과세관청의 감정평가를 통한 과세

BY 황범석 2020-03-02

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1월 31일 국세청에서 보도자료가 올라왔다. 그 제목은 “꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내”였다.
제목에 꼬마라는 단어가 들어가 있어 귀엽다는 인상을 받았으나 그 내용은 귀여움과는 거리가 멀었다.
해당 보도자료의 핵심은 납세자가 부동산 등을 보충적평가 방법으로 평가하여 세금을 신고·납부한 경우 국세청이 해당 부동산을 감정평가 받아 감정평가액을 근거로 납세자에게 추가 과세할 수 있다는 것이었다.

1. 재산의 평가

｢상속세 및 증여세법｣상 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 평가액은 상속개시 및 증여 당시의 시가에 따르도록 하여 시가 평가를 원칙으로 한다. 여기서 시가의 의미는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하며, 수용가격 공매가격 및 감정가격 그리고 유사매매사례가격(해당 자산과 면적 위치 용도 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 자산의 매매가격) 등 시가로 인정되는 것을 포함한다.

다만, 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법에 의하여 재산을 평가하도록 하고 있으며, 이 경우 부동산은 아래와 같이 공시(고시)가격에 의해 평가하도록 하고 있다.
(1) 토지는 매년 5월 말 기준으로 공시되는 개별공시지가
(2) 주택은 매년 4월 말 기준으로 공시되는 공동주택가격 및 개별주택가격
(3) 상업용 오피스텔은 12월 말 기준으로 국세청장이 고시하는 금액

2. 국세청의 감정평가사업 시행 배경

아파트와 오피스텔 등은 면적･위치･용도 등이 유사한 물건이 많아 유사매매사례가액 등을 상속･증여재산의 시가로 활용할 수 있다.
반면, 비주거용 부동산인 토지, 빌딩 등은 아파트 등과 달리 물건별로 개별적 특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액 등을 확인하기 어렵다.

따라서, 공시가격이 있는 자산의 경우에는 해당 공시가격으로, 공시가격이 없는 토지 및 주택의 경우에는 지자체장이 산정한 가액으로, 이마저 없는 경우라면 건물은 구조지수 등을 고려하여 건물의 기준시가 평가 방법으로 상속･증여재산을 평가･신고하고 있다. 그러나 이러한 평가금액이 시가에 비해 꽤나 낮다는 문제점이 지속적으로 제기되어 왔다.

결국 국세청은 일부 자산가들이 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 편법 증여 수단으로 악용하는 등과세형평성 문제를 바로잡고, 공시가격 현실화 정책에 발맞추며, 비거주용 부동산에 대한 불공정한 평가 관행을 개선한다는 목적 아래 감정평가 사업을 시행하게 된 것이다. 감정평가 사업을 시행함으로써 국세청에서는 보충적평가방법에 따라 신고 납부된 상속세 및 증여세를 감정평가가를 통해 재산정한 금액으로 과세할 수 있는 길이 생긴 것이다.

3. 감정평가에 따른 과세 근거

조세의 징수는 반드시 법률로써 하여야 한다. 그렇다면 국세청은 어떤 법에 의해 ‘감정평가를 통한 재과세’가 가능하다고 한 것일까?
그것은 바로 19. 2. 12 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 1항이 아래와 같이 개정되었기 때문이다.

○ (개정내용) 신고 이후에도 납세자 및 과세관청이 감정평가를 통해 시가에 근접한 가액으로 평가할 수 있게 됨

종 전	개 정(19.2.12. 시행)
아래 기간 내 발생한 매매·감정가액 (원칙)전·후 6개월(증여 전·후 3개월) 시가 (예외)①평가기간 외로서 평가기준일 전 2년 내	아래 기간 내 발생한 매매·감정가액 (원칙)전·후 6개월(증여 전6·후3개월) 시가 (예외)①평가기간 외로서 평가기준일 전 2년 내 ②평가기간 경과 후 법정결정기한까지 (추가)

증여의 경우 증여일이 속하는 달의 말일부터 3월(증여세 과세표준 신고기한) + 6월(법정결정기한)인 9개월 동안 국세청의 감정평가에 따른 과세가 가능한 것이고, 상속의 경우 상속일이 속하는 달의 말일부터 6월(상속세 과세표준 신고기한) + 9월(법정결정기한)인 15개월 동안 국세청의 감정평가에 따른 과세가 가능한 것이다.

4. 감정평가사업 관련 주요사항

첫째, 해당 규정은 (부칙 2019. 2. 12. 대통령령 제29533호)에 따라 19. 2. 12. 이후 상속이 개시되거나 증여받는 부분부터 적용되는 것이므로 그 전에 발생한 상속 및 증여에 대해서는 종전의 규정을 적용해야 할 것으로 사료된다.

둘째, 국세청은 상속증여된 비거주용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 감정평가 대상이라고 하였으며 시가와 신고가액의 차이가 큰 금액의 기준에 대해서는 밝힐 수 없다고 하였다.

셋째, 감정평가는 모두 국세청이 비용을 부담하며 국세청의 감정평가에 따라 추가 납부할 세액이 발생하는 경우 신고불성실 가산세 및 납부지연 가산세가 면제된다고 하였다.

5. 개정에 따라 발생할 수 있는 문제점

평가는 시가에 따라야 함으로 해당 개정은 시가평가를 위해 한걸음 나아갔다는데 큰 의의가 있다고 생각된다.
그러나 아래의 문제점을 해결해야 한다.

첫째, 과세관청의 감정평가 여부에 따라 납세자가 납부할 세금이 달라지게 된다. 이는 납세자의 지위를 한동안(법정결정기한 까지) 불안하게 만드는 문제점이 있다. 결국 법에 정해진 보충적평가방법으로 신고한 납세자는 추가 과세에 대한 불안함에 떨어야 하고 납세자의 예측가능성이 낮아지게 되는 문제가 발생한다.

둘째, 일부 신고에 대해서만 국세청이 감정평가를 할 경우 감정평가 대상 납세자와 감정평가 대상이 아닌 납세자 사이에 과세형평의 문제가 생길 수 있다.

셋째, 국세청과 납세자 사이에 감정평가액의 적정성에 대한 다툼이 벌어질 수 있다. 그럴 경우 사회적으로 지출하지 않아도 될 비용의 지출이 발생할 수 있다.

6. 결어

평가액의 현실화 및 과세형평을 바로잡기 위한 과정에서 시행령이 개정되었고 과세관청에서는 감정평가 사업을 시행하겠다고 발표하였다. 세법의 취지에도 맞고 실질에도 부합한다. 그러나 그에 따른 문제점도 분명히 있다. 이러한 문제점을 어떻게 해결하느냐에 따라 좋은 제도 또는 나쁜 제도가 되겠지만 이왕 시작하는 거 좋은 제도로 자리 잡길 기대해 본다.

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