주택의 보유세(1) : 재산세

BY 이성경   2019-08-26
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주택의 재산세는 어떻게 계산될까요?

나부자 : 세무사님. 제가 주택 2채를 갖고 있고 7월에 재산세 고지서를 받고 납부를 하였는데, 작년에 비해 이번 해에 재산세 납부액이 크게 올랐습니다. 고지서를 받고 납부를 하고 있지만 제대로 부과되고 있는지 알고 싶어서 문의하게 되었습니다.

이 세무사 : 재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 해당 부동산 등을 보유한 자에게 물건별로 부과되는 세금입니다. 나부자씨가 6월 1일에 해당 주택을 보유하고 있다면 주택별로 공시되는 시가표준액에 공정시장가액비율(주택의 경우 60%)을 곱하면 과세표준이 되고, 이렇게 계산된 과세표준에 세율(0.1~0.4%의 초과누진세율)을 곱하면 산출세액이 나옵니다. 이때, 산출액을 그대로 금년도분 재산세로 부과하는 것은 아니고, 작년 대비하여 재산세가 과도하게 증가하는 것을 막기 위해 세부담상한액(105%~130%)을 초과하지 않는 범위 내에서 조정한 금액을 부과하게 되는 것입니다. 나부자 : 그렇다면 그렇게 계산된 금액만 재산세로 납부하면 되는 것인가요?

이 세무사 : 아닙니다. 재산세 외에도 재산세에 부가되는 세금인 도시지역분 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세도 납부하여야 합니다. 1) 도시지역분 재산세 : 도시계획구역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안의 주택에 대하여 재산세 과세표준의 0.14%(지방자치단체별로 0.23% 범위 내에서 다르게 정할 수 있음) 부과 2) 지역자원시설세 : 지역의 균형개발 및 수질개선과 수자원 보호 등에 드는 재원을 확보하거나 소방시설, 오물처리시설, 수리시설 및 그 밖의 공공시설에 필요한 비용을 충당하기 위해 ‘건축물’(주택의 건축물분 포함)에 부과되며, 0.04%~0.12%의 초과누진세율 적용 3) 지방교육세 : 주택분 재산세 납부세액의 20% 부과
예시) 도시계획지역 내의 시가표준액 1,000,000,000원인 1세대 1주택의 재산세 계산
시가표준액 1,000,000,000
과세표준(시가표준액×60%) 600,000,000
세목 계산식
① 재산세 부분 1,770,000
② 재산세 도시지역분 840,000
③ 지역자원시설세 692,300
④ 지방교육세 354,000
합계 3,656,300
* 세부담상한선을 초과하지 않는다고 가정

나부자 : 제가 2주택 중 1주택은 공동으로 소유하고 있는데, 이렇게 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 재산세가 어떻게 계산될까요?

이 세무사 : 주택을 공동으로 소유하는 경우에는 지분과 상관없이 전체 가액에 세율을 적용하여 세액을 계산한 후, 그 계산된 금액을 각자의 지분율에 따라 안분하여 인별로 과세하게 됩니다.

나부자 : 그럼 주택과 토지의 소유자가 다를 경우는 어떻게 되나요?

이 세무사 : 이 경우에도 주택과 부수토지 전체 가액에 대해 세액을 계산한 후에 시가표준액으로 안분하여 인별로 재산세액을 재계산합니다.

나부자 : 결국 재산세는 개별 자산별로 계산하되, 각각의 건물(부속토지 포함)에 대해서 재산세를 계산한 후 소유지분에 따라 안분한다고 생각하면 되겠네요. 그런데 세무사님, 재산세는 7월에 고지된 것만 한 번 납부하면 되나요?

이 세무사 : 주택의 경우 재산세액의 1/2은 7.16~7.31일에, 나머지 1/2은 9.16~9.30일에 납부하여야 합니다. 다만, 재산세액이 20만원 이하인 경우에는 7월에 한 번에 고지할 수 있는데 이는 지방자치 단체별로 달리 적용되기도 합니다.

나부자 : 재산세 납부액이 커서 한 번에 납부하기 어려운 경우 납부 특례가 있나요?

이 세무사 : 재산세 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 해당 지방자치단체의 관할구역 안에 있는 부동산에 한해서 물납 가능하고 재산세액이 5백만원을 초과하는 경우에는 분할납부도 가능합니다. 이 경우 납세자가 분할납부 또는 물납신청을 해야 합니다.

“재산세의 절약 : 임대주택 등록”

나부자 : 그럼 재산세를 줄일 수 있는 방법은 없을까요?

이 세무사 : 다음의 요건을 갖춘 “공공주택사업자 및 민간임대주택사업자”와 “장기일반민간임대사업자”는 재산세 감면이 가능합니다.

구분 공공주택사업자 및 민간임대주택사업자 장기일반민간임대주택사업자
면적 전용면적 60m²~85m² 이하
(단, 공공임대주택*에 한해서는 40m²이하도 가능)
전용면적 40m²~85m² 이하
대상 공동주택과 오피스텔을 합하여 2세대 이상 임대 공동주택 2세대 이상 또는 오피스텔 2세대 이상 또는 임대하는 모든 호수의 전용면적 40m² 이하인 1호 이상의 다가구 주택
임대기간 의무임대기간 준수 의무임대기간 준수
증액제한 임대료(보증금 포함)의 증액제한인 5% 이내 규정 준수 임대료(보증금 포함)의 증액제한 규정인 5% 이내 규정 준수
등록 지방자치 단체에 임대주택 등록 지방자치 단체에 장기임대주택 등록
* 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택

감면율은 다음과 같습니다.
주택 전용면적 민간임대주택 등 감면 장기일반민간임대주택 감면
다가구주택* 40m² 이하 - 100% 감면
공공임대주택** 40m² 이하 100% 감면 -
공동주택 및 오피스텔** 40m² 이하 50% 감면 100% 감면
60m² 이하 50% 감면 75% 감면
85m² 이하 25% 감면 60% 감면
* 1호 이상 ** 2세대 이상

2채 이상의 주택이 장기일반민간임대주택으로 등록되어 있는 경우를 제외하고는 민간임대주택 등에 대한 감면율을 적용 받게 됩니다.

나부자 : 감면은 제가 신청을 하지 않으면 적용 받을 수 없나요?

이 세무사 : 재산세는 정부부과세목으로 별도의 감면신청을 할 필요 없이 반영됩니다. 다만, 감면이 제대로 반영이 되어 있는지는 직접 계산을 통해 확인을 해보시는 것이 좋습니다.

그리고 의무임대기간 내에 임대주택을 임대 외의 용도로 사용하거나, 양도ㆍ증여한 경우(양도 허가를 받은 경우는 제외)에는 재산세가 추징될 수 있으니 주의하시길 바랍니다.

나부자 : 감사합니다.