나는 고통 분담한 ‘착한’ 임대인, 나의 고통은 얼마나 될까? - 코로나19 관련 세제혜택 적용시 임대인의 경제적손익효과

BY 김동우   2020-04-06
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2020년 세계를 강타한 질병이 하나 있습니다. 여러분들도 잘 아시겠지만 바로 정식명칭 ‘코로나바이러스감염증-19(이하 코로나19)’입니다. 위협적인 전염성과 치명률을 가진 이 질병으로 인해 경기가 많이 침체되었습니다. 특히, 사람들의 외부활동이 감소함에 따라 음식·숙박·관광업 등의 업종이 큰 타격을 입게 되었습니다. 그 피해의 주범은 바로 고정비입니다. 고정비는 매출액의 수준에 관계없이 고정적으로 발생하는 비용입니다. 대표적으로 임차료가 고정비에 해당합니다. 고정비는 경기호황기에는 효자역할을 하지만 경기불황일 때에는 곧바로 불효자로 돌변합니다. 아래의 사례를 들어 사업주에게 있어 고정비의 의미, 착한임대인에 대한 세액공제 방법과 그 효과에 대하여 설명하도록 하겠습니다.

사업주에게 있어 고정비란 무엇을 의미할까요?

핵인사씨는 본인의 이름처럼 특유의 친화력과 실력 있는 음식솜씨로 단골고객을 확보하여 동네 맛집을 운영하고 있는 음식점 사장님입니다. 핵인사라는 이름에 걸맞게 음식점도 임차료가 비싼 동네 핫플레이스에 위치하고 있습니다. 이 음식점의 이름은 ‘새로이’인데 새로이의 원가구성은 아래와 같습니다.

[표1] 음식점 ‘새로이’의 원가구성
[단위:원]
구 분 금 액 비 고
① 1인분 식재료비 5,000 판매가격 10,000
② 관리비 500,000 월고정비
③ 임차료 5,000,000 월고정비

음식점 새로이는 음식 1인분 판매하면 5,000원이 남는 사업을 하고 있습니다. 그렇다면 핵인사 사장님은 한 달에 몇 인분을 팔아야 손익분기에 도달할까요?

[표2] 음식점 ‘새로이’의 손익분기점
[단위:원]
구 분 금 액 비 고
① 월고정비 5,500,000 월 관리비·고정비 합계
② 1인분 판매이익 5,000 1인분 판매가격-1인분 식재료비
③ 월간 손익분기판매량 1,100인분 ③ = ① ÷ ②
④ 일간 손익분기판매량 37인분 ④ = ③ ÷ 30일

1인분에 5,000원이 남는 사업을 하고 있으니 5,000원으로 월고정비인 5,500,000원을 감당하면 손익분기에 도달할 것입니다. 월 1,100인분을 판매해야 남는 돈 하나도 없는 구간이 됩니다. 하루에 37인분을 판매하지 못하면 그 날 장사는 손해인 셈입니다. 이를 손익분기판매량이라고 합니다. 새로이는 동네 맛집이므로 하루에 100인분은 꾸준히 판매되었습니다. 이에 대한 손익은 아래와 같습니다.

[표3] 음식점 ‘새로이’의 이익(일간 판매량: 100인분)
[단위:원]
구 분 금 액 비 고
① 일간이익 500,000 5,000×100인분 = 500,000
② 월간이익 15,000,000 500,000 × 30일 = 15,000,000
③ 월간고정비 5,500,000  
④ 영업이익 9,500,000 ④ = ② - ③
⑤ 월간생활비 2,000,000  
⑥ 월간저축액 7,500,000 ⑥ = ④ - ⑤

핵인사 사장님은 입가에 미소가 떠나질 않습니다. 몇 년만 일하면 집도 장만하고 고급외제차도 한 대 장만할 수 있을 것 같았기 때문입니다. 하루 63인분에 해당하는 마진이 본인의 소득이었던 것이고 1인 가구인 본인의 생활비 200만원(추정치)을 차감하고 고려해도 한 달에 저축할 수 있는 금액이 7,500,000원이나 되기 때문입니다. 핵인사 사장님 행복의 원인은 바로 고정비에 있습니다. 고정비의 경우 새로이의 하루 판매량이 100인분이든 1,000인분이든 변함이 없기 때문입니다. 이렇게 매출이 잘 발생하는 경우에는 고정비가 효자역할을 하게 됩니다.

이제는 이번 코로나19사태로 인해 새로이의 매출이 급감한 상태의 손익분석을 해보겠습니다.

[표4] 음식점 ‘새로이’의 이익(일간 판매량: 10인분)
[단위:원]
구 분 금 액 비 고
① 일간이익 500,000 5,000×10인분 = 50,000
② 월간이익 1,500,000 500,000 × 30일 = 1,500,000
③ 월간고정비 5,500,000  
④ 영업손익 (-) 4,000,000 ④ = ② - ③
⑤ 월간생활비 2,000,000  
⑥ 월간저축액 (-) 6,000,000 ⑥ = ④ - ⑤

경기침체로 인해 하루에 10인분 밖에 판매하지 못한 핵인사 사장님은 표정이 좋지 않습니다. 한 달 열심히 매장을 운영해도 월 6,000,000원씩 손실이 발생하기 때문입니다. 핵인사 사장님은 이제 사업을 어떻게 할 것인지 결정을 해야 합니다. 그나마 핵인사 사장님의 사정은 낫습니다. 경기가 호황일 때 주변 동료상인들은 늘어난 소득에 맞춰 소비를 했기 때문에 저축해둔 금액이 없었는데 핵인사 사장은 검소한 생활을 유지함으로써 때문에 수 개월은 버틸 수 있는 자금을 확보해 둔 상태이기 때문입니다. 이런 상황에서는 고정비가 불효자로 돌변하게 됩니다. 코로나19로 인해 경기가 침체된 현재 자영업자의 타격이 큰 이유가 바로 고정비에 있습니다.

착한임대인은 무엇인가?

경기침체로 인해 많은 자영업자들이 힘들어하자 사회에 선한 영향력을 주는 사람들이 나타났습니다. 특히, SNS상에서 몇몇 유명인사가 본인이 임대인으로 있는 건물의 임대료를 자진해서 인하하는 사건들이 발생하게 됩니다. 이로 인해 ‘착한 임대인’이라는 신조어가 등장하게 됩니다. 이들의 행동은 위기에 처한 소상공인들에게 매우 효과적입니다. 위기의 원인이 고정비에 있는데 그 원인을 해소해주기 때문입니다. 정부에서도 임대료 인하 효과가 소상공인들에게 효과적이므로 이를 독려하기 위해 임대인에 대한 세제혜택을 부여하였습니다. 그것이 바로 ‘조세특례제한법 제96조의 3 상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제’입니다.

어느 날 제 곁에 등장한 착한임대인

상가임대업을 하는 고객사가 있습니다. 그 고객께서 어느 날 코로나19와 관련한 정부대책의 언론보도를 보시고 임대료를 인하해주면 정부에서 세제혜택을 준다는데 그것이 사실인지 여부에 대해서 문의하셨습니다. 그 당시에는 언론보도만 있었고 구체적인 내용이 없었기에 확실하지 않다는 답변을 드렸습니다. 그리고 임차인들의 영업이 잘 될 때 임대료를 더 부담하지는 않으므로 사회적 시선에 의해 의무적으로 임대료를 인하해주실 필요도 없다는 말씀을 드렸습니다. 그리고 얼마 뒤 우선 인하해주셨다는 연락을 받게 되었습니다. 세제혜택이 확실하지 않은 상황에서 임차인들의 고통을 분담하기로 하셨다는 결정에 제 고객이지만 자랑스럽다는 생각도 했습니다. 그래서 이 고객을 모티브로 하여 상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제가 무엇인지 알아보고 그 절세효과에 기반한 세액효과를 계산해보겠습니다.

상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제


상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제의 요건을 요약하면 다음과 같습니다.

① 임대인이 상가임대업을 할 것 ② 임차인이 소상공인일 것 ③ 2020년 상반기의 임대료를 인하할 것 ④ 위 ①~③의 요건을 모두 충족한 경우 인하한 임대료의 50%에 상당하는 금액을 임대인의 소득세·법인세에서 공제한다.
따라서 무조건 상가임대료를 인하한다고 세액공제를 받을 수 있는 것은 아니고 임차인이 소상공인이어야 세액공제를 받을 수 있습니다. 또한, 공제기간을 포함하는 계약기간 중 일정한 기간 내에 임대료 또는 보증금을 인상하는 경우 세액공제를 받을 수 없습니다. 이는 임대료를 유예해주면서 세액공제를 받고자 하는 임대인까지 세제혜택을 받을 수 없도록 규정한 것입니다. 일시적인 꼼수를 통해 손해는 보지 않으면서 세제혜택을 보고자 하는 착한임대인으로 위장한 나쁜임대인의 양산을 방지하기 위하여 사후관리에 대한 조항이 있으므로 세액공제 신청 시에 요건 검토를 신중하게 하여야 할 것으로 보입니다.

과연 착한임대인의 고통분담액은 얼마일까?

해당 제도로 인하여 임차인은 대한 고정비를 절감하여 사업을 유지할 수 있는 기간을 연장하게 되고 이에 대한 임대인의 손실의 일부를 정부가 세금으로 보전해주게 되는 구조가 성립됩니다. 결과적으로 소상공인의 고통을 임대인과 정부가 함께 보전해주게 됩니다. 이 구조에서 착한임대인은 임대료를 받지 못하는 고통과 절세라는 기쁨이 공존하게 됩니다. 따라서 임대료 인하의 경제적 손익은 이 둘을 모두 고려하여야 합니다.

‘임대료인하의 경제적 손익 = 절세효과 - 임대료인하액’

꼬마빌딩을 보유하고 있는 임대인을 예로 들겠습니다. 기준을 아래와 같이 설정하고 비교해보겠습니다.

[표5] 꼬마빌딩 임대인의 손익구조
[단위:원]
구 분 금 액 비 고
임대료수입 144,000,000 12,000,000 × 12
수수료 10,000,000 세무대리비용, 중개보수, 법무비용 등
이자비용 17,000,000 5억원에 대한 3.4%이자율을 적용
세금과공과 6,700,000 토지 및 건물분에 대한 재산세
보험료 7,000,000 건강보험료, 화재보험료 등
필요경비 합계 40,700,000  

[표6] 꼬마빌딩 임대인의 종합소득세 효과비교
[단위:원]
구 분 인하 전 인하 후 증감
총수입금액 144,000,000 138,000,000 △6,000,000
필요경비 40,700,000 40,700,000 -
종합소득금액 103,300,000 97,300,000 -
종합소득공제 3,500,000 3,500,000 -
과세표준 99,800,000 93,800,000 △6,000,000
산출세액
(한계세율 35%)
20,030,000 17,930,000 △2,100,000
세액공제 70,000 3,070,000*1 3,000,000
결정세액 19,960,000 14,860,000 △5,100,000
지방소득세 1,996,000 1,486,000 △510,000
총부담세액 21,956,000 16,346,000 △5,610,000
*1. 6,000,000원(임대료인하액)×50%(임대료세액공제) + 70,000(표준세액공제) = 3,070,000

[표6]의 결과는 충격적입니다. 2020년 1월~6월까지 임대료를 월 1,000,000원씩 6개월간 총 6,000,000원을 인하하게 되면 종합소득세 및 지방소득세의 절감액이 5,610,000원에 달하게 됩니다. 소득금액의 감소로 인한 사회보험료의 인하액까지 고려하면 거의 손해가 없습니다. 이런 결과가 발생하는 이유는 임대료 인하가 종합소득금액의 감소로 이어지고 해당 납세자의 한계세율(35%)에 해당하는 만큼 종합소득세가 감소하기 때문입니다. 거기에 50% 세액공제까지 반영하게 되면 절세효과는 확대됩니다. 이를 요약하면 아래와 같습니다.

[표5] 꼬마빌딩 임대인의 손익구조
[단위:원]
구 분 금 액 비 고
손익 (-) 6,000,000 6개월간 임대료 인하액
(+) 3,000,000 세액공제
2,100,000*1 소득금액 감소로 인한 절세효과
510,000*2 지방소득세 절세효과
순손익 (-)390,000  
*1. 6,000,000 × 35% = 2,100,000
*2. (3,000,000 + 2,100,000) × 10% = 510,000

[표6]과 [표7]을 보면 한계세율이 높을수록 임대료 인하의 세액효과가 확대된다는 결론이 나옵니다. 임대인은 경제적으로는 큰 손해가 없으면서 임차인으로부터의 신망을 얻는 무형적인 이익까지 얻을 수 있습니다. 장기적인 관점에서 본다면 추후 임대차계약의 갱신 시 임대인의 협상력 또한 강해질 것이므로 오히려 이익이 될 수도 있겠습니다. 세액공제가 적용되는 임대인의 경우 임대료인하를 진행한다면 큰 손해는 없을 것입니다.

그렇다면 모든 임대인에게 손해가 적을까요?

착한임대인운동으로 인한 사회적 시선에 정부의 정책까지 지원해준다고 하여 모든 임대인에게 유리한 것은 아닙니다. 임대료 대비 금융비용 등 필요경비가 과다하여 소득세 등 부담이 적은 임대인의 경우에는 애초에 임대료의 인하 여건이 부족하므로 임차인의 손실을 임대인에게 전가하는 효과가 발생할 수 있습니다. 이런 임대인에게 임대료 인하를 요구하는 것은 주의가 필요할 것으로 보입니다.