Tax Tour - 주택임대소득

BY 조현우 2020-02-24

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방랑자 세무사의 열두 번째 여행지는 충청남도 아산시이다. 그는 100년 이상의 역사를 가지고 있는 공세리 성당과 이국적인 느낌의 지중해마을에도 들러 정신적으로 정화되는 시간을 보냈다. 그리고 그는 따뜻한 온천을 즐기기 위해 온양온천으로 향했다. 노천탕에서 한참동안 반신욕을 하던 그에게 중년의 사내 두 명이 말을 걸어왔다. 이런저런 이야기를 나누던 중 그가 세무사임을 알고 반색을 하며 중년의 사내는 말을 이어나갔다.

1주택자의 주택임대소득

주택임대사업자 김사장님 : 세무사님이셨군요. 실례가 되지 않는다면 저의 세무상담을 해 주실 수 있으실까요? 제가 주택임대소득이 있는데 세무적인 지식이 전혀 없어서 답답했었습니다.

방랑자 세무사 : 주택임대소득이 있으시군요. 궁금하신 부분이 있으시면 얼마든지 말씀해주세요. 제가 아는 범위에서는 친절히 답변 해 드리도록 하겠습니다. 하하!

주택임대사업자 김사장님 : 감사합니다. 하하! 저는 서울 강남에 아파트 1채를 보유하고 있습니다. 강남 아파트는 반전세로 세를 놓았고 저는 아산에서 전세로 거주하고 있습니다. 제 주변 지인들이 하는 말을 들어보니 어떤 사람은 1주택 소유자는 주택임대소득에 대해서 비과세가 된다고 하고, 또 다른 사람은 1주택자라도 과세가 될 수도 있다고 하는데 어떤 게 맞는 건가요?

방랑자 세무사 : 원칙적으로는 배우자와 합산하여 1주택자의 주택임대소득에 대해서는 비과세가 되는 것이 맞습니다. 다만, 1주택자라 하더라도 고가주택인 경우에는 주택임대소득에 대하여 과세가 되는 것입니다. 여기서 고가주택이라 함은 기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 의미합니다.

주택임대사업자 김사장님 : 아... 제가 보유하고 있는 강남 아파트 기준시가가 9억원을 초과하는데 그러면 1주택자라고 하더라도 과세가 된다는 말씀이시군요. 이제 이해가 됩니다. 그리고 한 가지 더 여쭤보고 싶은 것은 제가 보증금 2억원에 월세 100만원으로 임대차계약을 맺었습니다. 이 경우 어떻게 과세가 되는 것인가요?

방랑자 세무사 : 1주택자 또는 2주택자의 경우 주택임대소득의 수입금액은 임대료와 관리비를 합한 가액이 되는 것입니다. 따로 관리비를 받지 않으신다면 월세 100만원에 임대월수를 곱한 금액이 수입금액이 됩니다.

주택임대사업자 김사장님 : 관리비는 따로 받지 않으니까 2019년에는 12개월 임대를 줬으니까 1,200만원이 주택임대소득이 된다는 말씀이시군요.

방랑자 세무사 : 네 맞습니다. 주택임대소득의 합계액이 2천만원을 초과한다면 종합과세를 하게 되고, 2천만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 선택을 할 수 있습니다.

주택임대사업자 김사장님 : 저는 주택임대소득이 2,000만원을 초과하지 않으니까 종합과세와 분리과세 중 선택을 할 수 있겠군요.

방랑자 세무사 : 오! 종합과세와 분리과세의 뜻을 아시나요?

주택임대사업자 김사장님 : 하하! 요새 주택임대소득에 대해서 뉴스에 많이 나와서 이 부분은 개념적으로는 이해하고 있습니다. 종합과세는 다른 종합소득과 합산해서 종합소득세 신고를 하는 것이고, 분리과세는 다른 종합소득과 합산하지 않고 별도로 계산한 금액에 따라 주택임대소득에 대해서 과세하는 거라고 들었습니다.

방랑자 세무사 : 오! 맞습니다. 대단하신데요. 하하!

주택임대사업자 김사장님 : 좋은 정보 감사합니다. 하하!

[소득세법 12조] 비과세소득 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

주택임대소득에 대한 과세

구 분		과세여부	과세방법
1주택 소유자	일반주택	비과세	비과세
1주택 소유자	고가주택	과세(임대료)	주거용건물임대업에서 발생한 수입금액의 합계액이 · 2천만원 초과인 자 : 종합과세 · 2천만원 이하인 자 : 종합과세와 분리과세 중 선택
2주택 소유자		과세(임대료)
3주택 이상 소유자		과세(임대료·간주임대료)

3주택 이상자의 주택임대소득

주택임대사업자 최사장님 : 김사장이 궁금했던 부분은 해결이 된 것 같네요. 세무사님 저는 4주택을 단독 명의로 보유하고 있습니다. 이 중 3개를 임대를 주고 있습니다. 저 같이 보유 주택이 많은 경우에는 어떻게 되나요?

방랑자 세무사 : 3주택 이상 보유하고 계시군요. 3주택 이상 소유자의 주택임대소득은 임대료와 간주임대료 그리고 관리비의 합으로 수입금액을 계산합니다. 1주택 또는 2주택자와 다르게 3주택 이상 소유자의 경우에는 간주임대료라는 것을 계산해서 주택임대소득의 수입금액에 합산하게 되는 것이죠. 다만, 여기서 3주택 이상인지를 판단할 때, 소형주택(주거용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택)은 2021.12.31. 까지는 주택 수에 포함하지 않습니다.

주택임대사업자 최사장님 : 제가 임대를 하고 있는 주택은 세무사님이 말씀하신 소형주택에는 해당하지 않습니다. 그러면 저는 3주택 이상 보유자로서 간주임대료를 계산해야겠군요.

방랑자 세무사 : 네 맞습니다. 간주임대료를 계산하는 산식은 다음과 같습니다.

간주임대료 = (보증금·전세금 합계 – 3억원) X 60% X 정기예금이자율(2.1%) X 임대일수 / 365일 - 금융수익

주택임대사업자 최사장님 : 세무사님 번거롭지 않으시다면 저의 간주임대료를 계산해 주실 수 있으실까요? 하하!

방랑자 세무사 : 알겠습니다 최사장님. 임대 현황이 어떻게 되시는지 말씀해주세요 하하.

주택임대사업자 최사장님 : 감사합니다 세무사님. 저의 임대현황은 다음과 같습니다.

구분	보증금	월세	임대기간	주거 전용면적	기준시가
A주택	150,000,000원	1,000,000원	01.01 ~ 12.31	69㎡	4억원
B주택	100,000,000원	-	01.01 ~ 12.31	65㎡	2.5억원
C주택	350,000,000원	1,300,000원	01.01 ~ 12.31	99㎡	6억원

방랑자세무사는 최사장님의 이해를 돕기 위해 간주임대료를 계산하는 방법을 친절히 설명해 드리기로 마음먹고 천천히 말을 이어나갔다.

방랑자 세무사 : 간주임대료를 계산할 때 보증금 등에서 3억원을 차감하게 되는 데, 이 때 보증금의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 차감하게 됩니다. A,B,C주택 모두 임대차 기간이 1월1일부터 12월31일까지이므로 보증금의 금액이 가장 큰 C주택에서 3억원을 차감하게 됩니다. 그래서 아래에서 보시는 바와 같이 A,B,C주택의 간주임대료가 산정되게 되는 것이죠.

주택임대사업자 최사장님 : 아! 간주임대료를 이렇게 계산하는 것이군요. 보증금의 적수가 큰 주택에서 3억원을 차감하고 나머지 주택에서는 3억원을 차감하지 않고 계산한 보증금 적수에 60%를 곱하고 정기예금이자율인 2.1%를 곱한 다음에 365일로 나누면 되는 것이었네요.

방랑자 세무사 : 네 맞습니다 사장님. 이렇게 계산한 간주임대료에 임대료를 더하면 최종적인 사장님의 주택임대소득이 계산되는 것입니다. 사장님의 경우에는 임대료와 간주임대료를 더하면 2019년의 주택임대소득은 31,380,000원이 되겠네요.

주택임대사업자 최사장님 : 허허! 그러면 저는 주택임대소득이 2천만원을 초과했으니 종합과세대상으로 올해 5월말까지 종합소득세 확정신고를 하면 되겠군요.

방랑자 세무사 : 하하! 이제 거의 전문가가 다 되셨네요.

주택임대사업자 최사장님 : 하하! 세무사님이 잘 알려주신 덕분이죠.

주택임대사업자 김사장님 : 최사장과 제가 세무사님께 너무 신세를 지어서 이대로 세무사님을 보낼 수 없을 것 같습니다. 충청남도 서산에서 저희처럼 주택임대사업하는 친구가 게국지 음식점을 하고 있습니다. 거기로 같이 가시죠. 그 친구는 지자체에 임대사업등록을 하고 임대사업을 하고 있는데 그 친구도 세무사님께 여쭤볼 게 제법 있을 겁니다. 하하!

주택임대사업자 최사장님 : 오호! 김사장 좋은 생각이구만! 이렇게 만난 것도 인연인데 저녁 식사는 저희가 대접하도록 하겠습니다. 사양하지 마시고 같이 저녁 식사하시는 것은 어떨까요? 하하!

방랑자 세무사 : 하하! 이렇게까지 하지 않으셔도 되는데... 허허.. 성의를 거절하면 예의가 아니니 감사히 잘 먹도록 하겠습니다. 하하!
방랑자세무사는 김사장님과 최사장님께 도움을 드린 것 같아 뿌듯함을 느꼈다. 이렇게 온천 목욕탕에서 만나서 저녁 식사까지 같이 하리라고는 생각지도 못했지만 이 또한 여행의 일부라 생각하며 기분 좋게 목욕을 마무리하고 사장님들과 함께 저녁 식사를 하기 위해(또는 지자체에 임대사업등록을 한 친구분의 세무 상담을 하기위해^^) 서산으로 발걸음을 옮겼다.

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