주택과 오피스텔을 보유한 김부장 주택임대 사업자등록증 발급과 주택임대소득 신고는 어떻게 할까?

BY 강민   2019-09-25
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A기업 김현수 부장은 과거에 강남에 있는 아파트를 배우자와 공동명의로 취득하여 전세를 주고, 최근 본인 명의 오피스텔 하나를 매입 후 임대하여 월세를 받고 있습니다. 그리고 본인은 배우자 및 자녀와 함께 예전부터 살던 목동에서 반전세로 거주하고 있습니다.

문재인 정부 들어서 부동산 정책이 급격하게 바뀌고 있다고 뉴스를 통해 듣고 있는데 특별히 신경 쓰지 않고 재산세 고지서만 받아 납부를 하고 있어 체감이 되지는 않습니다.

그런데 최근에 다수 주택을 보유한 지인이 앞으로 1주택자여도 19년도 말까지 사업자등록을 해야 한다고 하여, 김현수 부장은 본인의 주택 임대와 관련된 세무이슈를 확인하고 싶어 인터넷을 검색하였습니다. 하지만 전문용어와 복잡한 설명에 이해가 되지 않아 주택과 관련된 세무업무를 어떻게 해야 할지 막막합니다. 위 사례에서 김현수 부장과 같이 개인이 주택을 임대한 경우 여태까지 특별히 신경을 쓰지 않아도 큰 문제가 없었지만, 최근 변경된 주택임대사업자등록 의무와 개정된 주택임대소득에 대한 세금에 대한 정확한 내용을 몰라 불안한 분들이 많이 있습니다.

이하에서는 사례를 토대로 주택을 임대하고 있는 경우 사업자등록과 소득세 신고에 대한 내용을 중심으로 살펴보도록 하겠습니다.


1. 주택과 관련된 세금 개요

일반적으로 개인이 주택을 취득, 보유(임대) 및 이전(양도등)하는 경우 아래와 같은 세금이 발생하게 됩니다. 여러 가지 세무내용 중 주택임대사업자등록 의무에 관한 내용과 주택 임대소득에 대한 세무내용 등을 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

구분 세금 비고
주택 취득 취득세, 인지세 주택취득자금 출처조사
주택 임대ㆍ보유 주택임대소득세, 면세사업자현황신고, 재산세 및 종합부동산세 주택임대사업자신고의무
주택 매각 양도세
주택 상속ㆍ증여 상속세 또는 증여세
※ 해외주택 취득, 보유 및 매각관련 신고에 대한 내용은 제외함


2. 주택 임대소득 있는 개인의 사업자등록 의무

주택을 임대하는 개인도 원칙적으로 사업자로서 사업자등록증을 발급받아 주택임대와 관련된 사항을 자진해서 신고ㆍ납부해야 합니다.

다만, 일부 주택임대소득은 비과세 되고 주택 소유자의 대부분이 주택임대소득이 높지 않고 미신고에 대한 큰 불이익이 없어 주택임대소득 신고ㆍ납부에 대해 별다른 관심을 두지 않았고, 국세청은 주택임대와 관련된 정보를 파악하기 힘들어 주택임대와 관련 세금을 적발ㆍ추징하는 것이 쉽지 않았습니다.

그러나 부동산정책 강화로 아래와 같이 주택임대소득자는 반드시 사업자등록을 하도록 의무를 부담시키고 만약 사업자등록을 하지 않은 경우 가산세를 부과하도록 개정 되었습니다.

구분 내용
주택임대사업자신청 ○ 19.1.1. 이후 최초 주택임대사업 개시일(최초로 주택임대를 시작한 날)부터 20일 내에 관할 세무서에 ‘사업자등록(주택임대) 신청’해야 하고 이때 임대주택명세서(만약 지자체에 임대사업자등록을 한 경우 해당 임대사업자등록증 사본)를 제출해야 함 (소령§220) ○ 2018.12.31. 이전에 주택임대를 하고 있는 자는 19.12.31.까지 사업자등록(주택임대)를 해야 함 (부칙§20)
불이행 시 가산세 ○ 기존 주택임대사업자가 2019.12.31.까지 사업자등록을 하지 않은 경우 2020.1.1.부터 사업자등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%를 가산세로 부과 함 (소법§81⑮, 부칙§8⑥) ○ 따라서, 2019.12.31. 이전 주택임대를 한 개인은 반드시 2019.12.31.까지 주택임대사업자등록신청을 해야 가산세가 부과되지 않음
※ 공동명의 주택을 임대하는 경우에는 사업자등록신청서 중 공동사업자 신청여부에 여로 표시 후 공동사업자명세를 추가로 제출해야 함
위 사례에서 김현수 부장은 주택은 전세를 오피스텔은 월세를 주고 있는 주택임대사업자에 해당하므로 2019.12.31.까지 인근 관할세무서를 방문하여 공동명의 주택에 대해서 공동사업자등록(주택임대)을 하고, 본인 명의 오피스텔에 대해 별도로 사업자등록(주택임대)을 받아야 가산세가 부과되지 않을 것입니다.

3. 주택 임대소득 신고ㆍ납부

(1) 주택임대소득 비과세 검토

원칙적으로 주택임대소득은 사업소득으로 소득세 과세대상이나, 일부 주택임대소득에 대해서는 비과세하고 있습니다. 다만 최근 부동산 정책 변동으로 인해 비과세 범위가 아래와 같이 줄어들었습니다.

구분 비과세 주택임대소득 범위
1주택자의 주택임대소득 ○ 1개의 주택*1)*2)을 소유한 자의 주택임대소득은 비과세 하되, 해당 주택이 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택인 경우와 국외소재주택에 대한 임대소득에 대해서는 과세 함
*1) 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물과 주택부수토지를 의미하고, 오피스텔의 경우 ‘상시 주거용인지 또는 사업을 위한 주거용인지’여부에 따라 주택 여부가 달라 짐 *2) 주택 수 계산
① 배우자가 소유한 주택 수를 합산 함 ② 공동명의 주택의 경우 지분이 큰 자의 주택으로 하여 계산하되, 지분율이 동일한 경우 지분을 가진 자간 합의하에 1인의 주택으로 할 수 있음 ③ 전대 또는 전전세하는 경우, 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 보아 계산 함 ④ 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기 되어 있는 경우 각각을 1주택으로 봄
※ 2018.12.31.까지 주택임대수입금액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득도 비과세 되었으나 2019.1.1.부터 과세로 개정 됨

(2) 주택임대수입금액 산정

주택임대수입은 주택임대(월세, 전세 등)에 따른 매출액을 의미하고, 개인별 주택임대수입금액에 따라 세금계산방식이 달라지므로 개인별 정확한 주택임대소득을 확인해야 합니다.

구분 주택임대수입금액
주택 월세, 관리비 등 ○ 주택을 임대하여 수취하는 월세, 관리비등(실제 대납하는 전기료ㆍ수도료 등 공공요금은 제외)
주택 간주임대료 ○ 주택을 임대하며 전세금(보증금)을 받은 경우로써 ‘3주택을 소유하고 전세금등 합계액이 3억원을 초과하는 때에는 아래 산식에 따라 계산한 간주임대료를 주택임대수입금액에 포함 함
*1) 3주택 판단 시 위 1주택 비과세 계산방식을 준용하되, 소형주택(1세대 당 면적이 40㎡이하고 기준시가가 2억원 이하인 주택)은 주택 수에 포함하지 않음 *2) 간주임대료 산식
① 기장신고 : {(전세금등 – 3억)의 적수 x 60% / 365 x 2.1%} - 임대사업부분에서 발생한 이자 등
② 추계신고 : (전세금등 – 3억)의 적수 x 60% / 365 x 2.1%
※ 공동명의 주택을 임대하는 경우 해당 공동명의 주택의 주택임대수입금액을 각자의 손익분배비율(일반적으로 지분율)로 안분하여 개인별 주택임대수입금액을 산정하되, 만약 특수관계자 간 거짓으로 손익분배비율을 정하는 경우 주된 공동사업자 1인에게 해당 주택임대수입금액 전부를 귀속시킴(소법§43②,③)

(3) 주택임대소득에 대한 소득세 계산

개인별 주택임대수입금액(매출)의 합계액 2천만원을 기준으로 아래와 같이 소득세 계산 방식이 달라집니다.

주택임대수입금액 합계액 소득세 계산
2천만원 이하
(분리과세 주택임대소득)
분리과세(14%)*1) 또는 다른 종합소득금액과 합산*2)하여 종합소득세 신고ㆍ납부 방법 중 선택하여 5월에 신고ㆍ납부

*1) 분리과세 주택임대소득
{주택임대수입금액 x 50%(임대주택ⓐ인 경우 40%) - 만약 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 200만원(임대주택인 경우 400만원)} x 원천징수세율(14%) - 소형주택 임대소득 감면세액ⓑ(조특법§96①)
*2) 다른 종합소득금액과 합산하는 종합과세 주택임대소득
‘주택임대수입금액 – 주택임대와 직접 관련된 비용’을 다른 소득과 합산하여 소득세 계산
2천만원 초과 다른 종합소득금액과 합산하여 5월에 종합소득세 신고ㆍ납부
ⓐ 임대주택(소령§122의2)
지방자치단체에 임대사업자등록 및 세무서에 사업자등록, 임대료 증가율(5%이하)로 제한 등 요건을 갖춘 경우 임대주택으로 보며, 사후관리 위반 시 추징 함
ⓑ 소형주택 임대소득 감면세액(조특법§96)
지방자치단체에 임대사업자등록 및 세무서에 사업자등록, 의무임대기간(4년, 8년) 요건, 기준시가 6억 이하 및 임대료 증가율 제한 등 요건을 갖춘 경우, 해당 주택의 소득세 30%(75%)를 감면하되 사후관리 위반 시 추징 함

(4) 사례적용

위 사례에서 김현수 부장의 경우 강남 아파트(기준시가 15억으로 10억원에 전세 줌, 지분율 : 본인50%, 배우자50%)를 소유하고, 다른 오피스텔(주거용 임대하고 있으며 월세 연 1,200만원 수취) 하나를 소유하고 있고 지자체에 임대사업자등록을 하지 않았음을 가정한다면,

강남 아파트의 주택임대수입은 0원[월세 등 수취하지 않고 전세금만 받았으나 2주택(배우자와 합의하에 김현수 부장의 주택으로 봄)을 보유하고 있어 간주임대료 계산 대상이 아니어서 주택임대수입은 0원이며 따라서 지분율 50%상당액도 0원에 해당 함]이며, 오피스텔 주택임대소득이 1,200만원으로 그 합계가 2,000만원 이하에 해당하므로 ‘분리과세(14%)와 종합합산과세’ 중 선택 할 수 있습니다.

김현수 부장의 연말정산 명세서 상 근로소득 세율이 24%구간에 있고, 오피스텔 구입 대출 이자비용이 50%에 미달하여 주택임대소득에 대해서 분리과세(14%)를 선택하는 것이 바람직하며 아래와 같은 주택임대소득에 대한 세금이 계산되어 해당 세금을 5월에 종합소득세 신고와 함께 납부해야 합니다.

김현수 부장의 19년도 주택임대소득에 대한 소득세
= 1,200만원 - (1,200만원 x 50%) x 14% = 84만원 (지방세 10% 제외)

※ 참고_김현수 부장이 종합소득 선택 시, 주택임대소득에 대한 소득세
= 1,200만원 - (오피스텔 매입 대출 이자비용 500만원) x 24% = 168만원 (지방세 10% 제외)


4. 기타 참고사항

(1) 면세(주택임대)사업자 사업장현황신고

주택임대사업자는 주택임대사업장별 사업장현황신고를 다음연도 2월 10일까지 해야 하나, 이를 이행하지 않는다 하더라도 가산세가 없습니다. (소법§78, 소법§81⑥)

(2) 국세청의 주택임대차정보시스템(RHMS)등 활용

국세청에서는 국토부 주택임대차정보시스템(RHMS)등을 활용하여 주택임대사업자에 대한 세원관리를 하고 있어 해당 시스템의 아래 내용을 참고할 필요가 있습니다.

주택임대차정보시스템 개요
임대차 계약정보 소유정보 자가여부 가격정보 공실여부
국토부 국세청 법원 국토부 행안부 행안부 국토부 국토부
○ 지자체 임대등록 자료 ○ 확정일자신고자료 ○ 월세세액공제자료 ○ 주택임대사업자 등록자료 ○ 전세권ㆍ임차권등기자료 ○ 건축물대장 소유정보 ○ 재산세 대장 ○ 주민등록자료 ○ 공시가격시스템 ○ 실거래가신고자료 ○ 건축물 에너지 정보