다주택자에 대한 취득세 중과세분석과 향후과제 Ⅰ

BY 전동흔   2020-09-03
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1. 개요

  정부는 2020년 6월 17일에 주택시장 안정을 위한 관리방안, 7월 10일에 주택시장 안정 보완대책을 발표하면서 투기수요 근절, 실수요자 보호라는 원칙 아래 주택시장 과열 요인을 차단하고, 기존 대책의 후속조치를 차질 없이 추진하기 위하여 취득세 등에 대한 수요억제대책을 마련하여 시행하게 되었다. 주된 내용은 서민‧실수요자의 부담 경감, 실수요자를 위한 주택공급 확대, 다주택자‧단기 거래에 대한 부동산 세제 강화, 등록임대사업 제도 보완을 추진하기로 하였다.
그 중 다주택자에 대한 부동산 세제강화정책의 일환으로 추진된 지방세법 개정 주요내용은 첫째, 다주택자‧법인 등에 대한 취득세율 인상하고 둘째, 그 밖에 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율 인상과 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상을 반영하여 양도소득분 지방소득세를 개정한 것이다. 여기서는 다주택자‧법인 등에 대한 취득세 중과세에 대한 쟁점을 분석하고 입법취지에 맞게 제도적인 정착을 위한 향후 과제를 모색하고자 한다.

2. 다주택 취득세 중과세 요건의 쟁점 분석

(1) 개념의 정리

(가) 주택의 범위
지방세법(§13의2①)에 의거 다주택자의 중과세 적용대상인 주택의 범위는 지방세법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 의미하기 때문에 사실상 주택을 기준으로 하는 것이 아니라 공부상 용도가 주택이면서 사실상 주거용으로 사용하는 주택을 의미하며
*「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말함)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다.
건축물대장상 용도가 주택이 아닌 경우는 다주택 중과적용대상에서 배제된다. 이는 재산세 과세대상인 주택은 사실상 주택을 말하기 때문에 주거용 오피스텔 등도 포함하는 것이지만 취득세 다주택 중과세 대상인 주택과는 차이가 있다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 보는 것이므로 주택을 공유하거나 건물과 부속토지를 각각 따로 소유·취득하더라도 주택 취득으로 의제하게 된다.
그런데 1세대의 주택 수를 계산할 경우 주택의 범위에는 『신탁재산인 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 주거용 오피스텔』의 수를 포함하여 주택의 수를 계산하는 것이기 때문에 주택취득에 따른 다주택 중과세 대상으로서 주택의 범위와는 구분하여야 한다. 또한 건축법(§2① 제1호)상 주택의 범위는 단독주택(단독주택,다중주택,다가구주택)과 공동주택(아파트,연립주택,다세대주택)이 이에 해당되며 건축법상 주택과 준주택(기숙사,다중생활시설,노인복지시설,오피스텔)으로 구분하고 있다.

(쟁점) 건축법시행령 [별표1] 용도별 건축물 종류에서는 『기숙사』의 경우 공동주택로 분류하면서 준주택에도 포함되어 다주택자 중과세 대상 주택으로 볼 것인지? 이에 대하여 보면, 첫째, 기숙사는 공동주택과 구조나 사용형태가 유사하지만 기숙사는 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50% 이상인 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함)이기 때문에 개별적 취사시설을 구비한 공동주택과는 구조상 차이가 있다.
[ *건축법시행령 [별표1] 용도별건축물의 종류. 2 라목 참조]
둘째, 엄격해석의 법리상 지방세법(§13의2①)상 다주택 중과세 대상주택의 범위는 건축법(§2①제1호)에 따른 주택을 말하는 것이기 때문에 기숙사는 공동주택에 해당되지 아니하여 중과세 대상인 주택으로 포함되지 아니한다고 할 것이다.

(쟁점) (쟁점) 준주택인 오피스텔을 취득하여 『주거용 오피스텔』로 사용하는 경우 다주택 중과세대상으로 볼수 있는지? 이에 대하여 보면, 첫째, 취득세 납세의무성립은 취득일 기준으로 다주택 중과세 성립여부를 판단하는 것이므로 오피스텔은 취득당시 준주택이기 때문에 주택에서 원천적으로 배제되고 매매시에는 취득세 세율(4%)도 적용되어 중과세대상이 되지 아니한다. 둘째, 오피스텔 취득후 주거용 오피스텔로 전환한다고 하더라도 중과세 대상인 주택의 범위는 지방세법(§13의2①)상 건축물대장등 공부상 용도가 주택이고 사실상 주택으로 사용하는 경우에 그 주택에 대하여 중과세하는 것이므로 오피스텔의 경우 원천적으로 공부상 주택이 아닌 이상 중과세 적용대상에 해당되지 아니한다. 셋째, 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 오피스텔을 취득하는 경우 그 오피스텔을 주택으로 보아 중과세하는 것인지를 판단하는 것이기 때문에 설령 주거용 오피스텔을 취득한다고 하더라도 그 취득하는 오피스텔은 중과세 적용대상이 아닌 것이다. 다만, 1세대가 1개의 오피스텔을 취득후 주거용 오피스텔로 전환한 다음 아파트 등 주택을 취득하는 경우에는 새로이 취득하는 주택은 중과세 대상에 해당하는 것이다. 왜냐하면 지방세법(§13의3 제4호)상의 규정에 의거 『지방세법 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔(사실상 주거용 오피스텔)은 해당 오피스텔을 소유한 자의 『세대별 소유 주택 수에 가산』 하도록 규정하고 있기 때문이다.

1세대 1주택 상태→ 주거용 오피스텔 추가 취득시 1세대 1주거용오피스텔 상태→ 1주택 추가취득시
①주거용오피스텔 취득시 : 중과세 대상 배제 ①주택 취득시 : 중과세 대상
②4%의 취득세 세율 적용 ②8%의 취득세 중과세율적용(조정대상지역)

(나) 주택의 수
주택의 수를 판단하는 기준은 주택법(§2제1호)상에서 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물(전부 또는 일부) 및 그 부속토지를 기준으로 판단하는 것이므로 원칙적으로 각 세대가 소유하는 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조이어야 하는 것이다. 따라서 주택의 수를 계산하는 기준은 주택으로서 실물을 기준으로 판단하는 것이다. 그런데 지방세법(§13의2)상 다주택에 대한 중과세 세율을 적용함에 있어서 주택의 수를 판단할 경우 ①수탁자명의의 신탁재산(주택)은 위탁자 주택으로 보아 계산하며, ②조합원입주권, ③주택분양권, ④주거용 오피스텔은 다주택 중과세를 적용할 경우 주택의 수에 포함하는 것이기 때문에 차이가 있는 것이다. 예를 들면 A(개인)이 서울시 강남구소재 오피스텔(주거용 임대)을 소유하고 있으면서 아파트(20억원)를 매매로 취득하는 경우 주택의 수와 중과세 부담액은 다음과 같이 변화하게 된다.

종전 변경
- 1주택 취득 의제
- 20억원 × 3% = 60,000천원
- 조정대상 지역내 1세대 2주택 취득의제
- 20억원×(4% + 4%) = 160,000천원(1억원↑)

다주택 중과세를 적용할 때 세대별 소유 주택수의 범위에 가산하여 계산하는 경우 주택의 범위를 세부적으로 보면 다음과 같다. (1) (위탁자주택) 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산.
(2) (조합원입주권) 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산
(3) (주택분양권) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 "부동산에 대한 공급계약"을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산.
(4) (주거용오피스텔) 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산.
(다) 주택 수의 계산방법
지방세법시행령(지령§28의4)에서는 1세대가 주택 유상승계 취득시 다주택에 대한 취득세 중과세 적용기준이 되는 1세대가 소유하고 있는 주택수의 계산 방법은 별도로 정하고 있다. 이 경우 주택의 수를 계산할 경우 주택의 범위는 1세대의 주택 수는 주택 취득일(잔금지급일) 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 주거용 오피스텔의 수를 말한다. 그리고 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다.

이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. 이는 주택분양권 등을 취득하더라도 실물 부동산인 주택을 취득하지 아니하였기 때문에 중과세 대상이 아니며 그 주택분양권 등에 기하여 주택을 취득할 때 중과세 되는 것이다. 따라서 주택분양권을 전매하는 경우에는 중과세되지 아니한다.
또한 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 각각 세대원이 주택의 수를 계산하는 것이 아니라 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 보지만 1세대가 아닌 경우에는 각각 1주택을 취득한 것으로 보게 된다. 그리고 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 그 중 다음의 순서에 따라 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자를 판정한다. 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 지분변경일이 아니라 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 의제하게 된다.
그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람 → 나이가 가장 많은 사람
주택의 수에서 제외되는 주택의 범위는 다주택자에 대한 취득세 중과세를 적용함에 있어서 주택의 수를 계산하는 경우 다음에 해당하는 주택은 주택의 수에서 제외한다. (1) 아래에 해당하는 주택 ① 주택공시가격주택 1억원 이하인 주택 주택 ② 노인복지주택ㆍ공공지원민간임대주택ㆍ가정어린이집 및 사원 임대용 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택 ③ 국가등록문화재에 해당하는 주택 ④ 주택조합 등의 멸실 목적으로 취득하는 주택 및 주택시공자의 미분양 주택. 다만, 미분양 주택의 경우에는 그 주택의 취득일부터 3년 이내의 기간으로 한정. ⑤ 농어촌주택으로서 (지령§28② 제2호 요건 충족 주택) (2) 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외. (3) 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔 (4) 주택 수 산정일 주택공시가격(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말함)이 1억원 이하인 오피스텔
(라) 주택유상거래시 중과세 배제주택의 범위
법인이나 개인이 주택유상거래로 취득하는 아래의 주택에 대하여 다주택자에 해당하는 경우라도 중과세대상주택에서 제외한다.(지령§28의2) 이는 법인이나 개인이 취득하는 주택이 아래와 같은 경우 중과세대상이 되는 주택에서 제외한다는 의미이지 주택의 수를 계산할 경우에 주택의 수 계산대상 주택과는 차이가 있는 것이다. (1) 주택공시가격 1억원 이하인 주택. (지분이나 부속토지만을 취득한 경우 전체 주택공시가격) 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외. (2) 공공주택사업자의 공공매입임대주택으로 공급(신축 또는 개축하여 공급 포함) 하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공매입임대주택으로 공급하지 않거나 공공매입임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외. (3) 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외. (4) 「문화재보호법」 제53조제1항에 따른 국가등록문화재에 해당하는 주택 (5) 임대사업자가 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외. (6) 가정어린이집 으로 운영하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다. (7) 주택도시기금 과 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산투자회사 또는 한국자산관리공사가 출자하여 설립한 부동산투자회사 가 취득하는 주택으로서 다음 요건을 모두 갖춘 주택 (가) 해당 주택의 매도자가 거주하고 있는 주택으로서 해당 주택 외에 매도자가 속한 세대가 보유하고 있는 주택이 없을 것 (나) 매도자로부터 취득한 주택을 5년 이상 매도자에게 임대하고 임대기간 종료 후에 그 주택을 재매입할 수 있는 권리를 매도자에게 부여할 것 (다) 주택공시가격 5억원 이하인 주택일 것(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택공시가격을 말함) (8) 다음에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외. (가) 공공기관 또는 지방공기업이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업을 위하여 취득하는 주택 (나) 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제8호에 따른 사업시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제5호에 따른 사업시행자, 「주택법」 제2조제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 (9) 주택의 시공자(「주택법」 제33조제2항에 따른 시공자 및 「건축법」 제2조제16호에 따른 공사시공자를 말함)가 다음에 해당하는 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택 (「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 취득일 현재까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말함). 다만, 아래 (가)목의 자로부터 취득한 주택으로서 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 경우는 제외. (가) 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자 (나) 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자 (10) 다음에 해당하는 자가 저당권의 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택. 다만, 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 처분하지 않은 경우는 제외. (가) 「농업협동조합법」에 따라 설립된 조합 (나) 「산림조합법」에 따라 설립된 산림조합 및 그 중앙회 (다) 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행 (라) 「새마을금고법」에 따라 설립된 새마을금고 및 그 중앙회 (마) 「수산업협동조합법」에 따라 설립된 조합 (바) 「신용협동조합법」에 따라 설립된 신용협동조합 및 그 중앙회 (사) 「은행법」에 따른 은행 (11) 지법 제28조제2항에 따른 농어촌주택 (12) 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택 으로서 1구의 건축물의 연면적(전용면적)이 60제곱미터 이하인 공동주택. 다만, 다음에 해당하는 주택은 제외. (가) 취득하는 자가 개인인 경우로서 「지기령」 제2조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계인 사람에게 제공하는 주택 (나) 취득하는 자가 법인인 경우로서 「지기법」 제46조제2호에 따른 과점주주에게 제공하는 주택 (다) 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 주택