양도소득세·취득세 개정 이슈 챙기기

BY 송영관 2019-09-04

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무더운 여름을 지나 이제 가을로 접어들고 있습니다. 이쯤 되면 가장 바쁜 곳 중의 하나는 정부부처입니다. 내년도 세법개정안을 만들기 위해 구슬땀을 흘리고 있을 겁니다. 개정안 제정 이전에 국민에게 공표하고 공감대를 형성하는 절차가 있습니다. 바로 ‘입법예고’입니다. 올해도 어김없이 국세와 지방세의 입법예고가 되었습니다. 이 중에 양도소득세(이하 ‘양도세’)와 취득세 역시 의미 있는 개정이 있어 이를 소개하고자 합니다.
모르면 당하는 세법개정. 이번 시간 그 내용과 의미를 자세히 알아보고자 합니다. 이에 앞서 양도세와 취득세의 개요를 살펴보도록 하겠습니다.

양도세 개요

양도세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 차익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. ○ 과세대상
- 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식, 기타자산(영업권 등), 파생상품 등 ○ 납세의무자
- 부동산 등의 과세대상 자산을 양도한 자
※ 거주자 또는 비거주자가 해당 ○ 과세표준
- 양도가액-필요경비-장기보유특별공제-기본공제(연 250만원)
※ 장기보유특별공제 : 등기된 보유기간 3년 이상 토지·건물 ○ 세율
- 원칙 : 종합소득세 기본세율
- 예외 : 보유기간 등에 따라 40%, 50%, 미등기자산 70% 등 다양
※ 지정지역 내 특례세율, 비사업용 토지(기본세율+10%) 등 ○ 비과세
- 1세대 1주택 양도시, 파산선고 처분 소득, 농지 교환·분합 등
※ 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 2년 이상 보유하여야 함. ○ 신고납부 방법
- 예정신고 : 부동산 등의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
※ 주식(반기의 말일부터 2개월 이내)
- 확정신고 : 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1~5.31일까지

취득세 개요

취득세란 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등의 지방세법에서 열거한 자산을 취득했을 경우 부담하는 세금을 말합니다. ○ 과세대상
- (일반) 토지·건축물, 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 입목, 광업권, 어업권 등
- (간주) 토지 지목변경, 과점주주 주식취득, 종류변경 및 건축물 개수 ○ 납세의무자
- 취득세 과세대상 물건을 취득한 자 ○ 과세표준
- 취득자가 신고한 취득당시의 가액. 단, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액 보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 함 ○ 세율
- 주택 : 6억이하 1%, 6~9억이하 1.01~2.99%, 9억초과 3%
- 주택 외 유상매매 : 4%(농지 : 매매 3%, 상속 2.3%)
- 원시취득, 상속(농지 외) : 2.8%
- 무상취득 : 3.5%(비영리사업자 2.8%)
※ 공유물 분할 : 2.3% ○ 면세점
- 취득가액이 50만원 이하인 경우 ○ 신고납부 방법
- 취득일부터 60일 이내 각 과세관청에 신고납부

양도세 세법개정안(19.7.25.)

양도세 개정에서 가장 눈에 띄는 것은 법령의 명확화와 합리화 입니다. 그동안 법조문이 명확치 않아 해석에 의존했던 부분들이 명시적으로 입법되어 납세자에게 혼란을 초래하던 사안을 줄여줄 것으로 기대합니다. 특히 조합원입주권도 실거래가 9억 원 초과 고가주택과 동일한 방식으로 양도소득금액 계산함을 명확화 하는 등 현재 부동산 거래에 대한 양도세 강화 트렌드에 맞게끔 주로 고가나 중과대상을 건드린 것을 알 수 있습니다. 1. 고가 조합원입주권(실거래가 9억원 초과)의 양도소득금액 계산방법 명확화(소득법 §95③) 2. 증축의 취득원가를 환산가액으로 신고시 가산세 부과(소득법 §114의2①) 3. 부동산 과다보유법인의 부동산 비율 판정기준 합리화(소득법 §94, 소득령 §158⑦) 4. 지정지역(투기지역) 공고일 이전 토지 매매계약이 체결된 경우 비사업용토지 양도소득세 중과대상 제외(소득법 §104④) 5. 장기임대주택 등 리모델링에 대한 임대기간 계산 특례(소득령 §155㉒, §167의3⑤, 조특령 §97의3②, §97의5①) 6. 재외국민·외국인의 부동산등 양도신고확인서 제출의무 신설(소득법 §107의2, 소득령 §171, 소득칙 §84) 7. 동일 과세기간에 2 이상의 자산 양도시 양도소득세 비교과세 합리화(소득법 §104⑤) 8. 영농·영어조합법인, 농업·어업회사법인에 농지 등 현물출자시 양도소득세 감면액 명확화(조특법 §66④, §67④, §68②) 9. 비거주자의 양도소득세 비과세·특례 적용 배제 대상 명확화(소득법 §121②)

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<양도세 편>

1. 고가 조합원입주권(실거래가 9억원 초과)의 양도소득금액 계산방법 명확화(소득법 §95③) 조합원입주권도 실거래가 9억 원 초과 고가주택과 동일한 방식으로 양도소득금액 반드시 계산하여 신고·납부하여야 할 것으로 보입니다. 그동안 조합원입주권에 대해서는 고가의 구분이 없었는데요. 이번에 개정하면서 고가의 개념을 주택과 동일시하게 보아 실거래가 9억 원 초과분만 과세하게 되었으니 이점 유의해야겠습니다. 또한 반드시 실거래가 이니 착오 없으시길 바랍니다. 2. 증축의 취득원가를 환산가액으로 신고시 가산세 부과(소득법 §114의2①) 건축물을 증축한 뒤 취득가액을 환산가액으로 하여 세액을 줄이는 경우가 있어 이를 환산가액 신고시 가산세를 부과하기로 하였으니 신축건물과 마찬가지로 취득가액으로 신고하는 것은 조심해야 할 것입니다.(’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용) 3. 지정지역(투기지역) 공고일 이전 토지 매매계약이 체결된 경우 비사업용토지 양도소득세 중과대상 제외(소득법 §104④) 투기지역 지정일 이전에 토지를 계약한 사람이 중과되는 불합리함을 해결하기 위한 개정으로 보입니다. 그러므로 지정지역 이내라고 반드시 20%p 중과하는 것이 아님에 주의해야 하겠습니다.(’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용) 4. 장기임대주택 등 리모델링에 대한 임대기간 계산 특례(소득령 §155㉒, §167의3⑤, 조특령 §97의3②, §97의5①) 리모델링과 재개발ㆍ재건축 간 유사성을 고려하여 주택임대사업자의 세부담을 완화하려는 취지로 개정되었습니다. 따라서 리모델링에 따른 임대기간도 합산하여 특례를 계산하는 것 잊지 마십시오. 5. 비거주자의 양도소득세 비과세·특례 적용 배제 대상 명확화(소득법 §121②) 양도소득세 특성상 과세대상이 열거되어 있어야 함에도 비거주자에 대한 조합원입주권 얘기는 없었습니다. 이번에 명확하게 비과세·특례 배제대상으로 규정하였으니 비거주자 신고시 확인 하여야 할 것입니다.

취득세 세법개정안(19.8.14.)

이번 지방세법의 주요 이슈는 개선안이 주를 이룬다는 것입니다. 명확화도 많지만 제도의 불합리성을 수정하려는 의도가 다분히 보이므로 개정안을 꼼꼼히 살펴서 실수가 없도록 해야겠습니다. 특히 그간 논란이 있었던 조경비용과 취득세 과표를 확인된 거래가격으로 과세할 수 있게 된 점이 눈에 띕니다. 1. 부담부 증여 규정 용어 명확화 (안 제7조제12항) 2. 건축물 취득세 과세표준에 조경비용 포함 명확화 (안 제7조제14항) 3. 무신고 및 허위신고시 취득세 과표 개선 (안 제10조제7항, 제21조제1항) 4. 주택유상거래 취득세율 개선 (안 제11조제8호 및 제9호) 5. 신탁재산의 대도시내 취득세 중과 범위 합리화(안 제13조제1항 및 제2항)

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<취득세 편>

1. 부담부 증여 규정 용어 명확화 (안 제7조제12항) 부담부 증여의 채무액 인정범위를 ‘채무액에 상당하는 부분’으로 규정하였었는데 ‘상당’의 의미가 불명확하여 그간 논란의 여지가 많았지요. 이번에 ‘해당’으로 바꾸어 채무액의 범위가 명확해졌습니다. 2. 건축물 취득세 과세표준에 조경비용 포함 명확화 (안 제7조제14항) 그간 토지 지목변경 비용에 포함하여 과세함으로써 비용 부담자(건축물 소유자)와 취득세 납세의무자(토지 소유자)가 상이한 문제가 있었습니다. 조경공사비용을 건물이 아닌 토지의 효용가치로 보아 불합리한 면이 많았는데 이번에 건축물의 건축에 수반하여 정원 및 조형물을 설치하거나 도로포장공사를 하는 경우 그 비용은 건축물의 건축비용에 포함하여 과세하고, 택지 조성 등 사실상 지목변경을 수반하는 경우로서 건축물의 부속토지로 사용되지 않는 토지에 설치되는 조경공사비 등은 지목변경 비용에 포함하여 과세하는 방향으로 개정이 되었으니 반드시 실무자들은 내용을 살펴야 할 것으로 보입니다.

공사목적	건축이 수반되는 경우	건축이 수반되지 않는 경우(지목변경)
과세표준	건축비 + 조경공사비 등	토지 지목변경 공사비 + 조경공사비 등
세 율	2.8%	2%
사 례	건물 부속토지 內 도로포장	건물 부속토지 이외 부지 內 도로포장 등

3. 무신고 및 허위신고시 취득세 과표 개선 (안 제10조제7항, 제21조제1항) 무신고의 및 허위(과소)신고의 경우 부동산 거래신고 등에 대한 지자체의 조사결과 및 국세청 통보자료에 의해 확인된 거래가격을 기준으로 과세할 수 있도록 근거 신설되어 조사된 가격과 시가표준액 또는 신고ㆍ납부한 취득가격과의 차액만큼 추가 과세될 수 있음에 유의해야 하겠습니다. 따라서 앞으론 시가표준액과 비교하여 터무니없이 낮은 금액으로 신고하였다면 추가 부과될 수 있다는 점 염두에 두고 합리적인 신고를 고민하여야 할 때로 보입니다. 4. 주택유상거래 취득세율 개선 (안 제11조제8호 및 제9호) 6억원 및 9억원 직전 가격으로 거래가 집중(조장)되는 문턱효과를 해소하기 위해 6억원 초과～9억원 이하 구간을 세분화(1.01～2.99%)한 특징이 이번 개정안의 가장 눈에 띄는 부분입니다. 그동안 1~3%의 주택유상거래 취득세율을 유지 했었는데요. 6억 및 9억 전후의 거래가격이 조작되는 사례가 있어 구간을 세분화 한 것으로 보입니다.
세율 산식은 다음과 같습니다.

Y : 세율(단위: %), 소수점이하 셋째자리에서 반올림
X : 취득당시가액/1억원 5. 신탁재산의 대도시내 취득세 중과 범위 합리화(안 제13조제1항 및 제2항) 그동안 지방세법에서 보여준 중과의 범위가 모호하여 해석이 분분하였습니다. 따라서 이번 개정에서 중과 범위를 명확히 하여 분쟁을 최소화 하고자 하였으니 반드시 살펴봐야 할 듯합니다. ① 본점ㆍ주사무소용 신탁재산의 범위를 신축 또는 증축하는 부동산으로 한정하는 근거가 마련되었으니 앞으로 기존 건물도 포함하여 중과하는 잘못을 저지르진 말아야겠네요. ② 법인 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후 취득하는 중과세 대상 부동산의 범위에 신탁재산을 포함하는 것으로 규정이 신설된 점입니다. 따라서 본점·주사무소용이 아닌 부동산을 취득하여 신탁하는 경우라도 대도시내 전입 이후 5년 이내 취득하는 업무용ㆍ비업무용을 불문하는 부동산으로 보아 취득세 중과 대상이니 꼭 짚고 넘어가야겠네요.

마치면서

지금까지 세법개정사항을 통해 부동산세제의 대표인 양도세와 취득세를 중심으로 이슈를 챙겨보았는데요. 중요한 포인트가 많으므로 꼼꼼히 챙겨야 실무상에서 실수가 없을 것으로 보입니다. 세금의 절세는 아는 만큼 보인다는 것입니다. 모르면 당하는 개정세법. 위에 내용을 자세히 살펴 누락 또는 부과되는 세금이 없도록 신경 쓰는 것이 중요합니다.

별첨1 : 양도세 비교과세 예시 공통사안(가정) ■ 동일 과세기간에 건물A(등기분, 보유기간 5년, 과세표준 4,600만원)와 비사업용 토지A(등기분, 보유기간 5년, 과세표준 4,600만원)를 양도 ■ 건물A의 경우 양도소득세 10% 감면 대상

□ 현행(양도소득 산출세액 비교과세)

○ 양도소득세 산출세액 : Max(①, ②) = 17,300,000 → ①번 경우 채택
① (46,000,000+46,000,000)×종소세 기본세율(t)¹⁾=17,300,000
② (46,000,000×t)+(46,000,000×“기본세율+10% 세율”)=5,820,000+10,420,000=16,240,000

□ 개정안(감면세액 발생)

○ 양도소득세 결정세액²⁾ : Max(①, ②) = 15,658,000 → ②번 경우 채택
① 17,300,000-(17,300,000×0.1)=15,570,000
② [5,820,000-(5,820,000×0.1)]+10,420,000=15,658,000
1)

과세표준	세율	누진공제
12,000,000원 이하	6%	-
12,000,000원 초과 46,000,000원 이하	15%	1,080,000원
46,000,000원 초과 88,000,000원 이하	24%	5,220,000원
88,000,000원 초과 150,000,000원 이하	35%	14,900,000원
150,000,000원 초과 300,000,000원 이하	38%	19,400,000원
300,000,000원 초과 500,000,000원 이하	40%	25,400,000원
500,000,000원 초과	42%	35,400,000원

2) 실지 납부세액

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