종합부동산세 인상안에 따른 주택의 부담부증여 검토 사례

BY 강민   2020-07-30
조회 782 18

정부의 잇따른 부동산 정책에 따라 다주택자들의 종합부동산세 부담액이 급격하게 높아짐에 따라 종합부동산세를 줄이기 위한 고민도 깊어지고 있습니다.

인별로 과세되는 종합부동산세를 줄이기 위해서는 일부 주택을 팔거나 증여하여 개인이 보유하는 주택 수를 낮추는 방식으로 대응 할 수밖에 없어, 특히 자녀 등에게 주택을 증여하여 종합부동산세를 낮추면서 자녀 등에게 재산을 이전하는 방법에 관한 문의가 많아지고 있습니다.

이에 최근에 발표된 정부의 부동산정책 중 종합부동산에 관한 내용과 자녀 등에게 주택을 부담부증여를 통해 이전하는 경우 유의해야 할 사항에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

1. 20.7.10. 부동산대책과 종합부동산세

정부에서 다주택을 보유한 개인에 대한 종합부동산세율 등을 아래와 같이 인상하는 내용의 정책을 20년 7월에 발표하여, 곧 해당 정책이 국회를 통과하여 시행될 것으로 보입니다.
공시가격의 현실화율 또한 증가될 것으로 보여 고가주택을 다수 보유하고 있는 개인들의 종합부동산세 부담이 급격히 상승할 것으로 예상되고 있습니다.
* 해당 정책은 추후 국회 등을 거치며 수정 될 수 있음

종부세 세율 인상(안)
시 가
(다주택자 기준)
과 표 2주택 이하
(조정대상지역 2주택 제외, %)
3주택이상
+ 조정대상지역 2주택(%)
현행 12.16 현행 12.16 개정
8~12.2억 3억 이하 0.5 0.6 0.6 0.8 1.2
12.2~15.4억 3~6억 0.7 0.8 0.9 1.2 1.6
15.4~23.3억 6∼12억 1.0 1.2 1.3 1.6 2.2
23.3~69억 12∼50억 1.4 1.6 1.8 2.0 3.6
69~123.5억 50∼94억 2.0 2.2 2.5 3.0 5.0
123.5억 초과 94억 초과 2.7 3.0 3.2 4.0 6.0
*1)주택을 신탁사에 신탁하는 경우 종합부동산세 등 납세자를 수탁사(신탁사)에서 원소유자(위탁자)로 변경될 예정
*2)주택을 보유한 법인의 경우 종합부동산세 계산 시 기본공제 6억원이 적용되지 않고 6%단일세율이 적용되어 부과될 예정

2. 종합부동산세를 줄이기 위한 주택의 이전방식의 검토

위 부동산 정책에 따라 다주택자들의 종합부동산세 부담이 가중될 것으로 보입니다.
많은 다주택자들이 주택 수를 줄이거나 지분을 나눔으로써 종합부동산세를 낮추는 방법을 고민하고 있을 텐데요, 주택의 이전 방식은 크게 아래와 같이 양도, 증여 및 상속으로 구분됩니다.

구분 내용 비고
양도 주택을 타인에게 매각하는 것으로 양도자가 양도차익에 대해 양도세 등을 부담하게 됨 - 자녀 등에게 주택을 양도할 경우 반드시 자녀 등으로부터 매각대금을 수취해야 하고, 해당 자금에 대한 자금출처 증빙이 필요 함
증여 주택을 무상으로 이전하는 것으로 해당 주택을 받는 자가 증여세 등을 부담하게 됨 - 증여하는 주택에 담보된 채무를 승계 받는 경우 부담부증여로 양도세와 증여세로 나누어져 부담하게 됨
- 상속·증여의 경우 해당 주택의 평가는 시가(유사매매사례가액 등 또는 감정평가액)→기준시가 순서가 일반적 임
상속 주택 보유자가 사망함에 따라 무상으로 주택이 이전되는 것으로 상속인등이 상속세 등을 부담하게 됨

위 주택 이전 방식 중 다주택자들이 자녀 등에게 주택을 이전하는 경우 양도와 (부담부)증여의 비교를 통해 세금이 낮은 방식을 검토해야 하는데, 대부분의 경우 자녀 등이 보유한 현금이 없어 양도의 방식을 적용하기 힘들고, 부담부증여가 세금 부담이 낮은 경우가 많아 부담부증여를 통해 주택의 이전이 많이 발생합니다.

3. 자녀 등에게 주택을 부담부증여 할 경우 유의사항

위에서 언급한 대로 주택을 자녀 등에게 부담부증여하는 경우 ’해당 주택의 가액 중 일부(채무승계액)는 양도세로 나머지는 증여세로 안분해서 부과되어 각각의 낮은 (양도세, 증여세)세율을 적용‘ 받게 되어 일반적인 증여보다 낮은 세금으로 주택 등을 이전 할 수 있습니다. 다만 자녀 등에게 주택을 부담부증여를 할 때에는 아래의 내용을 유의해야 합니다.
 

(1) 자녀 등의 승계채무의 상환 능력

부담부증여란 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우를 말합니다.
주택을 자녀 등에게 부담부증여하는 경우 ‘담보된 채무는 대부분 주택담보대출이거나 전세보증금’으로 금융회사의 채무확인서, 전세계약서 및 자금거래내역 등 증빙에 의해 객관적으로 인정되는 경우에만 부담부증여를 인정합니다. ( 상속세및증여세법 제47조 ③)
* 최근 정부의 부동산대책으로 인해 금융회사에서 자녀 등 명의로 대출승계가 가능한지 여부를 확인할 필요가 있음

또한 자녀 등이 실질적으로 채무를 부담할 수 있는 경제적 능력이 있어야 실제로 부담부증여가 된 것으로 보고 있습니다.
국세청에서는 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무에 대해 전산에 입력하여 매년 검증을 하고 있어 미성년자 등의 승계채무액에 대해서는 자녀 등 수증자의 채무상환 능력을 확인할 필요가 있습니다.
 

(2) 부담부증여 주택의 평가

부담부증여 주택의 평가액에 대해 증여세가 부과되므로 해당 주택의 평가액이 얼마인지가 중요합니다. 일반적으로 주택의 상증세법 상 평가는 일반적으로 ① 시가(유사매매사례가액 및 감정평가액) ② 보충적평가(기준시가) 순서에 의해 평가액이 정해지게 됩니다. ( 상속세및증여세법 제60조)

구분 내용
시가 (1)유사매매사례가액
공동주택 등의 경우 평가기간* 중 ‘동일 단지 내 주거전용면적이 증여 주택과의 차이가 5% 이내이고 공동주택공시가격 차이가 5% 이내인 유사한 주택의 주택매매사례가액(국토부 실거래가 조회) 등’을 의미 함 ( 상속세및증여세법시행령 제49조 ④)
*평가기간 : 평가기준일(등기부 상 증여접수일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간

(2)감정평가액
위 유사매매사례가액이 있음에도 불구하고 감정평가를 통해 주택평가를 하는 경우 해당 감정가액을 우선 적용함 ( 상속세및증여세법시행령 제49조 ② 단서)
*기준시가 10억 이하 주택의 경우 1개 감정평가를 받아야 하고 10억을 초과하는 경우 2개 감정평가를 받아 평균액을 적용함
상증법 상 보충적평가 국토부에서 공시하는 개별(단독)주택가격 및 공동주택가격 등 (기준시가)

따라서 주택을 자녀 등에게 부담부증여 할 때에 우선 평가기간(등기부 상 증여접수일 전 6개월부터 증여접수일로부터 3개월까지의 기간)의 유사매매사례가액을 확인 후 감정평가를 통해 감정가액을 적용할지 여부를 결정해야 합니다.

그리고 평가기간 중 유사매매사례가액이 없어 공시된 공동주택가격 등으로 부담부증여를 하는 경우, 과세관청에서 공시되지 않은 유사매매사례가액등을 적용하여 증여세 등을 부과할 수 있으므로 주택의 시가와 기준시가 차이가 큰 경우 유의할 필요가 있습니다.
 

(3) 자녀 등에게 주택을 부담부증여 한 후 사후관리

자녀 등이 부담부증여로 고가주택을 취득한 후 주택임대소득이 발생하는 경우 종합소득세 등을 신고납부 해야 하고, 자녀 등이 부담부증여로 승계한 채무의 상환에 대해 국세청에서 검증하므로 자녀 등이 해당 채무를 상환 할 경우 그 자금출처에 대해 확인할 필요가 있습니다.

또한 자녀 등이 주택을 부담부증여 받은 후 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우 자녀 등의 양도세를 계산할 때에 증여자의 해당 주택 취득가액을 기준으로 양도세를 산정하여 하도록 되어 있어 양도세등을 신고할 때에 유의해야 합니다.

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