주택의 보유세(2) : 종합부동산세

BY 이성경   2019-09-23
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올해의 종합부동산세는 어떻게 부과될까요?

나부자 : 안녕하세요. 세무사님. 저번에 알려주신 내용으로 7월에 납부한 재산세를 다시 계산해보니 감면이 제대로 반영이 되어 있지 않아서 관할 구청에 전화하여 감면을 다시 받았네요. 감사합니다. 그래서 12월에 부과되는 종합부동산세도 제가 계산해보고 싶어졌습니다. 종합부동산세도 재산세와 마찬가지로 물건별로 과세되나요?

이 세무사 : 종합부동산세법 제9조 종합부동산세 제9조(세율 및 세액)

① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다.
에 따르면 종합부동산세는 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세합니다. 즉, 재산세와는 다르게 개인이 소유하고 있는 재산의 합계액을 기준으로 부과되는 인별 과세를 원칙으로 하고 있습니다. 이 경우 인별의 범위에는 세대원을 포함하지 않습니다. 즉, 배우자나 자식이 보유 중인 주택이 있다고 하더라도 이것은 합산하여 과세하지 않는다는 말이죠.

나부자 : 그렇군요. 그렇다면 주택의 종합부동산세는 어떻게 계산이 될까요?

이 세무사 : 자신이 소유하고 있는 모든 주택의 총 합계액에서 6억원(1세대 1주택은 9억원)을 차감한 금액에 공정시장가액비율(2019년 기준 85%, 매년 5%씩 상승하여 2022년에는 100%)을 곱하여 과세표준을 계산합니다. 이렇게 계산된 과세표준에 세율(0.6%~3.2%의 초과누진세율)을 곱하여 종합부동산세액을 계산하고 여기에서 법정공제세액인 재산세액을 차감하여 산출세액을 구하게 됩니다. 또한, 종합부동산세의 경우에도 재산세와 마찬가지로 세부담 상한액이 있습니다.

* 종합부동산세 세율 및 세부담 상한
과세표준 2018.이전 2018.9.13대책 이후
일반 조정대상지역 내 2주택 또는 3주택 이상
3억원 이하 0.5% 0.5% 0.6%
3억원 ~ 6억원 0.5% 0.7% 0.9%
6억원 ~ 12억원 0.75% 1.0% 1.3%
12억원 ~ 50억원 1.0% 1.4% 1.8%
50억원 ~ 94억원 1.5% 2.0% 2.5%
94억원 초과 2.0% 2.7% 3.2%
세부담 상한율 150% 150% 200%(3주택 이상자는 300%)

종합부동산세 산출세액 계산시 세부담 상한액을 구하기 위해서 세부담 상한 초과액은 차감하게 되는데 세부담 상한초과액은 다음과 같이 계산합니다. 세부담 상한 초과액 = (당해 연도 재산세+종합부동산세 상당액) - {(직전 연도 재산세 + 종합부동산세 상당액) ⅹ세부담 상한율}
나부자 : 재산세 계산구조와 비슷하면서도 약간 차이가 있네요. 조정대상지역 내의 2주택에 대하여 궁금한 점이 있습니다. 한 채만 조정대상지역 있어도 조정대상지역 내의 2주택자로 봐서 중과세 등의 불이익을 받나요?

이 세무사 : 2주택을 소유하고 있는 경우에는 2주택 모두가 조정대상지역에 있어야 합니다. 1주택만 조정대상지역 내에 있다면 중과세되지 않습니다.

나부자 : 그렇다면 주택을 공동소유하고 있는 경우 주택 수 및 종합부동산세는 어떻게 계산되나요?

이 세무사 : 공동소유주택의 경우에는 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 다만, 상속받아 공동소유한 주택의 경우에는 과세기준일인 6월 1일 현재 다음의 요건을 모두 갖춘 경우 주택 수에서 제외됩니다.

1) 지분율 20% 이하
2) 지분 상당 공시가격이 3억 원 이하인 경우

주의할 점은 위에 해당하는 주택은 주택 수에서 제외(1세대 1주택자 해당 여부 판단 시 제외)되는 것이지, 자기 지분에 해당하는 공시가격 상당액은 과세표준에 합산하여 과세가 된다는 점입니다.

나부자 : 세무사님. 재산세랑 종합부동산세는 같은 주택에 부과되는데 이중과세되는 것은 아닌가요?

이 세무사 : 아닙니다. 이는 1차로 부동산소재지의 관할 지방자치단체장이 각 주택의 전체 금액에 대하여 7월, 9월에 재산세를 부과한 다음, 2차로 전국에 소재한 종합부동산세 과세대상 주택을 인별로 합산한 가액이 기준금액을 초과하는 경우 그 초과금액에 대하여 주소지 관할 세무서장이 12월 1일~12월 15일에 종합부동산세를 고지하는 것이기 때문입니다.

구분 관할 과세방법 부과기준
재산세 지방세(주택 소재지 지방자치단체) 건별 개별과세 과세대상 전체금액
종합부동산세 국세(주소지 관할 세무서) 인별 합산과세 기준금액 초과금액

또한, 종합부동산세 계산식을 보면 법정공제세액이라고 하여 재산세 납부액을 차감하게 되는데, 이것이 이중과세를 방지하기 위한 장치라고 보시면 됩니다. 나부자씨, 혹시 2015년도에 종합부동산세를 납부하셨나요?

나부자 : 예, 납부했습니다.

이 세무사 : 대법원에서 ‘2015년 귀속분에 해당하는’ 종합부동산세에서 차감한 재산세액이 실제 납부액보다 적게 공제되어 종합부동산세를 과다징수했다고 판결했기 때문에 2015년분의 종합부동산세의 일부 환급이 가능하게 되었습니다. 주소지 관할 세무서에 가서 환급신청을 하시거나 홈택스에 2015년 귀속분 종합부동산세 환급신청 메뉴에서 인터넷으로 환급신청 하도록 하십시오.

나부자 : 감사합니다. 그런데 저는 항상 고지서를 받고 납부를 하였으나, 친구를 보니 종합부동산세를 신고해서 납부하더라고요. 신고도 가능한 건가요?

이 세무사 : 그렇습니다. 종합부동산세는 정부에서 부과하는 세금이지만, 신고납부도 가능해서 납세자가 신고한 경우에는 고지된 세액은 취소됩니다. 다만, 고지세액과 신고한 세액에 차이가 있다면 이는 세무서에서 추후 검토하게 될 것입니다.

종합부동산세의 절약

나부자 : 올해 과세표준의 기준이 되는 공시가격 인상 등으로 종합부동산세 과세표준도 커지고, 세율 역시 높아져서 작년에 비해 종합부동산세가 많이 나올 거 같네요. 세무사님, 종합부동산세도 절세할 수 있는 방법이 있나요?

이 세무사 : 종합부동산세 합산배제신고라고 들어보셨나요? 선생님이 보유하고 있는 주택 및 토지 중 합산배제대상 주택 및 토지를 종합부동산세 부과 대상에서 제외하기 위한 신고 절차입니다.

나부자 : 합산배제대상은 어떤 것이 있을까요?

이 세무사 : 종합부동산세법 시행령 제3조에 따른 임대주택의 경우 합산배제가 가능합니다. 2018년 3월 31일까지는 장, 단기 임대주택 등록 기간에 상관없이 5년 이상 계속하여 임대하는 임대사업자 중 임대사업자등록과 사업자등록을 한 6억 원 이하(수도권 외 3억 원)의 주택이 종합부동산세 합산배제가 되었다면, 2018년 4월 1일 이후에는 8년 장기일반임대주택 등으로 등록하여 기준시가 요건과 임대료 증액 제한 등의 요건을 충족한 주택만이 합산배제가 가능합니다. 단, 조정대상지역 내에 2018년 9월 14일 이후 취득한 주택이라 할지라도 조정대상지역의 공고가 있기 전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득하거나 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 합산배제 신청이 가능합니다.

구분 2018년 3월 31일 이전 등록 2018년 4월 1일 이후 등록
면적기준 - -
가액기준 임대개시일 당시 기준시가 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하 임대개시일 당시 기준시가 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하
임대유형 단기, 장기 불문 장기
증액제한 임대료(보증금) 증가율 5% 이하 임대료(보증금) 증가율 5% 이하
임대기간 5년 이상 계속하여 임대 8년 이상 계속하여 임대
지역구분 전국 조정지역 외(단, 예외 있음)

이 외에도 합산배제신청이 가능한 주택은 기숙사 또는 사원용 주택, 주택건설업자의 미분양주택, 가정 어린이집용 주택, 시공자가 대물변제 받은 미분양주택, 연구기관의 연구원용 주택, 등록문화재주택 등이 있습니다.

나부자 : 합산배제 신청은 언제까지 해야 하나요?

이 세무사 : 합산배제 신고기간은 매년 9월 15일에서 9월 30일까지입니다. 이 때, 6월 1일까지 시∙군∙구청에 임대사업자등록과 세무서에 사업자등록이 되어 있어야 합산배제 적용이 가능합니다.

나부자 : 그런데 만일 제가 합산배제대상 신고 대상이 되는데 그 사실을 몰라서 제때에 신고를 못하고, 나중에 기한이 지나서 신고하는 경우에는 합산배제를 적용받을 수 없나요?

이 세무사 : 그렇지 않습니다. 종합부동산세 합산배제대상 신고기한까지 합산배제 신고를 하지 못하여 나중에 신고를 한 경우라도 합산배제 적용을 받을 수 있습니다. 이 신고의무는 납세자의 협력의무에 불과하기 때문이에요.

나부자 : 그럼 매년 합산배제 할 주택을 신고해야 하나요?

이 세무사 : 2007년 이후부터 합산배제신고서를 제출한 납세자는 해당 주택에 대한 변동이 없는 경우에는 제출하지 않아도 되며, 그 이후 변동분에 대해서만 제출하면 됩니다.

종합부동산세를 줄일 수 있는 방법 중 또 다른 방법은 부동산 명의를 공동명의로 하는 경우인데요. 종합부동산세는 인별 합산과세라고 앞에 말씀드렸죠? 초과누진세율이 되는 종합부동산세 계산구조에서 부동산 명의자를 공동명의로 할 경우, 과세표준이 낮아져서 단독명의일 때보다 적용받는 세율이 낮아지기 때문에 종합부동산세가 적어지겠죠. 예를 들어, 개인이 단독으로 12억원의 아파트를 소유한 경우에는 세액의 계산대상이 되는 과세표준이 9억원을 초과한 3억원에 대하여 종합부동산세를 납부해야 하는데, 공동소유자로 각각 5 : 5로 소유하는 경우에는 개인별로 6억원의 아파트를 소유한 것으로 보고 종합부동산세 과세대상 판정시 각각 6억원을 공제해주기 때문에 종합부동산세를 납부하지 않겠죠? 주의할 점은 종합부동산세의 절세 측면에서는 공동명의가 유리하나, 기존 단독명의인 부동산을 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우 증여세 과세문제(공제금액 고려), 양도시 파생되는 세부담 등을 고려해야 합니다.
나부자 : 감사합니다. 오늘 많이 배워가네요.

이 세무사 : 마지막으로 종합부동산세는 1세대 1주택의 경우 종합부동산세법 제9조 제6항, 제7항 종합부동산세법 제9조

⑥ 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자의 공제액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액[제8조제4항에 해당하는 경우에는 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에서 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)분에 해당하는 산출세액(공시가격합계액으로 안분하여 계산한 금액을 말한다)을 제외한 금액]에 다음 표에 따른 연령별 공제율을 곱한 금액으로 한다. ⑦ 1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자의 공제액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액[제8조제4항에 해당하는 경우에는 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에서 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)분에 해당하는 산출세액(공시가격합계액으로 안분하여 계산한 금액을 말한다)을 제외한 금액]에 다음 표에 따른 보유기간별 공제율을 곱한 금액으로 한다.
에 따라 보유자의 연령에 따른 인적공제와 보유기간에 따른 장기보유공제를 적용받을 수 있습니다. 인적공제는 만 60세 이상인 고령자에 대하여 산출세액의 10%~30%를 공제해주는 것이고, 장기보유공제는 주택을 5년 이상 보유한 자에 대하여 산출세액의 20~50%를 공제해주는 것인데요. 둘이 동시에 적용될 경우에는 최대 70% 범위 내에서 공제받을 수 있습니다.

나부자 : 1세대 1주택 판단은 어떻게 하나요?

이 세무사 : 거주자인 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 말합니다. 다만, 혼인이나 60세 이상의 부모를 봉양하기 위해 세대를 합가하는 경우에 합가한 날부터 혼인의 경우에는 5년, 노부모 동거봉양의 경우에는 10년 동안은 각각 1세대로 보아 주택수를 계산합니다.

나부자 : 그렇군요. 그런데 제가 자금 사정이 어려운데 혹시 종합부동산세의 경우 분할납부가 가능한가요?

이 세무사 : 종합부동산세가 250만 원을 초과하는 경우 분납이 가능합니다. 250만 원 초과 5백만 원 이하인 경우에는 250만 원을 초과하는 금액에 대하여, 500만 원을 초과하는 경우에는 납부해야 할 세액의 1/2 이하의 금액에 대하여 분납할 수 있습니다. 분납기간은 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내입니다.

종합부동산세 납부시 부가적으로 농어촌특별세도 함께 납부하는 것은 알고 계시죠? 종합부동산세를 분납할 경우에는 농어촌특별세도 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납할 수 있습니다.

나부자 : 감사합니다.