Tax Tour - 상가임대업의 부가가치세 과세표준과 사업소득 총수입금액

BY 조현우   2019-08-21
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방랑자 세무사의 여덟 번째 여행지는 경상북도 경주시 화랑의 언덕이다. 그는 그동안 기차와 버스를 타고 여행을 했었는데, 본격적으로 전국 방방곡곡을 여행하기 위해서 큰마음을 먹고 캠핑카를 구매하였다. 그는 최근‘캠핑클럽’에서 방영된 곳인 경주 화랑의 언덕을 첫 캠핑카 여행지로 정하고 설레는 마음으로 목적지로 향했다. 화랑의 언덕에 도착하니 유명세를 타서 그런지 많은 캠핑카가 있었다. 오토캠핑장 한쪽에 캠핑카를 세우고, 아름다운 풍경을 오랫동안 감상하던 그에게 한 중년의 사내가 다가오며 말을 걸었다.


부동산(상가) 임대용역에 대한 부가가치세법상 공급가액

부동산임대업 사장 : 안녕하세요! 캠핑카가 정말 멋있습니다. 하하!

방랑자 세무사 : 하하! 이번에 캠핑카를 하나 장만했습니다. 캠핑카를 타고 첫 여행지로 화랑의 언덕으로 왔는데 경치가 정말 좋네요.

부동산임대업 사장 : 아! 그러시군요. 캠핑카가 멋있어서 저도 모르게 이끌려 왔네요. 날씨가 많이 덥죠? 제가 수박을 조금 가지고 왔는데 드셔 보세요.

방랑자 세무사 : 오! 정말 감사합니다. 감사히 잘 먹겠습니다. 하하!

방랑자 세무사와 이런 저런 이야기를 나누던 중 중년의 남성이 그가 세무사임을 듣고 반색을 하며 말을 이어나갔다.

부동산임대업 사장 : 세무사님이셨군요! 저는 경주에서 상가 임대업을 하고 있습니다. 세무사님께 뭐 하나 여쭤 봐도 될까요?

방랑자 세무사 : 네 사장님. 어떤 것이 궁금하셨나요?

부동산임대업 사장 : 저는 1년에 두 번 부가가치세 신고를 하고, 매년 5월에 종합소득세 신고를 하고 있습니다. 사업장 근처 세무사 사무실에 의뢰를 해서 신고를 하고 있는데, 부동산임대업종에 대해서 부가가치세 신고와 종합소득세 신고에 대해서 전혀 아는 바가 없습니다. 혹시 부동산임대업종의 세금 신고에 대해서 개략적으로 설명을 해 주실 수 있으실까요?

방랑자 세무사는 사장님께 부동산 임대용역에 대한 부가가치세 규정과 소득세 규정에 대해서 하나씩 설명을 하고자 머릿속으로 정리를 하였다.

방랑자 세무사 : 아! 부동산임대업의 세금 신고에 대해서 궁금하셨군요! 먼저, 부가가치세 신고에 대해서 설명을 드리겠습니다. 일반적으로 부가가치세는 공급가액의 10%를 매출세액으로 하고, 사업과 관련하여 수취한 매입세금계산서와 신용카드 매출전표, 현금영수증의 공급가액의 10%를 매입세액으로 하여, 매출세액에서 매입세액을 차감한 후 각종 세액공제 등을 차감하여 신고·납부 하는 것입니다.

부동산임대업 사장 : 아! 그렇군요! 그러면 상가 임대를 하는 저 같은 경우, 매출세액을 구할 때 공급가액은 임대료를 의미하는 것인가요?

방랑자 세무사 : 임대료도 공급가액에 포함됩니다. 부동산 임대용역에 대한 공급가액은 다음의 세 가지입니다. 공급가액 = 임대료 + 간주임대료 + 관리비수입 부동산임대업 사장 : 임대료는 월세수입을 의미하는 것이고, 간주임대료라고 하는 것은 무엇인가요?

방랑자 세무사 : 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 해당 전세금 또는 임대보증금에 대하여 계산 산식에 따라 산출된 금액을 임대료로 간주하는 것입니다. 즉, 보증금 등을 받아서 은행에 예금할 경우 발생되는 이자수익을 연 수익으로 환산한 금액을 공급가액으로 보는 것이죠. 간주임대료를 계산하는 산식은 다음과 같습니다. 간주임대료 = 임대보증금적수 X 정기예금이자율 X 1/365 부동산임대업 사장 : 그렇군요! 매달 정기적으로 받는 임대료 외에 간주임대료라는 것도 매출세액에 포함된다고 이해하면 될 것 같습니다. 여기서 한 가지 의문이 있습니다. 간주임대료라는 것이 임대보증금 받은 부분에 대해서 계산을 한다면, 만약 임차인이 월세를 납입하지 않아서 보증금에서 충당한 경우 간주임대료 계산은 어떻게 하는 것인가요?

방랑자 세무사 : 좋은 질문이십니다. 계약에 따라 전세금이나 임대보증금을 임대료에 충당하였을 때에는 그 금액을 제외한 가액을 전세금 또는 임대보증금으로 보아 간주임대료를 계산하게 됩니다.

부동산임대업 사장 : 아하! 그렇군요.

방랑자 세무사 : 그리고 마지막으로 관리비수입도 공급가액에 포함됩니다. 다만, 임차인이 부담하여야 할 보험료·수도료 및 공공요금을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우에는 이를 공급가액에 포함하지 않습니다. 청소비·난방비 등 순수관리비만 공급가액에 포함된다고 이해하시면 됩니다.

부동산임대업 사장 : 아! 이제 이해가 되었습니다. 하하!

(부가46015-202, 1997.01.29.) [ 제 목 ]
월임대료미수분 등을 임대보증금으로 충당 시 간주임대료 계산대상 임대보증금

[ 요 지 ]
부동산임대업자가 월임대료미수분과 연체료상당액을 임대보증금으로 충당하는 경우 간주임대료 계산대상 임대보증금은 충당 후 금액이 되는 것이며, 이 경우 당해사업자가 부동산임대업을 주업으로 하는지 여부에 관계없이 적용하는 것임.


상가임대업의 사업소득 총수입금액

부동산임대업 사장 : 상가임대업의 부가가치세 신고에 대해서는 세무사님 말씀을 듣고 이해가 되었습니다.

방랑자 세무사 : 이제 상가임대업의 종합소득세 신고에 관련해서 설명 드릴게요.

부동산임대업 사장 : 소득세 신고할 때에는 부가가치세와 많이 다른가요?

방랑자 세무사 : 큰 틀에서는 비슷합니다만, 간주임대료를 계산할 때 조금 차이가 있습니다. 종합소득세 신고를 할 때 총수입금액에서 필요경비를 차감하여 사업소득금액을 계산하게 됩니다. 이 때 상가임대업의 총수입금액은 다음과 같습니다. 총수입금액 = 임대료 + 간주임대료 + 관리비수입 + 보험차익 등 부동산임대업 사장 : 부가가치세 매출 공급가액에서 보험차익만 추가가 되었네요.

방랑자 세무사 : 네 맞습니다. 건물 등의 사업용 자산의 손실로 인한 보장성 보험의 보험차익은 부동산임대업의 총수입금액으로 보아 종합소득세가 과세됩니다.

부동산임대업 사장 : 아! 그러면 보험차익도 종합소득세가 과세된다고 이해하면 되겠네요. 세무사님께서 간주임대료를 계산할 때 부가가치세와 다르다고 하셨는데 어떻게 다른가요?

방랑자 세무사 : 장부를 기장하여 신고하는 경우와 추계로 신고하는 경우에 따라 간주임대료를 계산하는 산식이 다릅니다. 기장의 경우와 추계의 경우 간주임대료를 계산하는 산식은 다음과 같습니다.

① 장부 기장 시
간주임대료 = (보증금적수 - 건설비적수) X 정기예금이자율 X 1/365 - 금융수익 ② 추계 시
간주임대료 = 보증금적수 X 정기예금이자율 X 1/365 부동산임대업 사장 : 아! 장부 기장과 추계의 의미는 제가 알고 있습니다. 추계로 신고한다는 것은 수입금액에서 비용을 차감할 때 업종별로 규정되어 있는 경비율을 적용하는 것이고, 기장을 한다는 것은 실제 경비를 비용으로 인정하는 것을 의미하는 것이지요?

방랑자 세무사 : 오! 정확히 알고 계시네요. 즉, 기장을 하여 종합소득세 신고를 한다면 간주임대료를 계산할 때 보증금적수에서 건설비적수를 차감하여 계산하고, 금융수익을 빼 주는 반면에, 추계로 신고하는 경우에는 부가가치세 신고 시 간주임대료 계산산식과 동일하다고 이해하시면 됩니다.

부동산임대업 사장 : 그렇군요. 그런데 세무사님. 건설비적수를 보증금적수에서 차감한다고 하셨는데 건설비라고 하는 것이 구체적으로 어떤 것인가요?

방랑자 세무사 : 건설비상당액을 계산할 때 토지가액은 제외하고 임대용 부동산의 취득(매입·제작·건설을 포함)에 소요된 금액(자본적지출은 포함하고, 재평가차액은 제외)을 의미합니다.

부동산임대업 사장 : 아! 이해되었습니다 하하.

방랑자 세무사 : 그리고 기장 시에는 금융수익을 빼 주는데, 금융수익이라 함은 이자수익과 배당수익을 의미합니다.

부동산임대업 사장 : 아하! 그렇군요. 자세히 알려주셔서 감사합니다 하하! 세무사님 덕분에 상가임대업에 대해서 부가가치세 신고와 소득세 신고에 대해서 잘 이해할 수 있었습니다.

방랑자 세무사 : 날씨가 더워서 시원한 것이 먹고 싶었는데 사장님께서 시원한 수박을 주셔서 오히려 제가 감사드립니다. 하하!
방랑자세무사는 사장님께 도움을 드린 것 같아 보람을 느꼈다. 그는 반짝이는 밤하늘의 별을 보며 감성에 젖어들었다. 화랑의 언덕에서 신라시대 화랑의 정기를 받아 오늘보다 조금 더 나은 내일을 위해 노력하는 사람이 되겠노라 다짐하며 화랑의 언덕에서의 아름다운 밤을 보냈다.