 차이가 있으며 조정대상지역이 대전, 세종특별자치시, 수도권외 지역 등을 포함하고 있기 때문에 과밀억제권역보다 그 범위가 훨씬 광범위하다.

(쟁점) 조정대상지역내에서 법인이 주택을 신탁해제로 취득하는 경우에도 12%의 중과세 세율이 적용되는 것인지 여부? 주택을 신탁해제로 취득하는 경우가 무상승계취득에 해당하는 지 여부가 선행적으로 판단하여야 하는 것이므로 신탁으로 위탁자의 주택을 수탁자에게 이전하거나 신탁해제를 통하여 수탁자가 위탁자에게 이전하는 경우에는 그 댓가없이 이전하는 것이므로 무상승계취득에 해당한다.(대법원 2015두60853, 2017.6.15.참조) 그런데 지방세법(§9③ 각호)의 규정에 의거 신탁을 하거나 신탁해제로 취득하는 경우에는 취득세를 비과세하고 있다. 따라서 신탁해제로 주택을 취득하는 경우에는 취득세 비과세 규정이 적용되기 때문에 다주택자 중과세 적용대상에 해당되지 아니하는 것이다.

(다) 대도시 신설법인의 다주택 중과세
지방세법(§13②)규정에 의거 대도시내 신설법인이 법인설립후 5년이내 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함)을 취득하는 경우의 취득세는 표준세율(원시취득 2.8%, 유상승계취득 4%, 무상승계취득 3.5%)의 3배에서 중과기준세율(2%)의 2배(4%)를 뺀 세율을 적용하나, 신설법인이 주택을 취득하는 경우에는 표준세율(4%)+ 8% 세율을 가산한 중과세율(12%)을 적용한다. 이 경우 취득의 취득 원인이 매매, 증여 등 승계취득의 경우 12%의 세율을 적용하게 된다.

(쟁점) 대도시내 신설법인이 주택의 신축 등 원시취득하는 경우에도 12%의 중과세 세율이 적용되는 것인지 여부? 지방세법(§13②) 본문규정에 의거 대도시내 신설법인이 법인설립후 5년이내 부동산(주택)을 취득하는 경우에는 『제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율』을 적용한다라고 규정하고 있어서 대도시내 신설법인이 주택을 원시취득을 하는 경우라도 원칙적으로 12%의 중과세 세율을 적용하게 되는 것이다. 그러나 지방세법(§13②단서)규정에 의거 ①「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역에 설치가 불가피하다고 인정되는 "대도시 중과 제외 업종(예: 주택건설사업, 재개발·재건축정비사업, 주택임대사업 등)"에 직접 사용할 목적으로 주택을 신축 취득하는 경우와 ②「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지(예: 서울 금천구 가산디지털산업단지 등)는 대도시내에 해당되지 아니하기 때문에 신축 등 원시취득을 하는 경우라도 취득세중과세세율(12%)이 아닌 표준세율(2.8%)을 적용하게 된다.

[표1] 대도시내 신설법인의 다주택 취득시 중과세
구분기존법인
(대도시외 법인)
신설법인
중과세제외업종산업단지내대도시내
원시취득2.8%(중과제외)2.8%2.8%①4.4%
무상승계취득조정대상지역12%⑥*12%*12%②12%
조정대상지역 외3.5%(중과제외)3.5%3.5%③3.5%
유상승계취득12%⑦*12%*12%④12%
사치성 재산(별장,고급주택)20%20%20%⑤20%
①의 경우 지방세법(§13②) 본문 규정에 의거 4.4%[표준세율(2,8%)×3배-4%] 중과세됨
②의 경우 지방세법(§13의3②) 본문 규정에 의거 12%[표준세율(4%)+2%×4배] 중과세됨
③의 경우 조정대상지역외 지역은 대도시외 지역에 해당되어 중과세 배제됨(§13의3②참조)
④의 경우 지방세법(§13②) 본문 괄호 규정에 의거 12%[표준세율(4%)+2%×4배] 중과세됨
⑤의 경우 지방세법(§13의2③) 규정에 의거 20%[표준세율(12%)+2%×4배] 중과세됨


(라) 사치성재산과 다주택 중과세
지방세법(§13의2 ③)의 규정에서 동조 제1항(유상승계취득) 또는 제2항(무상승계취득)과 제13조제5항(별장,고급주택)이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조제5항에도 불구하고 제1항 각 호의 세율(8%,12%) 및 제2항의 세율(12%)에 중과기준세율(2%)의 4배(8%)를 합한 세율(20%)을 적용한다러고 규정하고 있으며 지방세법(§16⑥ 2호)규정에서는 제1항 제3호(사치성재산)와 제13조의2 제1항(유상취득8,12%)) 또는 같은 조 제2항(무상취득 12%)이 동시에 적용되는 경우에는 제13조의2제3항의 세율(8%, 12% +8%)을 적용하여 추징하도록 규정하고 있다. 따라서 법인이 취득하는 주택이 사치성재산(별장과 고급주택)의 중과세세율과 다주택에 대한 중과세 세율이 동시에 적용되는 경우에는 다주택 중과세 세율(12%)에 추가로 2%×4배(8%)를 합산세율을 20%를 적용하게 되는 것이다. 예를 들면 A법인이 서울 영등포구 소재 1주택 보유한 상태에서 추가적으로 서울시 강남구소재 50억원 고급주택(아파트)를 매매로 취득하는 경우 취득세 세부담은 다음과 같이 변경된다.

종전 변경
50억원×(3% + 8%) = 550,000천원 50억원×(12% + 8%) = 1,000,000천원(4억5천만원↑)

또한 법인이 취득한 주택이 취득후 5년이내 별장 등 사치성재산이 된 경우에도 지방세법(§16⑥ 2호)규정에 따라 20%의 세율을 적용하게 되어 추가 8%의 세율을 추징하게 된다.
(마) 감면대상주택과 다주택 중과세
법인이 유상승계취득하거나 조정대상지역내에서 무상으로 취득하는 주택에 대하여는 다주택 중과세 12%의 세율이 적용되나 감면법인(재개발주택조합 등)이 취득하는 경우에 걈면율(예:50%)을 적용되는지 아니면 다주택 중과세 세율이 적용되는지 여부가 쟁점이다. 지특법(§74⑤)의 규정에 의거 ①재개발사업시행자가 재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 50%를 경감하고 ② 재개발사업의 시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택에 대해서는 취득세의 50%를 경감하도록 규정하고 있다.

첫째, 재개발사업시행자(재개발주택조합 등)가 대지조성을 위하여 멸실할 목적으로 기존의 주택을 취득하게 되는 경우에는 법인이 다주택 중과세 적용대상에 해당되지 아니한다. 왜냐하면 지방세법시행령(§28의2 제8호 나목)의 규정에 의거 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제8호에 따른 사업시행자가 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택에 대하여는 유상승계취득하더라도 중과세 적용대상에 해당되지 아니한다라고 규정하고 있기 때문이다. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 그러하지 아니하다.

둘째, 재개발사업시행자(재개발주택조합 등)가 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택(체비지 등)하는 경우에는 원칙적으로 원시취득으로 취득하게 되는 것이므로 다주택 중과세 관련 지방세법(§13의2, §13의3)규정이 적용되지 아니한다. 왜냐하면 다주택 중과세관련 규정은 주택을 유상승계취득하거나 무상승계취득을 하는 경우에 적용되기 때문에 신축 등 원시취득을 하는 경우에는 중과세 적용대상에 해당되지 아니하고 감면규정만 적용된다.
또한, 지방세법(§7⑧)의 규정에서 주택조합과 재건축조합 및 소규모재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 의제하는 것이므로 법인인 조합 등이 취득한 것이 아니라 조합원인 개인을 기준으로 주택취득 여부를 판단하여야 한다.
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