2020.8.12. 이후 달라지는 취득세의 모든 것!!

BY 변종화   2020-08-27
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1. 취득세율 (일반 매매의 경우)

단, 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 입증 되는 경우에는 종전의 규정을 적용한다.
(적용시기) 2020.8.12. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 시행 한다.

2. 증여 시 취득세율 강화

조정대상지역 내에 공시가격 3억원 이상 주택을 증여한 경우 증여를 받은 자가 내는 증여 취득세율이 현행 3.5%에서 12%로 강화된다. 그 외 주택의 경우에는 현행 3.5% 세율 이 적용된다. 그리고, 투기수요와 관계없는 1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 3.5%가 적용된다.

3. 법인 전환 시 취득세 감면 제외(지특법 57조의2 4항)

개인에서 법인으로 전환시 취득세 감면혜택(75%)대상에서 부동산 매매⋅임대업 법인은 제외 시켰다. 시행일은 2020년8월12일 이후 사업용 고정자산을 취득하는 경우부터 적용한다.

4. 취득세 주택 수 계산(지방령 28조의3)

주택 수 산정시 전국의 모든 주택의 주택수를 의미한다. 취득세는 세대별 주택 수에 따라 부 과한다. (1) 1세대란? 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 구성된 세대 (2) 30세 미만 미혼 자녀 :
- 일정소득이 있고 독립된 생계를 유지하는 경우 별도 세대 인정한다.
- 국민기초생활보장법 중위소득의 100분의 40이상 소득
(`20년 1인 가구 월 175만원 X 40% = 월 70만원)
(3) 취득일 현재 65세이상 부모 동거봉양 하기 위해 합가하는 경우는 별도 세대로 본다. (4) 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 다른 가족의 주소로 신고한 경우는 별도세대로 본다.

5. 일시적 1세대 2주택인 경우 취득세는?

(1) 일정기간내 종전주택(조합원입주권, 주택분양권 및 주거용오피스텔 포함) 처분하는 조건으로 1주택 취득세율(1~3%)를 적용한다. (2) 종전주택 처분기한
원칙 : 3년
예외 : 종전 주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 경우 1년 이내 처분해야 한다. 미 처분시 추징 됨.(거주는 안해도 됨)
(3) 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당. 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.

6. 타의 주택 수 계산

(1) 주택분양권, 조합원입주권 주택 수에 포함한다.
2020.8.12.이후 취득하는 분 부터 주택 수 포함 한다.
2020.8.11.이전 매매계약 체결한 경우는 주택 수 제외한다.
(2) 부부공동소유 주택은 1주택으로 본다.
(3) 동일세대가 아닌 자와 지분 소유는 지분을 1주택으로 본다. (4) 신탁주택도 위탁자의 주택 수에 포함한다. (5) 65세 이상 부모 동거봉양 하기 위해 합가하는 경우는 별도 세대로 본다.

7. 상속주택 등의 경우(지방령 28조의4 5항)

상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 주택 수 계산시 제외한다.
(단, 2020.8.11. 이전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔에 대해서는  제28조의4 제5항 제3호의 개정규정에도 불구하고 2020.8.12.이후 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외 한다.)
1. 공동상속주택의 경우 :
- 상속지분이 가장 큰상속인의 소유 주택으로 본다.
- 소유지분이 동일한 경우(다음 순서로)
1) 당해 주택에 거주하는 사람
2) 최연장자
-> 즉, 소수지분자는 취득세 주택 수에 포함하지 않는다.

2. 미등기 상속 주택 또는 오피스텔 등:
미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다.

8. 오피스텔의 주택수 계산(지방령 28조의4)

(1) 오피스텔 분양권 : 주택 수에 포함하지 않는다. (2) 오피스텔 취득 시 중과 여부 : 오피스텔 취득시점에서는 주거용 오피스텔이라도 취득당시는 주거용, 상업용이 확정되지 않으므로 건축물대장용도대로 4% 취득세율이 적용된다. (3) 오피스텔 보유 시 주택 수 포함 여부 : 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함된다.
(3.은 법 시행(`20.8.12.) 이후 신규 취득 분 부터 주택 수 포함 적용한다.
2020.8.11.이전에 매매계약(분양계약)을 체결한 경우는 주택 수 제외한다.)
(4) 주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔은 주택 수 제외.

9. 취득세 중과제외되는 주택 요약

다음은 취득세 주택 수 산정할 때 제외하고 해당 주택을 양도할 때 취득세 중과세 제외한다.

<취득세 주택 수 및 중과세 제외 대상(지방령 28조의2, 28조의4)>
번호 구분 주택 수 제외 중과 제외
1 시가표준액 1억원 이하인 주택(정비구역 등은 제외) O O
2 공공주택사업자(지방공사, LH 등)의 공공임대주택 O O
3 노인복지주택 O O
4 국가등록문화재주택 O O
5 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위한 주택 O O
6 장기가정어린이집 O O
7 주택도시기금 리츠가 환매조건부로 취득하는 주택 O O
8 재개발사업 부지확보를 위해 멸실목적으로 취득하는 주택 O O
9 주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택 O O
10 저당권 실행으로 취득한 주택 O O
11 사원용 주택 O O
12 농어촌 주택 O O