주택임대사업자 분리과세 신고요령과 국세·지방세 절세대책

BY 송영관   2020-05-18
조회 604 10

5월은 종합소득세 신고·납부의 달입니다. 물론 올해는 사상 초유의 코로나19 사태로 인해 정부는 납부에 대해 3개월을 연장하여 8월31일까지 납부 하면 되긴 하지만 신고·납부기한이 다르다는것도 챙기시면 좋겠네요. 기한의 이익이라는 것도 무시하지 못하는 것이지요. 개인이 근로소득 이외에 이자나 배당, 사업소득(부동산임대) 등의 소득을 벌어들인 경우 연초에 하는 연말정산과는 별도로 종합소득세 신고를 따로 해야 합니다.

특히 중요한 것은 2020년인 올해부턴 임대수입 2천만 원 이하의 주택임대사업자의 사업자등록 의무화와 함께 종합소득세 신고를 필수로 진행하게 되는데요. 놓치지 말아야 할 종합소득세 관련 국세와 지방세에 대한 중요 임대사업자 절세 팁을 알려드리겠습니다. 꼭 확인하십시오.

임대사업자 절세 팁 이전에 간단하게 종합소득세를 살피고 들어가도록 하겠습니다. 종합소득세란 무엇일까요?
종합소득세는 개인이 1년간의 경제활동으로 얻은 소득에 대하여 납부하는 세금으로 모든 종합과세 대상 소득을 합산해 계산하고, 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 신고·납부 하는 것을 말합니다.
원칙적으로 성실신고 확인대상사업자라면 6월 30일까지 신고하면 됩니다. 성실신고 확인대상은 농업·도소매업 등 15억원 이상, 제조업·숙박업·음식업 등 7.5억원 이상, 부동산 임대업·서비스업 등 5억원 이상일 때 해당되며, 성실신고 대상에게는 확인비용 세액공제(수수료 비용의 60%, 120만원 한도), 의료비 및 교육비, 월세 세액공제를 지원해주고 있습니다.

2020년 주택임대소득 기본정리

지피지기면 백전백승(百戰百勝)! 2020년부터는 임대사업자에 대한 중요 포인트가 많은 만큼 이에 대해 집중적으로 알아보도록 하겠습니다. 지난해까지는 연 소득 2천만원 초과 주택임대사업자만 종합소득세 신고 대상이었고, 2천만원 이하 소액에 대해서는 신고도 필요 없고 과세도 하지 않았습니다. 그러나 2019년 귀속(2020년 신고)부터는 2천만원 이하 주택임대사업자도 전면 신고를 해야 합니다. 그럼 아래에서 용어 및 기본구조를 정리해보겠습니다.

1. 주택의 정의 및 주택 수 계산

○ 「주택」이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지*를 포함
* 주택부수토지 : 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지 ① 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외) ② 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

- 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우
구 분 계 산 방 법
주택 면적 > 사업용 건물 면적 전부를 주택으로 봄
주택 면적 ≤ 사업용 건물 면적 주택 부분만 주택으로 봄
* 해당 주택의 부수토지 면적=총토지면적×( 주택 부분 면적 / 총건물면적)

○ 주택 수의 계산
구 분 계 산 방 법
다가구주택 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유 ① 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산
② 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산
③ 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
전대ㆍ전전세 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산
부부소유 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

2. 주택임대소득

○ 사업소득 중 “부동산업에서 발생하는 소득”에 해당
○ 비과세 소득 : 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세
* 기준시가 9억원 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세
※ ‘14~‘18년 귀속의 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세

3. 총수입금액

○ 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액 → 주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료
○ 선세금(先貰金)에 대한 총수입금액 계산 → 총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)
* 월수 : ① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월
   ② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

○ 보증금 등에 대한 간주임대료
- 거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입(算入)
* 간주임대료=(보증금등-3억원1))의 적수 × 60% × {1 / 365(윤년은 366)} × 정기예금이자율(‘19귀속 : 2.1%)
-해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액2)
- 여기서 전용면적이 40㎡ 이고 기준시가 2억원 이하의 기준을 둘 다 만족하는 소형주택은 2021년 12월 31일까지 간주임대료 과세대상 판단 시 주택수에 포함하지 않는다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 소형주택을 3채 이상 보유하면서 보증금만 받는 경우에는 간주임대료 대상이 되지 않는 것이죠. 예를 들어 부부가 주택을 소형주택 3채, 비소형주택 1채로 총 4채를 소유하고 있을 때 4주택 모두 보증금만 받는 경우는 간주임대료 대상에 포함되지 않습니다.
* 1) 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺌
2) 추계신고·결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

주택임대소득 분리과세 계산

그럼 좀 더 자세히 분리과세 계산구조에 대해 알아볼까요.

1. 선택적 분리과세

○‘19년 귀속부터 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능 ① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~42%) ⇒ 종합과세
② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~42%) ⇒ 분리과세

| 주택임대소득 분리과세 계산구조 |
구 분 등록임대주택1) 미등록임대주택
수입금액 월세+간주임대료 월세+간주임대료
필요경비 수입금액×60% 수입금액×50%
소득금액 수입금액 - 필요경비 수입금액 - 필요경비
과세표준 소득금액 - 기본공제(4백만원)2) 소득금액 - 기본공제(2백만원)2)
산출세액 과세표준 × 세율(14%) 과세표준 × 세율(14%)
세액감면3) 단기(4년) 30%, 장기(8년) 75% -
결정세액 산출세액 - 세액감면 산출세액과 동일
* 1) 등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2) 기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제
3) 세액감면 : 국민주택규모 주택으로 「조세특례제한법」 제96조의 요건을 충족하여야 함

2. 분리과세 소득 과세표준 계산

과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%*) - 기본공제(2백만원*)
* 등록임대주택은 60%, 4백만원

| 등록임대주택 요건 |
① 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것 「소득세법」 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것 ③ 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

○ 수입금액 : 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산
* 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄

○ 필요경비율 : 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%)
○ 소득금액 : 수입금액에서 필요경비를 차감
* 해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우
[등록한 기간에 발생한 수입금액×(1-0.6)]+[등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액×(1-0.5)]

○기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제 * 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우

기준시가 9억원 이하의 국내주택 1채만 가지고 있거나 2주택 이하의 월세 없이 보증금만 받는 경우 소득세는 비과세 대상입니다.

공동명의 주택을 소유 중이라면 보통은 지분율이 가장 큰 사람의 주택수에 포함시킵니다. 반반일 경우 각각의 주택으로 봅니다. 하지만 임대수입을 누구에게 줄 것인지 합의해 특정한 한 사람에게 정해주게 된다면 합의된 사람의 주택수에 포함할 수 있습니다.


임대사업자 관련 주요 문답

임대사업자의 주요 사항을 분리과세 내용 위주로 살펴보았는데요. 그럼 이제는 자주 등장하는 질의응답 사항 몇 가지를 알아보기로 하겠습니다. 분리과세에 따른 세금 편차가 발생할 수 있기 때문에 꼼꼼하게 살피는 지혜가 필요할 것입니다.

Q 기준시가가 9억이 넘는 1주택을 공동 소유한 경우 주택임대소득에 대하여 소득세 신고를 하여야 하나요?
A 원칙적으로 1채의 주택을 소유한 자(고가주택은 제외)의 주택임대소득은 비과세하며, 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세합니다.
- 고가주택은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 말합니다.
- 주택 수 계산시 주택 수는 국외주택을 포함하여 계산하고 고가주택은 국외주택에 대하여도 적용합니다.
따라서 다른 주택이 없는 A와 B가 고가주택을 공동으로 소유한 경우(A:70%, B:30%) A와 B는 각각의 지분율에 해당하는 주택임대소득에 대하여 소득세 납세의무가 있습니다.
Q 복식부기의무자가 여러개의 사업체를 운영하고 있을 때 추계로 신고하는 임대업에 대해서도 사업용계좌를 사용해야 하나요?
A 복식부기의무자는 인별로 판단하는 것이므로, 복식부기의무자에 해당하는 경우에는 추계로 신고하는 임대업에 대해서도 사업용계좌를 신고하여야 합니다.
단, 복식부기의무자의 임대보증금 이자상당액이 소득세 과세대상이 아닌 주택임대보증금만 있는 주택임대사업장은 사업용계좌의 사용의무 등의 규정이 적용되지 않습니다.
Q 부동산임대사업자의 경우 직전연도 수입금액의 범위에 임대보증금 등에 대한 간주임대료가 포함되나요?
A “직전연도의 수입금액의 합계액”은 「소득세법」 제25조의 규정에 의하여 계산한 보증금 등의 간주임대료가 포함된 수입금액을 말합니다.
Q 주택 월세 이외에 주택 전세보증금 등에 대하여도 소득세를 납부하여야 하나요?
A 주택임대소득에 대한 과세정상화, 주택 월세 임대 및 상가 임대와의 과세형평성 제고 등을 감안하여 주택 전세보증금에 대하여 2011.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 주택 보증금에 대한 간주임대료에 대하여도 소득세를 과세합니다.
다만, 간주임대료 계산시 요건을 갖춘 소형주택은 2021.12.31.까지 주택 수에 포함하지 않습니다.
Q 부동산임대사업자가 임대보증금 등을 예금하여 얻은 이자소득도 종합과세 됩니까?
A 부동산임대사업자가 임차자로부터 받은 임대보증금 등을 정기예금 등으로 금융회사 등에 예치하고 지급받는 이자는 이자소득에 해당합니다. 따라서 이자소득을 사업소득에 포함시켜 종합과세하지는 않습니다.
대신 그 이자소득은 본인의 다른 이자․배당소득과 합산한 금액이 연간 2천만원을 초과하는 경우에 종합과세 됩니다.

임대소득세 임대사업자 절세팁

임대소득자 절세를 위해선

첫째, 주택수를 꼼꼼히 확인하고 둘째, 수입금액에 대한 선택이 가능하기에 임대소득이 연 2천만원 이하면 종합과세와 분리과세 중 본인에게 유리한 쪽으로 판단해 선택해야 합니다. 종합과세 계산방법이 (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) X 누진세율(6~42%)이며, 분리과세는 주택임대소득 X 14% + 종합과세대상 다른 소득 x 누진세율(6~42%)인 점을 활용해야 하는 것이죠.

특히 중요한 점은 분리과세시 등록임대주택 여부에 따라 필요경비와 공제∙감면의 혜택이 있다는 것이죠. 다만 등록임대주택으로의 혜택을 받기 위해선 지자체와 세무서에 모두 사업자등록을 하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 하는 요건이 있습니다.

반드시 종합과세와 분리과세를 적용해보고 어느 게 유리한지 따져보고 신고하는 것이 좋은 방법일 듯 합니다.

일반적으로 누진세율이 적용되는 현행 세법 체계상 종합과세가 분리과세보다 높은 소득구간의 세율이 적용돼 세금에 대한 부담이 늘어날 가능성이 높습니다. 따라서 보통은 주택임대소득 외 별도의 소득이 높을 경우 분리과세를 하는 것이 유리합니다.

하지만 임대소득 이외에 다른 근로소득이나 사업소득이 없을 경우엔 종합과세가 나을 수 있습니다. 예를 들어 임대소득이 연간 1200만원 이하인 경우 소득세율은 6%로, 분리과세(14%)보다 더 낮은 세율을 적용 받게 됩니다. 즉 임대소득을 포함한 모든 소득을 고려해 적용되는 세율이 14%가 넘는다면 분리과세를, 그렇지 않으면 종합과세를 선택하는 것이 좋겠지요.

지방소득세 임대사업자 절세팁

국세의 변화에 발맞추어 행정안전부는 지방세법시행령 일부 개정령안을 국무회의에 통과시켜 아래와 같은 요건을 충족하지 못하면 임대사업자의 지방소득세를 우대받지 못하게 하였습니다. 따라서 해당 요건을 잘 살펴서 지방소득세에 있어 불이익이 없도록 해야 하겠네요.

| 지방소득세 우대 요건 |
① 주택임대세율 5% 상한 적용
- 지방소득세의 우대 과세를 받기 위해선 임대료를 연 5% 이하로 인상해야 하고 1년 이내 다시 인상하면 안 된다.
② 1년 내 재인상 금지
- 1년 이내 다시 인상하면 세제 혜택 못 받는다.
③ 전세유형 전환시 4.25% 세율상한
- 전세를 월세로, 월세를 전세로 바꿀 때는 연 4.25% 이내에서만 전환할 수 있게 했다.
임대사업자가 이 같은 조건을 충족해야 우대 과세를 받을 수 있습니다. 우대 과세 조건을 만족하면 필요경비율 60%, 소득공제금액 400만원 혜택을 받습니다.
| 예시 |
구 분 요건 만족 요건 불만족
수입금액 2,000 2,000
필요경비 1,200 1,000
소득금액 800 1,000
과세표준 800-기본공제(400)=400 1,000-기본공제(200)=800
산출세액 과세표준 × 세율(1.4%) 과세표준 × 세율(1.4%)
차액 400 × 1.4% = 5.6

예를 들어 임대수입이 2,000만원인 경우 60%인 1,200만원을 필요경비로 인정받고, 소득 공제금액 400만원이 빠져 400만원(2,000만원-1200만원-400만원)에만 지방소득세가 붙습니다.

이 조건을 충족하지 못한다면 필요경비율은 50%, 소득공제는 200만원에 그칩니다. 이에 임대수입이 2,000만원이면 800만원(2,000만원-1000만원(50%)-200만원)에 지방소득세가 과세 됩니다.

마치면서

앞서 자세히 살펴보았지만 임대사업자는 주택수를 잘 따져서 본인에게 유리한 과세방법을 선택하는 것이 최선의 방법입니다. 주어진 선택권을 최대한 활용해 어느 게 더 유리한지 반드시 따져보고 현명한 신고 하시길 바라겠습니다. 감사합니다.
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주택임대 수입금액 2천만 원이하 소득세 신고하세요!
올해(‘19년 귀속)부터 주택임대 수입금액 2천만 원 이하자도 신고해야한다는 사실을 알고 계시나요? 당장 종합소득세 신고를 하시는 분들에게 핫한 이슈입니다!
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