[6.17 부동산 대책] 취득에서 처분까지 달라지는 법인 부동산 세금 총정리!

BY 변종화   2020-06-19
조회 1984 30
정부는 6.17(수) 관계부처 합동으로 「주택시장 안정을 위한 관리방안」을 발표하였다.
아래에서는 이번 6.17 대책으로 인해 세제상 변경되는 사항을 포함하여 법인 보유 주택에 대한 세제사항을 알아보도록 하겠다.

1. 부동산법인 취득단계에서의 세금

- 법인 부동산 취득세 중과세율 적용 및 주택임대사업자 혜택
법인이 부동산을 취득하게 되면 취득세가 과세된다. 대도시 내 법인 설립이나 지점 설치·전입 등 이후 5년 이내에 주택을 취득하는 경우 5%~7%의 취득세 중과세율을 적용받게 된다.

이 때 법인이 아래 요건을 충족하여 주택임대사업자로 등록하는 경우에는 설립 후 5년 이내의 법인일지라도 일반세율(1%~3%)이 적용되어 부담을 줄일 수 있다. ㆍ4년 단기임대주택 또는 8년 장기임대주택으로 등록 ㆍ주택 취득 후 60일 이내 임대사업자 등록 ㆍ의무임대기간 준수
* 의무임대기간을 준수하지 못하거나 정당한 사유 없이 취득일로부터 1년 이내 까지 임대주택을 목적에 맞게 사용하지 아니한 경우에는 추징

2020년 6월 17일 발표한 부동산 안정화 방안에서는 취득세 중과배제 규정에 대한 언급은 없으므로 위 규정이 유지된다.

- 법인이 주택임대사업자로 등록한 경우 법인 등록면허세 중과 배제
법인이 대도시에서 자본금 출자·증자, 지점 및 분사무소 설치·이전을 하는 경우 등록면허세 중과세율이 적용된다. 다만, 4년 단기임대주택 또는 8년 장기임대주택으로 등록하고 의무임대기간을 준수하는 경우에는 등록면허세 중과 배제의 혜택이 있다.

2020년 6월 17일 발표한 부동산 안정화 방안에서는 이 규정에 대한 언급은 없으므로 위 규정이 유지된다.

2. 부동산법인 보유단계에서의 세금

1) 주택임대사업자 등록 시 재산세 감면

법인도 개인과 마찬가지로 주택임대사업자로 등록하고 적정 요건을 갖추는 경우 재산세를 감면받을 수 있다. 재산세 감면에는 지방세특례제한법 제31조 제3항과 제31조의 3 의 규정이 적용된다.

2020년 6월 17일 발표한 부동산 안정화 방안에서는 재산세에 대한 언급은 없으므로 위 규정이 유지된다.

2) 법인의 종합부동산세 합산 배제

주택에 대한 종합부동산세 과세표준은 법인과 개인 모두 6억원까지 공제된다. 종합부동산세 계산절차 등도 개인과 같다. 다만 법인은 세대를 구성할 수 없으므로 1세대1주택자에게 적용되는 세제혜택인 과세기준금액 9억원 공제와 고령자 및 장기보유자 세액공제는 적용되지 않는다.

- 종합부동산세 합산배제
법인이 다음 요건을 모두 충족한 경우 해당 주택은 종합부동산세 합산에서 배제한다. ㆍ임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖은 3억원)이하일 것(다가구주택의 경우 가구당 가액으로 판단) ㆍ8년 장기일반민간임대주택으로 등록하고 8년 이상 계속하여 임대할 것
*2018년 3월 31일 이전 등록한 경우는 4년 단기임대주택 또는 8년 장기임대주택 등록 후 5년이상 임대할 것
ㆍ임대료 증액제한(5%) 준수

2018년 9.13 부동산대책에 따라 2018.9.14. 이후 조정대상지역 내에서 개인이 취득하는 주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 합산배제 혜택이 없다.
하지만 법인의 경우에는 이 규정이 적용되지 않는다. 즉, 법인은 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내에서 취득하는 주택이더라도 장기임대주택으로 등록하고 요건을 갖추면 종전과 같이 합산배제를 적용받을 수 있다. 이 차이로 인해 개인보다 법인으로 주택을 취득하는 것이 유리할 수 있다.
이와 같이 법인을 이용하여 종합부동산세를 회피하는 것을 막기 위해 6.17 부동산 대책에서는 다음과 같은 다양한 개선책이 발표됐다.

- 6.17부동산대책에서 달라지는 점

① 법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상

현 행 개 선
개인ㆍ법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유주택의 공시가격을 합산하여 종부세 부과 법인 보유주택에 대해 개인 종부세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용
(적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용

현재는 개인과 법인을 구분하지 않고 납세자별로 보유주택의 공시가격을 합산하여 종부세를 부과하고 있다. 부동산법인 설립의 이유로 이와 같은 개인과 법인의 주택분산효과로 인한 종부세 절세효과를 들 수 있다.

예를 들면 개인으로 2주택을 보유한 경우에는 0.6% ~ 3%의 세율이 적용된다. 그런데 하나의 주택을 법인으로 취득하면 개인이 1주택, 법인이 1주택이 되어 개인이 2주택을 보유했을 때보다 낮은 세율이 적용되어 절세효과를 볼 수 있다.

또 다른 예로, 개인이 3주택을 보유하는 경우 또는 조정대상지역내 2주택을 보유한 경우에는 0.8%~4.0%의 높은 종합부동산세율이 부과된다. 하지만 법인으로 주택을 취득해서 분산시키면 개인은 3주택에서 2주택 또는 1주택이 되어서 낮은 세율이 적용되며, 과세표준 6억 이하인 경우 과세가 되지 않아 절세 효과를 받을 수 있다. 법인 역시 3주택이 아닌 2주택 또는 1주택의 낮은 세율을 적용받는 효과가 있어 부동산법인을 설립하는 것이 유리하다.

6.17 부동산대책에 따르면 법인보유주택에 대해 개인 종부세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용할 예정이다. 법인으로 주택을 분산시켜 낮은 종부세율을 적용받는 것을 차단하겠다는 의미이다. 이는 ‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용한다.

6.17 부동산대책은 현재 실행 예정인 규정들이 많다. 향후 논의과정에서 변경 될 수 있으니 적용단계에서 해당 법조항을 확인하고 적용하기 바란다.

② 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지

현 행 개 선
납세자(개인·법인)별로 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원) 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지
(적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용

현재는 납세자(개인·법인)별로 종부세를 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)받을 수 있어 부동산 법인을 통한 종부세 절세가 가능했다.

예를 들면 개인이 A주택(공시가액 9억원), B주택(공시가액 6억원) 2채를 보유한다고 가정해보자. 종합부동산세 공제액은 15억 중에 6억이 되고 나머지 9억이 과세대상이다.
반면 A주택은 개인이 보유하고, B주택을 법인이 보유한다면 개인보유 A주택이 9억원 공제, 법인보유 B주택이 6억원 공제되기 때문에 개인과 법인 모두 과세대상이 ‘0’이 되어 상당한 절세가 가능하다.

또 다른 예로 개인이 3주택을 단독 보유한 경우 공제는 6억원까지이다. 그런데 법인을 2개 설립하여 3주택을 분산 보유하면 공제는 21억원(개인 1주택 9억원 + 법인별 6억원)이 된다.

이와같이 다양한 조합으로 절세가 가능하다. 다주택자가 종부세 절세를 위해 법인을 활용하는 이유 중 하나다.

6.17부동산 대책에 따르면 법인을 이용한 세금회피를 막기 위해 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지할 예정이다. 적용시기는 ‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용된다.

③ 조정대상지역내 법인의 신규 임대주택에 대해 종부세 과세

현 행 개 선
법인이 보유한 8년 장기임대등록주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세
* 1세대가 1주택 이상을 보유한 개인의 경우 ’18.9.14. 이후 조정대상지역내에 신규로 취득한 주택은 임대 등록하더라도 종부세 과세
법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기임대등록하는 주택은 종부세 과세
(적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용

현재는 법인이 보유한 8년 장기임대등록주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세가 비과세된다. 반면 개인은 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 ’18.9.14. 이후 조정대상지역 내에 신규로 취득한 주택은 임대등록을 하더라도 종부세가 과세된다. 주택임대사업자등록을 하는 경우 법인은 비과세되고 개인은 과세되어 법인으로 부동산을 취득하는 것이 유리하다.

6.17부동산 대책에 따르면 이러한 차이를 없애기 위해 법인이 ‘20.6.18. 이후에 조정대상지역에 8년 장기임대주택등록을 한 주택은 개인과 마찬가지로 종부세가 과세된다.
다만 6.17일 이전에 법인이 장기임대주택등록한 주택은 종전규정에 따라 종부세 합산배제된다.

3. 부동산 처분단계에서의 세금

(1) 각 사업연도의 소득에 대한 법인세

법인은 주택임대소득에 대해 ‘각 사업연도의 소득에 대한 법인세’를 납부한다. 법인세율은 10%~25%의 누진세율이며 신고납부기한은 매년 3월 31일이다.

이 때 법인이 주택임대사업자등록을 하고 요건을 갖춘 경우 개인과 동일하게 주택임대소득에 대한 법인세 감면을 받을 수 있다.

(2) 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세제외

법인이 비사업용토지 및 주택을 양도하면 ‘각 사업연도의 소득에 대한 법인세’외에 ‘토지등 양도소득에 대한 법인세’ 10%(미등기자산은 40%)를 추가로 납부한다. 주택의 경우 조정대상지역여부와 관계없이 적용한다.

- 6.17 부동산대책에서 달라지는 점

ㆍ 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상(10% -> 20%)

현 행 개 선
법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)
단, 8년 장기임대등록주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도 시 추가과세 제외
법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고,
법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기임대등록하는 주택도 추가세율 적용
(적용시기) 추가세율 적용은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

현재는 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)한다. 단, 8년 장기임대등록주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도 시 추가 과세에서 제외하고 있다.
개인의 경우 조정대상지역내 주택 양도 시 2주택인 경우 16~52%의 세율이 적용되고, 3주택인 경우 26%~62%의 중과세율이 적용된다. 반면 법인이 주택을 양도하는 경우 조정대상지역 소재 여부와 관계없이 법인세율+10%추가세율만 적용되어 상대적으로 낮은 세율이 적용되어 왔다.

만일 개인이 2주택을 보유한 경우 그중 1주택을 법인 소유로 분산시킨다면, 개인은 1세대1주택이므로 비과세가 가능하고, 법인은 양도세 이월과세를 적용하거나 당초부터 법인이 취득한 것이라면 2주택 중과세율보다 낮은 세율로 세금을 납부하게 되어 상당한 절세 효과가 있다.
여기서 주의할 점은 양도세 이월과세는 현행 세법에 따라 세금이 확정되기 때문에 2주택인 상태에서 중과세율 및 장특공제 배제한 세금으로 이월된다는 점이다. 그러므로 2주택 중과로 이월과세되더라도 당장의 1세대1주택 비과세 혜택이 더 큰 경우에는 효과가 있을 수 있다.

또, 개인이 1주택을 보유한 상태에서 새롭게 취득하는 주택은 법인명의로 취득한다면 개인의 주택은 1세대1주택 비과세가 가능한 절세 효과가 있다. 법인이 보유한 주택을 나중에 양도할 때는 법인세+10%로 추가과세되므로, 2주택 중과세율 적용 시보다 낮은 세금을 적용받는 효과도 볼 수 있다.

6.17부동산대책에 따르면 이러한 점을 개선하기 위해 법인이 주택 양도 시 추가세율을 20%로 인상하였다. 추가세율 인상은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용한다.

- 주택임대사업자의 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세제외
법인이 보유중인 주택을 양도할 경우 ‘토지등 양도소득에 대한 법인세’를 추가로 납부해야 한다. 다만, 아래 요건을 갖춘 경우에는 다음와 같이 ‘토지등 양도소득에 대한 법인세’를 과세하지 않는다. 1. 2018년 3월 31일 이전에 임대사업자로 등록한 경우에는 단기와 장기 모두 추가 과세하지 않는다. 2. 2018년 4월 1일 이후부터 2020년 6월 17일까지 임대등록한 경우에는 8년 장기임대주택은 추가과세하지 않고 단기인 경우만 추가 과세한다. 그리고 이번 6.17 부동산대책에 따르면 2021년 6월 18일 이후부터는 8년 장기임대주택등록을 하더라도 추가과세한다. ※ 요건
① 임대개시당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원)이하일 것(다가구주택의 경우 가구당 가액으로 판단)
② 8년(2018.3.31. 이전 등록한 경우 단기, 장기 임대등록하여 5년이상) 임대할 것
③ 임대사업자등록(지자체 및 세무서)
④ 2020년 6월17일 이전에 등록한 것에 한한다.(6.17부동산 대책)

4. 법인 대상 실거래 특별조사(6.17 부동산대책)

현 행 개 선
개인과 법인 구분없이 모든 거래주체에 대해 단일한 실거래 신고서식 사용, 자금조달계획서 의무제출대상 지역*도 동일
* (규제지역) 3억원 이상, (비규제지역) 6억원 이상 주택 거래신고 시 제출

ㅇ 법인 주택매수는 단기 매매 등을 통한 투기 활용 가능성이 높음에도 불구하고, 이상거래 조사 추진 곤란
법인 주택거래 시 별도의 “법인용 신고서식”을 작성토록 하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화(개정 진행 중)
(적용시기) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙」 개정 후 즉시 시행(’20.9월)

6.17 부동산 대책에 따르면 경기 남부 등 최근 과열이 관측된 지역의 자금조달계획서 미제출 거래 중 투기 가능성이 있는 법인 등의 거래를 대상으로 특별조사를 추진할 예정이다.
자금조달계획서 없는 거래 신고분 중 부동산매매업 법인 설립 후 6개월 이내 주택을 매수한 법인, 과밀억제권역 외 법인설립 후 주택을 매수 한 경우, 주택을 매수한 둘 이상의 법인 대표자가 동일한 경우가 그 대상이다.
신규 규제지역, 비규제지역 등 자금조달계획서가 제출되지 않는 거래가 많은 지역 중 과열우려가 있는 곳을 선별하여 실시할 예정이므로 주의가 필요하다.
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