부동산임대업, 주택임대업, 부동산매매업, 주택매매업 헷갈리는 업종구분과 소득구분

BY 강민 2019-10-31

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몇 년 전부터 경매, 공매, 갭투자 등 부동산 열풍으로 개인들도 분양, 매매, 경매, 공매 등을 통해 주택을 사고, 파는 일이 잦아지고 이와 관련된 일을 업으로 하는 개인들도 크게 늘어났습니다.

“다주택자 양도세 중과세, 주택임대업자 과세 강화, 주택매매업자 주택담보대출에 대한 LTV 규제…”

이에 정부에서는 주택가격을 억제하기 위해 주택과 관련된 규제를 계속 강화하고 있고 뉴스에서는 이와 관련된 정보들이 넘쳐나지만, 헷갈리고 어려운 전문용어와 복잡하게 얽혀져 있는 구조 때문에 전문가들도 주택과 관련된 내용이 헷갈리고 어렵다고 토로합니다.

이렇듯 주택에 관한 정책이 복잡하고 어렵다 보니 개인들이 주택을 사고, 팔 때 세금을 잘못 신고하여 추징당하는 경우도 많아지고 있습니다.

특히 개인이 주택을 파는 경우 단순히 양도세만 신고납부하면 되는 것으로 알고 있지만, 주택을 자주 매매하는 개인과 다세대 주택을 신축하여 매매하는 개인 등은 부동산매매 사업을 영위하는 것으로 보아 양도세가 아닌 종합소득세 등이 부과되어 큰 곤경에 빠지는 경우가 종종 발생합니다.

이하에서는 <1>개인이 주택을 팔 경우에 대한 소득구분에 대한 내용과 <2>부동산매매업, 주택매매업, 부동산임대업, 주택임대업의 업종구분에 대한 내용을 살핀 후 <3>개인이 주택을 팔았을 경우 ‘양도세로 신고해야 하는지? 아니면 사업소득으로 보아 종합소득세로 신고해야 하는지?’ 구분하는 방법과 사례 및 <4>주택을 팔 경우의 부가세 과세여부에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 개인의 일반적인 소득구분

개인이 번 돈인 소득에 대한 세금은 크게 종합소득, 퇴직소득, 양도소득으로 구분되며 각 각 다른 계산방식에 따라 세금을 계산하므로 소득구분에 따라 내야할 세금이 달라집니다. 따라서 개인의 소득을 정확히 구분하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.

구분	내용	비고
종합소득	이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득	해당 소득을 합산하여 6~42% 세율
퇴직소득	퇴직소득	연분연승법 적용한 6~42%세율
양도소득	부동산, 주식 등 양도소득	양도물건 별 다른 세율

특히 개인이 부동산(주택)을 파는 경우에는 사업소득 또는 양도소득인지 여부에 따라 납부해야 하는 세금이 크게 달라지므로 아래 일반적 정의와 구분기준을 확인하여 반드시 소득구분을 최우선적으로 확인해야 합니다.

구분	내용	비고
사업소득	영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득을 의미 함^*1) (소법§①21)	부동산의 매매로 인한 소득이 사업소득 또는 양도소득인지 여부는 수익목적인지 또는 규모ㆍ횟수ㆍ태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속ㆍ반복성 여부 등을 고려하여 판단 함 (소법 집행기준 94-0-3)
양도소득	일시적ㆍ비반복적으로 열거된 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식, 기타자산, 파생상품 등의 양도로 인하여 발생하는 소득을 의미 함 (소법 집행기준 94-0-1, 94-0-2)

*1) 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나, 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우, 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 「건축법」에 따른 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 등 (소법 집행기준 19-0-9)

2. 사업자인 개인의 업종구분

일반적으로 위의 소득구분에 따라 사업(事業)소득에 해당하는 경우에 한해 업종(業種)을 구분할 수 있습니다. 만약 양도소득에 해당하는 경우에는 업(業)이 아니고 개인적인 거래로 업종을 구분할 수 없습니다.

따라서 사업소득의 요건 중인 하나인 계속ㆍ반복성을 고려하여 업종을 구분하면 아래와 같습니다.

일반적인(한국표산업분류) 업종구분		내용
부동산매매업 (부동산개발 및 공급업)	주택매매업	주택을 계속ㆍ반복적으로 매매하(려)는 사업활동
부동산매매업 (부동산개발 및 공급업)	주택 외 부동산매매업	주택 외 부동산(상가, 토지, 건물 등)을 계속ㆍ반복적으로 매매하(려)는 사업활동
부동산임대업	주택임대업	주택을 계속ㆍ반복적으로 임대하는 사업활동
부동산임대업	주택 외 부동산임대업	주택 외 부동산(상가, 토지, 건물 등)을 계속ㆍ반복적으로 임대하(려)는 사업활동

다만, 위 일반적인 정의와 달리 소득세법에서는 별도로 부동산매매업을 정의하고 있고, 소득세법 상 개인이 부동산매매업에 해당하면 신고특례^*1) 및 세액계산특례^*2)가 적용되므로 개인이 주택을 매매할 때에는 반드시 아래에 해당하는 지 확인해야 합니다. *1) 부동산매매업자 예정신고 특례 -> 부동산매매업자는 매매일로부터 2개월 이내에 예정신고납부 후 종합소득세 신고를 해야 함(소법§69) *2) 부동산매매업자 소득세 계산특례 -> 부동산매매차익에 양도세율을 적용한 세액과 종합소득세 과세방식을 적용하여 계산한 세액 중 큰 금액으로 결정(소법64)

구분	내용
일반적인 부동산매매업	부동산을 계속ㆍ반복적으로 매매하(려)는 사업활동
소득세법 상 부동산매매업	○ 비주거용 건물건설업 : 건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당 ○ 부동산 개발 및 공급업 : 주거용, 비주거용 부동산을 “일괄도급으로 신축ㆍ판매하는 활동(단, 주택을 일괄도급으로 신축ㆍ판매하는 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외)” 또는 “구입한 부동산을 재판매하는 활동”

그 중 주택을 일괄도급으로 신축ㆍ판매하는 경우에는 일반적으로 부동산매매업(부동산 개발 및 공급업)에 해당하지만 소득세법 상 부동산매매업에 해당되지 않고, 비주거용 건물을 직접 건설하여 판매하는 경우에는 일반적으로 건설업에 해당하지만 소득세법 상 부동산매매업에 해당되므로 이를 유의해야 합니다.

3. 개인이 주택을 팔았을 때 그 소득이 사업소득 또는 양도소득인지 여부에 대한 구체적 판단

개인이 주택을 파는 경우 그 개인이 사업자등록증이 발급되었는지 어떤 업종 또는 목적(임대 또는 매매)인지 및 실제 개인의 주택거래 전후 사실관계를 바탕으로 사업소득 또는 양도소득 여부를 판단해야 합니다.

다만 개인 별 사실관계가 모두 달라 주택을 파는 경우 위에서 설명한 소득구분 및 업종구분 내용과 아래 예시적 사례를 고려하여 양도소득인지 또는 사업소득인지를 신중히 결정해야 합니다.

예시	소득구분	비고
주택매매업을 영위하기 위해 사업자등록증을 발급받고 주택을 파는 경우	부동산매매업자의 사업소득	소법 집행기준 19-0-9
주택매매업을 영위하기 위해 사업자등록증을 발급받았으나 판매하지 못해 일시적으로 임대를 하다 주택을 파는 경우	부동산매매업자의 사업소득	(상속증여세과-249, 2013.06.20)
주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기 미분양으로 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우	양도소득	(서면인터넷방문상담1팀-829, 2007.06.15)
매매차익을 목적으로 계속적ㆍ반복적으로 부동산을 거래한 부동산매매업자가 실거주를 목적으로 취득하여 거주해 온 주택을 파는 경우	양도소득 * 해당 부동산은 매매차익을 목적으로 거래한 것이 아님	(조심2011서2679, 2012.11.30)
2년에 걸쳐 20여 세대 아파트를 취득 후 3년에 걸쳐 매각한 경우	부동산매매업자의 사업소득	(부산지방법원2018구합21447, 2018.08.10)

4. 개인이 주택을 팔았을 경우 부가가치세 과세여부

부가가치세는 사업자가 부가가치세 과세대상 재화ㆍ용역을 공급하는 경우 부과하도록 되어 있습니다.

여기에서 사업자란 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말하고, 사업형태를 갖추고 계속적이고 반복적인 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 사업자로 봅니다. (부법§2, 부법 집행기준 3-0-1)

특히 재화를 공급하는 부동산매매업을 아래와 같이 구체적으로 열거하고 있어 이에 해당되는 경우 사업자로 보는 것이 바림직합니다. (부법 집행기준 2-4-5) ○ 부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당 함 ○ 사업상의 목적으로 1과세기간(상반기 또는 하반기)에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우와 과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는 부동산매매업에 해당 함 ○ 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건축물이 분양되지 아니하여 일시적ㆍ잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당 함 ○ 주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 직접 또는 총괄적인 책임을 지고 건설하여 분양ㆍ판매하는 주택신축판매업과 건물신축판매업은 재화를 공급하는 사업에 해당 함 참고로 소득세법 상 사업(소득)자는 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득을 얻는 자를 의미하고 있어 부가세법 상 사업자와 정의와 다르므로 반드시 각 각 사업자 여부를 확인해야 합니다.

구분		비고
부가세법 상 사업자	국민주택규모(85㎡)이하 주택 (조특법§106①4호)	부가세 면제
부가세법 상 사업자	국민주택규모 초과 주택	부가세 과세 [단,사업의 포괄양수도에 해당하는 경우 면제(부법§⑨2호)]
비사업자	모든 주택	부가세 면제 (부법 집행기준 3-0-2)

√ 주택임대는 부가세 면세 (부법§26.12호)

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