12.16. 주택시장 안정화 방안 중 세제관련 대책은? - 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완 -

BY 황범석   2019-12-17
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기획재정부에서 2019.12.16. 오후 1시 “주택시장 안정화 방안”이라는 제목의 보도자료를 배포했다.

정부는 최근 주택시장의 동향으로 보아 서울 등 일부 지역에서 국지적으로 과열이 재현되고, 집값 상승 기대로 매수세가 확대되고 있으며 갭투자 등 투기수요가 유입되고 있다고 판단하였다. 일부 투기수요로 인해 실수요자의 내 집 마련 기회 감소 우려가 있어 시장 교란 행위 방지 및 안정적인 수급관리가 필요해 짐에 따라 정부는 “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 기존 3대원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진하기 위한 정책을 발표하였다고 본 보도자료는 설명하고 있다.
해당 보도자료에는 대출규제 등의 각종 부동산 정책들이 기재되어 있었으며 부동산 안정화를 취지로 하는 세제 정책도 포함되어 있었다.

그렇다면 세법적인 측면에서 어떠한 중요 변화가 있을 것인지 체크해 보자.
세제관련 대책은 큰 틀에서 아래와 같을 것으로 사료된다. - 보유세 제재의 강화
- 양도소득세 제재 강화
- 1세대 1주택자인 고령자에 대한 보유세 혜택 부여
- 2020년 6월 말까지 조정지역의 주택 처분 기회 부여
그렇다면 구체적으로 상기와 관련하여 무엇이 변할 예정인지 알아보자.
* 참고로 아래에서 나오는 표는 모두 2019.12.16. 기획재정부 보도자료에서 발췌한 것임.


보유세 제재 강화

1. 종합부동산세 세율 상향조정 (종합부동산세법 제9조)

종합부동산세율이 전체적으로 상승하는 가운데 2020년 종합부동산세 납부 분부터 종합부동산세율이 증가할 전망이다. 추가적으로 3주택 이상자와 조정지역에 2주택 이상을 보유한 자의 종합부동산세율은 그 증가 폭이 더 클 예정이며 그 구체적인 내용은 아래와 같다.

과 표
(대상)
일반 3주택 이상 + 조정대상지역 2주택
현행 개정 현행 개정
3억 이하
(1주택 17.6억원 이하
다주택 13.3억원 이하)
0.5% 0.6% +0.1%p 0.6% 0.8% +0.2%p
3~6억
(1주택 17.6∼22.4억원
다주택 13.3∼18.1억원)
0.7% 0.8% +0.1%p 0.9% 1.2% +0.3%p
6∼12억
(1주택 22.4∼31.9억원
다주택 18.1∼27.6억원)
1.0% 1.2% +0.2%p 1.3% 1.6% +0.3%p
12∼50억
(1주택 31.9∼92.2억원
다주택 27.6∼87.9억원)
1.4% 1.6% +0.2%p 1.8% 2.0% +0.2%p
50∼94억
(1주택 92.2∼162.1억원
다주택 87.9∼157.8억원)
2.0% 2.2% +0.2%p 2.5% 3.0% +0.5%p
94억 초과 (1주택 162.1억원 초과
다주택 157.8억원 초과)
2.7% 3.0% +0.3%p 3.2% 4.0% +0.8%p

2. 조정대상지역에 2주택자 종합부동산세 세부담 상한 상향조정 (종합부동산세법 제 10조)

종합부동산세법에는 세부담의 상한이라는 제도 있다. 이는 직전 년도에 비해 보유세인 재산세와 종합부동산세가 크게 증가하는 경우 납세자에게 과중한 부담이 될 것을 우려하여 당해 연도 세부담(재산세 + 종합부동산세)의 상한을 직전년도를 기준으로 정하는 것이다. 이전까지는 3주택 이상자는 300% 조정지역 2주택자의 경우 200% 였는데 2020년 종합부동산세 납부분 부터 조정지역 2주택자의 경우도 3주택자와 동일하게 300%로 세부담의 상한을 상향시킬 계획이다.

현 행 개 정 안
일반 조정지역 2주택 3주택이상
150% 200% 300%
일반 조정지역 2주택 3주택이상
150% 300% 300%

3. 공시가격 현실화율 제고

재산세의 과세표준이 되는 개별주택공시가격 또는 공동주택공시가격은 현재 시세에 미치지 못한다(보도자료에 따를 경우 단독주택은 시세의 53% 공동주택은 시세의 70%이다). 2020년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고 특히 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고할 예정이다. 그에 따라 고가주택에 대한 재산세 및 종합부동산세 부담이 크게 증가할 전망이다.

양도소득세 제재 강화

1. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가(소득세법 제95조)

1세대 1주택자가 실거래가 9억 원을 초과하는 주택을 매도하는 경우 10년을 보유하는 경우 80%의 장기보유특별공제가 가능하였으나 2021.1.1. 이후 양도 분부터는 실거래가 9억을 초과하는 주택에 대해서 80%의 장기보유특별공제를 적용받기 위하여 10년의 거주기간이 추가로 필요해질 예정이다.

ㅇ 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분
보유기간 3년~4년 4년~5년 5년~6년 6년~7년 7년~8년 8년~9년 9년~10년 10년이상
1주택 합계 24% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80%
보유 12% 16% 20% 24% 28% 32% 36% 40%
거주 12% 16% 20% 24% 28% 32% 36% 40%
다주택 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20~30%*

2. 조정대상지역 일시적 2주택자 전입 요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축(소득세법시행령 제155조)

대체취득 비과세 적용 시 현재는 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택을 양도하는 경우 기존주택을 1주택으로 보아 비과세 혜택을 부여하였으나 2019.12.17.부터 새로 취득하는 주택에 대해서는 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 적용하여 조정지역의 대체취득 비과세 요건이 더욱 까다롭게 될 예정이다.

3. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함

다주택자 여부 판단 시 분양권은 주택이 아닌 권리이기 때문에 주택 수에 미포함 하였으나 2021.1.1. 이후 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권을 포함할 예정이다.

4. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 (소득세법 제104조)

현재 주택을 1년 미만 보유하고 양도하는 경우 단일세율 40%로 양도소득세를 과세하고 있으나 2021.1.1. 이후 양도에 대해서는 주택을 1년 미만 보유하는 경우 단일세율 50%를 적용하며 1년 이상 2년 미만 보유하는 경우 단일세율 40%를 적용할 예정이다.

구분 주택 외 부동산 주택·조합원입주권
현행 개선
보유
기간
1년 미만 50% 40% 50%
2년 미만 40% 기본세율 40%
2년 이상 기본세율 기본세율 기본세율


1세대 1주택자인 고령자에 대한 보유세 혜택

- 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대(종합부동산세법 제9조)

2020년 종합부동산세 납부 분부터 1세대 1주택을 보유한 고령자에 대한 나이 관련 공제율을 10%씩 인상할 예정이며 나이와 장기보유에 따른 공제율 합한 공제율 한도를 기존 70%에서 80%로 상향 조정할 예정이다.

현 행 개 정 안
고령자 장기보유
연 령 공제율 보유기간 공제율
60세~65세 10% 5년~10년 20%
65세~70세 20% 10년~15년 40%
70세 이상 30% 15년 이상 50%
공제한도 : 고령자+장기보유 합계 70%
고령자 장기보유
연 령 공제율 보유기간 공제율
60세~65세 20% 5년~10년 20%
65세~70세 30% 10년~15년 40%
70세 이상 40% 15년 이상 50%
공제한도 : 고령자+장기보유 합계 80%


2020년 6월 말까지 조정지역 주택의 처분 기회 부여

- 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제(소득세법 제95조 및 제104조)

다주택자가 조정지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과(2주택자 10%, 3주택자 20%) 및 장기보유특별공제를 배제하였으나 2019.12.17.부터 2020.6.30.까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용할 예정이다.

이번 보도자료에 따를 경우 다주택자에 대한 제재가 대폭 강화되었으며, 일정한 경우에 1세대 1주택 비과세를 받기가 전보다 어려워 졌다. 이미 수차례에 거쳐 다주택자 등에 대한 제재 강도를 강화하였지만 정부 입장에서는 아직도 더 할 수 있다는 것을 보여준 것이 아닌가 싶다.

얼마 전 고객 중 한 분이 작년에 4백만 원의 종합부동산세를 납부하였는데 올해 약 4천만 원의 종합부동산세 부담을 지게 되어 상담하러 오신 기억이 난다. 2배 가까이 증가한 개별주택가격과 2배 이상 늘어난 세율 때문에 전년도에 비해 10배의 보유세를 납부하게 되자 많이 충격 받은 표정이었는데 내년에는 더 큰 충격을 받으실 거 같아 염려스럽다.

주택시장을 안정화하고 서민의 주거안정을 최우선적으로 하는 취지가 이번 대책에 잘 반영되었는지 그리고 그 효과가 어떨지는 좀 더 지켜봐야겠지만, 투기수요에 대해서는 절대 어떠한 틈도 주지 않겠다는 정부의 의지가 반영된 대책이 아닌가 싶다.
다만, 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권을 주택 수로 의제 하는 규정과 세부담의 상한 제도의 취지(보유세 부담의 급격한 증가를 막기 위함)를 몰각할 정도의 높은 세부담 상한은 아무리 정책적인 목적이 중요하지만 납세자에게 너무 과도한 제재가 아닌가 싶다.

이번 대책을 통해서 정부의 목표인 서민의 주거생활의 안정화가 이루어지길 바라는 바이다.